The Code Civil Mauricien (Amendment) Act 2018, Act No. 15 of 2018

9 November 2018 Acting President of the Republic _______________ ARRANGEMENT OF SECTIONS Section 1. Short title 2. Code Civil Mauricien amended 3. Consequential amendments 4. Commencement ________________ An Act To amend the Code Civil Mauricien by modernising the current regime of copropriété and for matters related thereto ENACTED by the Parliament of Mauritius, as follows – 1. Short title This Act may be cited as the Code Civil Mauricien (Amendment) Act 2018.

544 Acts 2018 2. Code Civil Mauricien amended The Code Civil Mauricien is amended – (a) by inserting, after article 552, the following new article – 552-1. Un fonds peut faire l’objet d’une division visant à conférer à un tiers la propriété d’une partie de ce fonds situé au-dessus ou au-dessous d’une limite conventionnellement fixée. La propriété du dessus est appelée propriété superficiaire, celle du dessous propriété tréfoncière. Un fonds peut également, moyennant établissement d’un état descriptif de division, faire l’objet d’une division spatiale portant création de volumes. Ces volumes sont des immeubles par nature. Lorsqu’ils sont intégrés dans un ensemble immobilier au sens de l’article 664-119, ils sont soumis aux dispositions des articles 664-120 à 138. L’état descriptif de division inclut ou est complété d’un acte constitutif de servitudes pour tenir compte de l’imbrication et de la superposition des volumes créés. (b) in Livre Deuxième, Titre Quatrième, Chapitre Deuxième – (i) by repealing “Section Première – A” and replacing it by the following Section – SECTION PREMIÈRE – A DE LA COPROPRIÉTÉ 664. Les dispositions de la présente Section ont pour objet de fixer le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou à bâtir et ceux de la Section Première – AA et de réglementer la gestion des terrains bâtis et non bâtis et des équipements communs des ensembles immobilers visés à l’article 664-119. Acts 2018 545 I –DÉFINITION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIÉTÉ 664-1. Les dispositions de la présente Section s’appliquent à tout immeuble bâti ou à bâtir dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Elles s’appliquent aussi aux ensembles immobiliers composés de terrains ou d’immeubles implantés sur plusieurs unités foncières ou réalisés dans plusieurs volumes faisant l’objet de droits de propriété distincts et comportant des éléments à usage commun, lorsque ces ensembles immobiliers ne sont pas régis par une association foncière visée aux articles 664-123 et suivants. 664-2. Le statut de la copropriété s’applique, pour les immeubles bâtis existant, à compter du premier transfert de propriété d’un lot. Pour les immeubles à construire, le transfert de propriété des lots se produit immédiatement lors de la vente, mais le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat ne prend effet que lors de la livraison du premier lot. Conformément à l’article 1601-3, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. 664-3. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part des parties communes, lesquelles sont indissociables. Ce lot peut être transitoire, formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante.

546 Acts 2018 664-4. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Sont présumées privatives les parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. 664-5. Les cloisons ou murs séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent. 664-6. Les parties communes générales sont celles affectées à l’usage et l’utilité de tous les copropriétaires. Elles sont leur propriété indivise. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes générales – 1º le sol, les cours, les parcs et jardins et les voies d’accès; 2º le gros œuvre des bâtiments, y compris les balcons et terrasses, même réservés à l’usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires; 3º les éléments d’équipement commun y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs; 4º les coffres et les gaines; 5º les locaux des services communs; 6º les escaliers, passages et corridors. Dans le silence ou la contradiction des titres, et sauf clause contraire du règlement de copropriété, sont réputés droits accessoires aux parties communes générales – 1º le droit de construire un bâtiment affecté à l’usage commun; 2º le droit d’affouiller le sol; 3º le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. Acts 2018 547 664-7. Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales implique la création de charges spéciales et réciproquement. 664-8. Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusive d’un copropriétaire. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires et, si elles sont des parties communes spéciales, à plusieurs d’entre eux. 664-9. Les parties communes spéciales et celles à jouissance privative doivent être expressément mentionnées dans l’état descriptif et le règlement de copropriété. 664-10. La quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur de l’ensemble des lots de l’immeuble, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la superficie, de la consistance et de la situation de chaque lot, sans égard à leur utilisation. 664-11. Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément des parties privatives, d’une action en partage ni d’une licitation forcée. 664-12. Un règlement conventionnel de copropriété, incluant un état descriptif de division, est établi par acte notarié.

548 Acts 2018 Il détermine les parties tant privatives que communes et les conditions de leur jouissance. Il détermine également la destination de l’immeuble et, dans le respect de cette destination, les affectations possibles des lots. ll fixe les modalités d’administration du syndicat des copropriétaires, dans le respect des règles mentionnées ci-après, et comporte l’état de répartition des différentes catégories de charges. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie par ses caractères ou sa situation. En l’absence de règlement conventionnel, le règlement de copropriété incluant l’état descriptif de division est établi par décision de l’assemblée générale à la majorité de l’article 664-37 ou, à défaut, par décision du Juge en Chambre. 664-13. L’état descriptif de division, établi par un professionnel compétent, désigne, en précisant leur nature et en leur attribuant un numéro, les lots entre lesquels la propriété de l’immeuble est répartie; il indique la quote-part des parties communes qui leur est afférente. Il doit comprendre des plans à l’échelle déterminant la limite des parties communes et des parties privatives. L’Attorney-General peut, par voie de règlement, désigner la catégorie de professionel compétent mentionné à l’alinéa 1. Acts 2018 549 664-14. Dans le respect du règlement de copropriété et des droits des autres copropriétaires, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes ainsi que des parties privatives comprises dans son lot. Il peut disposer librement de son lot mais ne peut aliéner séparément la partie privative de la quote-part de parties communes, ni inversement. Chaque copropriétaire a droit au respect de sa vie privée. 664-15. Le règlement de copropriété incluant l’état descriptif, ainsi que les modifications qui peuvent lui être apportées, sont opposables aux copropriétaires, à leurs ayants-cause, aux locataires ou occupants à dater de leur transcription à la conservation des hypothèques. 664-16. Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété ou le bail d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié. Cette mention lui rend ces documents opposables, même s’ils n’ont pas été transcrits. 664-17. La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a de plein droit la personnalité civile, et, à ce titre, un patrimoine. Les dispositions du Registration of Associations Act, du Companies Act et du Business Registration Act ainsi que de toutes autres lois régissant les personnes morales sont inapplicables aux syndicats de copropriétaires sauf l’effet des dispositions du présent Code. Le syndicat établit le règlement de copropriété si celui-ci n’a pas été créé conformément à l’article 664-12. Il peut le modifier.

550 Acts 2018 Il a pour objet l’administration des parties communes ainsi que la conservation, l’amélioration et la valorisation de l’immeuble. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par des désordres ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il est tenu d’assurer l’immeuble et d’assurer sa responsabilité civile ainsi que celle des membres du conseil syndical ou du conseil de la copropriété. Ces assurances constituent une charge de l’article 664-67 alinéa 1. Il passe, de son chef, tous actes d’acquisition, d’aliénation des parties communes ou de constitution de tous droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces parties communes. 664-18. Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. Sauf décision contraire de l’assemblée générale, la part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, après déduction des sommes exigibles par le syndicat. Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles du Land Acquisition Act. 664-19. Le syndicat peut se voir attribuer, à titre gratuit, dans le règlement de copropriété, ou acquérir, à titre onéreux ou gratuit, un ou plusieurs lots, qui entrent dans son patrimoine. Il peut également les céder. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre de ces lots. Acts 2018 551 Les sommes représentant le prix de vente de ces lots ne peuvent être réparties entre les copropriétaires. Elles entrent dans le patrimoine du syndicat et sont affectées prioritairement au fonds de prévoyance visé à l’article 664-76. 664-20. Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires. Il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. II – ADMINISTRATION DE LA COPROPRIÉTÉ 664-21. Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Leur exécution est confiée à un syndic, personne physique ou morale avec, le cas échéant, l’assistance d’un conseil syndical. A – ASSEMBLÉES GÉNÉRALES DE COPROPRIÉTAIRES 664-22. L’assemblée générale est composée de tous les copropriétaires, sauf lorsque la loi ou le règlement de copropriété prévoit la réunion d’assemblées spéciales. Sous cette réserve, les assemblées spéciales sont soumises aux mêmes règles que les assemblées générales. L’assemblée générale doit être réunie au moins une fois chaque année pour se prononcer sur l’approbation des comptes et sur le budget prévisionnel. Le règlement de copropriété peut préciser les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales prévues par le présent Code.

552 Acts 2018 664-23. L’assemblée générale est convoquée par le syndic. Lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, elle peut être convoquée, aux fins de nommer un syndic, par le président du conseil syndical ou, à défaut, par tout copropriétaire. Le Juge en Chambre, saisi par tout intéressé, peut également nommer un administrateur provisoire afin de convoquer et de présider l’assemblée. 664-24. La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le président du conseil syndical s’il existe un tel conseil, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoit un nombre inférieur de voix. La demande précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est sollicitée. Tout copropriétaire peut exiger la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour statuer sur une question ne concernant que ses droits et obligations. En cas de carence du syndic, constatée par une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours, dans la convocation d’une assemblée générale annuelle ou demandée en vertu des deux alinéas précédents, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un. En l’absence de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation, tout copropriétaire peut convoquer l’assemblée. La convocation est alors notifiée au syndic. Acts 2018 553 664-25. Avant l’envoi de la convocation par le syndic, tout copropriétaire peut demander l’inscription de toute question à l’ordre du jour. 664-26. La convocation contient le lieu et l’heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour et le projet de résolutions. Elle doit être reçue par chaque copropriétaire au moins quinze jours avant la date de la réunion, et peut être adressée par tous moyens, notamment électroniques, prévus par le règlement de copropriété, permettant d’établir la preuve et la date de sa réception par le destinataire. 664-27. La convocation à l’assemblée générale doit être en outre accompagnée, en fonction de son objet – 1° des comptes de l’exercice écoulé; 2° du budget prévisionnel; 3° de tout projet éventuel de modification du règlement de copropriété incluant l’état descriptif de division; 4° d’une note précisant les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés. 664-28. Pour l’application de l’article 664-33 alinéa 1, chacun des associés reçoit notification des convocations ainsi que les documents visés à l’article 664-27 et il participe aux assemblées générales du syndicat dans les mêmes conditions que les copropriétaires. La convocation de l’assemblée générale des copropriétaires est également notifiée au représentant légal de la société visée à l’article 664-33 alinéa 1; ce dernier peut assister à la réunion avec voix consultative.

554 Acts 2018 664-29. L’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et ayant fait l’objet de la notification des documents prévus à l’article 664-27. 664-30. Pour chaque assemblée, il est tenu une feuille de présence indiquant les noms et domicile de chaque copropriétaire, ou dénomination et siège pour les copropriétaires personnes morales et, s’il y a lieu, le nom de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose. Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée. 664-31. Au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne un président et un secrétaire, et les membres du bureau, s’il en est prévu un dans le règlement. 664-32. Chaque copropriétaire dispose dans une assemblée d’un nombre de voix attaché à son lot. Toutefois lorsqu’un copropriétaire dispose dans une assemblée d’un nombre de voix égal ou supérieur à la moitié de l’ensemble des voix des copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un autre copropriétaire muni d’un pouvoir spécial remis au syndic, cette remise pouvant être notamment effectuée par voie électronique. Il ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants n’excède pas 20 pour cent des voix du syndicat. Acts 2018 555 Le syndic, son conjoint, ses descendants, ses ascendants et ses préposés ne peuvent détenir aucun mandat de vote. La cession de droits de vote entre copropriétaires est interdite. Les droits de vote des copropriétaires débiteurs à l’égard du syndicat depuis plus d’un an sont suspendus jusqu’à l’acquittement total de leur dette et les majorités se recalculent en conséquence. 664-33. Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé de la société d’attribution participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance. Une société copropriétaire, autre que celle visée à l’alinéa précédent, est représentée par son représentant légal. En cas d’indivision, les co-indivisaires doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le Juge en Chambre à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic. Sauf convention contraire notifiée au syndic, les intéressés sont représentés par l’usufruitier en cas d’usufruit, et par le propriétaire dans les autres hypothèses de démembrement de propriété. 664-34. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par les dispositions de la présente Section.

556 Acts 2018 664-35. Sont adoptés à la majorité absolue de tous les copropriétaires – 1º la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical; 2º l’autorisation donnée à certains copropriétaires ou à des tiers d’effectuer à leurs frais des travaux conformes à la destination de l’immeuble affectant son aspect extérieur ou les parties communes, sans appropriation de ces dernières; 3º les délégations de pouvoir du syndicat au syndic ou au conseil syndical; 4º les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté; 5º toute décision relative aux modalités d’ouverture ou de fermeture des portes d’accès à l’immeuble et aux travaux corrélatifs. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété; Acts 2018 557 6º l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l’exception de ceux rendus obligatoires par un texte légal ou réglementaire et des travaux d’économie énergie ou de réduction des gaz à effet de serre, lesquels relèvent, tout comme les travaux de conservation, de la majorité de l’article 664-34. 664-36. Lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité requise à l’article ci-dessus, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 664-34, en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque le projet n’a pas recueilli le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer dans les conditions de majorité prévues à l’article 664-34. Si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée, le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues aux articles 664-26 et 664-27 n’ont pas à être renouvelées. 664-37. Sont prises à la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les deux tiers de la totalité des voix, les décisions qui concernent – 1º les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 664-35 (4º);

558 Acts 2018 2º l’établissement du règlement de copropriété s’il n’a pas été établi conformément à l’article 664-12; 3º la modification du règlement de copropriété pour autant qu’elle n’entraîne pas de changement de destination de l’immeuble; 4º la construction de bâtiments pour créer de nouveaux lots. 664-38. L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider du changement d’affectation de l’immeuble ou de l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. Il en va de même de la suppression du service de gardiennage et de l’aliénation des locaux qui lui sont affectés, si le règlement de copropriété en fait un élément essentiel de la destination de l’immeuble. 664-39. L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. 664-40. Les majorités de voix pour le vote des décisions de l’assemblée générale sont calculées en tenant compte de la réduction résultant, s’il y a lieu, de l’application de l’article 664-32 alinéa 2. 664-41. Il est établi, pour chaque assemblée, un procès-verbal des délibérations qui est signé, en fin de séance, par le président, par le secrétaire et par les membres du bureau s’il en a été constitué un. Acts 2018 559 Le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération. Il indique le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision de l’assemblée, de ceux qui n’ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus. Sur la demande d’un ou plusieurs copropriétaires, le procès-verbal mentionne les réserves formulées par eux sur la régularité des délibérations. Il est fait mention sur le procès-verbal, s’il y a lieu, de la réduction du nombre de voix des copropriétaires en fonction de l’article 664-32 alinéa 2. Les procès-verbaux de chacune des assemblées et la feuille de présence sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. 664-42. Le délai prévu à l’article 664-114 alinéa 2 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. Dans le cas prévu à l’article 664-33 alinéa 1, cette notification est adressée au représentant légal de la société lorsqu’un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants. La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l’article 664-114 alinéa 2. En outre, dans le cas prévu à l’article 664-33 alinéa 1, un extrait du procès-verbal de l’assemblée est notifié au représentant légal de la société propriétaire de lots, s’il n’a pas assisté à la réunion.

560 Acts 2018 664-43. Une délégation de pouvoir, donnée par l’assemblée générale au syndic ou au conseil syndical à la majorité de l’article 664-35, ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminée. Elle peut toutefois autoriser son bénéficiaire à décider de certaines dépenses jusqu’à un montant dont la délégation fixe le maximum. Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic. Il sera rendu compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation. B – LE SYNDIC DE LA COPROPRIÉTÉ 664-44. Les fonctions de syndic peuvent être assurées par toute personne physique ou morale, professionnelle ou non, ou bénévole. Tout syndic non professionnel doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots de la copropriété qu’il est amené à gérer. Si cette condition vient à cesser en cours de mandat, ce dernier devient caduc dans le délai d’un mois et, dans ce délai, le syndic a l’obligation de convoquer une assemblée générale qui statuera sur la désignation d’un nouveau syndic. 664-45. Le syndic professionnel doit, à peine de nullité de son mandat, être assuré au titre de ses fonctions et titulaire d’une garantie de remboursement des fonds qu’il est amené à manier. Sa désignation doit être précédée, à peine de nullité, d’une mise en concurrence. 664-46. Le syndic est élu par l’assemblée générale aux conditions de majorité prévues à l’article 664-35 pour une durée maximale de trois ans, renouvelable sans possibilité de tacite reconduction. Acts 2018 561 Toutefois, il peut être désigné par le règlement de copropriété pour un mandat ne pouvant excéder un an à compter de la date d’application du statut mentionné à l’article 664-2. Il peut ensuite être renouvelé par l’assemblée générale conformément à l’alinéa 1. 664-47. A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, et sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires, le Juge en Chambre désigne un syndic provisoire et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa, fixe la durée de son mandat. Cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure. Sans préjudice des missions particulières qui peuvent lui être confiées par la décision visée à l’alinéa 1 du présent article, le syndic provisoire administre la copropriété conformément aux règles du présent Code. Il doit notamment convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions. La mission du syndic provisoire cesse de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale. 664-48. Dans tous les cas, autres que celui prévu à l’article 664-47, où le syndicat est dépourvu de syndic, et faute de convocation de l’assemblée générale conformément à l’article 664-24 alinéa 3, le Juge en Chambre, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur de la copropriété qui est chargé de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic. Les fonctions de cet administrateur cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

562 Acts 2018 664-49. Les conditions de la rémunération du syndic sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente ainsi que les modalités particulières d’exécution de son mandat, sont fixées par l’assemblée générale, à la majorité prévue à l’article 664-37. 664-50. Le syndic met en œuvre les décisions de l’assemblée générale, en sa qualité de représentant légal de la copropriété. Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. Il peut cependant faire effectuer certains éléments de sa mission par ses préposés. 664-51. Le syndic établit et tient à la disposition des copropriétaires un registre de tous les copropriétaires ainsi que de tous les titulaires de droits d’usufruit, de nue-propriété, ou de droits d’usage et d’habitation. Ce registre mentionne leur nom et leur adresse, ainsi que leur état-civil et leur domicile réel ou élu. Le syndic s’assure de la confidentialité de son contenu au regard des tiers. 664-52. Sans préjudice des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente Section, ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé – 1º d’assurer le respect du règlement de copropriété et l’exécution des décisions de l’assemblée générale; 2º d’administrer l’immeuble pour le compte du syndicat, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci; Acts 2018 563 3º de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, et d’assurer la transcription à la conservation des hypothèques du règlement de copropriété et de ses modifications; 4º d’ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat; 5º de représenter le syndicat aux assemblées d’associations foncières dont les copropriétaires sont membres; 6º d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat et de tenir une comptabilité faisant apparaître les recettes et les dépenses, l’état des dettes et créances du syndicat et la situation financière de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat; 7º d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et de leur proposer les travaux nécessaires à sa conservation; 8º d’engager et congédier le personnel du syndicat et fixer les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. 664-53. Le syndic détient les archives du syndicat et les transmet à son successeur. Il tient à la disposition des copropriétaires et du conseil syndical le règlement de copropriété et ses modificatifs, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les états financiers ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans et documents relatifs à l’immeuble et au syndicat.

564 Acts 2018 Ces données, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 664-34, doivent être accessibles aux copropriétaires de manière dématérialisée et sécurisée. Le syndic délivre des copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux. 664-54. Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. 664-55. A peine d’inopposabilité au syndicat des copropriétaires, toute convention entre le syndicat et le syndic, ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic, doit être préalablement autorisée par une décision de l’assemblée générale précisant la nature des liens rendant nécessaire cette autorisation. C – LE CONSEIL SYNDICAL 664-56. Un conseil syndical, organe de surveillance, dépourvu de pouvoir de décision sauf délégation prévue à l’article 664-43, assiste le syndic dans sa gestion. Toutefois, l’assemblée générale peut décider, à la majorité prévue à l’article 664-35, de ne pas constituer de conseil syndical. La décision contraire peut être prise à la même majorité. 664-57. Le règlement de copropriété fixe le nombre des membres du conseil syndical et la durée de leur mandat, qui ne peut excéder trois ans. Acts 2018 565 Le syndic, son conjoint, ses ascendants, ses descendants, de même que ses préposés ne peuvent être membres du conseil syndical. Les membres de ce conseil, choisis parmi les copropriétaires, sont désignés et peuvent être révoqués par l’assemblée générale, à la majorité prévue à l’article 664-35. 664-58. A défaut de désignation par l’assemblée générale, le Juge en Chambre, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou le syndic, peut avec l’accord des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ou constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical. 664-59. Lorsqu’il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, le conseil syndical doit comprendre un représentant de chaque syndicat secondaire qui est désigné par une assemblée générale du syndicat secondaire. 664-60. Des membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive des fonctions d’un membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection s’il y en a plusieurs, et jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils remplacent. Le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges reste vacant pour quelque cause que ce soit. 664-61. Le conseil syndical élit parmi ses membres, un président lequel a voix prépondérante.

566 Acts 2018 Les fonctions de président et de membres du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. Le conseil syndical peut se faire assister par tout expert de son choix. Les honoraires de ces experts ainsi que les frais nécessités par le fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d’administration. 664-62. Outre les missions qui lui sont conférées par d’autres articles de la présente Section, le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toute question concernant le syndicat pour laquelle il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Il peut prendre connaissance et copie de toutes pièces ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. Il reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. Il peut également recevoir d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale dans les conditions prévues à l’article 664-43. D – DISPOSITIONS SPÉCIFIQUES À CERTAINES COPROPRIÉTÉS 664-63. Dans les copropriétés ne comportant que deux lots à usage d’habitation, de commerce ou de bureaux, les copropriétaires peuvent passer un contrat relatif à l’exercice de leurs droits, pour une durée initiale de trois ans, renouvelable chaque année par tacite reconduction. Ce contrat n’est pas tenu de respecter les dispositions de la présente Section. Il doit cependant prévoir les modalités de représentation du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des tiers et ne peut déroger aux dispositions légales relatives au calcul des charges. Acts 2018 567 Il est caduc en cas de mutation, à titre gratuit ou onéreux, de l’un des lots ou d’une fraction de lot, sauf accord des parties. 664-64. Les copropriétés ne comportant pas plus de cinq lots à usage d’habitation, de commerce ou de bureaux, peuvent être régies par leur seul règlement de copropriété. Celui-ci peut intégrer des dispositions dérogatoires aux règles de la présente Section. Il peut notamment prévoir une administration collégiale et consensuelle des immeubles par les copropriétaires eux-mêmes sans la nomination d’un syndic et sans la tenue d’assemblées générales. Ces dérogations sont toutefois soumises aux conditions suivantes – 1º le règlement de copropriété doit être établi par acte notarié; 2º il doit prévoir la constitution et le mode de fonctionnement d’un conseil de la copropriété regroupant tous les membres du syndicat des copropriétaires, qui élit un président et un trésorier. Ce conseil ne peut, par ses décisions, porter atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des copropriétaires sur la partie privative de leur lot; 3º il doit fixer les règles de répartition et de paiement des charges dans le respect des articles 664-10 et 664-67; 4º il doit organiser le libre accès des copropriétaires aux informations financières et bancaires de la copropriété.

568 Acts 2018 664-65. Dans les copropriétés comportant plus de cinq lots dont aucun n’est à usage d’habitation, les règles de la présente Section sont applicables sous les exceptions suivantes – 1º les décisions relevant de l’article 664-34 sont prises par un conseil de la copropriété qui doit obligatoirement être constitué. Ce conseil comprend un nombre impair de membres, entre trois et sept, élus par l’assemblée générale à la majorité de l’article 664-35. Il élit en son sein un président; 2º les copropriétaires peuvent définir librement, avec le syndic, les modalités de son mandat et de sa rémunération; 3º ils peuvent également, à la majorité de l’article 664-35, permettre au conseil de la copropriété de prendre les décisions relevant du dit article. 664-66. Les copropriétés comportant une majorité de logements sociaux peuvent être soumises à des règles dérogatoires à celles de la présente Section. III – GESTION FINANCIÈRE DE LA COPROPRIÉTÉ 664-67. Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à l’entretien, la réparation, la conservation et la gestion de l’immeuble, ainsi qu’à l’administration de la copropriété. Ils le font proportionnellement aux quotes-parts des parties communes attachées à leurs lots telles que ces valeurs résultent de l’application des dispositions de l’article 664-10. Acts 2018 569 Ils sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective de ces services et éléments communs à l’égard de leur lot. Le règlement de copropriété peut également prévoir que cette participation soit déterminée en fonction des consommations relevées pour chaque lot lorsqu’elles peuvent être mesurées. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. 664-68. La charge de l’entretien d’une partie commune dont le règlement de copropriété réserve la jouissance à un copropriétaire n’incombe qu’à celui-ci. Lorsque cette jouissance est réservée à plusieurs copropriétaires, cette charge est répartie entre eux proportionnellement à la valeur relative de leur droit de jouissance sur cette partie commune. 664-69. Sous réserve des dispositions des articles 664-70 et 71, la répartition des quotes-parts de charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. 664-70. Lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par les dispositions de la présente Section, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

570 Acts 2018 En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions du lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 664-34. 664-71. Tout copropriétaire, ainsi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic préalablement mandaté en assemblée générale, peut, à tout moment, saisir le Juge en Chambre – 1º à défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des quotes-parts dans les cas prévus à l’article 664-70; 2º en cas de non-respect des principes de répartition déterminés par les articles 664-10, 664-67 et 664-68; 3º si la quote-part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la quote-part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions des articles 664-10 et 664-67. La recevabilité de l’action d’un copropriétaire est subordonnée à la mise en cause du syndicat. Si l’action est reconnue fondée, le Juge en Chambre procède à la nouvelle répartition des quotes-parts. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. Acts 2018 571 664-72. Chaque fois qu’une action en justice intentée contre le syndicat a pour objet ou peut avoir pour conséquence une révision de la répartition des charges, et indépendamment du droit pour tout copropriétaire d’intervenir personnellement dans l’instance, le syndic ou tout copropriétaire peut, s’il existe des oppositions d’intérêts entre les copropriétaires qui ne sont pas demandeurs, présenter une requête en vue de la désignation d’un mandataire ad hoc. Dans ce cas, la signification des actes de procédure est valablement faite aux copropriétaires intervenants ainsi qu’au mandataire ad hoc. 664-73. Le paiement des créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire, exigibles depuis moins de cinq ans, est, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanti par une hypothèque légale sur son lot. Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque, en consentir la mainlevée et requérir la radiation en cas d’extinction de la dette, sans qu’il soit besoin d’une intervention de l’assemblée générale. Les créances visées à l’alinéa 1 bénéficient, en outre, au profit du syndicat – 1º du privilège prévu à l’article 2150-2 en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire, ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur; 2º du privilège prévu à l’article 2151.

572 Acts 2018 664-74. Le syndic tient, pour chaque syndicat de copropriétaires, une comptabilité séparée de nature à faire apparaître la position comptable de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat. Il prépare le budget prévisionnel qui est voté chaque année par l’assemblée générale. 664-75. Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réuni dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. 664-76. Le syndic procède auprès des copropriétaires aux appels de fonds – 1° de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété; 2° des provisions trimestrielles visées à l’article 664-75; 3° en cours d’exercice, des sommes correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées, tels les travaux, et effectivement acquittées; Acts 2018 573 4° de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution de décisions de l’assemblée générale, comme celles de procéder à la réalisation des travaux votés par ladite assemblée; 5° des sommes destinées à abonder un fonds de prévoyance dont le montant ne peut être inférieur à 5 pour cent du budget annuel de la copropriété, étant précisé que les sommes constituant le fonds de prévoyance restent propriété du syndicat et ne peuvent être utilisées que pour la réalisation de travaux. L’assemblée générale décide, s’il y a lieu, du mode de placement des fonds ainsi recueillis. Le syndic peut, en cas de travaux urgents, visés à l’article 664-54, et en cas d’insuffisance du fonds de prévoyance, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale, mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. 664-77. Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Le règlement de copropriété peut prévoir, en outre, une clause pénale pour le cas où les copropriétaires n’exécuteraient pas leurs obligations.

574 Acts 2018 IV – CESSION DE LOTS OU DE FRACTIONS DE LOT 664-78. Avant l’établissement de tout acte réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, le notaire chargé de recevoir l’acte ou le propriétaire qui cède son droit ou dont le droit est vendu, doit demander au syndic un état daté qui indique, sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes qui correspondent à la quote-part du cédant – 1º dans les charges dont le montant est liquide et exigible; 2º dans celles, dont le montant n’est pas encore liquide et exigible; 3º dans celles qui peuvent résulter d’une décision antérieurement prise mais non encore exécutée ainsi qu’éventuellement le solde des versements effectués par le cédant à titre d’avance ou de provision. 664-79. Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné au syndic de l’immeuble, par lettre recommandée (électronique ou postale) avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après, pour obtenir le paiement des sommes restant dues Acts 2018 575 par l’ancien propriétaire. Cette opposition, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance qui doit être liquide et exigible et contient élection de domicile. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord dans le délai de trois mois, il verse les fonds retenus au syndicat sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par l’une des parties. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. 664-80. Toute clause du règlement de copropriété stipulant une solidarité entre vendeur et acheteur ou entre les copropriétaires est nulle. 664-81. Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par celui qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant les cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des noms, prénoms, ou s’il s’agit d’une personne morale, dénomination sociale, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droit.

576 Acts 2018 V – TRAVAUX, AMÉLIORATION, SURÉLÉVATION ET RECONSTRUCTION A – RÈGLES COMMUNES 664-82. Les droits de construire ou de surélever, droits accessoires aux parties communes et appartenant au syndicat des copropriétaires, ne peuvent faire l’objet d’une convention par laquelle un copropriétaire ou un tiers se les réserverait. La décision de cession d’un droit accessoire autre que le droit de surélévation est prise à la majorité de l’article 664-37. 664-83. Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux ou de la surélévation en raison, soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. Cette indemnité, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie, s’il s’agit de travaux de surélévation, selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes et, s’il s’agit d’autres travaux, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. B – TRAVAUX ET AMÉLIORATIONS 664-84. L’assemblée générale décide, à la majorité de l’article 664-34, des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ou rendus obligatoires par une disposition législative ou règlementaire et, à la majorité de l’article 664-35, des autres travaux. Acts 2018 577 Elle fixe, à la même majorité que celle applicable aux travaux concernés – 1º la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 664-83 en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part des dépenses plus élevée; 2º la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés proportionnellement aux quotes-parts des parties communes afférentes à leur lot. 664-85. Les copropriétaires n’ayant pas donné leur accord à la réalisation des travaux décidés à la majorité de l’article 664-35 peuvent – 1º demander au Juge en Chambre de leur rendre la décision prise inopposable au regard du caractère somptuaire des améliorations décidées; 2º ne payer le coût des travaux que par annuités égales au dixième de la somme totale leur incombant, le taux d’intérêt applicable étant celui de l’intérêt légal. Toutefois, lessommes visées à cet alinéa le deviennent immédiatement exigibleslors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.

578 Acts 2018 664-86. Lorsque l’assemblée générale refuse d’autoriser un ou plusieurs copropriétaires à exécuter dans les parties communes des travaux d’amélioration visés à l’article 664-35 (2º), ce ou ces copropriétaires peuvent être autorisés par le Juge en Chambre à les accomplir aux conditions qu’il fixe. 664-87. Les ouvrages résultant des travaux affectant des parties communes mais réalisés par un copropriétaire sont réputés parties privatives. Ils constituent des parties communes spéciales lorsqu’ils sont susceptibles d’être utilisés par plusieurs copropriétaires. Dans ce cas, l’assemblée générale, à la majorité de l’article 664-34, fixe les conditions juridiques, matérielles et financières auxquelles les copropriétaires n’ayant pas financé la réalisation de ces ouvrages pourront les utiliser, et modifie, en conséquence, le règlement de copropriété. 664-88. Aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droits ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale. C – SURÉLÉVATION 664-89. La surélévation s’entend d’une augmentation de la hauteur de l’immeuble. Lorsqu’elle est réalisée sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat, elle est décidée à la majorité de l’article 664-37 pour la création de locaux à usage privatif et à la majorité de l’article 664-35, sans possibilité d’application de l’article 664-36, pour la création de locaux à usage commun. Acts 2018 579 Lorsqu’elle n’est pas réalisée sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat, la décision de céder le droit de surélever un bâtiment est prise à la majorité de l’article 664-35, sans possibilité d’application de l’article 664-36, et s’il existe plusieurs bâtiments, à la majorité de l’article 664-35, sans possibilité d’application de l’article 664-36 des voix des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever. L’accord des copropriétaires de locaux situés en tout ou partie sous la surélévation projetée doit être obtenu. D – RECONSTRUCTION 664-90. En cas de destruction totale ou partielle, les copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré peuvent décider, à la majorité absolue des voix de ces seuls copropriétaires, la reconstruction du bâtiment endommagé. Ils sont seuls tenus à participer au financement de cette reconstruction, au prorata de leur quote-part dans le bâtiment sinistré. Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent à l’entretien des bâtiments ayant subi des dommages sont tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des travaux. 664-91. En cas d’amélioration ou d’addition par rapport à l’état antérieur au sinistre, les dispositions des articles 664-84 et 664-85 sont applicables.

580 Acts 2018 664-92. Lorsque la reconstruction de l’immeuble détruit est décidée, les indemnités versées par l’assurance au syndicat des copropriétaires sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits, nécessairement affectées à la reconstruction. 664-93. Si la décision est prise, dans les conditions prévues à l’article 664-90, de ne pas remettre en état le bâtiment sinistré, l’indemnité d’assurance est versée au syndicat des copropriétaires, à charge pour lui de faire les travaux rendus nécessaires par le sinistre, et d’indemniser chacun des copropriétaires dont le lot n’est pas reconstitué. Les lots composant le bâtiment sont alors annulés et il est établi, à la seule requête du syndic, un modificatif au règlement de copropriété. IV – SYNDICATS SECONDAIRES, SCISSION ET UNION A – SYNDICATS SECONDAIRES 664-94. Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités peuvent, réunis en assemblée spéciale, à la majorité de l’article 664-35, décider la constitution entre eux d’un syndicat secondaire. Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultants, pour les autres copropriétaires, des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 664-35. Acts 2018 581 Le syndicat secondaire est doté de plein droit de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente Section. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un. 664-95. L’assemblée générale d’un syndicat secondaire peut habiliter le président du conseil syndical secondaire ou, à défaut, un copropriétaire, à l’effet de représenter les copropriétaires du syndicat secondaire à l’assemblée générale du syndicat principal – 1º en lui conférant, à la majorité de l’article 664-35, pour une durée d’un an, un mandat général de voter toutes les décisions relevant de l’article 664-34. Une résolution relative à ce mandat général est inscrite chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale; 2º en lui conférant un mandat spécial, à la majorité de l’article 664-35 ou 664-37 ou à l’unanimité de l’article 664-38, l’habilitant à voter une décision relevant de l’une ou l’autre de ces majorités ou unanimité. Le mandataire rend compte de son mandat à la prochaine assemblée générale du syndicat secondaire. B – SCISSION DE COPROPRIÉTÉ 664-96. La scission de copropriété peut intervenir, si la division au sol est possible, dans les conditions suivantes – 1º lorsque les lots bâtis ou non bâtis appartiennent à un propriétaire unique;

582 Acts 2018 2º lorsque les lots appartiennent à plusieurs propriétaires et correspondent à un ou plusieurs bâtiments. Peut également faire l’objet d’une scission en volumes, un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes à destination différente, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome. Au sens du présent article, le logement social constitue une destination spécifique. La scission ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique. 664-97. La demande de retrait est formulée – 1º soit par le propriétaire unique du ou des lots à retirer; 2º soit par une assemblée spéciale des copropriétaires du ou des bâtiments ou du ou des volumes à retirer, statuant à la majorité de l’article 664-35, sans possibilité d’application de l’article 664-36. L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires initial statue, à la majorité de l’article 664-35, sans possibilité d’application de l’article 664-36, sur les demandes de retrait ainsi formulées, sur les conditions matérielles, juridiques et financières de la scission, ainsi que sur les modalités de dissolution de ce syndicat. L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de Acts 2018 583 l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 664-34, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la scission. A défaut, ces adaptations peuvent être effectuées par le Juge en Chambre. Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement de ce nouveau règlement de copropriété. En cas de scission, la décision de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements à usage collectif est prise à la majorité de l’article 664-35. Dans cette hypothèse, les statuts de l’union peuvent interdire à ses membres de se retirer de celle-ci. 664-98. La division ne prend effet que lorsque sont devenues définitives les décisions mentionnées à l’article précédent. 664-99. La liquidation du syndicat initial s’effectue conformément à la présente Section. Le patrimoine du syndicat est partagé en fonction des tantièmes des parties communes générales. Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché. Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.

584 Acts 2018 C – UNION DE SYNDICATS 664-100. Un syndicat de copropriétaires peut être membre d’une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l’objet est d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement et d’ouvrages communs ainsi que la gestion de services d’intérêt commun. Cette union peut recevoir l’adhésion d’un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d’attribution et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres. Elle peut être propriétaire des éléments communs qu’elle gère. Les statuts de l’union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente Section. Ils ne peuvent interdire à l’un de ses membres de se retirer de l’union sauf en cas de scission. Les éléments et ouvrages d’intérêt commun subsistants sont alors gérés conformément aux dispositions de l’article 664-1 alinéa 2. L’adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l’assemblée générale de chaque syndicat à la majorité de l’article 664-35. Le retrait de cette union est décidé par l’assemblée générale de chaque syndicat à la majorité de l’article 664-37. 664-101. Participent à l’assemblée générale de l’union – 1º le syndic de chaque syndicat des copropriétaires ou, à défaut, un Acts 2018 585 copropriétaire désigné à cette fin par les assemblées générales des syndicats de copropriétaires; 2º les propriétaires qui ont adhéré à l’union, ou leur mandataire ou, s’il s’agit de personnes morales, leur représentant légal. Un même représentant ne peut agir pour le compte de plusieurs membres de l’union, et le président de l’union ne peut représenter l’un de ses membres. 664-102. Le président de l’union est élu par l’assemblée générale et en exécute les décisions. 664-103. Un conseil de l’union composé d’un représentant désigné par chaque membre de l’union l’assiste et contrôle sa gestion. Il peut se voir déléguer, par l’assemblée générale de l’union, le pouvoir de prendre des décisions qui, dans une copropriété, relèveraient de la majorité des articles 664-34 et 664-35. V – COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉ A – PRÉVENTION DES DIFFICULTÉS 664-104. Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 pour cent des sommes exigibles en vertu de l’article 664-76, le syndic ou les copropriétaires qui assurent eux-mêmes la gestion collective de l’immeuble, doit ou doivent saisir le Juge en Chambre en vue de la désignation d’un mandataire ad hoc chargé d’examiner les causes de ces défaillances et de proposer les mesures nécessaires à la prévention d’une éventuelle aggravation de la situation comptable.

586 Acts 2018 Aux mêmes fins, le Juge en Chambre peut être saisi par un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votées par l’assemblée générale et exécutées, restent impayées depuis plus de six mois et si ce créancier a adressé au syndic ou aux copropriétaires qui assurent la gestion collective de l’immeuble un commandement de payer resté infructueux. 664-105. Le mandataire ad hoc a pour mission de prévoir et d’aménager, si possible, des facilités de paiement sous forme de moratoires et de versements échelonnés dans le temps. Pour ce faire, il négocie directement avec les créanciers, les copropriétaires et les représentants du syndicat afin de proposer, dans l’intérêt de toutes les parties, certaines concessions nécessaires au remboursement progressif, total ou partiel, des dettes de la copropriété ainsi que des dettes personnelles de chacun de ses copropriétaires. Lorsqu’elles ont reçu l’assentiment des intéressés ou de certains d’entre eux, les propositions du mandataire ad hoc sont alors transmises au Juge en Chambre et deviennent exécutoires par ordonnance de celui-ci. B – ADMINISTRATION PROVISOIRE 664-106. Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à l’entretien de l’immeuble, le Juge en Chambre, saisi par le syndic, un créancier ou des copropriétaires représentant au moins 15 pour cent des voix, peut désigner par ordonnance, pour une année renouvelable, un administrateur provisoire de la copropriété. Acts 2018 587 Celui-ci est chargé de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Il dispose, à cette fin, de tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit, et de tous ceux de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de celui de disposer de l’immeuble. 664-107. L’administrateur provisoire peut solliciter du Juge en Chambre – 1° la suspension ou l’interdiction provisoire de toutes les actions en justice intentées par les créanciers et tendant à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat de fourniture d’eau, de gaz ou d’électricité pour défaut de paiement d’une somme d’argent. La décision de suspension ou d’interdiction provisoire des poursuites arrête toute voie d’exécution à l’encontre du syndicat et suspend les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits; 2° l’autorisation de procéder à la scission de la copropriété ou à la vente de certaines de ses parties ou de ses dépendances. Le Juge en fixe alors les modalités. 664-108. L’administrateur provisoire doit, en outre, constituer un dossier en vue de l’obtention d’un financement de l’État ou de la collectivité locale sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble qu’il est chargé d’administrer.

588 Acts 2018 C – DESSAISISSEMENT 664-109. Lorsque le syndicat des copropriétaires est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œuvre, dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants, le Ministre du Logement ou le maire de la commune sur le territoire duquel est implanté l’immeuble peut saisir le Juge en Chambre aux fins de désignation – 1º d’un administrateur provisoire, s’il n’en a pas été nommé sur le fondement des articles 664-106 à 664-108; 2º d’un ou plusieurs experts chargés de constater l’importance du déséquilibre financier du syndicat ainsi que la nature et l’importance des travaux à mettre en œuvre. La saisine peut être également effectuée par le syndic, l’administrateur provisoire ou des copropriétaires représentant 15 pour cent au moins des voix du syndicat. 664-110. Si le rapport d’expertise confirme le caractère irrémédiable et la gravité de la situation financière, l’état de délabrement de l’immeuble et l’importance des travaux à mettre en œuvre pour sa réhabilitation ou la nécessité de procéder à sa démolition, le Juge en Chambre peut dessaisir le syndicat des copropriétaires de la gestion de l’immeuble et la soumettre à la tutelle permanente d’un administrateur judiciaire. Acts 2018 589 En outre, lorsqu’aucun financement de l’État ou des collectivités locales ne paraît en mesure de permettre, à l’avenir, l’assainissement de la situation financière et la réhabilitation de l’immeuble, une procédure d’expropriation des copropriétaires peut être mise en œuvre à la demande et au profit du Ministre du Logement ou du maire de la commune sur le territoire duquel est implanté l’immeuble. VI – DISPOSITIONS GÉNÉRALES ET DE PROCÉDURE 664-111. Le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, sauf lorsqu’il s’agit d’une action en recouvrement de créance, même par voie d’exécution forcée. Dans tous les cas, il doit rendre compte des actions qu’il a introduites à la prochaine assemblée générale. 664-112. Tout intéressé peut demander au Juge en Chambre de désigner un mandataire ad hoc pour ester en justice au nom du syndicat lorsque celui-ci est partie dans une instance relative à l’exécution de la construction de l’immeuble, aux garanties dues ou aux responsabilités encourues à cette occasion, si le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la dite construction. 664-113. A l’occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d’un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de l’instance.

590 Acts 2018 Les actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires sont régulièrement signifiés, suivant les cas, au syndic ou à la requête de celui-ci. 664-114. Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application des dispositions de la présente Section entre les copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par cinq ans et les actions réelles par trente ans. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, cette notification étant faite dans le délai de deux mois de la tenue de l’assemblée générale. 664-115. En cas de modification par l’assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente Section, le Juge en Chambre saisi par un copropriétaire d’une contestation relative à cette modification, pourra, si l’action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 664-83. 664-116. Tous les litiges nés de l’application de la présente Section sont de la compétence du Juge en Chambre dans les limites et selon les dispositions des sections 71 et suivantes du Courts Act. Les litiges relatifs à des copropriétés visées à l’article 664-65 peuvent être soumis à une procédure arbitrale. Acts 2018 591 664-117. Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la présente Section, sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au dernier domicile notifié au syndic. Elles peuvent l’être par communication électronique permettant de garantir la preuve de la date de réception, sauf si plus d’un tiers des membres du syndicat s’y oppose. 664-118. En vue de l’application de l’article 664-117, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot doit notifier au syndic son domicile réel ou élu. (ii) by inserting, after Section Première – A, the following new Sections – SECTION PREMIÈRE – AA – DES ENSEMBLES IMMOBILIERS I – CHAMP D’APPLICATION 664-119. Sont soumis aux règles de la présente Section les ensembles immobiliers composés de plusieurs terrains ou volumes bâtis ou destinés à l’être, ou même à destination agricole ou industrielle, assiettes de propriétés individuelles ou de copropriétés, et comportant des terrains, volumes, éléments, ou équipements qui, quel qu’en soit leur propriétaire, sont mis à la disposition de chacun des propriétaires ou copropriétaires ou d’une partie d’entre eux. II – CAHIER DES CHARGES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER 664-120. L’ensemble immobilier tel que défini à l’article précédent est régi par un cahier des charges qui détermine la destination de l’ensemble immobilier et des secteurs qui le composent ainsi que les modalités d’utilisation de ces secteurs, notamment quant aux constructions et équipements qui peuvent y être édifiés.

592 Acts 2018 Le cahier des charges, dont le périmètre doit coïncider avec celui d’une association foncière, comprend un plan à l’échelle de l’ensemble immobilier. Il est établi par acte notarié et transcrit, ainsi que ses modificatifs, à la conservation des hypothèques. Tout acte de mutation d’un bien immobilier ou de cession de droits réels compris dans son périmètre doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance du cahier des charges et de ses modificatifs, cette mention lui rendant ces documents opposables, même s’ils n’ont pas été encore transcrits. 664-121. Les règles du cahier des charges relatives à la destination, l’emplacement, la hauteur et l’aspect extérieur des constructions constituent des servitudes réelles dont la violation est toujours sanctionnée par la démolition ou la mise en conformité, sans préjudice, le cas échéant, de l’octroi de dommages et intérêts. Leur respect peut être demandé tant par l’administrateur que par chaque membre de l’association foncière dans le périmètre de laquelle ce cahier des charges s’applique. 664-122. Les dispositions du cahier des charges peuvent être modifiées par un vote à la majorité prévue à l’article 664-37. Toutefois, la destination de l’ensemble immobilier ou d’un secteur ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des membres de l’association concernée. Elle peut cependant l’être par un vote à la majorité des deux tiers des membres lorsque le caractère d’intérêt public d’une telle modification a été reconnu par une décision de l’autorité compétente de l’Etat dans le ressort duquel est située l’association foncière considérée. Acts 2018 593 III – ASSOCIATIONS FONCIÈRES A – RÈGLES GÉNÉRALES 664-123. L’association foncière est une association réelle de propriétaires, dotée de la personnalité civile, ayant pour objet l’appropriation et/ou la gestion des terrains, volumes éléments et équipements visés à l’article 664-119. Elle n’est pas régie par les dispositions du Registration of Associations Act, du Companies Act, du Business Registration Act ainsi que de toutes autres lois régissant les personnes morales. 664-124. L’association foncière peut être propriétaire des terrains qu’elle gère. Dans le cas contraire, les droits des personnes privées propriétaires des terrains, volumes, éléments, ou équipements mis à la disposition de chacun des propriétaires ou copropriétaires ou d’une partie d’entre eux sont restreints de plein droit à proportion des pouvoirs légaux conférés à l’association foncière. 664-125. Les droits et obligations qui découlent de la constitution d’une association foncière sont attachés à tous les immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre. 664-126. Les statuts de l’association foncière définissent son nom, son objet, son siège, la liste des immeubles compris dans son périmètre et celle des terrains, volumes, éléments, ou équipements entrant dans son objet ou susceptibles d’y entrer.

594 Acts 2018 Ils fixent, dans le respect des règles fixées par la présente section, ses modalités de fonctionnement et de financement qui doivent prévoir la constitution d’un fonds de travaux pour l’entretien et le renouvellement des éléments entrant dans son objet. Ils prévoient également leurs règles de modification. Dans les zones spécifiques définies par des textes règlementaires, l’autorité compétente peut, en cas de carence ou de refus des organes de décision, adapter et compléter l’objet des associations foncières pour tenir compte, notamment, des évolutions techniques et nouvelles technologies intervenues depuis leur création. Ces statuts, ainsi que leurs modificatifs, sont établis par acte notarié et transcrits à la conservation des hypothèques et tout acte de mutation d’un bien immobilier ou de cession de droits réels compris dans son périmètre doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit en a eu préalablement connaissance, cette mention lui rendant ces documents opposables, même s’ils n’ont pas été encore transcrits. 664-127. Les terrains, volumes, éléments et équipements à usage commun dont la propriété n’a pas été transférée à l’association foncière ne peuvent être cédés qu’à une personne publique ou à une autre association foncière. Ils demeurent dans le patrimoine de la personne à laquelle ils ont été cédés, même en cas de perte de leur usage commun. Acts 2018 595 664-128. L’assemblée générale de l’association foncière élit, à la majorité de l’article 664-130, pour un délai maximum de trois ans, un administrateur qu’elle peut révoquer à tout moment. L’administrateur n’est élu que pour un an renouvelable s’il est ou a été le développeur ou promoteur du projet. Il représente l’association foncière vis-à-vis des tiers, prépare son budget, règle ses dépenses, recouvre ses créances et fait respecter le cahier des charges. Il a, sous réserve de dispositions contraires des statuts, une compétence générale pour gérer l’ensemble des éléments mentionnés à l’article 664-124 alinéa 1, mais ne peut prendre d’actes de disposition. Il doit informer le conseil des membres de son action au moins une fois par trimestre. 664-1 29. L’assemblée générale de l’association foncière est composée de tous les propriétaires individuels et représentants légaux des copropriétés situées dans son périmètre ou, pour des décisions concernant des terrains, éléments, ou équipements ne profitant pas à tous, des seuls qui en bénéficient. Les droits de vote sont attribués par les statuts au regard de critères objectifs et équitables. Les droits de vote des membres de l’association débiteurs à son égard depuis plus d’un an sont suspendus jusqu’à l’acquittement total de leur dette et les majorités se recalculent en conséquence.

596 Acts 2018 664-130. L’assemblée se réunit au moins une fois par an à la demande de l’administrateur, du président du conseil des membres, ou, en en cas de carence de ces deux organes, de l’un de ses membres. Les statuts peuvent prévoir des modalités de vote à distance qui assurent la transparence des décisions. Elle nomme et révoque l’administrateur et approuve les comptes annuels par un vote pris à la majorité absolue des membres présents ou représentés et réunissant au moins 40 pour cent du total des voix. Lorsque le nombre des voix des membres présents ou représentés ne permet pas de prendre une décision à la majorité prévue à l’alinéa précédent, une nouvelle assemblée générale est convoquée et statue à la majorité absolue des membres présents ou représentés. L’assemblée peut disposer des biens de l’association foncière par un vote pris à la majorité du total des voix des membres, si ces biens ne sont pas nécessaires à la destination de l’ensemble immobilier, telle que fixée dans le cahier des charges, et à l’unanimité dans le cas contraire. Les autres décisions, à l’exception de celles visées à l’article 664-122, sont prises à la majorité absolue des membres présents ou représentés à l’assemblée. Les décisions prises doivent, sous peine d’abus de majorité, tenir compte de l’intérêt général que représente, pour les membres de l’association foncière, le bon entretien et la mise à niveau des terrains, volumes, éléments et équipements formant son objet. Acts 2018 597 664-131. Les décisions prises par l’assemblée générale ne peuvent être contestées que dans les deux mois du jour où elles ont été portées à la connaissance des membres de l’association. Les actions liées au fonctionnement de l’association foncière se prescrivent par cinq ans. 664-132. Un conseil des membres de l’association foncière, composé d’un nombre impair de membres compris entre trois à onze, est élu par l’assemblée générale à la majorité de l’article 664-130 alinéa 5. Il assiste et contrôle l’administrateur dans sa gestion selon les modalités prévues par les statuts. Il peut se faire assister d’experts dont la rémunération entre dans le budget de l’association. Il désigne, à la majorité simple, parmi ses membres, un président qui convoque ses réunions, organise ses travaux et peut, à tout moment, convoquer l’assemblée générale. 664-133. Lors de la mutation d’un bien compris dans le périmètre d’une association foncière, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l’article 664-79, à l’association foncière qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Les sommes dues au titre des deux dernières années et de l’année en cours sont garanties par un privilège immobilier spécial de premier rang. Les créances de toute nature de l’association foncière à l’encontre d’un de ses membres sont également garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de ce membre compris dans le périmètre de l’association.

598 Acts 2018 B – RÈGLES PARTICULIÈRES AUX ASSOCIATIONS FONCIÈRES REGROUPANT DES TERRAINS, VOLUMES, ÉLÉMENTS ET ÉQUIPEMENTS MIS À LA DISPOSITION DE PROPRIÉTAIRES OU DE COPROPRIÉTAIRES MEMBRES DE PLUSIEURS ASSOCIATIONS FONCIÈRES 664-134. Les associations foncières regroupant des terrains, volumes, éléments et équipements mis à la disposition de propriétaires ou de copropriétaires membres de plusieurs associations foncières sont régies par les articles 664-123 à 664-133, sous réserve des règles définies ci-après. 664-135. En cas de mutation de propriété ou de transfert de droits réels, le nouveau propriétaire ou titulaire de droits adhère de plein droit à toutes les associations foncières dans le périmètre desquelles est situé son bien. Il est également réputé avoir accepté d’adhérer à une association foncière à créer dès lors que cette création a été mentionnée dans son acte authentique ou a été prévue dans les statuts de l’association foncière existante à laquelle il a adhéré. 664-136. L’assemblée générale de l’association foncière visée à l’article 664-134 est composée des administrateurs de chacune des associations foncières visées à l’article 664-125 dont les membres bénéficient des terrains, volumes, éléments et équipements entrant dans son objet. Les administrateurs sont réputés disposer de l’ensemble des droits de vote des membres de l’association foncière qu’ils représentent. Acts 2018 599 Les droits de vote sont attribués par les statuts au regard de critères objectifs et équitables. 664-137. Le conseil des membres est composé des représentants élus par l’assemblée générale de chaque association foncière visée à l’article 664-124, chacune en désignant un. C – SCISSION D’UNE ASSOCIATION FONCIÈRE 664-138. Les dispositions applicables en matière de copropriété énoncées dans les articles 664-96 à 664-99 s’appliquent mutatis mutandis aux ensembles immobiliers visés par la présente Section. SECTION PREMIÈRE – AB – DISPOSITIONS FINALES ET TRANSITOIRES 664-139. Sauf mention contraire, les dispositions de la Section Première – A et de la Section Première – AA sont impératives. Cependant elles peuvent être déclarées inapplicables par une décision du Ministre responsable du Logement publiée à la Gazette du Gouvernement, aux immeubles bâtis ou groupes d’immeubles bâtis par ordre ou à l’initiative du Gouvernement, d’une collectivité publique ou d’une institution publique: ces immeubles ou groupes d’immeubles seront alors régis par les dispositions d’un règlement ou d’un cahier des charges établi, selon le cas, par le Gouvernement, la collectivité publique ou l’institution publique qui a donné l’ordre ou pris l’initiative de la construction. 664-140. Les dispositions de la Section Première – A et de la Section Première – AA s’appliquent immédiatement à la création de nouvelles copropriétés et à celle de nouveaux ensembles immobiliers.

600 Acts 2018 Les copropriétés et les ensembles immobiliers existant au jour de l’entrée en vigueur de la présente Section devront se mettre en conformité avec les nouvelles dispositions impératives dans un délai de 5 ans à compter de sa promulgation. La décision de mise en conformité est prise à la majorité de l’article 664-34 ou, à défaut, par le Juge en Chambre. (c) in article 703, by inserting the following new alinéa – Elles cessent également lorsqu’elles ont perdu toute utilité actuelle au regard des objectifs ayant conduit à leur création. (d) in article 1778-19, by deleting the word “664-96” and replacing it by the word “664-138”; (e) in article 1873-21, in the first alinéa, by deleting the words “664-13 et 664-14” and replacing them by the words “664-67 et 664-68”; (f) in article 2196-2, by deleting the word “664-95” and replacing it by the word “664-138”; (g) in article 2151, by adding the following new alinéa – Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont – 1° le syndicat de copropriétaires mentionné à l’article 664-17 et l’association foncière mentionnée à l’article 664-123 pour les sommes à elle dues par leurs membres au titre des deux dernières années et de l’année en cours; 2° le vendeur, sur l’immeuble vendu pour le paiement du prix; s’il y a plusieurs ventes successives dont le prix soit dû en tout ou en partie, le premier vendeur est préféré au second, le deuxième au troisième, et ainsi de suite; Acts 2018 601 3° même en l’absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble, sur cet immeuble, pourvu qu’il soit authentiquement constaté, par l’acte d’emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par la quittance du vendeur que ce paiement a été fait des deniers empruntés; 4° les cohéritiers, sur les immeubles de la succession, pour la garantie des partages faits entre eux, et des soultes ou retour de lots; pour la garantie des indemnités due en application de l’article 866, les immeubles donnés ou légués sont assimilés aux immeubles de la succession; 5° les architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers, sur les bâtiments ou autres ouvrages quelconques qu’ils ont édifiés, reconstruits ou réparés, pour le montant des honoraires, prix ou salaires; 6° ceux qui ont prêté les deniers pour payer ou rembourser les ouvriers, jouissent du même privilège, pourvu que cet emploi soit authentiquement constaté par l’acte d’emprunt, et par la quittance des ouvriers ainsi qu’il a été dit ci-dessus pour ceux qui ont prêté les deniers pour l’acquisition de l’immeuble; 7° les créanciers et légataires d’une personne défunte, sur les immeubles de la succession pour la garantie des droits qu’ils tiennent de l’article 878. 3. Consequential amendments (1) The Land (Duties and Taxes) Act is amended – (a) in the Second Schedule, in Part A, in item (1), by deleting the words “association syndicale set up in

602 Acts 2018 accordance with articles 664-95 and 664-96” and replacing them by the words “association foncière set up in accordance with articles 664-123 to 664-138”; (b) in the Eighth Schedule, in paragraphs (zc) and (zi), by deleting the word “664-94” and replacing it by the word “664-118”. (2) The Registration Duty Act is amended – (a) in section 27, in subsections (5) and (5B), by deleting the word “664-94” wherever it appears and replacing it by the word “664-118”; (b) in section 44A, in subsection (3)(b), by deleting the word “664-94” and replacing it by the word “664-118”; (c) in the First Schedule, in Part II, in item 34 (a), by deleting the words “association syndicale set up in accordance with articles 664-95 and 664-96” and replacing them by the words “association foncière set up in accordance with articles 664-123 to 664-138”. 4. Commencement (1) Subject to subsection (2), this Act shall come into operation on a date to be fixed by Proclamation. (2) Different dates may be fixed for the coming into operation of different sections of this Act. Passed by the National Assembly on the twenty third day of October two thousand and eighteen. Bibi Safeena Lotun (Mrs) Clerk of the National Assembly _______________ By Authority: Government Printing Department, La Tour Koenig 103/11/18 – 1134