Ministerial Decree No. 427 validating the Regulation on purchase and sale of the plots of agricultural land

Положение о порядке купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения Утверждено постановлением Правительства Кыргызской Республики от “13” августа 2001 года № 427 Настоящее Положение разработано в соответствии с Земельным и Гражданским кодексами Кыргызской Республики, Законом Кыргызской Республики «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения» и регулирует порядок купли продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной (кроме земель Фонда перераспределения сельскохозяйственных угодий и пастбищ) и в частной собственности юридических и физических лиц Кыргызской Республики. I. Общие положения 1. Понятия, применяемые в настоящем Положении: земли сельскохозяйственного назначения, как объект купли продажи - это земли, используемые для нужд сельского хозяйства (пашня орошаемая и богарная; залежь; земли, занятые многолетними плодово-ягодными насаждениями; сенокосы, под постройками и дорогами, водоемами и т. д.); объекты купли-продажи - земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной (кроме земель Фонда перераспределения сельскохозяйственных угодий и пастбищ) собственности, а также в частной собственности физических и юридических лиц; субъекты купли-продажи - собственники земельных участков физические лица и государство в лице уполномоченных государственных органов, выступающие в качестве продавцов, и покупатели земельного участка сельскохозяйственного назначения граждане Кыргызской Республики (сельские жители) достигшие 18 лет. уполномоченный государственный орган – Правительство Кыргызской Республики, районная, городская, государственные администрации, орган местного самоуправления; право собственности на земельный участок – признаваемое и охраняемое Конституцией Кыргызской Республики, Земельным кодексом и другими законодательными актами Кыргызской Республики право физических и юридических лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими им земельными участками; вторичный рынок земли - сделки совершаемые с правом на земельный участок, предоставленным собственником, уполномоченным органом. аукционист – лицо, непосредственно ведущее процесс публичного торга, назначенный уполномоченным государственным органом, органом местного самоуправления проводить аукцион. 2. Куплю-продажу земельных участков производят собственники земель. Если субъектами купли-продажи поручено совершение сделки третьим лицам, то эти лица должны иметь нотариально заверенную доверенность на совершение сделки. 3. Купля - продажа земель сельскохозяйственного назначения производится на аукционе, аукционистом, а земель находящихся в частной собственности действует пункт 24 настоящего Положения: 4. Предельные размеры земельного участка выставляемого для продажи на аукционе и предоставляемого в собственность физическому лицу, а также приобретаемого им на вторичном рынке земли для ведения сельскохозяйственного производства находящего в собственности гражданина Кыргызской Республики составляют не более 20-кратного размера средней земельной доли по данной сельской управе, но не должны превышать 50 гектаров. 5. Продаже не подлежат земли сельскохозяйственного назначения загрязненные химическими и радиоактивными веществами сверх установленных предельно допустимых норм, а также находящиеся в режиме консервации. 6. При продаже недвижимого имущества (зданий и сооружений) покупатель приобретает право на земельный участок, закрепленный за этим недвижимым имуществом, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 7. Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначения после совершения купли-продажи не меняется, имеющиеся сервитуты сохраняются. Целевое назначение земель может изменяться в соответствии с Земельным кодексом Кыргызской Республики. 8. Земельный участок, находящийся в общей (совместной, долевой) собственности может быть продан по соглашению всех собственников. 9. Раздел общего земельного участка или выдел из нее доли в натуре возможен в случае, если земельный участок является делимым. Земельный участок, состоящий из земельных долей членов одной семьи, предоставленный в порядке установленном Правительством Кыргызской Республики признается неделимым. Раздел и выдел из него земельной доли в натуре не допускается выделяющийся участник имеет право на выплату ему стоимости его доли. Не может быть предметом купли-продажи часть неделимого земельного участка. 10. Земельный участок, внесенный в сельскохозяйственное предприятие в качестве вклада (или пая), передается ему только в пользование и не может быть отчужден юридическим лицом. 11. Совершение сделок по купле-продаже земельного участка невозможно при наличии споров по земельному участку (споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т.д.), в случае нахождения участка под арестом (запрещением). При выявлении купли-продажи земельного участка через подставное лицо проданный земельный участок изымается в государственную собственность по решению суда. 12. Купля-продажа земельного участка оформляется договором купли-продажи, заключаемым в письменной форме. К договору купли-продажи в обязательном порядке прилагается план земельного участка. При продаже земельного участка и недвижимости на нем (в договоре) стороны оговаривают порядок перехода к покупателю как право собственности на земельный участок, так и право собственности на недвижимость, находящуюся на ней. 13. Договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации в местных органах Госрегистра Кыргызской Республики. II. Порядок и условия продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности (кроме земель Фонда перераспределения сельскохозяйственных угодий и пастбищ) 14. Продажа государственных земель сельскохозяйственного назначения (кроме земель Фонда перераспределения сельскохозяйственных угодий (ФПС), пастбищ и водного фонда) и земель пригодных для освоения с целью производства сельхозпродукции в частную собственность определяется местной комиссией на основе заявок покупателей или по инициативе местного самоуправления. 15. Продажа государственных земель сельскохозяйственного назначения (кроме ФПС и пастбищ)в частную собственность осуществляются только на открытых аукционах. Аукцион по продаже земельных участков может быть открытым по составу участников, а предложения участков могут передаваться в закрытой форме (в запечатанных конвертах) либо заявляться открыто в ходе проведения аукциона. Со зрителей, желающих наблюдать за ходом аукциона, плата не взимается. 16. Районная государственная администрация для проведения продажи земельных участков через аукцион физическим лицам Кыргызской Республики создаетрайонную комиссию по рынку земель сельскохозяйственного назначения (далее районная земельная комиссия). В состав районной земельной комиссии входят: глава или заместитель главы районной государственной администрации председатель; начальник местного регистрационного органа Госрегистра; представители территориальных органов Министерства финансов, Министерства сельского, водного хозяйства и перерабатывающей промышленности, Министерства экологии и чрезвычайных ситуаций, Государственной комиссии по архитектуре и строительству Кыргызской Республики, главы айыл окмоту; депутаты районного и аильного кенешей. 17. Районная земельная комиссия: принимает заявки на участие в аукционах; принимает решение о предоставлении заявителям прав на участие в аукционах; решает вопросы по выставлению конкретных территорий для проведения аукционов по продаже земельных участков, с учетом спроса на определенные земельные участки; проводит подготовительные работы по проведению аукционов; проводит аукционные торги по продаже земельных участков; обобщает практику проведения аукционов, вносит предложения Правительству Кыргызской Республики по совершенствованию правового регулирования продажи земель с торгов; утверждает сметы расходов, определяет размеры и порядок использования комиссионного сбора; проводит досудебное рассмотрение жалоб физических и юридических лиц по вопросам нарушения прав лиц при проведении торгов. 18. Члены районной земельной комиссии исполняют свои обязанности на общественных началах. Заседание комиссии правомочно, если на нем присутствует не менее двух третей от общего числа ее членов. Все члены комиссии при голосовании имеют одинаковые права. Решения комиссии принимается простым большинством голосов от числа присутствующих на заседании. При равенстве голосов Председатель имеет решающий голос. Член комиссии, не согласный с результатами голосования, вправе требовать отметить в протоколе свое особое мнение. 19. При покупке государственных земель претенденты (покупатели) подают письменное заявление о намерении приобрести земельный участок в ту районную государственную администрацию, на чьей территории находятся продаваемые земельные участки. Заявления покупателей со всеми приложениями направляются районной государственной администрацией в районную земельную комиссию для регистрации заявлений и оформления землеустроительных дел, подготовки других материалов, необходимых для продажи. 20. Районная земельная комиссия проверяет достоверность представленных материалов (оценка недвижимого имущества, наличие залога, оплата земельного налога, арендной платы и др.), принимает решение о выставлении земельных участков на открытый аукцион. При необходимости с помощью землеустроительной службы местного органа Госрегистра предварительно с выездом на место проводит следующие подготовительные работы: 1) уточняет: правовой статус земельного участка, наименование собственника; наличие правоудостоверяющих документов и их правомочность; наличие граничных (межевых) знаков или опознаваемых твердых точек, измерением от которых можно было бы установить соответствие фактических границ; 2) устанавливает дополнительные межевые знаки, проводят геодезические работы по привязке межевых знаков и вычисляет их координаты и площадь участка; 3) изготавливает план земельного участка; 4) уточняет границы участка путем сопоставления с границами смежных землепользователей и собственников земельных участков. Для бесспорности фактической границы план участка подписывают все смежные землепользователи, собственники земельных участков и заверяются в установленном порядке; 5) выявляет: наличие ограничений; имущественные права других лиц; оплата налогов; 6) определяет нормативную цену (стартовую стоимость) продаваемых государственных земель. При наличии на участке недвижимого имущества, прочно связанного с ним, определяет его стоимость в соответствии с утвержденной методикой оценки недвижимого имущества; 7) при продаже части земельного участка, выделяет в натуре в самостоятельный участок. Результаты камеральных и полевых работ оформляются в специальное землеустроительное дело; 8) прием заявок для участия в торгах прекращаются за 5 дней; 9) публикует за 30 дней до проведения аукционных торгов в средствах массовой информации условия и сроки торгов, в котором указываются: перечень участков с описанием, дата и место проведения торгов. 21. На основании принятого решения районной земельной комиссии и договора купли-продажи земель, заключенного между уполномоченным государственным органом и покупателем, местный орган Госрегистра Кыргызской Республики проводит государственную регистрацию прав на земельный участок в соответствии с правилами ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество; наносит новые границы земельного участка на кадастровую (регистрационную) карту айыл окмоту, района (города, села). В месячный срок оформляются или вносятся изменения в правоудостоверяющие документы (государственный акт о праве частной собственности; свидетельство о праве частной собственности), и выдаются новому владельцу земельного участка. III. Приоритетные права граждан Кыргызской Республики при покупке земельного участка сельскохозяйственного назначения 22. Земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или частной собственности, могут продаваться только гражданам Кыргызской Республики, постоянно проживающие в сельской местности не менее двух лет. 23. При предоставлении в собственность земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право имеют граждане Кыргызской Республики, проживающие на территории данного айылного кенеша. IV. Порядок и условия продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц 24. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в частной собственности физических и юридических лиц (далее земельные участки), и недвижимое имущество, связанное с земельными участками, продаются и покупаются без какого-либо разрешения государственных органов по договору между продавцом и покупателем. 25. По желанию частных собственников их земельные участки продаются на аукционе. При этом продавец может подать заявку в районную земельную комиссию о продаже земельного участка с указанием стартовой цены по желанию собственника. Районная земельная комиссия выполняет работы, указанные в пункте 20 настоящего Положения. 26. При купле-продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, цена определяется по соглашению сторон. 27. В сделки частных собственников по купле-продаже земельных участков, в том числе и недвижимого имущества, вмешательство государственных органов не допускается. 28. Для регистрации сделки купли-продажи продавец или покупатель подает заявление в местный орган Госрегистра Кыргызской Республики. 29. Местный орган Госрегистра Кыргызской Республики производит регистрацию на основе оформленного договора купли-продажи и вносит изменения в правоудостоверяющие документы с соблюдением технических требований в установленном порядке и выдает их новому владельцу земельного участка. При купле-продаже части земельного участка наносит на регистрационную индексированную карту айыл окмоту, района (города, села) границы земельного участка, присваивает идентификационный номер. Оформляются новые правоудостоверяющие документы (государственный акт о праве частной собственности, свидетельство о праве частной собственности) и выдается новому владельцу земельного участка. Приобретение, оформление и регистрация правоудостоверяющих документов производится за счет средств покупателя. V. Аукционные торги 30. Купля-продажа земельных участков, находящихся в государственной собственность производится на открытом аукционе. Аукционные торги земельными участками и связанной с землей, недвижимостью должны проводиться публично в легко доступном общественном месте (местные клубы, залы заседаний и т. д.) 31. Участники аукциона уплачивают гарантируемый не возвращаемый взнос в размере 0,5 процента от стартовой (нормативной ) цены заявленного лота. Аукцион проводится в два раунда. Первый раунд - объявляются лоты, на которые подана только одна заявка. Такие участки считаются непроданными и выставляются на второй аукцион. Второй раунд - на аукцион предлагают лоты, на которые имеются две и более заявок. При этом лот приобретает участник, предложивший наивысшую цену. 32. Торги начинаются с объявления аукционистом стартовой (нормативной) цены выставленного объекта. После объявления очередной цены аукционист называет номер покупателя, который с его точки зрения, первым поднял номер, свидетельствующий о повышении цены. Затем аукционист объявляет следующую цену в соответствии с шагом аукциона. Торги по конкретному участку завершаются, когда после трехкратного объявления очередной цены ни один из покупателей не поднял номер. Победителем аукциона становится покупатель, аукционный номер которого был назван аукционистом последним. По завершении торгов аукционист объявляет о продаже выставленного участка, называет цену и аукционный номер победителя. VI. Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения, на которые обращено взыскание по договору об ипотеке 33. Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения, на которые согласно Закона Кыргызской Республики «Об ипотеке» обращено взыскание по договору об ипотеке осуществляется в порядке, определяемом статьями 38, 45-50 Закона Кыргызской Республики «Об ипотеке». 34. В случае если залогодатель в установленные договором об ипотеке сроки не имеет возможности выплатить кредитору (заимодавцу) причитающиеся ему долги и проценты за заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения, то такой земельный участок продается в соответствии со статьей 34 Закона Кыргызской Республики «Об ипотеке». Земельные доли и земельные участки сельскохозяйственного назначения не могут быть собственностью банков и специализированных сельскохозяйственных финансовых организаций, а в случае перехода права владения этими землями они обязаны продавать их на открытых аукционных торгах. Из средств, вырученных от продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, в первую очередь возмещаются долги залогодержателю (кредитору), оставшаяся сумма средств, за вычетом расходов на проведение аукциона, выплачивается залогодателю. VII. Продажа земель сельскохозяйственного назначения иностранным лицам и лицам без гражданства 35. Продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускается: иностранным гражданам, юридическим лицам, государствам; и лицам без гражданства, проживающим на территории Кыргызской Республики; юридическим лицам Кыргызской Республики, совместным предприятиям; супругам, если один из них является гражданином иностранного государства либо лицом без гражданства. 36. Земельный участок, приобретенный иностранным лицом или лицом без гражданства через подставное лицо, подлежит изъятию и передаче в собственность государства. Виновные в совершении незаконной сделки несут ответственность в соответствии с законодательством Кыргызской Республики. Приложение к Положению о порядке купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения Типовой договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения Город (поселок, село) № от 200 г. Мы, нижеподписавшиеся ф.и. о. физического лица, наименование уполномоченного органа или юридического лица в лице) именуемые в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны, и (ф.и.о., наименование юридического лица или уполномоченного органа в лице) именуемый в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем. Предмет Договора 1). Продавец продает, а Покупатель приобретает земельный участок, находящийся в собственности, в границах плана земельного участка прилагаемого к Договору, а также приобретает право собственности на находящееся на земельном участке недвижимость, а именно на . 2). Месторасположение земельного участка и его данные. Идентификационный номер (код) Общая площадь га, из них пашни га, многолетних насаждений га, сенокосов га, других земель га 3) Целевое назначение 4) Ограничения в использовании и обременения 5) Делимость и неделимость . Цена земельного участка 1) Стоимостная оценка (нормативная цена) земельного участка по акту оценки № от “ ” 200 г., определенная комиссией, составляет сом. (сумма цифрами и прописью) 2) Цена земельного участка по настоящему договору установлена сомов, (сумма цифрами и прописью) которая подлежит уплате Покупателем. Права и обязанности сторон 1) Покупатель имеет право: 2) Продавец имеет право: 3) Покупатель обязуется: оплатить Продавцу стоимость земельного участка (форма оплаты) до “ ” 200 г. сом, соблюдать условия Договора, а также установленные в соответствии с законодательством Кыргызской Республики ограничения прав в использовании земельного участка и его обременения (другие условия договора) 4) Продавец обязуется: передать земельный участок в соответствии с условием Договора; известить Покупателя обо всех обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Ответственность сторон Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с действующим законодательством Кыргызской Республики. Порядок рассмотрения споров Все разногласия или требования, возникающие или касающиеся настоящего Договора, либо его нарушения, прекращения или недействительности, которые не могут быть решены путем переговоров, подлежат разрешению в судебном порядке. Действие Договора Договор подлежит обязательной регистрации в местных органах Госрегистра Кыргызской Республики. Договор составлен в трех экземплярах, из которых один передается Покупателю, второй - Продавцу, третий - в территориальный орган по землеустройству и регистрации прав на недвижимое имущество. Продавец (Ф.И.О) Покупатель(Ф.И.О) Адрес Адрес р/счет р/счет Подпись Подпись МП МП Зарегистрирован “ ” 200 г. регистрационный № (код) участка подпись Ф.И.О МП