Decree No. 54 of 1997 of the Ministry of Agriculture on the determination of agricultural land value for mortgage purposes

JURIX - 1998.01.28. file:///D/HTML/hun11534.htm[15.01.2025 17:45:04] A lekérdezés (idõgép) napja: 1998.01.28. 54/1997. (VIII.1.) FM rendelet a termõföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveirõl A jelzálog-hitelintézetrõl és a jelzáloglevélrõl szóló 1997. évi XXX. törvény 27.§-ának a) pontjában foglalt felhatalmazás alapján a következõket rendelem el: 1.§ E rendelet alkalmazásában: a) termõföld: az a külterületi földrészlet, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szõlõ, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdõ mûvelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván; b) mezõgazdasági ingatlan (a továbbiakban: ingatlan): a termõföld a rajta lévõ telepítménnyel, az ingatlan nyilvántartásban vele együtt nyilvántartott felépítménnyel, pincével (föld alatti raktár, garázs stb.) együtt, valamint a termõföldön található, önálló ingatlanként nyilvántartott mezõgazdasági rendeltetésû felépítmény, pince; c) telepítmény: a termõföld hasznosítását segítõ és a termõföld értékét, illetve hasznait növelõ - beruházás útján megvalósuló - agrotechnikai létesítmény (haszonnövénytelep, támrendszer stb. együtt), valamint az erdõ esetén - a védett vagy védelemre tervezett erdõk kivételével - a faállomány. 2.§ A jelzálog-hitelintézetnek a kölcsön, illetve a kezesség és bankgarancia, valamint egyéb bankári kötelezettség fedezetéül felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értékét e rendelet, és e rendelet alapján az általa készített hitelbiztosítéki érték-megállapítási szabályzat szerint kell meghatároznia. A hitelbiztosítéki érték fogalma, megállapítása 3.§ (1) A hitelbiztosítéki érték valamely ingatlanak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. Ennek megállapítása során a jelzálog-hitelintézet az általa folyósított kölcsönök hosszú lejáratából származó sajátos kockázatait, valamint az ingatlan azon tulajdonságait és hozamait veszi figyelembe, amelyek várhatóan a jövõben bármelyik tulajdonost megilletnek. A hitelbiztosítéki érték képezi alapját a kölcsönnyújtás, illetõleg kötelezettségvállalás mértékének, és fedezetet biztosít valamely követelésre és annak járulékaira. (2) A hitelbiztosítéki érték megállapításának alapján a forgalmi érték, amelynek meghatározására két módszer alkalmazható: a) a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, b) a hozamszámításon alapuló értékelés, (3) Az értékelési módszerek ismertetését az 1. és 2. számú melléketek, a hitelbiztosítéki érték meghatározásának képletét a 3. számú melléklet tartalmazza. (4) Az értékelést lehetõség szerint mindkét módszerrel el kell készíteni. Ezt követõen az értékek és eltérések értelmezése és elemzése alapján az óvatosság elvét követve kell az elfogható hitelbiztosítéki értéket meghatározni. 4.§ A hitelbiztosítéki érték általános forgalmi adót nem tartalmaz. 5.§ (1) A hitelbiztosítéki érték megállapítása során az értékelési eljárásoknál elemzett kockázatok közül elsõsorban a következõket kell figyelembe venni: a) az ingatlan hosszú távú értékállandóságának kockázatát; b) a piaci adatok megbízhatatlansága miatti kockázatot; c) az egyéni adatok megbízhatatlansága miatti kockázatot; d) a követelés jogi úton történõ érvényesítéséhez kapcsolódó hatásokat (védelem, állagmegõrzés, értékesítési költségek stb.). (2) Az (1) bekezdés szerinti kockázatok csökkentése érdekében az értékelésnek az alábbiakra kell kitérnie: a) az ingatlan értékeléskori jellemzõit figyelembe véve hosszú távú elõterjesztést kell készíteni az ingatlan piaci környezetére, az ingatlan használatára és állapotára; b) a piaci adatok ellenõrizhetõség érdekében az értékelés során alkalmazott minden piaci számadatra (összehasonlító adásvételi adatok, a bérleti szerzõdések adatai stb.) legalább három összehasonlító adatot kell megjelölni és igazolni; c) az értékelésben szereplõ adatok forrását meg kell jelölni és értékelni kell azok valósághûségét. (3) A hitelbiztosítéki értékben a hitelügylet kockázatait (a hitelezett tevékenység kockázatait és a hitelfelvevõ személyében rejlõ kockázatokat) nem kell figyelembe venni. (4) Az értékelési szakvélemény tartalmi és formai követelményeit a 4. számú melléklet tartalmazza. JURIX - 1998.01.28. file:///D/HTML/hun11534.htm[15.01.2025 17:45:04] Az értékelési szakvélemény érvényessége 6.§ A jelzálog-hitelintézet az értékelési szakvéleményben meghatározott értéket az értékelés fordulónapjától számított száznyolcvan napig fogadhatja el a hitelbiztosítéki érték megállapításához. Hitelbiztosítéki érték-megállapítási szabályzat 7.§ (1) A jelzálog-hitelintézet hitelbiztosítéki érték-megállapítási szabályzatban ki kell térni: a) az értékelések ellenõrzésére; b) a belsõ értékfigyelési (monitoring) rendszer kiépítésére; c) az ingatlan értékelési módszerek részleteire; d) az értékelési jelentések tartalmi és formai követelményeire; e) a hitelbiztosítéki érték jelzálog-hitelintézet által történõ elfogadásának szabályaira; f) az értékelõkkel szemben támasztott követelményekre. (2) A belsõ értékfigyelési rendszer feladata egyrészt az ingatlanpiaci irányzatok nyomon követése, másrészt azon esetekben, ha az ingatlan, az infrastrukturális, a gazdasági, a piaci stb. környezetben olyan lényeges változás jelentkezik, amely az ingatlan értékét csökkentheti, utasítást ad az érintett ingatlanok értékének aktualizálására. (3) A jelzálog-hitelintézetnél egységes tartalmi és formai követelményeket kell elõírnia. (4) A jelzálog-hitelintézet olyan hitelbiztosítéki érték-megállapítási szabályzatot készít, hogy az értékelést vagy annak felülvizsgálatát bármely megfelelõen felkészült szakértõvel tudja végezni. Záró rendelkezés 8.§ Ez a rendelet a kihirdetését követõ 8. napon lép hatályba. 1. számú melléklet az 54/1997. (VIII.1.) FM rendelethez Az ingatlan forgalmi értéke meghatározásának piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszere A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelést már megtörtén, konkrét és jól ismert ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával kell elvégezni. Az összehasonlító vizsgálatok során olyan ingatlanokat szabad figyelembe venni, amelyek földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplõ ingatlanok típusa azonos vagy közel azonos a vizsgált ingatlannal. Minimálisan három tényadatot kell a számításhoz felhasználni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, vagy a különbözõ értékformák és jogok között korrekciós tényezõket kell alkalmazni. Az elemzett összehasonlító adatokból kerül sor az összehasonlító érték meghatározására. Ez az érték fajlagos érték, mely általában egy hektár területre vonatkozik. Az ingatlan összehasonlító piaci értékét a korrigálás után kialakuló fajlagos érték (Ft/ha) és az ingatlan mérete (ha) szorzataként kell megállapítani. 2. számú melléklet az 54/1997. (VIII.1.) FM rendelethez Az ingatlan forgalmi értéke meghatározásának a hozamszámításon alapuló módszere 1. Az ingatlan értékét három, külön-külön értékelt tényezõ együttes összege határozza meg az alábbiak szerint: Fé = Fté + Té + Éé ahol Fé: az ingatlan ÁFA nélküli forgalmi értéke (Ft) Fté: a termõföld forgalmi értéke (Ft) Té: a teljesítmény ÁFA nélküli értéke (Ft) Éé: az ingatlanon található felépítmény, pince (épületek, építmények, föld alatti raktár) ÁFA nélküli forgalmi értéke (Ft) A termõföld értékelését a földnyilvántartásban szereplõ aranykorona érték figyelembevételével kell elvégezni. Kivételt képez ez alól a szõlõ- és gyümölcsültetvény, valamint a halastó által foglalt termõföld. A szõlõ- és gyümölcsültetvényekkel borított termõföld értékelése az illetmény telepítését megelõzõ mûvelési ág besorolásához tartozó aranykorona érték alapján történik. Ha az ültetvény korábban is ültetvény volt, a környék hasonló adottságú szántó területeinek jellemzõ aranykoronaértékét kell alapul venni. Halastó esetében a tó által foglalt terület értékét a halastó közvetlen környezetében lévõ termõföldek jellemzõ aranykorona értéke alapján kell megállapítani. A termõföld forgalmi értékének meghatározására az alábbi képlet szolgál: JURIX - 1998.01.28. file:///D/HTML/hun11534.htm[15.01.2025 17:45:04] Fté={[(Pj + B) * p] / (2 * i)} * (1 + k) ahol Fté: a termõföld forgalmi értéke (Ft) Pj: a termõföld járadék jellegû jövedelme, melyet étkezési búza kg/AK egységben a Földmûvelésügyi Minisztérium 1997. július 20-ig megyei bontásban közzétesz. Pj aktuális értékét az ingatlan saját AK értékének és a közzétett értéknek a sorozat adja (étkezési búza kg) B: az ingatlan közvetlen környezetében jellemzõnek tekinthetõ, étkezési bíz kg/AK haszonbérleti díj és az értékelt ingatlan saját aranykorona értékének szorzatából számított földhozadék (étkezési búza kg) p: az étkezési búzának az értékbecslést megelõzõ évben kialakult hazai tõzsdei átlagára (Ft/kg) i: tõkésítési kamatláb k: a földterület számított értékét módosító ismérvek összevont hatását kifejezõ korrekciós tényezõ (százalékláb) A tõkésítési kamatláb mértékét a jelzálog-hitelintézet határozza meg, és azt az üzleti helyiségben történõ kifüggesztéssel hozza ügyfelei tudomására. Meghatározásakor figyelembe kell venni a mezõgazdasági értékelést megelõzõ naptári évben számított átlagos jövedelmezõségét, valamint az egyes ágazatok jellemzõ tõkeigényét. A termõföld forgalmi értékének (Fté) a fentiek szerint számított értékét az alábbi ismérvek alapján korrigálni kell (az egyes ismérvek forgalmi értékre gyakorolt egyedi hatását százaléklábbal kell jellemezni, melyek elõjelhelyesen összevont értéke megegyezik a "k" korrekciós tényezõvel): alak, forma, területi méret, fekvés, elhelyezkedés, megközelíthetõség, útviszonyok, domborzati és lejtésviszonyok, vízjárás rendezettsége, mûvelést gátló tereptárgyak, esztétikai benyomás, szokásost meghaladó fagy-, jég-, vadkár valószínûség, öntözés, öntözhetõség, kerítettség, üzemszerû mûvelést szolgáló építmények, gazdasági környezet, megélhetési kereseti viszonyok, a föld mûvelése iránti hajlandóság, demográfiai viszonyok, tápanyag-gazdálkodás, agrokémiai beavatkozás, kultúrállapot, környezeti szennyezettség és tartós környezetkárosodás, a földterület természeti védettsége, melioráció. 2. A földterületen lévõ telepítmények forgalmi értékét az alábbi képlet alapján kell meghatározni: a) Szõlõ és gyümölcs esetében: (*) KÉPLET b) Erdõk esetében: (**) KÉPLET Az a) és b) pontokban meghatározott képletekben az alkalmazott diszkont kamatláb mértékét a jelzálog-hitelintézet határozza meg, és azt az üzleti helyiségében történõ kifüggesztéssel hozza ügyfelei tudomására. Meghatározásakor az állampapírok átlagos hozamát kell alapul venni. A (*) és (**) jelzett helyeken közölt képletek a Magyar Közlöny 1997. évi 70. számának 5123. oldalán találhatók. A képleteket és értelmezésüket az adatbázis csak kép formájában tartalmazza. 3. A termõföldön található, az üzletszerû mûvelést szolgáló azon épületek, építmények, pincék, amelyek rendeltetési céljuktól eltérõen nem, vagy csak kényszer jelleggel használhatók, a forgalmi érték megállapítása során önálló éréken nem vehetõk figyelembe. Ezen létesítményeknek a forgalmi értékre gyakorolt hatását az 1. pont szerinti korrekció során kell értékelni. A fenti csoportba nem sorolható, önálló ingatlannak nem minõsülõ, de jelentõs értékû épített ingatlanok (pl. kúria, vadászház, tanya, fogadó stb.) forgalmi értékét az 25/1997. (VIII.1.) PM rendeletben foglaltak szerint kell meghatározni. JURIX - 1998.01.28. file:///D/HTML/hun11534.htm[15.01.2025 17:45:04] 3. számú melléklet az 54/1997. (VIII.1.) FM rendelethez Az ingatlan hitelbiztosítéki értékének meghatározása A meghatározásra az alábbi képlet szolgál: Hbé = Fé - Ké ahol Hbé: az ingatlan hitelbiztosítéki értéke (Ft) Fé: az ingatlan ÁFA nélküli forgalmi értéke (Ft) Ké: a felmért kockázatok pénzben kifejezett értéke (Ft). 4. számú melléklet az 54/1997. (VIII.1.) FM rendelethez Az értékelési szakvélemény tartalmi és formai követelményei 1. A hitelbiztosítéki érték-megállapítási szakvélemények tartalmára és formájára vonatkozó, az általános értékelési szabályokon túlmutató különleges szabályok az alábbiak: a) az értékelõnek a jelentés ki kell egészítenie egy olyan résszel, amelyben az ingatlan piaci, gazdasági, környezeti, jogi és természeti adottságai alapján hosszú távú elõrejelzést készít az ingatlan piaci árára és annak változási trendjére, eladhatóságára és annak várható idõigényére; b) az értékelési szakvéleményen a készült dokumentációk összes számát és az adott példány sorszámát fel kell tüntetni, a dokumentációt folyamatos oldalszámozással kell ellátni és az oldalakat szétválaszthatatlanul kell egybefûzni. 2. A hitelbiztosítéki érték-megállapítási szakvéleménynek az alábbi tartalmi és formai követelményeknek kell felfelelnie: a) A hitelbiztosítéki érték-megállapítási szakvéleménynek az alábbi alapinformációkat kell tartalmaznia: aa) a megbízó azonosítása; ab) az értékelés célja; ac) az ingatlan azonosítása, az értékelt jog megnevezése; ad) az értékelõ feladatának pontos meghatározása; ae) a vizsgálat folyamata; af) az alkalmazott értékelési módszer vagy módszerek, és ennek indokolása; ag) a meghatározott forgalmi érték alapján javaslat a hitelbiztosítási értékre; ah) az értékelés fordulónapja és készítésének idõpontja; ai) az szakvélemény feletti rendelkezési jog; aj) a felhasznált adatok forrásainak megjelölése, dokumentálása; ak) a helyszíni szemle ténye, idõpontja; al) az értékelést készítõ és a munkában részt vevõk azonosítása és jogosultságuk igazolása; am)az értékelõ hiteles aláírása a javasolt hitelbiztosítéki érték igazolására. b) A hitelbiztosítéki érték-megállapítási szakvéleménynek tartalmaznia kell az ingatlan leírását az alábbiak szerint: ba) az ingatlan szabatos, ingatlan-nyilvántartás szerinti és természetbeni leírása; bb) a földrajzi környezet, annak demográfiája, gazdasága, az értékelt ingatlan szempontjából fontos egyéb jellemzõi; bc) a gazdasági környezet, amely az ingatlan jelen használatát, értékét és ezek jövõbeli alakulását megszabja; bd) az ingatlanpiaci környezet és azok jellemzése tényadatokkal; be) az ingatlan használata, beleértve a múltbeli, a jelenlegi és a lehetséges jövõbeli használókat, a használat módját, intenzitását és annak anyagi következményeit; bf) a telek leírása, beleértve a telek méretét, alakját, domborzati viszonyait, növényzetét, közmûellátottságát, beépítettségét és beépíthetõségét, valamint a telken lévõ építmények és létesítmények (tereptárgyak) bemutatását; bg) a felépítmények leírása a távolról közelítve el alkalmazásával; bh) az ingatlan természeti védettsége. c) A hitelbiztosítéki érték-megállatási szakvélemény egy fejezetében fel kell sorolni azokat a feltételezéseket, amelyek mellett az értékelés érvényes. Le kell írni az alkalmazott módszereket, definiálni kell a használt fogalmakat. Az értékelési jelentésben részletesen, követhetõ és ellenõrizhetõ módon be kell mutatni az értékelés lépéseit, a számításokat. Kerülni kell a félreértésre okot adó kétértelmû megfogalmazásokat. d) A hitelbiztosítéki érték-megállapítási szakvéleményhez a következõ mellékleteket kell csatolni: da) az ingatlan hiteles, a fordulónapi állapotot bemutató tulajdoni lapja; db) azok a szerzõdések és egyéb iratok, amelyek lényegesen az ingatlan jogi helyzetének megtérítéséhez, JURIX - 1998.01.28. file:///D/HTML/hun11534.htm[15.01.2025 17:45:04] bizonyításához, beleértve a terhekre vonatkozó dokumentumokat is.