Property Rights Act, B.E.2562 (2019)

พระราชบัญญัติ ทรัพย์อิงสิทธ ิ พ.ศ. ๒๕๖๒ สมเด็จพระเจ้าอยู่หัวมหาวชิราลงกรณ บดินทรเทพยวรางกูร ให้ไว ้ ณ วนัที่ ๒๖ เมษายน พ.ศ. ๒๕๖๒ เป็นปทีี่ ๔ ในรัชกาลปัจจบุัน สมเด็จพระเจ้าอยู่หัวมหาวชิราลงกรณ บดินทรเทพยวรางกูร มีพระราชโองการโปรดเกล้าฯ ให้ประกาศว่า โดยที่เป็นการสมควรมีกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ จึงทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ ให้ตราพระราชบัญญัติขึ้นไว้โดยค าแนะน าและยินยอมของ สภานิติบัญญัติแห่งชาติท าหน้าที่รัฐสภา ดังต่อไปนี้ มาตรา ๑ พระราชบัญญัตินี้เรียกว่า “พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. ๒๕๖๒” มาตรา ๒ พระราชบัญญัตินี้ให้ใช้บังคับเมื่อพ้นก าหนดหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันประกาศ ในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป มาตรา ๓ ในพระราชบัญญัตินี้ “ทรัพย์อิงสิทธิ” หมายความว่า ทรัพย์สินที่อิงจากสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามที่ บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัตินี้ “อสังหาริมทรัพย์” หมายความว่า ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่มี โฉนดที่ดิน และห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ้หนา ๙๗ ่เลม ๑๓๖ ตอนที่ ๕๖ ก ราชกิจจานุเบกษา ๓๐ เมษายน ๒๕๖๒ “พนักงานเจ้าหน้าที่” หมายความว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินและพนักงาน เจ้าหน้าที่ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด มาตรา ๔ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ผู้ใดประสงค์จะก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ ให้ยื่นค าขอต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พร้อมกับแสดงโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี ทรัพย์อิงสิทธิมีก าหนดเวลาได้ไม่เกินสามสิบปี การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเฉพาะบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์ตามโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ ห้องชุดจะกระท ามิได้ การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจ านองหรือการใช้เป็นหลักประกันตามกฎหมาย ว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิใด ๆ ที่จดทะเบียนอยู่ในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ให้กระท าได้เมื่อได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้รับจ านองหรือผู้รับหลักประกัน หรือผู้มีสิทธินั้น แล้วแต่กรณี มาตรา ๕ เมื่อได้รับค าขอก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิตามมาตรา ๔ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียน การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี พร้อมทั้งออกหนังสือ รับรองทรัพย์อิงสิทธิ หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิให้ท าเป็นคู่ฉบับรวมสองฉบับ มอบให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ฉบับหนึ่ง และอีกฉบับหนึ่งเก็บไว้ที่ส านักงานของพนักงานเจ้าหน้าที่ มาตรา ๖ การขอก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิตามมาตรา ๔ การจดทะเบียนและการออกหนังสือ รับรองทรัพย์อิงสิทธิตามมาตรา ๕ การยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิตามมาตรา ๑๔ และการเพิกถอนหนังสือ รับรองทรัพย์อิงสิทธิ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ก าหนดในกฎกระทรวง มาตรา ๗ ในกรณีที่หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิใดสูญหายหรือช ารุดในสาระส าคัญ ให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิขอรับใบแทนหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธินั้นได้ ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ที่ก าหนดใน กฎกระทรวง เมื่อได้มีการออกใบแทนหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิแล้ว ให้หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิฉบับเดิม เป็นอันยกเลิก มาตรา ๘ ทรัพย์อิงสิทธิจะแบ่งแยกมิได้ ้หนา ๙๘ ่เลม ๑๓๖ ตอนที่ ๕๖ ก ราชกิจจานุเบกษา ๓๐ เมษายน ๒๕๖๒ ที่ดินที่มีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิจะแบ่งแยกออกเป็นหลายแปลงหรือรวมกับที่ดินแปลงอื่น เข้าเป็นแปลงเดียวกันไม่ได้ มาตรา ๙ เมื่อมีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ใด เจ้ าของอสังหาริมทรัพย์ จะก่อตั้งทรัพยสิทธิใด ๆ ในอสังหาริมทรัพย์นั้นมิได้ เว้นแต่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจาก ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ ความในวรรคหนึ่งไม่กระทบสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ให้แก่บุคคลอื่น หรือการใช้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันการช าระหนี้โดยการจ านองหรือ การใช้เป็นหลักประกันตามกฎหมายว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจ มาตรา ๑๐ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ ตามพระราชบัญญัตินี้ และตามที่ระบุในหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ ทั้งนี้ การใช้ประโยชน์ในทรัพย์อิงสิทธิต้องด าเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยการนั้นด้วย มาตรา ๑๑ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้ง ทรัพย์อิงสิทธิเสมือนหนึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งอสังหาริมทรัพย์ จากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยมิชอบ ด้วยกฎหมาย ให้ยังคงเป็นสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องแจ้งเหตุดังกล่าว ให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบโดยพลัน ให้กรรมสิทธิ์ในโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิดัดแปลง ต่อเติม หรือสร้างขึ้นใหม่ ในอสังหาริมทรัพย์ ตกเป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลง เว้นแต่เจ้าของ อสังหาริมทรัพย์และผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิจะตกลงเป็นอย่างอื่น ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับกับการกระท าต่อห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด มาตรา ๑๒ ทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนให้แก่กัน หรือใช้เป็นหลักประกันการช าระหนี้ โดยการจ านองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ ทรัพย์อิงสิทธิสามารถตกทอดทางมรดกได้ การท านิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิต้องท าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ และเมื่อมีการจดทะเบียนแล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือแจ้งให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบ โดยเร็ว ทั้งนี้ ตามประเภทนิติกรรมและหลักเกณฑ์ที่ก าหนดในกฎกระทรวง ้หนา ๙๙ ่เลม ๑๓๖ ตอนที่ ๕๖ ก ราชกิจจานุเบกษา ๓๐ เมษายน ๒๕๖๒ มาตรา ๑๓ ในกรณีที่มีการโอนทรัพย์อิงสิทธิและมีการผิดสัญญาระหว่างผู้โอนทรัพย์อิงสิทธิ และผู้รับโอนทรัพย์อิงสิทธิอันเป็นเหตุให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญา การบอกเลิกสัญญานั้นต้องไม่ กระทบถึงสิทธิของบุคคลภายนอกผู้ท าการโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียน โดยสุจริตแล้ว มาตรา ๑๔ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิอาจยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ ก่อนครบก าหนดเวลาได้ เว้นแต่ในกรณีที่การยกเลิกทรัพย์อิงสิทธินั้นจะกระทบถึงสิทธิของบุคคลภายนอก ผู้ท าการโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว มาตรา ๑๕ เมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลง ให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิส่งมอบอสังหาริมทรัพย์คืนแก่ เจ้าของอสงัหาริมทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น เว้นแต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ จะตกลงเป็นอย่างอื่น มาตรา ๑๖ การด าเนินการออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ การจดทะเบียนนิติกรรม หรือ การด าเนินการอื่น ๆ เกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ ให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายตามที่ก าหนดใน กฎกระทรวง แต่ต้องไม่เกินอัตราตามบัญชีท้ายพระราชบัญญัตินี้ ให้กรมที่ดินหักค่าใช้จ่ายไว้ร้อยละห้าของเงินค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บได้ ให้ค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บตามพระราชบัญญัตินี้หลังหักค่าใช้จ่ายตามวรรคสองเป็นรายได้ของ เทศบาล องค์การบริหารส่วนต าบล กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่น ที่มีกฎหมายจัดตั้งส าหรับการด าเนินการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีทุนทรัพย์ภายในเขตนั้น มาตรา ๑๗ ให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยรักษาการตามพระราชบัญญัตินี้และให้มี อ านาจออกกฎกระทรวงก าหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายไม่เกินอัตราท้ายพระราชบัญญัตินี้ รวมทั้ง ยกเว้นค่าธรรมเนียม และก าหนดกิจการอื่นเพ่ือปฏิบัติการตามพระราชบัญญัตินี้ กฎกระทรวงนั้นเมื่อได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาแล้วให้ใช้บังคับได้ ผู้รับสนองพระราชโองการ พลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรฐัมนตร ี ้หนา ๑๐๐ ่เลม ๑๓๖ ตอนที่ ๕๖ ก ราชกิจจานุเบกษา ๓๐ เมษายน ๒๕๖๒ หมายเหตุ :- เหตุผลในการประกาศใช้พระราชบัญญัติฉบับนี้ คือ โดยที่การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีลักษณะเป็นสิทธิตามสัญญาที่ใช้บังคับระหว่างบุคคลที่เป็นคู่สัญญาโดยเฉพาะ ซึ่งมีข้อจ ากัดบางประการในการน าไปใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ส่วนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย ว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพ่ือพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมมีขอบเขตการบังคับใช้ที่จ ากัด ท าให้ ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากกฎหมายดังกล่าวในหลายกรณี สมควรก าหนดให้มีทรัพย์อิงสิทธิเป็นสิทธิการใช้ ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งสามารถโอนและตราเป็นประกันการช าระหนี้โดยการจ านองได้ อันจะส่งเสริม และสนับสนุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และผลักดันการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม จึงจ าเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้ ้หนา ๑๐๑ ่เลม ๑๓๖ ตอนที่ ๕๖ ก ราชกิจจานุเบกษา ๓๐ เมษายน ๒๕๖๒