Ley Nº 5/1999 - Ley de Urbanismo de Castilla y León

21628 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 Disposición derogatoria única. Queda derogado el Decreto 128/1992 de 9 de julio, por el que se regula el Apoyo y Fomento de la Inves tigación en Castilla y León y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en la presente Ley. Disposición final primera. En un plazo no superior a seis meses desde la entrada en vigor de la Ley, la Junta de Castilla y León regulará la composición de la Comisión Asesora de Investigación y Ciencia de acuerdo con lo dispuesto en los artícu los 12.2 y 13.1.c) de la Ley. Disposición final segunda. En un plazo no superior a seis meses desde su cons titución la Comisión Asesora de Investigación y Ciencia aprobará su reglamento de funcionamiento interno. Disposición final tercera. Se autoriza a la Junta de Castilla y León para dictar cuantas disposiciones sean necesarias para la aplicación y desarrollo de la presente Ley. Disposición final cuarta. La presente Ley entrará en vigor a los veinte días de su publicación en el «Boletín Oficial de Castilla y León». Por lo tanto, mando a todos los ciudadanos a los que sea de aplicación esta Ley la cumplan, y a todos los Tribunales y Autoridades que corresponda que la hagan cumplir. Valladolid, 17 de marzo de 1999. JUAN JOSÉ LUCAS JIMÉNEZ, Presidente (Publicada en el «Boletín Oficial de Castilla y León» número 59, de 29 de marzo de 1999) 12599 LEY 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León. Sea notorio a todos los ciudadanos que las Cortes de Castilla y León han aprobado y yo en nombre del Rey y de acuerdo con lo que se establece en el artículo 16.4 del Estatuto de Autonomía, promulgo y ordeno la publicación de la siguiente ley EXPOSICIÓN DE MOTIVOS I El artículo 26.1 del Estatuto de Autonomía de Castilla y León atribuyó a la Comunidad Autónoma la compe tencia exclusiva en materia de urbanismo, desarrollando así la previsión contenida en el artículo 148.1.3 de la Constitución Española. Esta asunción estatutaria no supuso una ruptura del marco jurídico urbanístico, ya que se mantuvo la vigencia del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril; norma heredera de la Ley de 1956, que fue la que, ya entonces, definió los dos principios que aún rigen el urbanismo español: respeto de la propiedad privada del suelo, y decisión pública sobre su destino, a fin de que éste sea conforme con el interés general. Hoy en día, la validez de tales principios ha quedado firmemente asentada tanto por su recono cimiento en la Constitución, como por su aceptación unánime en los países con sistemas económicos y polí ticos similares a los nuestros. Dicha base normativa, completada con los reglamen tos y otras disposiciones aprobados entre 1978 y 1981, resultó válida durante los primeros años de ejercicio de las competencias asumidas. De hecho, casi todos los Municipios de cierto tamaño abordaron procesos de ordenación orientados a transformar la ciudad heredada, con resultados estimables, producto de una afortunada combinación de oportunidad en el tiempo, calidad y moderación en su contenido y voluntad política para su aplicación. Es cierto que el panorama no estaba exen to de sombras, como las dificultades en la gestión urba nística, la ausencia de planeamiento en gran número de Municipios y sobre todo el escaso respeto de la nor mativa en extensos ámbitos periurbanos y rurales. Pese a ello, para cuando a fines de la pasada década la Admi nistración del Estado planteó una nueva reforma, en Cas tilla y León se estaba consolidando una práctica urba nística rigurosa y prometedora. La Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régi men Urbanístico y Valoraciones del Suelo, introdujo importantes novedades en el marco jurídico del urba nismo. Pero aunque afirmaba su intención de atenerse al orden constitucional de competencias, en la práctica establecía un nuevo sistema, por cierto singular en el derecho comparado, que fue entendido en nuestra Comunidad como vulneración del citado orden compe tencial; por ello la Junta de Castilla y León estuvo entre las instituciones que la impugnaron. Aprobado en 1992 el texto que refundió dicha Ley con el ordenamiento anterior, fue éste el objeto final de la sentencia del Tri bunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, que anuló la mayor parte de sus preceptos. Recuperó enton ces su vigor el texto legal de 1976, pero en ardua coexis tencia con los preceptos no anulados de 1992, con una abundante legislación sectorial posterior a la Constitu ción, y con las últimas reformas estatales en la materia: Real Decreto-ley 5/1996, de 7 de junio, y Ley 7/1997, de 14 de abril, ambos de medidas liberalizadoras, y Ley 6/1998, de 13 de abril, de Reforma del Régimen del Suelo y Valoraciones, en la que el Estado ejerce sus competencias para definir el contenido básico de la pro piedad del suelo. Tal situación implica una llamada al legislador auto nómico, tanto para aclarar la notoria complejidad nor mativa, como para ejercer su propia competencia urba nística, una vez excluida la posibilidad de una legislación estatal supletoria. A fin de ganar tiempo para la reflexión y el debate necesarios, las Cortes de Castilla y León aprobaron la Ley 9/1997, de 13 de octubre, de medidas transitorias en materia de urbanismo, cuyo limitado pero importante objeto fue rehabilitar la cobertura legal de algunos mecanismos de participación pública en las plus valías urbanísticas, y la Junta de Castilla y León ha tra mitado separadamente el Proyecto de Ley de Ordenación del Territorio, en el que se regulan los instrumentos de intervención en ámbitos supramunicipales y se aborda sin más espera la tan necesaria coordinación de las actuaciones con incidencia territorial. II Suficientemente justificada la conveniencia y opor tunidad de esta Ley, su elaboración parte de la expresa aceptación de los principios del ordenamiento urbanís BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21629 tico consolidados en España a partir de 1956, habida cuenta del reconocimiento general de que gozan; y por tanto se recogen los preceptos de 1976 ó 1992 que mantienen su utilidad. Pero al mismo tiempo se ofrecen soluciones nuevas para nuestros problemas específicos, obtenidas tanto de la experiencia y la práctica urbanís ticas como del debate teórico reciente; de hecho, no pocas provienen del llamado Documento de Salamanca, que en 1994 recogió las recomendaciones de la comi sión de expertos sobre urbanismo, y otras muchas del amplio proceso de participación realizado antes de la aprobación del Proyecto de Ley, cuyo éxito constituye una garantía de seguridad para su aplicación futura. Cuatro son los objetivos principales que la Ley per sigue. El primero es reducir la complejidad normativa, codificando dentro del aclarado marco competencial, el conjunto de preceptos reguladores del urbanismo. Por ello esta Ley desarrolla la legislación básica del Estado, constituida por la citada Ley 6/1998 y por los artículos subsistentes del Texto Refundido de 1992, y sustituye a las normas de carácter supletorio: el Texto Refundido de 1976 y las demás disposiciones aprobadas hasta 1981; si bien los Reglamentos urbanísticos habrán de seguir aplicándose hasta que se apruebe el correspon diente desarrollo de esta Ley, en lo que no se opongan a la misma. Ahora bien, son indisponibles para el legislador auto nómico las materias de competencia exclusiva del Esta do, algunas tan relevantes para el urbanismo como el procedimiento expropiatorio, las valoraciones del suelo y la normativa sobre Registros de la Propiedad, trans misión y reparcelación de fincas (en relación con los deberes urbanísticos, extinción o transformación de dere chos y cargas, régimen fiscal...), derecho de superficie, declaración de obra nueva, nulidad de licencias en zonas verdes o espacios libres, y en general el régimen jurídico de las Administraciones públicas. Ello sin perjuicio de que la citada relación con el urbanismo justifique el esfuerzo realizado para engarzar con precisión los ins trumentos correspondientes, e imponga la necesidad de numerosas referencias. Como segundo objetivo se busca adaptar la normativa urbanística a las características y problemas particulares de Castilla y León: entre ellos, la debilidad demográfica y la fragmentación administrativa, responsables de que no siempre puedan ser razonablemente satisfechos obje tivos elementales de la actividad urbanística pública; pero también de la relevancia que ha de darse al tra tamiento del suelo rústico y de los pequeños Municipios. En efecto, Castilla y León es una Comunidad singular por su tamaño y por la estructura de su poblamiento: aquí lo que no es urbano no puede ser concebido como simple no urbanizable, y lo urbanizable futuro no puede ser hegemónico sobre un espacio rural con valores pro pios. Tampoco puede ignorarse el escaso grado de urba nización, apenas el uno por ciento del territorio, a pesar de la profunda herencia urbana de origen medieval; y desde luego, la falta del tamaño suficiente dificulta la eficacia de los servicios, muy vinculada al grado de con centración de la población servida. Todo ello impone la necesidad de adaptar los ins trumentos legales a nuestras peculiaridades, entre las que destaca el protagonismo de la Administración local, que se reconoce mediante la atribución general de la competencia urbanística a los Municipios. Tal decisión es hoy posible, una vez deslindados el urbanismo y la ordenación del territorio, siendo ésta última el campo de actuación propio de la Administración de la Comu nidad Autónoma. El tercer objetivo es incorporar a la actividad urba nística principios exigidos con fuerza por la sociedad, como la transparencia administrativa (el acceso a la infor mación), el fomento de la cohesión social y la protección del medio ambiente y del patrimonio, llamados a com partir en forma creciente el peso de las decisiones de ordenación urbanística con los históricos valores de aba ratamiento del suelo y dotación de servicios. No es fácil traducir en legislación estas intenciones, cuando el con texto social aún identifica desarrollo económico con urbanización, progreso social con producción y consumo de usos urbanos. Sin embargo, esta Ley aborda con espe cial interés la relación entre urbanismo, desarrollo sos tenible y cohesión social, y asumiendo los principios reco gidos en los Títulos XIV y XVI del Tratado de la Unión Europea y en otros documentos como la Declaración de Río, el Libro Verde del Medio Ambiente Urbano o la Carta Europea de las Ciudades Sostenibles, considera que el suelo, el territorio, es un patrimonio colectivo que ha de ser utilizado de forma equilibrada y sostenible para legarlo a las generaciones futuras. Y, asimismo, que debe la Administración matizar la acción del mercado, generadora al tiempo de riqueza y desigualdad, asegu rando dotaciones urbanísticas suficientes y adecuadas. Por fin, el cuarto objetivo de esta Ley ha de ser recu perar o, si se prefiere, afirmar la finalidad central de la actividad urbanística. En el sistema de 1990, el ideal de equidistribución económica entre los propietarios de suelo era, sin duda, justo en su intención; pero convertido en primordial objeto de la actividad urbanística, y con cretado en tan complejos mecanismos, en la práctica obstruyó tanto la ejecución de los planes como la apro bación de otros nuevos, perjudicando incluso la normal utilización de los elementos valiosos de la reforma. Mien tras tanto, el intento de transformar el derecho de pro piedad en deber de incorporarse al proceso urbanizador no pudo impedir que el precio del suelo siguiera difi cultando el acceso de la población a la vivienda, y aun la creación de empleo industrial y terciario. Por todo ello se intenta ahora eludir la imposición de decisiones particulares más propias de la política ejecutiva: dicho de otro modo, esta Ley se limita a regular la actividad urbanística, proporcionando los instrumentos y técnicas para que la Administración competente, en primera línea la municipal, pueda desarrollar el modelo urbanístico que se ajuste a su propia experiencia y necesidades. En suma, esta Ley acude a los principios constitu cionales de la política económica y social, y concluye de ellos que el principal propósito del urbanismo ha de ser que el uso del suelo se realice conforme al interés general, con el objetivo de mejorar la calidad de vida y la cohesión social de la población, en especial mediante su acceso a una vivienda digna y a las dotaciones urba nísticas adecuadas, y de forma compatible con la pro tección del medio ambiente y del patrimonio cultural. Con tales criterios se dicta esta Ley, estructurada en siete títulos, precedidos por uno preliminar y comple tados por cuatro disposiciones adicionales, siete tran sitorias, una derogatoria y tres finales. III El título preliminar establece como objeto de la Ley la regulación de la actividad urbanística; actividad cuyos diferentes aspectos justifican la sucesión de títulos: pla neamiento, gestión, intervención en el uso del suelo, intervención en el mercado del suelo, organización admi nistrativa e información urbanística. Se desarrollan a continuación sus principios rectores: concebida la actividad urbanística como función pública, corresponde su dirección a la Administración, que ha de procurar la satisfacción de los citados principios cons titucionales de la política económica y social. Ahora bien, la condición de función pública no implica necesaria mente la gestión directa por la Administración, ya que 21630 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 las propias características del urbanismo, como típica actividad empresarial en su fase de ejecución, demandan el fomento de la iniciativa privada. Es más, no se restringe dicha iniciativa a los propietarios del suelo, aunque se les garantiza el reparto equitativo de los beneficios de la actividad urbanística. Por último, se insiste en la impor tancia de la participación social, lo que obliga a las Admi nistraciones a garantizar los derechos de información e iniciativa, en especial los de aquellos directamente afec tados por la actividad urbanística. IV En el título primero se regula el régimen del suelo en el marco de la nueva legislación estatal. Por tanto, se asume la división del suelo en las tres clases básicas de urbano, urbanizable y no urbanizable, con su defi nición fijada por el Estado. Sin embargo, es posible desarrollar, en cierta medida, los criterios de clasificación para adaptarlos a la realidad regional: así se hace en cuanto al suelo no urbanizable, denominado de nuevo suelo rústico, tanto para manifestar su carácter no subor dinado al urbano, como para reconocer la pervivencia real del concepto. Procede en este sentido incorporar a la Ley la reflexión sobre el modelo territorial deseable para Castilla y León: hoy en día existen en su interior más de 6.500 núcleos de población, que forman un sistema de asentamientos humanos bien afianzado en el territorio. Dotar a estos núcleos de servicios urbanos ha costado y cuesta aún un notable esfuerzo de inversión pública, esfuerzo que habrá de mantenerse en el futuro para su ineludible con servación y mejora. Parece, por ello, lo más racional pro pugnar que las nuevas construcciones se realicen como norma general en los núcleos existentes, tanto para ren tabilizar las inversiones públicas como para mantener la estructura territorial y demográfica, ya muy debilitada en extensas áreas de la región. En la regulación del suelo urbano, el criterio de la existencia de servicios, que obviaba a menudo su insu ficiencia para la edificación futura, se subordina al citado modelo territorial de la Comunidad, exigiéndose que los terrenos formen parte de un núcleo de población. Ade más, se reconoce la variedad de situaciones, distinción ya conocida en la práctica, pero no bien reflejada en las leyes: así, será suelo urbano consolidado el que haya culminado el proceso de urbanización; es decir, donde no sea preciso delimitar ámbitos para una posterior orde nación detallada ni para el cumplimiento conjunto de deberes urbanísticos. Normalmente este suelo tendrá la consideración de solar, aunque no cabe excluir del mis mo parcelas que puedan alcanzar dicha condición mediante actuaciones aisladas para completar los ser vicios urbanos y regularizar las vías públicas existentes. De hecho, como se verá al hablar de la gestión urba nística, las actuaciones aisladas en suelo consolidado se diseñan como instrumento ordinario para la mayor parte de las situaciones comunes en los pequeños muni cipios. El resto del suelo urbano se considerará suelo urbano no consolidado; pero además de su definición negativa, se insiste en sus características propias: así en nuestra concreta realidad esta figura se adapta a los suelos deficientemente urbanizados de las periferias y a los suelos en transformación donde se plantea una ordenación sustancialmente diferente de la existente. Conforme a la legislación del Estado, el suelo urba nizable será el que no se clasifique como urbano o rús tico. La Administración podrá utilizarlo para orientar el crecimiento urbano, delimitando los sectores cuyo desarrollo se considere más oportuno: será el suelo urba nizable delimitado. En el resto, el carácter imprevisto de una eventual actuación justifica mayores exigencias en cuanto a urbanización y procedimiento, incluyendo la necesaria evaluación de impacto ambiental. En cuanto a los derechos y deberes en suelo urbano y urbanizable, se desarrolla el sistema definido en la legislación estatal (derechos a urbanizar y a edificar, y deberes de urbanización, cesión, equidistribución y edi ficación) haciendo uso de la facultad otorgada a la legis lación autonómica para modular las cesiones de apro vechamiento: éstas se exigirán, en su cuantía máxima, en todo el suelo urbanizable, y también en el suelo urba no de los Municipios mayores de 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana; de forma que los Municipios menores puedan, en uso de su autonomía, acceder a un más complejo régimen urbanístico, asumiendo los compromisos que conlleva un Plan General. Es también importante la previsión de plazos para cumplir los deberes urbanísticos, relaciona dos con los supuestos indemnizatorios: implican una obli gación para la iniciativa privada (de actuar en el plazo) pero también un compromiso para la Administración (de respetar la ordenación en tanto no se incumplan). Se aborda, por último y con especial interés, el régi men del suelo rústico, buscando aproximar la regulación legal a la realidad regional. Por de pronto, se establece que cuando las características de los terrenos desacon sejen su urbanización, éstos habrán de ser necesaria mente clasificados como suelo rústico: es decir, se hace una delimitación positiva que se impone sobre la dis crecionalidad municipal. Además los terrenos, según los valores que los caractericen, se incluirán en la más ade cuada de las categorías de protección que la Ley pro pone. Varias de ellas se integran por terrenos afectados por legislación sectorial (aguas, infraestructuras, espa cios naturales, patrimonio) y de forma complementaria por los que se considere necesario someter a un régimen similar. Otras categorías son específicamente urbanís ticas, como las previstas para la protección de los entor nos urbanos y de las formas de asentamiento tradicional que aún perviven en nuestra Comunidad, espacios en los que se manifiesta una relación singular entre hombre y naturaleza. A cada una de las categorías de suelo rús tico corresponde un régimen especial, en el que los usos del suelo se definen como permitidos (por ser carac terísticos, sometidos sólo a la obtención de la licencia municipal y las autorizaciones sectoriales que procedan), prohibidos (los incompatibles con la protección) o auto rizables, para los que se arbitra un procedimiento, previo a la licencia municipal, que permitirá valorar las circuns tancias de interés público que justifiquen su autorización, con las cautelas oportunas en cada caso. La Ley concede especial importancia a las históricas normas de aplicación directa, ubicándolas como prin cipios generales de aplicación en toda clase de suelo: a las clásicas normas que prescriben la adaptación de las construcciones al ambiente y su adecuada conser vación, se añaden la obligación de resolver la dotación de los servicios necesarios y la prohibición de construir en zonas de riesgos naturales, así como en suelo rústico la protección general de las vías públicas. Por último, se ha separado en un capítulo indepen diente el régimen del suelo en los Municipios sin pla neamiento, especificándose los criterios de clasificación del suelo y el régimen de derechos y deberes de los propietarios, de forma que la normativa aplicable en estos casos presente una estructura sencilla y de fácil comprensión. V El título segundo se ocupa del sistema de planea miento urbanístico, cuyas características, bien asentadas en la práctica administrativa y profesional, se mantienen BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21631 en lo esencial. Se pretende, no obstante, paliar sus defi ciencias, cuya expresión más evidente es la alternancia entre excesivas demoras e irreflexivos apresuramientos en la aprobación y modificación de los planes. Como novedad singular se definen criterios a observar por todos los instrumentos de planeamiento urbanístico, sobre orientación del crecimiento urbano, delimitación de sectores, sostenibilidad, protección del medio ambien te y del patrimonio cultural, calidad urbana, cohesión social y equidistribución. Se ha dicho, con razón, que el reto del urbanismo futuro será su transformación en sentido ecológico; por ello esta Ley establece densidades máximas de pobla ción y edificación, e introduce estándares de sosteni bilidad, como el índice de permeabilidad, porcentaje de suelo que deberá estar cubierto de vegetación a fin de contribuir al equilibrio de la atmósfera y las aguas sub terráneas. En cuanto a la cohesión social, el planeamien to habrá de propiciarla por dos vías: asegurando niveles mínimos de calidad urbana, mediante la exigencia de reservas para dotaciones urbanísticas, y favoreciendo la mezcla equilibrada de usos, para lo que se regula un índice de variedad urbana. Se propone, en resumen, man tener el papel del planeamiento como instrumento para la decisión pública sobre el uso racional del suelo; e incluso afirmarlo, exigiendo la previsión de la ordenación general para todo el territorio, como soporte necesario para cualesquiera actuaciones de detalle, y regulando mecanismos de modificación que permitan mantener su vigencia frente a las contingencias de la evolución social. En cuanto al sistema en sí, debe tenerse presente que los instrumentos de ámbito supramunicipal (regio nal, provincial, comarcal...) que sólo se esbozaban en las anteriores leyes del suelo, han sido recogidos, for talecidos y estructurados de forma coherente en la legis lación de ordenación del territorio. Esta Ley se ciñe, por tanto, al ámbito propiamente urbanístico, el municipal, donde la fragmentación administrativa de la Comunidad desaconseja la unificación del planeamiento general planteada en otras regiones. Se ha preferido, por ello, conservar para los Municipios de cierta complejidad la aquilatada figura del Plan General de Ordenación Urbana, y regular para los demás las Normas Urbanísticas Muni cipales, refundición de las normas subsidiarias (dema siado próximas a los planes generales) y las delimita ciones de suelo urbano (cuyas limitaciones legales, inclu so para la más elemental protección del suelo rústico, hacían cuestionable su utilidad práctica). En cuanto a los Municipios sin iniciativa, la Comunidad asumirá la responsabilidad de sustituirla con los instrumentos de la legislación de ordenación del territorio, sucesores de las vigentes Normas Provinciales. En el planeamiento general, una novedad importante es la sistematización de contenidos en torno a los con ceptos de ordenación general (heredero de la «estructura general y orgánica del territorio») y ordenación detallada. El planeamiento general debe establecer la primera para todo el término municipal; la segunda, tan sólo en suelo urbano consolidado, aunque será posible hacerlo tam bién en los sectores de suelo urbano no consolidado y urbanizable en los que se considere oportuno, ahorran do así el planeamiento de desarrollo. Esta sistematización permitirá asegurar el control sobre las cuestiones esen ciales y agilizar la eventual modificación de las restantes. Otras novedades están en el desdoblamiento de los usos disconformes con el planeamiento (se reserva el régimen más estricto para los declarados expresamente fuera de ordenación), en la coordinación con la normativa de patrimonio, y en el nuevo tratamiento de la progra mación: mientras con la legislación anterior las actua ciones se programaban al clasificar el suelo, generando inmediatas rentas de monopolio y obstrucciones en caso de incumplimiento, ahora no habrá programación vin culante en tanto no se concreten compromisos efectivos en la fase de gestión. Ahora bien, se mantiene la capa cidad pública para dirigir el crecimiento urbano, seña lando plazos para cumplir los deberes urbanísticos. En el planeamiento de desarrollo se refuerzan como figuras ordinarias las bien conocidas del Plan Parcial, en suelo urbanizable, y el Estudio de Detalle, en suelo urbano; esta última se constituye, de hecho, en la figura típica de esta clase de suelo, útil tanto para su tradicional misión de ajustar las determinaciones del planeamiento en el suelo consolidado, como para la más novedosa, aunque ya habitual en la práctica, de establecer la orde nación detallada en los ámbitos no consolidados. Y en cuanto a los Planes Especiales, sin perjuicio de mantener abiertos sus posibles objetivos, se resaltan por su impor tancia en nuestras ciudades los de reforma interior y los de protección de conjuntos históricos. Ya fuera del sistema de planeamiento, se prevé que algunas materias se regulen a nivel regional, mediante reglamentos vin culantes o instrucciones orientativas, a los cuales podrá remitirse el planeamiento, aligerando así su contenido. En materia de procedimiento los objetivos son agi lización y protagonismo municipal. Así se acotan las com petencias autonómicas, recogiendo el asentado criterio jurisprudencial según el cual el urbanismo tiene una dimensión supralocal cuyo control ha de ejercerse por la Comunidad, pero es por lo demás de competencia municipal: por tanto sólo serán de aprobación autonó mica el planeamiento general y el planeamiento de desarrollo no previsto por aquél, a fin de asegurar la integración de las actuaciones en su entorno y su coor dinación con la política sectorial. También se resuelven otros viejos problemas prácticos: se identifican las «nor mas urbanísticas» que han de publicarse, con los docu mentos normativos escritos; se acota la exigencia de repetir la información pública; y se simplifican las modi ficaciones reduciendo plazos y atribuyendo su aproba ción al Municipio cuando no afecten a la ordenación general. VI El título tercero aborda la gestión urbanística, es decir, el conjunto de procedimientos para la ejecución del pla neamiento. Intenta aquí la Ley, reconociendo la gran variedad de las formas del desarrollo urbanístico, eludir un diseño que las predetermine, como ha sido habitual en la legislación anterior. Por ello, se despliega a dis posición de las Administraciones una pluralidad de sis temas, a fin de que no sea la rigidez procedimental un obstáculo a la ejecución del planeamiento, objetivo éste preferible a la simetría de los mecanismos administra tivos. Las formas de gestión que la Ley propone pueden agruparse en dos grandes conjuntos: para el suelo urba no consolidado, las actuaciones aisladas, de sencilla eje cución; y para el suelo urbano no consolidado y el suelo urbanizable, las actuaciones integradas. El objeto de las actuaciones aisladas es completar la urbanización de las parcelas de suelo consolidado para que alcancen la condición de solar. Es decir, correspon den a las actuaciones asistemáticas de la Ley de 1992, pero a diferencia de aquéllas no se conciben como ins trumento de uso excepcional y dificultoso, sino al con trario general y simplificado, reconociendo así la realidad de los pequeños Municipios, y aun dentro de los grandes, de la ciudad construida. Y aunque lo habitual será, sin duda, la materialización del aprovechamiento sobre la propia parcela, sin más requisito que la obtención de licencia, es posible también la normalización de fincas, para ajustar linderos sin recurrir al más complejo régimen 21632 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 de las actuaciones integradas. Asimismo, se habilita la ejecución de dotaciones urbanísticas mediante actua ciones aisladas, con los conocidos sistemas de expro piación y contribuciones especiales, regulados en la legis lación específica. En cuanto a las actuaciones integradas, llamadas sis temáticas en la terminología de 1992, tendrán por objeto la urbanización de los terrenos de suelo urbano no con solidado y urbanizable. A tal efecto los sectores, que son los ámbitos de planeamiento, se dividirán en ámbitos de gestión deno minados unidades de actuación (aunque lógicamente sector y unidad de actuación pueden ser coincidentes). La gestión de las actuaciones integradas podrá ser públi ca o privada, pero en tanto la Administración no adopte iniciativas, estará abierta la posibilidad de proponer su desarrollo mediante alguno de los sistemas regulados en la Ley. Es decir, valorando la importancia de adecuar la gestión a las circunstancias de cada caso, se ha que rido que sólo la delimitación de la unidad venga prevista en el planeamiento (por lo demás su modificación es sencilla), mientras que el sistema de actuación no que dará fijado hasta la aprobación del denominado Proyecto de Actuación, figura que refunde la antes dispersa nomenclatura de los instrumentos de gestión. Como instrumento para la gestión de actuaciones integradas, el Proyecto de Actuación establecerá sus bases técnicas y económicas (reparcelación, obras, pla zos, etc.) así como los compromisos que correspondan a los propietarios del suelo y al promotor, que puede ser alguno de los propietarios, una entidad de Derecho público, o bien un tercero. La aprobación del Proyecto de Actuación, siempre municipal, requiere el compro miso del promotor para desarrollarlo en determinadas condiciones; y a la vez, convierte a dicho promotor en urbanizador. Por lo demás, se abren como posibilidades: que la aprobación de los Proyectos de Actuación sea simultánea a la del planeamiento; que sean de iniciativa pública o privada, con independencia de la propiedad de los terrenos; y que ante el silencio municipal, pueda promoverse su exposición pública por iniciativa privada, e incluso obtenerse la aprobación por silencio. En cuanto a los sistemas, se introducen ajustes en los tradicionales de compensación (se rebaja al 50 por ciento la superficie habilitante y se simplifica su nor mativa), cooperación (se admite la iniciativa tanto muni cipal, como de los propietarios que reúnan el 25 por ciento de la superficie, y se otorgan nuevas facultades al Ayuntamiento, en su condición de urbanizador), y expropiación, en el que, a fin de flexibilizar en lo posible sus de por sí rígidos mecanismos, se habilita como urba nizador-expropiante a cualquier entidad de Derecho público a la que se le encomiende la actuación, o bien a un concesionario. Como nuevos sistemas se regulan dos: el concierto, disponible cuando se garantice la actuación solidaria de la propiedad (por ejemplo, cuando haya un único pro pietario), y la concurrencia, en el que la empresa privada puede sustituir a una eventualmente renuente propiedad, a iniciativa del Ayuntamiento o de cualquier particular, pero, en todo caso, a través de un procedimiento selec tivo, a cuyo término se adjudicará la ejecución de la actuación. El adjudicatario, que obtiene la condición de urbanizador, no está obligado a ser ni a convertirse en propietario; se prefiere así fomentar la inversión en infraestructuras que forzar a la empresa privada a con sumir sus recursos adquiriendo suelo. La propiedad, con la ejecución de la actuación, obtendrá solares urbani zados en función no sólo de su aportación original, sino también de que haya contribuido a financiar la actuación; de forma simétrica, podrá retribuirse al urbanizador con solares urbanizados o en metálico. Como formas complementarias de gestión, se regulan el sistema de ocupación directa para la obtención de dotaciones urbanísticas públicas, los Proyectos de Urba nización para la ejecución material del planeamiento urbanístico, y la celebración de convenios, figura cuya reglamentación incorpora elementos de seguridad jurí dica como la definición de sus limitaciones o la publi cidad, pero sobre la que no se ha querido normar en exceso para conservar su principal virtud, que es la flexi bilidad. Por fin, son figuras de nueva presencia el canon y la garantía de urbanización, que amplían las opciones municipales para la ejecución del planeamiento. VII Los cuatro últimos títulos se refieren a las diferentes formas de intervención administrativa en la actividad urbanística, materias en las que no han sido necesarias profundas reformas, sino tan sólo ajustes e innovaciones para facilitar la aplicación de preceptos bien conocidos. Así el título cuarto se ocupa de la intervención admi nistrativa en el uso del suelo, cuyo principal instrumento, la licencia urbanística, incorpora entre otras novedades: su carácter preceptivo para todo acto de uso del suelo que exceda de la normal utilización de los recursos natu rales; la coordinación con las licencias de actividad y con las autorizaciones en suelo rústico; su exigibilidad para la celebración de contratos de servicios; la publi cidad en el lugar de ejecución; la competencia municipal para someter a venta forzosa los bienes afectados por una licencia caducada y no renovada; un procedimiento especial en supuestos de interés general; y las especiales cautelas para las parcelaciones, dado que su trascen dencia como inicio del proceso urbanístico suele quedar enmascarada por su poco aparente materialización en obras concretas. En cuanto a conservación y rehabili tación, se regulan nuevos mecanismos como la inspec ción técnica de construcciones, pero sobre todo se desarrollan los ya existentes: las órdenes de ejecución, el régimen de venta forzosa (el antiguo registro municipal de solares) o la declaración de ruina, en la que, para fomentar la rehabilitación frente al derribo, se unifican los conceptos de ruina física y económica y se propone como parámetro el límite del deber legal de conserva ción, entendido como la mitad del coste de reposición. Se aborda también la protección de la legalidad urba nística, aclarando las competencias, regulando la ins pección urbanística y unificando, en lo posible, el pro cedimiento sancionador y el de restauración de la lega lidad, al objeto de facilitar la actuación administrativa en tan delicada materia. Aunque se trata de una com petencia básicamente municipal, se reclama la colabo ración de la Diputación y se habilita la actuación de la Comunidad Autónoma frente a actos no autorizados en suelo rústico. El título se completa con la adaptación del régimen sancionador a la nueva legislación sobre procedimiento administrativo. En el título quinto se recogen y desarrollan los ins trumentos de intervención en el mercado del suelo pre sentes en el Texto Refundido de 1992: patrimonios públi cos de suelo, derechos de tanteo y retracto y cesión del derecho de superficie; también se regulan instrumen tos complementarios, como la delimitación de reservas sobre suelo urbanizable para su incorporación a los patri monios públicos, y la elaboración de Programas Muni cipales de Suelo. En el sexto título se atribuyen a los Municipios todas las competencias no reservadas de forma expresa a otras Administraciones, reconociendo así su protagonismo en la actividad urbanística, y se regulan los instrumentos para la coordinación administrativa, como el Consejo de BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21633 Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León, las Comisiones Territoriales de Urbanismo y las Comi siones Territoriales de Valoración, así como normas sobre información recíproca. Por último, el título séptimo regula el derecho a la información urbanística y a la participación social, incor porando normas para los procedimientos de información pública y audiencia a los propietarios, incluida la posi bilidad de promoverlos por iniciativa privada, y para la consulta urbanística en los niveles municipal, provincial y regional. La Ley se cierra con un exhaustivo régimen transitorio, comprensivo de las normas para la adaptación a la Ley del planeamiento vigente, y para su aplicación en tanto no se produzca dicha adaptación, graduando la exigencia según el tipo de Municipio y la clase y categoría de suelo, de forma coherente con el reiterado criterio de atender la variedad urbanística de la región. En consecuencia, de acuerdo con la atribución com petencial efectuada en la Constitución y en el Estatuto de Autonomía de Castilla y León, se dicta esta Ley. TÍTULO PRELIMINAR Objeto y principios generales Artículo 1. Objeto de la ley. Esta Ley tiene por objeto regular la actividad urba nística en la Comunidad de Castilla y León. Artículo 2. Objeto y aspectos de la actividad urbanística 1. La actividad urbanística es una función pública que tiene por objeto la ordenación, la transformación, la conservación y el control del uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, y en especial su urbanización y edificación. 2. La actividad urbanística comprende los siguientes aspectos: a) Planeamiento urbanístico. b) Gestión urbanística. c) Intervención en el uso del suelo. d) Intervención en el mercado de suelo. e) Organización y coordinación administrativa. f) Información urbanística y participación social. Artículo 3. Gestión y dirección de la actividad urba nística. 1. La dirección y el control de la actividad urba nística corresponden a la Comunidad Autónoma y a los Municipios de Castilla y León, dentro de sus respectivas competencias, sin perjuicio de la participación de las restantes Administraciones públicas y de la iniciativa pri vada, en las formas previstas en esta Ley. 2. La actividad urbanística podrá gestionarse direc tamente por la Administración competente o bien de forma indirecta, a excepción de la aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística y, en general, de las actividades que impliquen el ejercicio de autoridad, que sólo podrán desarrollarse mediante gestión directa. Artículo 4. Actividad urbanística pública. En aplicación de los principios constitucionales de la política económica y social, la actividad urbanística pública se orientará a la consecución de los siguientes objetivos: a) Asegurar que el uso del suelo se realice conforme al interés general, en las condiciones establecidas en las Leyes y en el planeamiento urbanístico. b) Establecer una ordenación urbanística para los Municipios de Castilla y León que favorezca su desarrollo equilibrado y sostenible, la calidad de vida y la cohesión social de la población, la protección del medio ambiente y del patrimonio natural y cultural, y especialmente la consecución del derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna. c) Garantizar la participación de la comunidad en las plusvalías que genere la propia actividad urbanística pública, así como el reparto equitativo de los beneficios y las cargas derivados de cualquier forma de actividad urbanística. d) Promover la ejecución coordinada de las com petencias administrativas legalmente atribuidas para la gestión de los intereses públicos, tanto de ámbito sec torial como local, que requieran la ordenación, la trans formación, la conservación o el uso del suelo. Artículo 5. Iniciativa privada. 1. La iniciativa privada para el ejercicio de la acti vidad urbanística no tendrá más limitaciones que las esta blecidas en las Leyes y en el planeamiento urbanístico. 2. Las Administraciones públicas, dentro de sus res pectivas competencias, promoverán y facilitarán la par ticipación y colaboración de la iniciativa privada en la actividad urbanística, y en especial la incorporación a la misma de los propietarios del suelo. Artículo 6. Participación social. Las Administraciones públicas procurarán que la acti vidad urbanística se desarrolle conforme a las necesi dades y aspiraciones de la sociedad de Castilla y León, promoviendo la más amplia participación social y garan tizando los derechos de información e iniciativa de los particulares y de las entidades constituidas para la defen sa de sus intereses. TÍTULO PRIMERO Régimen del suelo CAPÍTULO PRIMERO Disposiciones generales Artículo 7. Facultades del derecho de propiedad. 1. Las facultades urbanísticas del derecho de pro piedad, entendidas como las relativas al uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, y en especial su urba nización y edificación, se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes y en el planeamiento urbanístico. En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administra tivo facultades urbanísticas en contra de lo dispuesto en las Leyes o en el planeamiento urbanístico. 2. Las condiciones de uso del suelo establecidas en el planeamiento urbanístico no conferirán derecho a los propietarios a exigir indemnización, salvo en los siguientes supuestos: a) La aprobación de revisiones o modificaciones del planeamiento urbanístico antes de transcurridos los pla zos establecidos en el mismo para cumplir los deberes urbanísticos exigibles, o bien si transcurridos tales plazos el incumplimiento fuese imputable a la Administración, 21634 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 cuando produzcan una reducción del aprovechamiento que corresponda a los propietarios o hagan inservibles gastos efectuados en cumplimiento de los citados debe res. b) La aprobación de limitaciones o vinculaciones sin gulares en orden a la conservación de bienes inmuebles, cuando excedan de los deberes urbanísticos exigibles o produzcan una reducción del aprovechamiento que no pueda ser objeto de equidistribución. Artículo 8. Deberes de uso y conservación. 1. Sin perjuicio de los deberes urbanísticos esta blecidos para cada clase de suelo, los propietarios de terrenos y demás bienes inmuebles deberán: a) Destinarlos a usos que no estén prohibidos por las Leyes o el planeamiento urbanístico. b) Mantenerlos en condiciones de seguridad, salu bridad, ornato público y habitabilidad según su destino, realizando los trabajos precisos para conservar o reponer dichas condiciones. c) Resolver la dotación de los servicios que resulten necesarios o exigibles conforme al uso y demás carac terísticas del bien y a las determinaciones del planea miento urbanístico y sectorial. d) Cumplir las demás prescripciones de la normativa sectorial vigente. 2. El coste de las obras, que se deriven de las obli gaciones establecidas en este artículo, corresponderá a los propietarios, salvo cuando la normativa sectorial aplicable disponga que sea sufragado por la Adminis tración pública o por las empresas concesionarias de servicios públicos; y en el supuesto del apartado 1.b), corresponderá a los propietarios sólo hasta el límite del deber legal de conservación, entendido como la mitad del coste de reposición del bien, excluido el valor del suelo. Artículo 9. Deberes de adaptación al ambiente. El uso del suelo y, en especial, su urbanización y edificación, deberá adaptarse a las características natu rales y culturales de su ambiente. A tal efecto, se esta blecen, con carácter general y con independencia de la clasificación de los terrenos, las siguientes normas de aplicación directa: a) Las construcciones e instalaciones de nueva plan ta, así como la reforma, rehabilitación o ampliación de las existentes, y asimismo los elementos de cualquier tipo destinados a la seguridad, la publicidad y la deco ración, deberán ser coherentes con las características naturales y culturales de su entorno inmediato y del pai saje circundante. b) En áreas de manifiesto valor natural o cultural, en especial en el interior o en el entorno de los Espacios Naturales Protegidos y de los inmuebles declarados como Bien de Interés Cultural, no se permitirá que las construcciones e instalaciones de nueva planta, o la refor ma, rehabilitación o ampliación de las existentes, o las instalaciones de suministro de servicios, degraden la armonía del paisaje o impidan la contemplación del mis mo. A tal efecto, se exigirá que todas ellas armonicen con su entorno inmediato y con el paisaje circundante en cuanto a situación, uso, altura, volumen, color, com posición, materiales y demás características, tanto pro pias como de sus elementos complementarios. c) En áreas amenazadas por riesgos naturales o tec nológicos, tales como inundación, erosión, hundimiento, incendio, contaminación u otros análogos, no se per mitirá ninguna construcción, instalación ni cualquier otro uso del suelo que resulte incompatible con tales riesgos. CAPÍTULO II Clasificación del suelo Artículo 10. Clasificación del suelo. 1. El territorio de Castilla y León se clasificará en las siguientes clases de suelo: suelo urbano, suelo urba nizable y suelo rústico. 2. La clasificación del suelo se realizará, para todo el término municipal, por el instrumento de planeamiento general de cada Municipio o por los instrumentos de ordenación del territorio habilitados para ello en su legis lación específica. Artículo 11. Suelo urbano. Tendrán la condición de suelo urbano los terrenos que, formando parte de un núcleo de población, cumplan alguna de las siguientes condiciones: a) Los terrenos que cuenten con acceso rodado inte grado en la malla urbana, abastecimiento de agua, sanea miento y suministro de energía eléctrica, en condiciones suficientes y adecuadas para servir a las construcciones e instalaciones que sobre ellos permita el planeamiento urbanístico. b) Los terrenos que estén ocupados por la edifica ción en al menos la mitad de los espacios aptos para la misma, conforme a la ordenación que establezca el planeamiento urbanístico. c) Los terrenos urbanizados conforme al planea miento urbanístico. Artículo 12. Categorías de suelo urbano. En el suelo urbano, el planeamiento general podrá distinguir las siguientes categorías: a) Suelo urbano consolidado, constituido por los solares y demás terrenos aptos para su uso inmediato conforme a las determinaciones del planeamiento urba nístico, así como por los terrenos que puedan alcanzar dicha aptitud mediante actuaciones aisladas. b) Suelo urbano no consolidado, constituido por los demás terrenos que se puedan clasificar como suelo urbano, y que a efectos de su consolidación se agruparán en ámbitos denominados sectores. En particular, se incluirán en esta categoría los terrenos urbanos en los que sean precisas actuaciones de urbanización, reforma interior u obtención de dotaciones urbanísticas, que deban ser objeto de equidistribución entre los afectados, así como aquéllos sobre los que el planeamiento urba nístico prevea una ordenación sustancialmente diferente de la existente. Artículo 13. Suelo urbanizable. Tendrán la condición de suelo urbanizable los terre nos que no puedan ser considerados como suelo urbano o como suelo rústico. Artículo 14. Categorías de suelo urbanizable. En el suelo urbanizable, el planeamiento general podrá distinguir las siguientes categorías: a) Suelo urbanizable delimitado, constituido por los terrenos cuya transformación en suelo urbano se con sidere adecuada a las previsiones del planeamiento urba BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21635 nístico, y, que a tal efecto, se agruparán en ámbitos denominados sectores. b) Suelo urbanizable no delimitado, constituido por los demás terrenos que se clasifiquen como suelo urba nizable. Artículo 15. Suelo rústico. Tendrán la condición de suelo rústico los terrenos que deban ser preservados de su urbanización, enten diendo como tales los siguientes: a) Los terrenos sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su urbanización, con forme a la legislación de ordenación del territorio o a la normativa sectorial. b) Los terrenos que presenten manifiestos valores naturales, culturales o productivos, entendiendo inclui dos los ecológicos, ambientales, paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, educativos, recreativos u otros que justifiquen la necesidad de protección o de limi taciones de aprovechamiento, así como los terrenos que, habiendo presentado dichos valores en el pasado, deban protegerse para facilitar su recuperación. c) Los terrenos amenazados por riesgos naturales o tecnológicos incompatibles con su urbanización, tales como inundación, erosión, hundimiento, incendio, con taminación o cualquier otro tipo de perturbación del medio ambiente o de la seguridad y salud públicas. d) Los terrenos inadecuados para su urbanización, conforme a los criterios señalados en esta Ley, y los que se determinen reglamentariamente. Artículo 16. Categorías de suelo rústico. 1. En el suelo rústico, el planeamiento general podrá distinguir las siguientes categorías, a fin de adecuar el régimen de protección a las características específicas de los terrenos: a) Suelo rústico común, constituido por los terrenos que no se incluyan en ninguna de las otras categorías, conforme a los criterios señalados en los siguientes apartados. b) Suelo rústico de entorno urbano, constituido por los terrenos contiguos a los núcleos de población que el planeamiento estime necesario proteger para no com prometer su desarrollo futuro, o para preservar el paisaje y las perspectivas tradicionales. c) Suelo rústico con asentamiento tradicional, cons tituido por los terrenos que el planeamiento estime nece sario proteger para preservar formas tradicionales de ocupación humana del territorio. d) Suelo rústico con protección agropecuaria, cons tituido por los terrenos que el planeamiento estime nece sario proteger por su interés, calidad u otras caracte rísticas agrícolas o ganaderas. e) Suelo rústico con protección de infraestructuras, constituido por los terrenos ocupados o a ocupar por infraestructuras y sus zonas de defensa no susceptibles de urbanización, conforme a las previsiones del planea miento sectorial y urbanístico. f) Suelo rústico con protección cultural, constituido por los terrenos ocupados por inmuebles declarados como Bien de Interés Cultural o catalogados por el pla neamiento, o próximos a los mismos, así como por los terrenos que el planeamiento estime necesario proteger por sus valores culturales. g) Suelo rústico con protección natural, constituido por los terrenos calificados como zonas de reserva o de uso limitado de los Espacios Naturales Protegidos, así como por los terrenos definidos en la normativa de aguas como cauces naturales, riberas y márgenes, lecho o fondo de las lagunas y embalses, zonas húmedas y sus zonas de protección, e igualmente por los terrenos que el planeamiento estime necesario proteger por sus valores naturales presentes o pasados, o bien a fin de proteger el suelo, las aguas subterráneas, la fauna o la flora. h) Suelo rústico con protección especial, constituido por los terrenos amenazados por riesgos naturales o tec nológicos incompatibles con su urbanización, así como por los terrenos que el planeamiento estime necesario proteger por cualesquiera otras razones justificadas. 2. Cuando un terreno, por sus características pre sentes o pasadas, o por las previsiones del planeamiento urbanístico o sectorial, pueda corresponder a varias cate gorías de suelo rústico, se optará entre incluirlo en la categoría que otorgue mayor protección, o bien incluirlo en varias categorías, cuyos regímenes se aplicarán de forma complementaria; en este caso, si se produce con tradicción entre dichos regímenes, se aplicará el que otorgue mayor protección. CAPÍTULO III Régimen del suelo urbano y urbanizable Artículo 17. Derechos en suelo urbano. 1. Los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbano tendrán el derecho a completar su urba nización para que alcancen la condición de solares y a edificar éstos en las condiciones que en cada caso establezca esta Ley y el planeamiento urbanístico. 2. A tal efecto, los propietarios podrán materializar el aprovechamiento que les corresponda respecto del permitido por el planeamiento urbanístico, y que será: a) En suelo urbano consolidado, el aprovechamiento real, resultante de aplicar directamente a la parcela las determinaciones del planeamiento urbanístico. b) En el suelo urbano no consolidado de los Muni cipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana: 1.o En sectores incluidos en conjuntos históricos declarados como Bien de Interés Cultural, el que resulte de aplicar a los terrenos el aprovechamiento medio del sector. 2.o En los demás sectores, el que resulte de aplicar a los terrenos el 90 por 100 del aprovechamiento medio del sector. c) En el suelo urbano no consolidado de los demás Municipios, el que resulte de aplicar a los terrenos el aprovechamiento medio del sector. 3. En suelo urbano consolidado, los propietarios materializarán su aprovechamiento directamente sobre sus parcelas o previa normalización de fincas; y en suelo urbano no consolidado, sobre las parcelas que resulten de la nueva ordenación, o mediante compensación eco nómica. 4. El ejercicio de los derechos definidos en este ar tículo requiere la previa aprobación del instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos y, en su caso, del instrumento de gestión urbanística exigible, así como la obtención de la licencia urbanística correspondiente. Artículo 18. Deberes y limitaciones en suelo urbano. 1. Los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbano tendrán la obligación de cumplir los debe res definidos en este artículo. 21636 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 2. En suelo urbano consolidado, los propietarios deberán completar a su costa la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solar. A tal efecto, deberán costear los gastos de urbanización precisos para completar los servicios urbanos y regu larizar las vías públicas, ejecutar en su caso las obras correspondientes, y ceder gratuitamente al Ayuntamien to los terrenos exteriores a las alineaciones señaladas en el planeamiento. Asimismo, deberán edificar los sola res en las condiciones que señalen el planeamiento y la licencia urbanísticos. 3. En suelo urbano no consolidado, los propietarios deberán: a) Costear la totalidad de los gastos de urbanización necesarios para que las parcelas resultantes de la nueva ordenación alcancen la condición de solar, a excepción de los correspondientes a sistemas generales, y en su caso, ejecutar las obras correspondientes. b) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terre nos reservados en el planeamiento para dotaciones urba nísticas públicas, incluidos los destinados a sistemas generales, en su caso, así como los terrenos aptos para materializar el aprovechamiento que exceda del corres pondiente a los propietarios, ya urbanizados. c) Proceder a la equidistribución o reparto equitativo de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo. d) Edificar los solares en las condiciones que seña len el planeamiento y la licencia urbanísticos. 4. Los terrenos clasificados como suelo urbano no podrán ser destinados a los usos permitidos por el pla neamiento hasta haber alcanzado la condición de solar, salvo que se autorice la ejecución simultánea de la urba nización, con las correspondientes garantías. En los mis mos términos podrá autorizarse la ejecución de la urba nización por fases. Artículo 19. Derechos en suelo urbanizable. 1. Los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbanizable tendrán los derechos definidos en este artículo. 2. En suelo urbanizable delimitado, con ordenación detallada establecida directamente por el planeamiento general, los propietarios tendrán los derechos definidos en el artículo 17 para el suelo urbano no consolidado, si bien el aprovechamiento que les corresponda será, en todo caso, el que resulte de aplicar a los terrenos el 90 por ciento del aprovechamiento medio del sector. 3. En suelo urbanizable delimitado, sin ordenación detallada establecida directamente por el planeamiento general, los propietarios tendrán derecho: a) A promover la urbanización de sus terrenos, pre sentando al Ayuntamiento un Plan Parcial que establezca la ordenación detallada del sector, cuya aprobación les otorgará los derechos señalados en el número anterior, en las mismas condiciones. b) En tanto no se apruebe el citado Plan Parcial, a usar, disfrutar y disponer de sus terrenos conforme a su naturaleza rústica. Excepcionalmente podrán auto rizarse usos provisionales que no estén prohibidos en el planeamiento urbanístico y sectorial, que habrán de cesar, con demolición de las obras vinculadas a los mis mos y sin indemnización alguna, cuando lo acuerde el Ayuntamiento. La autorización se tramitará según el pro cedimiento regulado en el artículo 25 y, bajo las indi cadas condiciones aceptadas por el propietario, se hará constar en el Registro de la Propiedad. 4. En suelo urbanizable no delimitado, los propie tarios tendrán derecho: a) A usar, disfrutar y disponer de sus terrenos con forme a la naturaleza rústica de los mismos, en las con diciones establecidas en los artículos 23 a 26 para el suelo rústico común. b) A promover la urbanización de sus terrenos, pre sentando al Ayuntamiento un Plan Parcial que establezca su ordenación detallada, cuya aprobación les otorgará los derechos señalados en el número dos, en las mismas condiciones. Artículo 20. Deberes y limitaciones en suelo urbani zable. 1. Los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbanizable tendrán la obligación de cumplir los deberes definidos en este artículo. 2. En suelo urbanizable delimitado, los propietarios tendrán la obligación de cumplir los deberes definidos en el artículo 18 para el suelo urbano no consolidado, en las mismas condiciones, pero los deberes de urba nización y cesión se extenderán también a los gastos y terrenos necesarios para la conexión del sector con los sistemas generales existentes, así como para su ampliación o refuerzo, de forma que se asegure su correc to funcionamiento, en función de las características del sector y de las condiciones establecidas en el planea miento urbanístico. 3. En suelo urbanizable no delimitado, los propie tarios tendrán la obligación de cumplir los deberes y respetar las limitaciones establecidas en el artículo 24 y siguientes para el suelo rústico, en sus mismas con diciones. La aprobación del instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada del sector implicará la caducidad de dichos deberes y deter minará para los propietarios la obligación de cumplir los deberes definidos en el artículo 18 para el suelo urbano no consolidado, con las salvedades señaladas en el número anterior. Artículo 21. Plazos para el cumplimiento de deberes urbanísticos. 1. El instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos podrá señalar plazos para el cumplimiento de los deberes defi nidos en los artículos 18 y 20; en su defecto, el plazo será de ocho años desde la aprobación definitiva del instrumento. 2. En caso de incumplimiento de los plazos, si con curren causas justificadas no imputables al propietario, el Ayuntamiento concederá una prórroga de duración no superior al plazo incumplido. Si la prórroga no se concede, o si transcurrida se mantiene el incumplimien to, el Ayuntamiento podrá acordar la venta forzosa de los terrenos o su expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad. En tanto no se notifique la incoación del correspondiente procedimiento, los pro pietarios podrán iniciar o proseguir el ejercicio de sus derechos. 3. Cuando el incumplimiento de deberes urbanís ticos lesione o amenace intereses de carácter supramu nicipal, si el Ayuntamiento no ejercitara las potestades previstas en el número anterior en el plazo de un año desde la fecha de incumplimiento, la Administración de la Comunidad Autónoma podrá subrogarse en el ejercicio de dichas potestades durante el año siguiente a la citada fecha, previo apercibimiento al Ayuntamiento. BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21637 Artículo 22. Condición de solar. 1. Tendrán la condición de solar las superficies de suelo urbano legalmente divididas, aptas para su uso inmediato conforme a las determinaciones del planea miento urbanístico, urbanizadas con arreglo a las alinea ciones, rasantes y normas técnicas establecidas en aquél, y que cuenten con acceso por vía pavimentada abierta al uso público y servicios urbanos de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales a red de saneamiento, suministro de energía eléctrica, alum brado público, así como con aquellos otros que exija el planeamiento urbanístico, en condiciones de caudal y potencia adecuadas a los usos permitidos. 2. Los terrenos incluidos en suelo urbano no con solidado y en suelo urbanizable sólo podrán alcanzar la condición de solar una vez se hayan ejecutado, con forme al planeamiento urbanístico, las obras de urba nización exigibles para la conexión de su sector con los sistemas generales existentes, y para la ampliación o el refuerzo de éstos, en su caso. CAPÍTULO IV Régimen del suelo rústico Artículo 23. Derechos en suelo rústico. 1. Los propietarios de terrenos clasificados como suelo rústico tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de ellos conforme a su naturaleza rústica, pudiendo des tinarlos a usos agrícolas, ganaderos, forestales, cinegé ticos u otros análogos vinculados a la utilización racional de los recursos naturales. 2. Asimismo, en suelo rústico podrán autorizarse los siguientes usos excepcionales, a través del procedimien to regulado en el artículo 25 y con las condiciones esta blecidas en los artículos 26 a 29 para cada categoría de suelo, atendiendo a su interés público y a su con formidad con la naturaleza rústica de los terrenos: a) Construcciones e instalaciones vinculadas a explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegé ticas y otras análogas vinculadas a la utilización racional de los recursos naturales. b) Actividades extractivas, incluida la explotación minera, las canteras y la extracción de áridos o tierras, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a las mismas. c) Obras públicas e infraestructuras en general, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a su ejecución, conservación y servicio. d) Construcciones e instalaciones propias de los asentamientos tradicionales. e) Construcciones destinadas a vivienda unifamiliar aislada y que no formen núcleo de población. f) Obras de rehabilitación, reforma y ampliación de las construcciones e instalaciones existentes que no estén declaradas fuera de ordenación. g) Otros usos que puedan considerarse de interés público, por estar vinculados a cualquier forma del ser vicio público, o porque se aprecie la necesidad de su ubicación en suelo rústico, a causa de sus específicos requerimientos o de su incompatibilidad con los usos urbanos. Artículo 24. Deberes y limitaciones en suelo rústico. 1. Los propietarios de terrenos clasificados como suelo rústico, además de respetar lo dispuesto en los artículos 8 y 9, tendrán la obligación de cumplir los siguientes deberes: a) Realizar o permitir realizar a la Administración competente los trabajos de defensa del suelo y la vege tación necesarios para su conservación y para evitar ries gos de inundación, erosión, incendio o cualquier otro tipo de perturbación del medio ambiente o de la segu ridad y salud públicas. b) Respetar el régimen mínimo de protección esta blecido en los artículos 26 a 29 para cada categoría de suelo, así como las demás condiciones que imponga la normativa sectorial o el planeamiento urbanístico, según las características específicas cada uso o cada terreno. 2. En suelo rústico quedan prohibidas las parcela ciones urbanísticas, entendidas como división simultá nea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto o implícito de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente, salvo que se deriven de la aplicación de la normativa sectorial o del planeamiento urbanístico. A tal efecto, en los supuestos en los que la legislación agraria permite divi siones o segregaciones sin respetar la unidad mínima de cultivo, con finalidad constructiva, ésta quedará subor dinada al régimen establecido en esta Ley para mantener la naturaleza rústica de los terrenos, y no podrá dar lugar a la implantación de servicios urbanos o a la formación de nuevos núcleos de población. 3. En suelo rústico no se permitirá que las cons trucciones e instalaciones de nueva planta, o la amplia ción de las existentes, o los cierres de parcela con mate riales opacos, de altura superior a un metro y medio, se sitúen a menos de tres metros del límite exterior de los caminos, cañadas y demás vías públicas, o si dicho límite no estuviera definido, a menos de cuatro metros del eje de las citadas vías, sin perjuicio de las superiores limitaciones que establezca la legislación aplicable. 4. En suelo rústico las Administraciones públicas nunca sufragarán ni ejecutarán obras de urbanización, salvo que se deriven de la aplicación de la normativa sectorial o del planeamiento urbanístico. Artículo 25. Autorización de uso en suelo rústico. 1. Los usos excepcionales en suelo rústico relacio nados en el artículo 23.2 se definen en los artículos siguientes, para cada categoría de suelo rústico, como: a) Usos permitidos: los compatibles con la protec ción de cada categoría de suelo rústico; estos usos no precisan una autorización expresa, sin perjuicio de la exigibilidad de licencia urbanística y de las demás auto rizaciones administrativas sectoriales que procedan. b) Usos sujetos a autorización de la Administración de la Comunidad Autónoma, previa a la licencia urba nística: aquéllos para los que deban valorarse en cada caso las circunstancias de interés público que justifiquen su autorización, con las cautelas que procedan. c) Usos prohibidos: los incompatibles con la pro tección de cada categoría de suelo rústico y, en todo caso, los que impliquen un riesgo relevante de erosión o deterioro ambiental. 2. El procedimiento para la autorización de los usos excepcionales en suelo rústico se integrará en el regu lado en el artículo 99 para la obtención de las licencias urbanísticas, con las siguientes particularidades: a) La documentación exigible, que se detallará regla mentariamente, será la suficiente para conocer las carac terísticas esenciales del emplazamiento y del uso pro puestos y de las obras necesarias para su ejecución, conservación y servicio, así como sus repercusiones ambientales. 21638 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 b) Será preceptivo un período de información públi ca de quince días, que deberá anunciarse en el «Boletín Oficial» de la provincia y en un diario de los de mayor difusión en la provincia. Si transcurrido un mes desde la solicitud el Ayuntamiento no hubiera publicado dichos anuncios, podrá promoverse la información pública por iniciativa privada. c) Concluida la información pública, el Ayuntamien to, en los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana, o la Comisión Territorial de Urba nismo, en los demás Municipios, examinará la adecua ción de la solicitud a esta Ley, al planeamiento, a la legislación sectorial y a los instrumentos de ordenación territorial, y resolverá concediendo la autorización sim plemente o con condiciones, o bien denegándola moti vadamente. 3. Para que puedan ser autorizados por el proce dimiento regulado en el número anterior, los promotores de usos excepcionales en suelo rústico deberán cumplir las siguientes condiciones, y las que en su desarrollo señale el planeamiento urbanístico para asegurar el carácter aislado de las construcciones y el mantenimien to de la naturaleza rústica de los terrenos: a) Respetar la superficie mínima de parcela, la ocu pación máxima de parcela, y las distancias mínimas al dominio público, a las parcelas colindantes y a otros hitos geográficos. b) Resolver la dotación de los servicios que precise, así como las repercusiones que produzca en la capacidad y funcionalidad de las redes de servicios e infraestruc turas existentes. c) Vincular el terreno al uso autorizado, haciendo constar en el Registro de la Propiedad su condición de indivisible y las limitaciones impuestas por la autoriza ción. Artículo 26. Suelo rústico común. En los terrenos que el planeamiento urbanístico deli mite como suelo rústico común se aplicará el siguiente régimen mínimo de protección, sin perjuicio de las supe riores limitaciones que establezca el propio planeamien to: a) Estarán permitidas: 1.o Las construcciones e instalaciones vinculadas a explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegé ticas y otras análogas. 2.o Las obras públicas e infraestructuras en general, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a su ejecución, conservación y servicio, cuando estén previstas en el planeamiento urbanístico o sectorial o en un instrumento de ordenación del territorio. b) Estarán sujetos a autorización los demás usos relacionados en el artículo 23.2. Artículo 27. Suelo rústico de entorno urbano. En los terrenos que el planeamiento urbanístico deli mite como suelo rústico de entorno urbano se aplicará el siguiente régimen mínimo de protección, sin perjuicio de las superiores limitaciones que establezca el propio planeamiento: a) Estarán permitidas las obras públicas, e infraes tructuras en general, y las construcciones e instalaciones vinculadas a su ejecución, conservación y servicio, cuan do estén previstas en el planeamiento urbanístico o sec torial o en un instrumento de ordenación del territorio. b) Estarán prohibidos: 1.o Las actividades extractivas, incluida la explota ción minera, las canteras y la extracción de áridos o tierras, así como las construcciones e instalaciones vin culadas a las mismas. 2.o Los usos industriales, comerciales y de alma cenamiento, así como las construcciones e instalaciones vinculados a los mismos. 3.o Las construcciones destinadas a vivienda uni familiar aislada. c) Estarán sujetos a autorización los demás usos relacionados en el artículo 23.2. Artículo 28. Suelo rústico de asentamiento tradicional. En los terrenos que el planeamiento urbanístico deli mite como suelo rústico de asentamiento tradicional, el propio planeamiento establecerá el régimen de pro tección adecuado, señalando los usos permitidos, que serán los característicos y tradicionales del asentamien to, los usos sujetos a autorización, que serán los que guarden directa relación con las necesidades de la pobla ción residente, así como los usos prohibidos y las demás limitaciones que procedan. En todo caso, se exigirá la adaptación de las construcciones e instalaciones a las características particulares del asentamiento. Artículo 29. Suelo rústico con protección. 1. En los terrenos que el planeamiento urbanístico incluya en las categorías de suelo rústico con protección, por estar sometidos a algún régimen de protección espe cial conforme a la legislación sectorial o a la de orde nación del territorio, se aplicará lo establecido en dicha normativa y en los instrumentos de planificación sectorial o de ordenación del territorio aplicables. 2. En los demás terrenos que el planeamiento urba nístico delimite como suelo rústico con protección, el propio planeamiento señalará el régimen adecuado a sus características concretas, indicando los usos permi tidos, sujetos a autorización o prohibidos y demás limi taciones que procedan, conforme a las siguientes reglas: a) Estarán prohibidos: 1.o Las actividades extractivas, incluida la explota ción minera, las canteras y la extracción de áridos o tierras, así como las construcciones e instalaciones vin culadas a las mismas. 2.o Los usos industriales, comerciales y de alma cenamiento, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a los mismos. 3.o Las construcciones destinadas a vivienda uni familiar aislada. b) Estarán sujetos a autorización los demás usos relacionados en el artículo 23.2. CAPÍTULO V Régimen del suelo en municipios sin planeamiento urbanístico Artículo 30. Clasificación del suelo. En los Municipios sin planeamiento urbanístico, el suelo se considerará como urbano o rústico de acuerdo a los siguientes criterios: a) Tendrán la condición de suelo urbano los terrenos que formen parte de un núcleo de población y cuenten BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21639 con acceso rodado, abastecimiento de agua, saneamien to y suministro de energía eléctrica, así como los terrenos consolidados por la edificación en al menos la mitad de los espacios no ocupados por vías públicas o espacios libres existentes. b) Tendrán la condición de suelo rústico los demás terrenos del término municipal. Artículo 31. Régimen del suelo urbano. 1. En los Municipios sin planeamiento urbanístico, los terrenos que tengan la condición de suelo urbano se considerarán suelo urbano consolidado, y sus pro pietarios tendrán derecho a edificarlos previa obtención de licencia urbanística, cumpliendo las siguientes con diciones: a) Completar la urbanización de los terrenos para que alcancen la condición de solar, incluida la conexión con los servicios urbanos y la regularización de las vías públicas existentes. b) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terre nos necesarios para regularizar las vías públicas exis tentes. 2. En estos municipios, tendrán la condición de solar las parcelas legalmente divididas, adecuadas para su uso conforme a las normas establecidas en el número siguiente, y que cuenten con acceso por vía pública, abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales a red de saneamiento y suministro de energía eléctrica. 3. En estos Municipios, las construcciones e insta laciones de nueva planta, así como la reforma, reha bilitación o ampliación de las existentes, deberán res petar las siguientes normas, además de las dispuestas en los artículos 8 y 9: a) La altura máxima será la media de las ya exis tentes en el Municipio que se hayan edificado, conforme a la normativa vigente en su momento, sin superar nunca tres plantas. b) Las alineaciones existentes en el núcleo de pobla ción se mantendrán sin más retranqueos que los que sean necesarios en calles y plazas porticadas para man tener su continuidad. c) No se permitirá ninguna construcción de uso resi dencial cuyas características no sean afines a las tra dicionales en el Municipio, a causa de su altura, volumen, color, composición o materiales exteriores. En particular, se prohíben los edificios de vivienda colectiva, enten didos como aquéllos que dispongan de acceso y servicios comunes para más de dos viviendas. Artículo 32. Régimen del suelo rústico. 1. En los Municipios sin planeamiento urbanístico, los terrenos que tengan la condición de suelo rústico se considerarán suelo rústico común, salvo que estén sometidos a algún régimen de protección, en cuyo caso se considerarán adscritos a la categoría de suelo rústico más adecuada al mismo, conforme al artículo 16. En particular, los terrenos situados en el entorno de pro tección de inmuebles declarados como Bien de Interés Cultural, o su defecto dentro de una banda de 50 metros desde su límite exterior, se considerarán suelo rústico con protección del patrimonio cultural. 2. Los propietarios tendrán los derechos, deberes y limitaciones previstos en el capítulo anterior, y deberán respetar además las siguientes normas: a) La altura máxima será de dos plantas, salvo para las construcciones e instalaciones que justifiquen la necesidad técnica de superarla. b) Se exigirá la adaptación a las características del entorno inmediato y del paisaje circundante, en cuanto situación, uso, altura, volumen, color, composición, mate riales y demás características, así como el respeto de la vegetación y de los perfiles naturales del terreno. TÍTULO II Planeamiento urbanístico CAPÍTULO I Disposiciones generales Artículo 33. Concepto e instrumentos de planeamiento urbanístico. 1. El planeamiento urbanístico es el conjunto de ins trumentos establecidos en esta Ley para la ordenación del uso del suelo y el establecimiento de las condiciones para su transformación o conservación. Según su objeto y su ámbito de aplicación, se distinguen el planeamiento general y el planeamiento de desarrollo. 2. Los instrumentos de planeamiento general tienen como principal objeto la ordenación general de términos municipales completos: a) Planes Generales de Ordenación Urbana, cuya elaboración es obligatoria en los Municipios con pobla ción igual o superior a 20.000 habitantes y en los que se determine reglamentariamente por su función de cen tro comarcal, su situación en entornos urbanos u otras circunstancias de especial complejidad urbanística, y potestativa en los demás Municipios. b) Normas Urbanísticas Municipales, cuya elabora ción es obligatoria en los Municipios que no cuenten con Plan General de Ordenación Urbana. 3. Los instrumentos de planeamiento de desarrollo tienen como principal objeto la ordenación detallada de los sectores u otros ámbitos a los que se apliquen: a) Estudios de Detalle, de aplicación en suelo urba no. b) Planes Parciales, de aplicación en suelo urbani zable. c) Planes Especiales, de aplicación en cualquier cla se de suelo, según su objeto específico. 4. En tanto los Municipios no cumplan lo dispuesto en el número dos, la ordenación general será establecida por el procedimiento de subrogación regulado en el ar tículo 59, o bien mediante los instrumentos de orde nación del territorio habilitados para ello en su legislación específica. Dichos instrumentos podrán también esta blecer la ordenación detallada de forma subsidiaria en ausencia de planeamiento municipal, o bien en los supuestos excepcionales de interés regional previstos en la legislación sobre ordenación del territorio. Artículo 34. Ordenación urbana. 1. El planeamiento urbanístico tendrá como objetivo resolver las necesidades de suelo residencial, dotacional, industrial y de servicios que se deriven de las carac terísticas específicas del propio Municipio. No obstante, podrá preverse un crecimiento superior al necesario para la demanda propia del Municipio, de conformidad con 21640 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 las previsiones de los instrumentos de ordenación del territorio y con la situación del Municipio en: a) Áreas de influencia de centros comarcales que precisen la previsión ordenada en su entorno de suelo residencial, dotacional, industrial o de servicios. b) Áreas susceptibles de desarrollo económico que precisen la previsión ordenada de suelo industrial o de servicios. c) Áreas de atracción turística que precisen la pre visión ordenada de suelo para segunda residencia y usos vinculados al ocio. 2. El planeamiento orientará el crecimiento de los núcleos de población a completar las tramas urbanas existentes y a solucionar los problemas urbanísticos de las áreas degradadas favoreciendo la reconversión y reu tilización de los inmuebles abandonados, con preferencia a los procesos de extensión discontinua o exterior a los núcleos. 3. El planeamiento podrá establecer determinacio nes diferentes sobre terrenos de características similares, a fin de impedir una inadecuada concentración de usos o actividades o la abusiva repetición de soluciones urba nísticas. Artículo 35. Sectores. 1. Los sectores son los ámbitos delimitados para la ordenación detallada del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable. 2. En suelo urbano no consolidado y suelo urba nizable delimitado, los sectores se definirán en el ins trumento de planeamiento general. En suelo urbanizable no delimitado, los sectores se definirán por los propios Planes Parciales que los desarrollen, conforme a los cri terios señalados al efecto en el planeamiento general. 3. La delimitación de sectores se efectuará aten diendo a la racionalidad y calidad de la ordenación urba nística, utilizando preferentemente, como límites, siste mas generales, terrenos de dominio público u otros ele mentos geográficos determinantes. En suelo urbano no consolidado, los sectores podrán ser discontinuos. En suelo urbanizable, los sectores también podrán ser dis continuos, si bien a los solos efectos de incluir terrenos destinados a sistemas generales. Artículo 36. Sostenibilidad y protección del medio ambiente. 1. El planeamiento urbanístico tendrá como objetivo la mejora de la calidad de vida de la población mediante el control de la densidad humana y edificatoria, y, a tal efecto, se atendrá a los siguientes criterios y normas: a) En suelo urbano consolidado, el aprovechamiento de las parcelas y sus parámetros, tales como la altura, el volumen o el fondo edificable, no superarán los niveles que sean característicos de la edificación y construida legalmente en su entorno. b) En suelo urbano consolidado, cuando ya existan más de 100 viviendas ó 15.000 metros cuadrados cons truidos por hectárea, el planeamiento no podrá contener determinaciones de las que resulte un aumento del apro vechamiento o de la densidad de población totales. c) En los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, el planeamiento no podrá contener determinaciones de las que resulte una densidad supe rior a: 1.o 70 viviendas o 10.000 metros cuadrados por hectárea, en los Municipios con población igual o supe rior a 20.000 habitantes. 2.o 50 viviendas o 7.500 metros cuadrados por hec tárea, en los Municipios con población inferior a 20.000 habitantes que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana. 3.o 30 viviendas o 5.000 metros cuadrados por hec tárea, en los demás Municipios con población inferior a 20.000 habitantes. d) En sectores con uso predominante industrial o de servicios, no se permitirá una ocupación del terreno por las construcciones superior a dos tercios de la super ficie del sector. e) Para la aplicación de las normas anteriores se excluirán de las superficies de referencia los terrenos reservados para sistemas generales, y se expresará la superficie construible en metros cuadrados en el uso predominante, previa ponderación al mismo de los demás usos. 2. Asimismo, el planeamiento asumirá como obje tivo la protección del medio ambiente, y a tal efecto, incluirá las determinaciones necesarias para la conser vación y, en su caso, recuperación de condiciones ambientales adecuadas: a) En suelo urbano y urbanizable, la red de vías públi cas se diseñará de acuerdo con las necesidades del trans porte público y los recorridos peatonales, procurando reducir el impacto contaminante del tráfico motorizado. Igualmente, se establecerán las medidas precisas para la depuración de aguas residuales y el tratamiento de los residuos sólidos. b) En suelo urbanizable, se integrarán, en la nueva ordenación, los elementos valiosos del paisaje y de la vegetación. c) En suelo rústico, se establecerán las medidas necesarias para la conservación y, en su caso, recupe ración de los espacios naturales y de la fauna y la flora silvestres. Artículo 37. Protección del Patrimonio Cultural. El planeamiento urbanístico tendrá como objetivo la protección del patrimonio cultural y, a tal efecto, incluirá las determinaciones necesarias para que: a) Se favorezca la conservación y recuperación del patrimonio arqueológico, los espacios urbanos relevan tes, los elementos y tipos arquitectónicos singulares y las formas tradicionales de ocupación humana del terri torio, conforme a las peculiaridades locales. b) En suelo urbano, se mantenga la trama urbana, las alineaciones y las rasantes existentes, salvo en los ámbitos que se delimiten para realizar actuaciones de reforma interior orientadas a su descongestión, a la mejo ra de las condiciones de habitabilidad, a la rehabilitación de las construcciones, o a la obtención de suelo para dotaciones urbanísticas. c) En las áreas de manifiesto valor cultural, y en especial en los conjuntos históricos declarados como Bien de Interés Cultural, se asegure que las construc ciones de nueva planta y la reforma, rehabilitación y ampliación de las existentes sean coherentes con las constantes y tipos arquitectónicos, en particular en cuan to a altura, volumen, color, composición y materiales exteriores. Artículo 38. Calidad urbana y cohesión social. 1. El planeamiento urbanístico tendrá como objetivo la mejora de la calidad de vida y la cohesión social de la población y, con tal fin, señalará reservas de suelo para las siguientes dotaciones urbanísticas, respetando BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21641 los módulos y criterios que se señalen reglamentaria mente: a) Vías públicas: Sistema de espacios destinados a la estancia y desplazamiento de la población, definidos por sus alineaciones y rasantes. b) Servicios urbanos: Sistema de instalaciones y espacios asociados, destinados a la prestación de los servicios de abastecimiento de agua, saneamiento y depuración, suministro de energía eléctrica, recogida y tratamiento de residuos y otros que sean necesarios. c) Espacios libres públicos: Sistema de espacios des tinados a parques, jardines, áreas de ocio, expansión y recreo de la población e incluso zonas deportivas de uso no privativo: en sectores con uso predominante resi dencial, se distribuirán en áreas adecuadas para su uso, evitando las zonas residuales; en sectores con uso pre dominante industrial, se destinarán preferentemente a arbolado perimetral; en todo caso el índice de permea bilidad, o porcentaje de superficie que haya de destinarse a la plantación de especies vegetales, no será inferior al 50 por 100. d) Equipamientos: Sistema de construcciones, ins talaciones y espacios asociados, destinados a la pres tación de servicios sanitarios, asistenciales, educativos, culturales, deportivos, comerciales y otros que sean necesarios. 2. A fin de fomentar la cohesión social, el planeamien to procurará la mezcla equilibrada de grupos sociales, usos y actividades. En los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes, el planeamiento fijará un índice de variedad urbana para los sectores de suelo urbano no consolidado y urbanizable, consistente en una reserva de suelo para usos no predominantes, cuyos mínimos se determinarán reglamentariamente según el tipo de Municipio y de sector. 3. Asimismo, el planeamiento procurará mejorar la calidad urbana y, a tal efecto, se respetarán las siguientes normas de diseño urbano: a) Se prohíbe el uso residencial en sótanos y semi sótanos. b) En suelo urbano no consolidado y suelo urba nizable, el aprovechamiento del subsuelo no superará un 20 por 100 del permitido sobre rasante, salvo para aparcamiento o instalaciones. c) En suelo urbanizable, la altura máxima de cada fachada de un nuevo edificio no podrá ser superior a tres medios de la distancia a la fachada más próxima. Artículo 39. Equidistribución. 1. El planeamiento urbanístico tendrá como objetivo el reparto equitativo de los beneficios y cargas de la actividad urbanística, utilizando para ello el aprovecha miento medio, coeficiente que se establecerá en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable. 2. El aprovechamiento medio de cada sector de sue lo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado se obtendrá dividiendo el aprovechamiento lucrativo total del sector por su superficie total, conforme a las siguientes reglas: a) El aprovechamiento lucrativo total del sector se obtendrá sumando todos los aprovechamientos lucra tivos que el planeamiento permita, incluyendo las dota ciones urbanísticas privadas, y excluyendo las públicas. b) Los aprovechamientos se expresarán siempre en metros cuadrados construibles en el uso predominante, y para ello el planeamiento fijará los coeficientes de pon deración entre dicho uso y los demás que se permitan, en función de las circunstancias del Municipio y del sector. c) De la superficie total del sector se deducirá la superficie ocupada por dotaciones urbanísticas públicas ya existentes, tanto de carácter general como local, salvo las que hayan sido adquiridas por las Administraciones públicas por expropiación u otras formas onerosas. 3. El aprovechamiento medio de los sectores, que carezcan de aprovechamiento lucrativo por estar ínte gramente constituidos por sistemas generales, será el promedio de los que se hubieran fijado para los sectores con aprovechamiento lucrativo. 4. En suelo urbanizable no delimitado, el aprove chamiento medio no podrá exceder del promedio de los que se hubieran fijado para los sectores de suelo urbanizable delimitado. CAPÍTULO II Plan General de Ordenación Urbana Artículo 40. Objeto. El Plan General de Ordenación Urbana tiene por objeto establecer la ordenación general para todo el término municipal, y la ordenación detallada en todo el suelo urbano consolidado, así como en los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado en los que se considere oportuno habilitar su ejecución directa sin necesidad de planeamiento de desarrollo. Artículo 41. Determinaciones de ordenación general. El Plan General de Ordenación Urbana establecerá las siguientes determinaciones de ordenación general: a) Formulación, a partir del análisis y diagnóstico de las circunstancias urbanísticas del Municipio, de sus propios objetivos y propuestas generales, que habrán de ser compatibles con la normativa sectorial, los ins trumentos de ordenación del territorio y el planeamiento de los Municipios limítrofes. b) Clasificación de todo el término municipal en todas o algunas de las clases y categorías de suelo defi nidas en los artículos 11 a 16, según las características del territorio. c) Previsión de los siguientes sistemas generales, o conjunto de dotaciones urbanísticas públicas al servi cio de toda la población, indicando al menos para cada uno de sus elementos no existentes sus criterios de dise ño y ejecución y el sistema de obtención de los terrenos: 1.o Sistema general de vías públicas. 2.o Sistema general de servicios urbanos. 3.o Sistema general de espacios libres públicos, con superficie no inferior a 5 metros cuadrados por habitante, sin incluir, en el cómputo, sistemas locales ni espacios naturales. 4.o Sistema general de equipamientos, con super ficie no inferior a 5 metros cuadrados por habitante. d) Catálogo de los elementos que por sus valores naturales o culturales, o por su relación con el dominio público, deban ser conservados o recuperados, con las medidas de protección que procedan. e) En suelo urbano no consolidado y suelo urba nizable delimitado, delimitación de sectores, indicando su aprovechamiento medio máximo, la densidad máxi ma, los usos predominantes, compatibles y prohibidos, y los sistemas generales y otras dotaciones urbanísticas incluidos. f) En suelo urbanizable no delimitado, estableci miento cuando proceda de reservas para su incorpo ración a los patrimonios públicos de suelo, y definición 21642 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 de condiciones para la aprobación de Planes Parciales, indicando los criterios para delimitar los sectores, regular sus parámetros y determinar los sistemas generales y otras dotaciones urbanísticas necesarias, incluida la conexión con los sistemas generales existentes, y la ampliación o el refuerzo de éstos, en su caso. g) En suelo rústico, las normas de protección que procedan en cada categoría para mantener la naturaleza rústica del suelo, proteger el medio natural y asegurar el carácter aislado de las construcciones. Artículo 42. Determinaciones de ordenación detallada. 1. El Plan General de Ordenación Urbana estable cerá las siguientes determinaciones de ordenación deta llada para todo el suelo urbano consolidado: a) Calificación, entendida como la asignación por menorizada de uso, intensidad de uso y tipología edi ficatoria, para cada parcela, o bien por manzanas u otras áreas homogéneas. b) Regulación detallada del uso, la intensidad de uso y la tipología edificatoria asignados, así como de las demás condiciones, características y parámetros de la urbanización y la edificación. c) Previsión de los sistemas locales, o conjunto de dotaciones urbanísticas al servicio de los ámbitos objeto de ordenación detallada, indicando al menos para cada uno de sus elementos no existentes su carácter público o privado, sus criterios de diseño y ejecución y el sistema de obtención de los terrenos para los de carácter público. d) Relación de los usos del suelo y en especial las construcciones e instalaciones que se declaren fuera de ordenación por su disconformidad con las determina ciones del Plan General. e) Señalamiento de plazos para el cumplimiento de deberes urbanísticos. f) Delimitación, cuando proceda, de áreas de tanteo y retracto. 2. El Plan General podrá también establecer las determinaciones de ordenación detallada, citadas en el número anterior, en los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, con las siguientes particularidades: a) En los sistemas locales de espacios libres públicos y equipamientos se preverán al menos 15 y 20 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados construibles en el uso predominante, en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, respectivamente. b) Se preverán dos plazas de aparcamiento, al menos una de ellas de uso público, por cada 100 metros cuadrados construibles en el uso predominante. c) Se delimitarán las unidades de actuación para la gestión urbanística en el ámbito de cada sector, seña lando de forma indicativa el sistema de actuación más adecuado. CAPÍTULO III Normas urbanísticas municipales Artículo 43. Objeto. Las Normas Urbanísticas Municipales tienen por obje to establecer la ordenación general para todo el término municipal, y la ordenación detallada en todo el suelo urbano consolidado, así como en los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado en los que se considere oportuno habilitar su ejecución directa sin necesidad de planeamiento de desarrollo. Artículo 44. Determinaciones. 1. Las Normas Urbanísticas Municipales podrán limitarse a establecer las siguientes determinaciones: a) Clasificación de todo el término municipal en todas o algunas de las clases y categorías de suelo defi nidas en los artículos 11 a 16, según las características del territorio. b) Previsión de las dotaciones urbanísticas públicas al servicio de toda la población: vías públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y equipamientos. c) Catálogo de los elementos que deban ser con servados o recuperados, con las medidas de protección que procedan en cada caso. d) En suelo urbano consolidado, calificación de las parcelas, entendida como la asignación de uso, inten sidad de uso, tipología edificatoria y condiciones de urba nización y edificación. 2. Las Normas podrán incluir también, cuando pro ceda, las siguientes determinaciones: a) Relación de los usos del suelo que se declaren fuera de ordenación. b) Señalamiento de plazos para el cumplimiento de deberes urbanísticos. c) En los conjuntos históricos y otros ámbitos decla rados como Bien de Interés Cultural, el régimen de pro tección exigible según la legislación sobre patrimonio histórico. d) En suelo rústico, las normas de protección que procedan en cada categoría para mantener la naturaleza rústica del suelo y asegurar el carácter aislado de las construcciones. e) Cuando las Normas incluyan las categorías de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable deli mitado, delimitación de sectores, indicando su aprove chamiento medio máximo y demás parámetros, así como las dotaciones urbanísticas incluidas. f) Cuando las Normas incluyan la categoría de suelo urbanizable no delimitado, condiciones para la aproba ción de Planes Parciales, indicando los criterios para deli mitar los sectores, regular sus parámetros y determinar las dotaciones urbanísticas necesarias, incluida la conexión con las ya existentes y la ampliación o el refuer zo de éstas, en su caso. 3. Asimismo, las Normas podrán establecer deter minaciones de ordenación detallada en los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable deli mitado: calificación de las parcelas, condiciones de urba nización y edificación, delimitación de unidades de actua ción y previsión de las vías públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y equipamientos al servicio del sector, con las siguientes particularidades: a) Con destino tanto a espacios libres públicos como a equipamientos, se preverán al menos 10 y 20 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados construibles en el uso predominante, en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, respectivamente. b) Se preverá al menos una plaza de aparcamiento de uso público por cada 100 metros cuadrados cons truibles en el uso predominante. CAPÍTULO IV Planeamiento de desarrollo Artículo 45. Estudios de detalle. 1. Los Estudios de Detalle pueden tener por objeto: a) En suelo urbano consolidado, modificar la orde nación detallada ya establecida por el planeamiento BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21643 general, o bien simplemente completarla ordenando los volúmenes edificables. b) En los sectores de suelo urbano no consolidado, establecer la ordenación detallada, o bien modificar o completar la que hubiera ya establecido el planeamiento general, en su caso. 2. Los Estudios de Detalle no pueden aprobarse en ausencia de planeamiento general, ni modificar la orde nación general establecida por éste. Las modificaciones que introduzcan respecto de la ordenación detallada ya establecida se justificarán adecuadamente. 3. Los Estudios de Detalle establecerán las deter minaciones de ordenación detallada conforme a lo dis puesto en los artículos 42 ó 44, según el instrumento de planeamiento general del Municipio. Sin embargo, cuando ya estuviera establecida la ordenación detallada, podrán limitar su contenido a las determinaciones estric tamente necesarias para modificarla o completarla. Artículo 46. Planes parciales. 1. Los Planes Parciales pueden tener por objeto: a) En los sectores de suelo urbanizable delimitado, establecer la ordenación detallada, o bien modificar o completar la que hubiera ya establecido el planeamiento general, en su caso. b) En suelo urbanizable no delimitado, establecer la ordenación detallada de sectores que delimiten los propios Planes Parciales, según los criterios señalados en el planeamiento general. 2. Los Planes Parciales no pueden aprobarse en ausencia de planeamiento general, ni modificar la orde nación general establecida por éste. Las modificaciones que introduzcan respecto de la ordenación detallada ya establecida se justificarán adecuadamente. 3. Los Planes Parciales establecerán las determina ciones de ordenación detallada conforme a lo dispuesto en los artículos 42 ó 44, según el instrumento de pla neamiento general del Municipio. 4. Además de las anteriores, los Planes Parciales en suelo urbanizable no delimitado deberán justificar expresamente la conveniencia de desarrollar el sector y definir con precisión los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas necesarias para su desarrollo, incluidas las obras de conexión con las ya existentes, y las de ampliación o refuerzo de éstas que sean precisas para asegurar su correcto funcionamiento. Asimismo, incluirán las medidas necesarias para la integración del sector en su entorno, de forma compatible con la pro tección del medio ambiente. Artículo 47. Planes especiales. 1. Los Planes Especiales pueden tener por objeto desarrollar, completar e incluso de forma excepcional sustituir las determinaciones del planeamiento general, a fin de proteger ámbitos singulares, llevar a cabo ope raciones de reforma interior, coordinar la ejecución de dotaciones urbanísticas, u otras finalidades que se deter minen reglamentariamente. 2. Los Planes Especiales pueden aprobarse incluso en ausencia de planeamiento general, pero no pueden sustituirlo en su función de establecer la ordenación general; tampoco pueden modificar la ordenación general que estuviera vigente. Las modificaciones que introduzcan respecto de la ordenación detallada ya esta blecida por el planeamiento general o por otros instru mentos de planeamiento de desarrollo se justificarán adecuadamente. 3. Los Planes Especiales contendrán las determina ciones adecuadas a su finalidad específica, incluyendo al menos la justificación de su propia conveniencia y de su conformidad con los instrumentos de ordenación del territorio y con la ordenación general del Municipio. Artículo 48. Planes especiales de protección. 1. Los Planes Especiales de Protección tienen por objeto preservar el medio ambiente, el patrimonio cul tural, el paisaje u otros valores socialmente reconocidos. Con tal fin pueden aplicarse sobre cualquier clase de suelo, e incluso extenderse sobre varios términos muni cipales, a fin de abarcar ámbitos de protección com pletos. 2. Los Planes Especiales de Protección contendrán las determinaciones adecuadas a su finalidad protectora y además, cuando no estuviera establecida la ordenación detallada o fuera necesario modificar la ya establecida, las determinaciones señaladas para los Estudios de Detalle. 3. En particular, los Planes Especiales de Conjuntos Históricos, Sitios Históricos o Zonas Arqueológicas tie nen por objeto preservar los ámbitos del territorio decla rados como Bien de Interés Cultural, y contendrán las determinaciones exigidas por la legislación sobre patri monio histórico, y entre ellas un catálogo de los ele mentos que deban ser conservados, mejorados o recu perados, así como las medidas de protección de los mismos. Artículo 49. Planes especiales de reforma interior. 1. Los Planes Especiales de Reforma Interior tienen por objeto la ejecución de operaciones de reforma inte rior para la descongestión del suelo urbano, la mejora de las condiciones de habitabilidad, la rehabilitación, la obtención de dotaciones urbanísticas u otros fines aná logos. Con tal fin pueden aplicarse tanto en suelo urbano consolidado como no consolidado. 2. Los Planes Especiales de Reforma Interior con tendrán las determinaciones adecuadas a su finalidad y además, cuando no estuviera establecida la ordenación detallada o fuera necesario modificar la ya establecida, las determinaciones señaladas para los Estudios de Detalle. CAPÍTULO V Elaboración y aprobación del planeamiento urbanístico Artículo 50. Elaboración y avances. 1. El planeamiento urbanístico podrá ser elaborado por las Administraciones públicas y por los particulares, pero la competencia para su aprobación corresponderá exclusivamente a las primeras. 2. Las entidades de Derecho público y los conce sionarios de servicios públicos colaborarán en la elabo ración del planeamiento facilitando la información nece saria. 3. Para la elaboración del planeamiento podrán efectuarse ocupaciones temporales de fincas conforme a la legislación sobre expropiación forzosa. 4. Durante la elaboración del planeamiento el Ayun tamiento podrá disponer la exposición al público de avan ces expresivos de sus objetivos y propuestas generales. Artículo 51. Documentación. Los instrumentos de planeamiento urbanístico con tendrán los documentos necesarios para reflejar ade 21644 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 cuadamente sus determinaciones, que se especificarán reglamentariamente. En todo caso, la documentación incluirá una Memoria de carácter vinculante, compren siva de los objetivos y propuestas generales del instru mento. Artículo 52. Aprobación inicial e información pública. 1. Corresponde al Ayuntamiento acordar la apro bación inicial de los instrumentos de planeamiento urba nístico, debiendo abrir inmediatamente un período de información pública, que se desarrollará conforme a lo dispuesto en el artículo 142. 2. A tal efecto el Ayuntamiento publicará anuncios en los Boletines Oficiales de Castilla y León y de la pro vincia y en al menos uno de los diarios de mayor difusión en la provincia. La duración mínima del período será de un mes, y la máxima de tres meses. 3. Cuando se trate de instrumentos elaborados por particulares o por otras Administraciones públicas, el Ayuntamiento deberá resolver sobre la aprobación inicial antes de tres meses desde la presentación del instru mento con su documentación completa, transcurridos los cuales podrá promoverse la información pública por iniciativa privada. 4. Además de lo prescrito en la legislación del Esta do, una vez aprobados inicialmente los instrumentos de planeamiento urbanístico se remitirán a las Administra ciones del Estado y de la Comunidad Autónoma, a la Diputación Provincial y al Registro de la Propiedad para su conocimiento y emisión de los informes que procedan. En todo caso deberá emitir informe la Comisión Territorial de Urbanismo, que será vinculante en lo relativo al mode lo territorial de Castilla y León, definido por los instru mentos de ordenación del territorio vigentes. En defecto de regulación sectorial, los informes se entenderán favo rables si no se comunica la resolución al Ayuntamiento antes de tres meses desde la recepción del instrumento. 5. Concluida la información pública, cuando los cambios que procedan signifiquen una alteración sus tancial de la ordenación general, sin que pueda enten derse como tal la simple alteración de una o varias deter minaciones de la misma, se abrirá un nuevo período de información pública, de un mes de duración, en el que no se aplicará lo dispuesto en el número anterior. En otro caso, bastará la simple notificación a los afec tados por los cambios. Artículo 53. Suspensión de licencias. 1. El acuerdo de aprobación inicial de los instru mentos de planeamiento determinará la suspensión del otorgamiento de las licencias urbanísticas señaladas en los apartados a), b), c) y j) del artículo 97.1, y de las demás que se estime procedente, en las áreas donde se proponga la modificación del régimen urbanístico vigente, y que deberán indicarse expresamente. Dicho acuerdo se notificará a quienes hubieran solicitado licen cias con anterioridad al mismo, indicando su derecho a indemnización por los gastos realizados en concepto de proyectos y tasas. 2. La suspensión de licencias se mantendrá hasta la aprobación definitiva del instrumento, o como máximo durante uno o dos años, según se trate de planeamiento de desarrollo o general, y una vez finalizada no se repetirá por el mismo motivo hasta pasados cuatro años. Artículo 54. Aprobación del planeamiento general. 1. A la vista del resultado de la información pública, y antes de doce meses desde la publicación del acuerdo de aprobación inicial del Plan General de Ordenación Urbana o las Normas Urbanísticas Municipales, el Ayun tamiento acordará su aprobación provisional, señalando los cambios que procedan respecto de lo aprobado inicialmente. 2. El Ayuntamiento elevará el Plan General o las Normas a la Administración de la Comunidad Autónoma, la cual examinará tanto su legalidad como los aspectos relacionados con su ámbito competencial, y resolverá sobre su aprobación definitiva antes de tres meses desde la recepción del instrumento, transcurridos los cuales podrá entenderse aprobado conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo. Cuando se observen deficiencias, según su naturaleza y gravedad, se optará entre: a) Su directa subsanación, mediante la introducción de las correcciones, modificaciones o innovaciones nece sarias, que se señalarán en el acuerdo de aprobación. b) La suspensión de la aprobación, para que el Ayun tamiento subsane las deficiencias y eleve de nuevo el expediente, antes de tres meses desde la recepción del acuerdo. c) La suspensión parcial de la aprobación, cuando las deficiencias sólo afecten a una parte del Plan General o de las Normas, pudiendo aprobarse definitivamente el resto; en tal caso se fijará un plazo para la nueva presentación de la parte no aprobada. Artículo 55. Aprobación del planeamiento de desarro llo. 1. La aprobación definitiva de los Estudios de Deta lle corresponde al Ayuntamiento, que deberá resolver sobre la misma antes de doce meses desde la publi cación del acuerdo de aprobación inicial, señalando los cambios que procedan respecto de lo aprobado inicial mente. 2. La aprobación definitiva de los Planes Parciales que desarrollen sectores de suelo urbanizable delimitado y de los Planes Especiales previstos en el planeamiento general corresponde: a) En los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana, al Ayuntamiento, que deberá resolver sobre la misma antes de doce meses desde la publicación del acuerdo de aprobación inicial, seña lando los cambios que procedan respecto de lo aprobado inicialmente. b) En los demás Municipios, a la Administración de la Comunidad Autónoma, conforme al procedimiento regulado en el artículo anterior. 3. La aprobación definitiva de los Planes Parciales en suelo urbanizable no delimitado y de los Planes Espe ciales no previstos en el planeamiento general corres ponde a la Administración de la Comunidad Autónoma, conforme al procedimiento regulado en el artículo ante rior, si bien: a) Los Planes Parciales en suelo urbanizable no deli mitado deberán someterse, previamente a su aprobación definitiva, al procedimiento de evaluación de impacto ambiental. b) Los Planes Especiales que afecten a varios tér minos municipales, seguirán el procedimiento previsto en la legislación de ordenación del territorio para la apro bación de los Planes Regionales. 4. Los instrumentos de planeamiento de desarrollo elaborados por particulares o por otras Administraciones públicas podrán entenderse aprobados definitivamente BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21645 conforme a la legislación sobre procedimiento adminis trativo, una vez transcurridos doce meses desde la publi cación del acuerdo de aprobación inicial, siempre que se haya realizado la información pública. Artículo 56. Vigencia. 1. El planeamiento urbanístico tendrá vigencia inde finida. No obstante, la Administración pública compe tente podrá proceder en cualquier momento a alterar sus determinaciones mediante los procedimientos de revisión o modificación regulados en los artículos siguien tes. 2. En casos excepcionales, la Consejería competen te en materia de urbanismo, previo informe del Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León, podrá suspender total o parcialmente la vigencia de los instrumentos de planeamiento, previa audiencia a los municipios afectados, para su revisión o modifi cación en los plazos que se señalen al efecto, indicando la normativa que haya de aplicarse transitoriamente. Artículo 57. Revisión. Se entiende por Revisión del Plan General de Orde nación Urbana o las Normas Urbanísticas Municipales la total reconsideración de la ordenación general en ellos establecida. Su aprobación definitiva producirá la sus titución del instrumento revisado. En cuanto a determi naciones y procedimiento, se ajustará a lo dispuesto en los artículos anteriores para los propios Plan General o Normas. Artículo 58. Modificaciones. 1. Los cambios en los instrumentos de planeamien to general, si no implican su revisión, se considerarán como modificación de los mismos. Los cambios en los instrumentos de planeamiento de desarrollo se consi derarán siempre como modificación de los mismos. 2. Las modificaciones del planeamiento contendrán las determinaciones y documentación necesarias para su finalidad específica, que se especificarán reglamen tariamente, incluyendo al menos su propia justificación y el análisis de su influencia sobre la ordenación general del Municipio. 3. Las modificaciones del planeamiento se ajustarán al procedimiento establecido para su primera aproba ción, con las siguientes excepciones: a) En los Municipios que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana, corresponde al Ayuntamiento la aprobación definitiva de las modificaciones del Plan General que no afecten a la ordenación general, así como de todas las modificaciones de Planes Parciales que desarrollen suelo urbanizable delimitado y Planes Espe ciales previstos en el Plan General de Ordenación Urbana, conforme al procedimiento regulado en el artículo 55.2.a). b) En todos los Municipios, corresponde al Ayun tamiento la aprobación definitiva de las modificaciones de planeamiento de cualquier tipo cuyo único objeto sea alterar la delimitación de las unidades de actuación o los plazos para el cumplimiento de deberes urbanís ticos; además, para estas modificaciones no será pre ceptivo lo dispuesto en los artículos 52.4 y 53. c) Las modificaciones de planeamiento de cualquier tipo que tengan por objeto una diferente zonificación o uso urbanístico de las zonas verdes o espacios libres existentes o previstos en el planeamiento, deberán ser aprobadas por Decreto de la Junta de Castilla y León, previo informe favorable del Consejero competente por razón de la materia y del Consejo Consultivo de la Comu nidad Autónoma. d) Para la aprobación de las modificaciones de pla neamiento de cualquier tipo que produzcan un aumento del volumen edificable o de la densidad de población, se requerirá un incremento proporcional de los espacios libres públicos y dotaciones situados en el entorno próxi mo. Artículo 59. Subrogación. Procederá la subrogación de la Comunidad Autónoma en las competencias municipales de elaboración y apro bación del planeamiento urbanístico, de oficio o a ins tancia de quienes se sientan perjudicados por la inac tividad administrativa, una vez transcurridos los plazos previstos en los artículos 52, 54, 55 y 56, así como los que la Consejería competente en materia de urba nismo resuelva otorgar para el cumplimiento de lo dis puesto en el artículo 33.2. CAPÍTULO VI Efectos del planeamiento urbanístico Artículo 60. Ejecutividad. Los instrumentos de planeamiento urbanístico serán ejecutivos y entrarán plenamente en vigor al día siguiente de la publicación de su acuerdo de aprobación definitiva en el «Boletín Oficial» de la provincia, con los requisitos establecidos en el artículo siguiente. Artículo 61. Publicación. 1. El acuerdo de aprobación definitiva de los ins trumentos de planeamiento urbanístico se notificará a la Administración del Estado, a la Diputación Provincial, al Registro de la Propiedad y a quienes se personaran durante el período de información pública. Cuando la aprobación definitiva corresponda al Ayuntamiento, éste notificará el acuerdo a la Administración de la Comu nidad Autónoma, adjuntando un ejemplar del instrumen to aprobado. 2. El acuerdo de aprobación definitiva deberá publi carse en el «Boletín Oficial de Castilla y León» y «Boletín Oficial» de la provincia, correspondiendo esta obligación a la Administración competente para dicha aprobación. Como anexo al acuerdo, en el «Boletín Oficial» de la provincia se publicarán la memoria vinculante y las nor mas urbanísticas del instrumento aprobado, entendiendo como tales exclusivamente los documentos escritos de carácter normativo; asimismo, se publicará una relación de todos los demás documentos, tanto escritos como gráficos, que integren el instrumento aprobado. Artículo 62. Vinculación. 1. El planeamiento urbanístico será vinculante para las Administraciones públicas y para los particulares, todos los cuales estarán obligados a su cumplimiento, sin perjuicio de la prevalencia, en su caso, de los ins trumentos de ordenación del territorio y de la planifi cación sectorial. 2. Las determinaciones del planeamiento urbanís tico servirán de base para los trabajos catastrales, para la planificación sectorial y, en general, para la progra mación de los recursos económicos de las Administra ciones públicas. 21646 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 3. Serán nulas de pleno derecho las reservas de dispensación que se contuvieran en el planeamiento urbanístico, así como las que se concedieran con inde pendencia del mismo, en lo relativo a las materias regu ladas en esta Ley. Artículo 63. Declaración de utilidad pública. La aprobación definitiva de los instrumentos de pla neamiento urbanístico implicará la declaración de uti lidad pública e interés social de las obras previstas en ellos y la necesidad de ocupación de los bienes y dere chos necesarios para su ejecución, a efectos de su expro piación forzosa, ocupación temporal o imposición de ser vidumbres. Entre dichos bienes se entenderán incluidos tanto los que deban ser materialmente ocupados por las obras, como los necesarios para asegurar su pleno valor y rendimiento y la protección del medio ambiente, y en concreto las zonas laterales de influencia y los enla ces y conexiones con las infraestructuras previstas en el planeamiento sectorial. Artículo 64. Declaración de fuera de ordenación. 1. Los usos del suelo, incluidas las construcciones e instalaciones, que siendo anteriores a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico, resultaran dis conformes con las determinaciones del mismo, podrán ser expresamente declarados fuera de ordenación. En particular, se declararán siempre fuera de ordenación aquellos usos emplazados en terrenos que en virtud del nuevo planeamiento urbanístico deban ser objeto de cesión o expropiación, o en construcciones o instala ciones para las que se haya dispuesto expresamente su demolición. 2. En los terrenos que sustenten usos declarados fuera de ordenación, no podrá autorizarse ninguna obra, salvo las necesarias para la ejecución del planeamiento urbanístico, y en tanto éstas no se acometan, las repa raciones estrictamente exigibles para la seguridad y la salubridad de los inmuebles. No obstante, podrán auto rizarse excepcionalmente obras parciales de consolida ción, cuando falten más de ocho años para que expire el plazo fijado para la expropiación o demolición del inmueble, o cuando no se hubiera fijado dicho plazo. Cualesquiera otras obras serán ilegales, y ni ellas ni las autorizables podrán producir incremento del valor de la expropiación. 3. Los usos del suelo citados en el número uno y que no se declaren expresamente fuera de ordenación, se considerarán usos disconformes con el planeamiento urbanístico. En los terrenos que sustenten estos usos, podrán autorizarse obras de consolidación, así como los aumentos de volumen y cambios de uso que permitan las determinaciones del nuevo planeamiento. TÍTULO III Gestión urbanística CAPÍTULO I Disposiciones generales Artículo 65. Concepto y modalidades de gestión urba nística. 1. La gestión urbanística es el conjunto de proce dimientos establecidos en esta Ley para la transforma ción del uso del suelo, y en especial para su urbanización y edificación, en ejecución del planeamiento urbanístico. 2. En suelo urbano consolidado la gestión urbanís tica podrá efectuarse mediante actuaciones aisladas sobre las parcelas existentes o previa normalización de sus linderos. 3. En suelo urbano no consolidado y en suelo urba nizable la gestión urbanística se efectuará mediante actuaciones integradas, sobre ámbitos denominados uni dades de actuación, a desarrollar mediante alguno de los sistemas regulados en esta Ley. 4. No obstante, lo dispuesto en los números ante riores, la iniciativa pública podrá efectuar actuaciones aisladas en cualquier clase de suelo, para la ejecución de los sistemas generales y demás dotaciones urbanís ticas públicas, así como para ampliar los patrimonios públicos de suelo. Artículo 66. Obtención de dotaciones urbanísticas. Los terrenos reservados en el planeamiento para sis temas generales y demás dotaciones urbanísticas públi cas, podrán ser obtenidos: a) Por cesión gratuita mediante alguno de los sis temas de actuación previstos en este Título. b) Mediante expropiación forzosa, conforme a la legislación del Estado. c) Mediante ocupación directa, conforme a lo pre visto en el artículo 93. Artículo 67. Entidades para la gestión urbanística. 1. Las Administraciones públicas y las entidades de Derecho público dependientes de ellas podrán constituir mancomunidades, gerencias, consorcios y sociedades mercantiles para la gestión urbanística, conforme a lo dispuesto en su legislación reguladora. A los consorcios y sociedades mercantiles podrán incorporarse los par ticulares y las entidades de Derecho privado. 2. Los propietarios afectados por actuaciones urba nísticas podrán participar en su gestión mediante enti dades urbanísticas colaboradoras, como las juntas de compensación, las asociaciones de propietarios en los sistemas de cooperación, concurrencia y expropiación y las destinadas a la conservación y mantenimiento de la urbanización, las cuales: a) Tendrán carácter administrativo y dependerán en este orden del Ayuntamiento; asimismo, se regirán por el Derecho público en lo relativo a organización, forma ción de voluntad de sus órganos y relaciones con el Ayuntamiento. b) Su constitución y estatutos deberán ser aproba dos por el Ayuntamiento, y adquirirán personalidad jurí dica con su inscripción en el correspondiente registro de la Administración de la Comunidad Autónoma. c) Deberán reconocer el derecho de los propietarios afectados por la actuación urbanística a la que estén vinculadas, a incorporarse en las mismas condiciones y con análogos derechos que los miembros fundadores. d) La afección de una finca a los fines y obligaciones de una entidad urbanística colaboradora tendrá carácter real, y, a tal efecto, su constitución y estatutos se harán constar en el Registro de la Propiedad. Artículo 68. Gastos de urbanización. 1. A los efectos de esta Ley, se entienden como gastos de urbanización todos aquellos gastos que precise la gestión urbanística, y al menos los siguientes: a) La ejecución o regularización de las vías públicas, incluidas la pavimentación de calzadas y aceras y la plan tación de arbolado y demás especies vegetales. BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21647 b) La ejecución o compleción de los servicios urba nos, exigibles conforme al planeamiento urbanístico, y, al menos, los siguientes: 1.o Abastecimiento de agua potable, incluidos su captación, depósito, tratamiento y distribución, así como las instalaciones de riego y los hidrantes contra incen dios. 2.o Saneamiento, incluidas las conducciones y colectores de evacuación, los sumideros para la recogida de aguas pluviales y las instalaciones de depuración. 3.o Suministro de energía eléctrica, incluidas las ins talaciones de conducción, distribución y alumbrado público. 4.o Canalización e instalación de los demás servicios exigidos por el planeamiento. c) La ejecución de los espacios libres públicos, incluidos el mobiliario urbano, la jardinería y la plantación de arbolado y demás especies vegetales. d) La elaboración de los instrumentos de planea miento y gestión urbanísticos. e) Las indemnizaciones a propietarios y arrendata rios y demás gastos que procedan para la extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento, la destruc ción de construcciones, instalaciones y plantaciones y el cese de actividades, incluso gastos de traslado, cuando cualquiera de ellos sea incompatible con el planeamiento urbanístico o su ejecución, así como para satisfacer los derechos de realojo y retorno, conforme a la disposición adicional primera. 2. Los gastos de urbanización corresponden a los propietarios, conforme a lo dispuesto en los artículos 18 y 20, a excepción de los gastos de instalación de servicios públicos que no sean exigibles a los usuarios, y que corresponderán a sus entidades titulares o con cesionarias. 3. Los gastos de urbanización podrán satisfacerse total o parcialmente mediante la cesión de terrenos edi ficables de valor urbanístico equivalente. CAPÍTULO II Gestión de actuaciones aisladas Artículo 69. Actuaciones aisladas. 1. Las actuaciones aisladas pueden tener por objeto: a) Completar la urbanización de las parcelas de sue lo urbano consolidado, a fin de que alcancen la condición de solar, si aún no la tuvieran. b) Ejecutar los sistemas generales y demás dota ciones urbanísticas públicas, así como ampliar los patri monios públicos de suelo, en cualquier clase de suelo. 2. La gestión de las actuaciones aisladas puede ser: a) Pública, con cualquiera de las finalidades previs tas en el número anterior, mediante los sistemas de expropiación o de contribuciones especiales previstos en su legislación específica. b) Privada, con la finalidad prevista en el apartado a) del número anterior, directamente sobre las parcelas de suelo urbano consolidado o previa normalización de fincas. Artículo 70. Actuación sobre la propia parcela. Las actuaciones aisladas privadas pueden ejecutarse por los propietarios de suelo urbano consolidado sobre sus propias parcelas, sin más requisito que la obtención de la licencia urbanística correspondiente, en la que se impondrán las condiciones necesarias para asegurar que las parcelas alcancen la condición de solar, de entre las siguientes: a) Costear los gastos de urbanización y, en su caso, ejecutar las obras necesarias para completar los servicios urbanos y para regularizar las vías públicas existentes. b) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terre nos exteriores a las alineaciones señaladas en el pla neamiento. c) Asumir el compromiso de no utilizar las cons trucciones o instalaciones hasta la conclusión de las obras de urbanización. Artículo 71. Normalización de fincas. 1. La normalización de fincas tiene por objeto la adaptación de la configuración física de las parcelas de suelo urbano consolidado a las determinaciones del pla neamiento urbanístico. 2. La normalización se limitará a definir los nuevos linderos de las fincas afectadas, y no podrá afectar a las construcciones existentes no declaradas fuera de ordenación. Las variaciones en el valor de las fincas, en su caso, se compensarán en metálico. De forma com plementaria se aplicarán las normas sobre reparcelación establecidas en el artículo 75. 3. La normalización se aprobará por el Ayuntamien to, de oficio o a instancia de alguno de los afectados, previa notificación a todos los afectados otorgándoles un plazo de audiencia de quince días, y se hará constar en el Registro de la Propiedad. CAPÍTULO III Gestión de actuaciones integradas SECCIÓN 1.a DISPOSICIONES GENERALES Artículo 72. Actuaciones integradas. 1. Las actuaciones integradas tienen por objeto la urbanización de los terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, a fin de que alcancen la condición de solar, cumpliendo los deberes urbanísticos establecidos en el Título Primero. 2. La gestión de las actuaciones integradas podrá ser pública o privada. La aprobación del instrumento de planeamiento urbanístico, que establezca la ordena ción detallada del sector, habilita la presentación de ini ciativas para desarrollar la actuación mediante alguno de los sistemas regulados en este capítulo. 3. La gestión de las actuaciones integradas se desarrollará sobre áreas interiores al sector o coinciden tes con el mismo, denominadas unidades de actuación, utilizándose como instrumento el Proyecto de Actuación. 4. Con las especialidades señaladas para cada sis tema de actuación, el urbanizador será el responsable de ejecutar la actuación, asumiendo las obligaciones establecidas en el Proyecto de Actuación, elaborando los Proyectos de Reparcelación y de Urbanización cuan do no estén contenidos en aquél, y financiando los gastos de urbanización que procedan, sin perjuicio de la obli gación de los propietarios de costearlos. Artículo 73. Unidades de actuación. 1. Las unidades de actuación son superficies aco tadas de terrenos, interiores a los sectores de suelo urba no no consolidado y suelo urbanizable, o coincidentes con ellos, que delimitan el ámbito completo de una actua ción integrada. 21648 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 2. La delimitación de las unidades se realizará en el instrumento de planeamiento urbanístico que esta blezca la ordenación detallada del sector, y podrá modi ficarse según lo previsto en el artículo 58.3.b). Las uni dades se delimitarán de forma que permitan la ejecución de las determinaciones del planeamiento urbanístico y el cumplimiento conjunto de los deberes de urbaniza ción, cesión y equidistribución, respetando, además, las siguientes reglas: a) Se incluirán en la unidad todos los terrenos reser vados en el planeamiento urbanístico para dotaciones urbanísticas públicas que resulten necesarios para desarrollar la actuación, así como las parcelas edificables que como consecuencia de ella se transformen en sola res. b) En suelo urbano no consolidado, las unidades podrán ser discontinuas. En suelo urbanizable, también; si bien a los solos efectos de incluir terrenos destinados a sistemas generales. c) En los Municipios con población superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General, el aprovechamiento lucrativo total de una unidad no podrá ser superior ni inferior en más de un 25 por ciento, al que resulte de aplicar a su superficie el aprove chamiento medio del sector. 3. Cuando en la unidad existan bienes de uso y dominio público adquiridos de forma onerosa, el apro vechamiento correspondiente a su superficie pertene cerá a su Administración titular. Para los no adquiridos de forma onerosa, cuando su superficie total fuera igual o inferior a la superficie de los bienes de uso y dominio público que resulten del planeamiento urbanístico, se entenderán sustituidos unos por otros, y si fuera superior, la Administración citada tendrá derecho al aprovecha miento correspondiente al exceso. 4. Cuando el aprovechamiento lucrativo total per mitido por el planeamiento en una unidad exceda del aprovechamiento que corresponda a sus propietarios, los excesos corresponderán al Ayuntamiento y se incor porarán al Patrimonio Municipal de Suelo. 5. Cuando el aprovechamiento lucrativo total per mitido por el planeamiento en una unidad sea inferior al aprovechamiento que corresponda a sus propietarios, el Ayuntamiento compensará la diferencia en metálico, o bien en unidades de actuación que se encuentren en situación inversa, conforme al artículo 127, o bien asu miendo gastos de urbanización por valor equivalente, o mediante cualquier combinación de dichas posibili dades. Artículo 74. Sistemas de actuación. 1. Las actuaciones integradas se desarrollarán mediante alguno de los siguientes sistemas: a) Sistema de concierto. b) Sistema de compensación. c) Sistema de cooperación. d) Sistema de concurrencia. e) Sistema de expropiación. 2. Aprobado definitivamente el instrumento de pla neamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada del sector en el que se delimita la unidad de actuación, podrán presentarse Proyectos de Actuación en el Ayuntamiento, conforme a lo establecido en los artículos 75 y siguientes, por quienes estén habilitados para optar a la condición de urbanizador según el sistema de actuación que se proponga. Una vez presentado en el Ayuntamiento un Proyecto de Actuación, no podrá aprobarse definitivamente ningún otro que afecte a la misma unidad, hasta que el Ayuntamiento no resuelva, en su caso, denegar la aprobación del primero. 3. Aprobado un Proyecto de actuación conforme al procedimiento regulado en el artículo 76, se entenderá elegido el sistema de actuación que proponga. 4. El Ayuntamiento acordará el cambio de sistema en caso de incumplimiento de los plazos señalados en el Proyecto de Actuación, o bien si el urbanizador per diera las condiciones que le habilitaban para serlo, previa tramitación de procedimiento conforme a las siguientes reglas: a) Si previamente al acuerdo de cambio de sistema, los afectados ofrecen garantizar los gastos de urbani zación pendientes, y formalizan dichas garantías en la cuantía y plazo, no inferior a tres meses, que el Ayun tamiento acuerde, conservarán sus derechos para iniciar o proseguir la actuación durante el nuevo plazo que se señale, de duración no superior al plazo incumplido. b) Se garantizarán a los propietarios no responsa bles del incumplimiento los derechos vinculados a la gestión urbanística. Si el nuevo sistema fuese el de expro piación, se les aplicará el régimen previsto en esta Ley sobre liberación de expropiaciones. c) El acuerdo de cambio de sistema especificará si se mantiene la vigencia del Proyecto de Actuación, siquiera parcial, o si el mismo queda derogado, debiendo aprobarse otro nuevo. Artículo 75. Proyectos de actuación. 1. Los Proyectos de Actuación son instrumentos de gestión urbanística que tienen por objeto establecer las bases técnicas y económicas de las actuaciones inte gradas, y cuyo ámbito abarcará una o varias unidades de actuación completas del mismo sector. 2. No podrán aprobarse Proyectos de Actuación en ausencia de planeamiento urbanístico, ni tampoco podrán modificar las determinaciones del mismo que estuvieran vigentes, sin perjuicio de las adaptaciones materiales exigidas por la realidad física de los terrenos. 3. Sin perjuicio de las especialidades, que se deter minen para cada sistema de actuación, los Proyectos de Actuación contendrán: a) Identificación del urbanizador propuesto, y rela ción de los propietarios que consten en el Registro de la Propiedad y de los titulares que consten en el Catastro. b) Reparcelación de las fincas, con determinación de las cesiones al Ayuntamiento y, en su caso, adju dicación de las parcelas resultantes a los propietarios, conforme a las siguientes reglas: 1.a Los propietarios recibirán parcelas aptas para materializar el aprovechamiento que les corresponda, en proporción a sus derechos, y en lo posible sobre sus fincas originales. 2.a Cuando el aprovechamiento que corresponda a los propietarios no alcance o exceda de lo necesario para la adjudicación de parcelas completas, los restos se satisfarán en metálico o bien mediante la adjudicación de parcelas en proindiviso. 3.a No serán objeto de nueva adjudicación, sin per juicio de la normalización de linderos y las compen saciones en metálico que procedan, los terrenos con construcciones o instalaciones conformes con el pla neamiento, ni tampoco aquéllos con construcciones o instalaciones disconformes, cuando su uso sí sea con forme, y el aprovechamiento permitido no sea superior ni inferior en más de un 15 por ciento al que corres ponda a su propietario. 4.a No podrán adjudicarse como parcelas indepen dientes superficies inferiores a la parcela mínima edi BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21649 ficable o que no sean adecuadas para su uso conforme al planeamiento. c) Definición técnica y económica de las obras nece sarias para la ejecución material de las determinaciones del planeamiento urbanístico, incluyendo el detalle de los gastos de urbanización a realizar de entre los citados en el artículo 68, de forma que pueda estimarse su coste y distribución del mismo en proporción al aprovecha miento correspondiente. d) Plazos para la ejecución de la actuación, que no podrán exceder de los señalados en el planeamiento urbanístico para el cumplimiento de los deberes urba nísticos exigibles. e) Garantías que aseguren la ejecución de la actua ción, mediante crédito comprometido con cargo a fondos públicos, o mediante prestación de aval o fianza por el urbanizador, en la forma que se determine reglamen tariamente. f) En su caso, compromisos complementarios del urbanizador en cuanto a edificación, ejecución de dota ciones urbanísticas, afección de inmuebles a fines socia les u otras prestaciones. 4. Las determinaciones sobre reparcelación y urba nización citadas en los apartados b) y c) del número anterior podrán limitarse a sus bases, lo que implicará la necesidad de aprobar más adelante los correspon dientes Proyectos de Reparcelación y Urbanización, en ambos casos conforme al procedimiento señalado en el artículo 95. Artículo 76. Elaboración y aprobación de los proyectos de actuación. 1. Los Proyectos de Actuación podrán ser elabo rados por el Ayuntamiento, por cualquier otra Adminis tración pública o por los particulares. El Ayuntamiento podrá autorizar la ocupación temporal de terrenos para obtener información, conforme a la legislación expro piatoria. 2. Los Proyectos de Actuación podrán aprobarse y modificarse conjuntamente con el instrumento de pla neamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos; en tal caso, durante la tra mitación procederá la notificación a los propietarios que consten en el Registro de la Propiedad y a los titulares que consten en el Catastro. 3. Asimismo, los Proyectos de Actuación podrán aprobarse y modificarse por separado, siguiendo las siguientes reglas, con las especialidades señaladas para cada sistema de actuación: a) Corresponde al Ayuntamiento la aprobación ini cial y la apertura de un período de información pública de un mes como mínimo, que se notificará a los pro pietarios que consten en el Registro de la Propiedad y a los titulares que consten en el Catastro, y se anunciará en el «Boletín Oficial» de la provincia. Asimismo, el Ayun tamiento solicitará del Registro de la Propiedad certi ficación de dominio y cargas de las fincas, la práctica de los asientos que correspondan y el depósito de los estatutos de las entidades urbanísticas colaboradoras constituidas, en su caso. b) Concluida la información pública, corresponderá al Ayuntamiento acordar la aprobación definitiva, seña lando los cambios respecto de lo aprobado inicialmente, lo que se notificará a los propietarios que consten en el Registro de la Propiedad, a los titulares que consten en el Catastro y a quienes hubieran presentado alega ciones, y se publicará en el «Boletín Oficial» de la pro vincia. c) Cuando se trate de Proyectos elaborados por par ticulares u otras Administraciones públicas, el Ayunta miento deberá resolver sobre su aprobación inicial antes de tres meses desde su presentación, transcurridos los cuales podrá promoverse la información pública y noti ficación a propietarios por iniciativa privada. Asimismo, siempre que se hubiera realizado la información pública, el Ayuntamiento deberá resolver sobre la aprobación definitiva antes de seis meses desde la aprobación inicial, transcurridos los cuales podrá entenderse aprobado el Proyecto, conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo. d) Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación, en un plazo de tres meses el urbanizador depositará el Proyecto en el Registro de la Propiedad, para su publicidad y la práctica de los asientos que correspondan. No obstante, cuando el Proyecto no con tenga la reparcelación, este trámite se realizará tras la aprobación del correspondiente Proyecto de Reparce lación. Artículo 77. Efectos de los proyectos de actuación. 1. La aprobación del Proyecto de Actuación otorga la condición de urbanizador a su promotor, quedando éste obligado a ejecutar la actuación en las condiciones establecidas en dicho Proyecto de Actuación, así como en los Proyectos de Reparcelación y Urbanización, cuan do éstos no se contuvieran en el primero. 2. Además de lo establecido en la legislación del Estado en cuanto a extinción de derechos reales y cargas constituidos sobre las fincas originales y exenciones fis cales para la adjudicación de nuevas fincas, la aproba ción del Proyecto de Actuación, cuando contenga la reparcelación, producirá los siguientes efectos inmedia tos, que en caso contrario se derivarán de la ulterior aprobación del Proyecto de Reparcelación correspon diente: a) Transmisión al Ayuntamiento, en pleno dominio y libres de cargas, gravámenes y ocupantes, de los terre nos que deban ser objeto de cesión, para su afectación a los usos previstos en el planeamiento y su incorpo ración al Patrimonio Municipal de Suelo, en su caso. b) Subrogación, con plena eficacia real, de las anti guas fincas por las nuevas, siempre que quede esta blecida su correspondencia. c) Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inhe rentes al sistema de actuación correspondiente. SECCIÓN 2.a SISTEMA DE CONCIERTO Artículo 78. Características del sistema. 1. El sistema de concierto podrá utilizarse cuando todos los terrenos de la unidad de actuación, excepto los de uso y dominio público, en su caso, pertenezcan a un único propietario, o bien cuando todos los pro pietarios de la unidad garanticen solidariamente la actua ción. 2. En el sistema de concierto asumirá el papel de urbanizador el propietario único, o bien el conjunto de propietarios que garanticen solidariamente la actuación. Artículo 79. Especialidades del proyecto de actuación. En el sistema de concierto, además de lo establecido en los artículos 75 a 77, se aplicarán las siguientes reglas: a) El Proyecto de Actuación deberá acreditar que los terrenos de la unidad, excepto los de uso y dominio público, son propiedad de sus promotores; cuando exis 21650 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 tan varios propietarios, se incluirá el convenio en el que garanticen solidariamente la actuación y designen un representante. b) No serán de obligado cumplimiento las reglas sobre reparcelación del artículo 75. c) El período de información pública tendrá una duración de un mes, y no será preceptiva la aprobación definitiva expresa si no se presentasen alegaciones durante dicho período. SECCIÓN 3.a SISTEMA DE COMPENSACIÓN Artículo 80. Características del sistema. 1. El sistema de compensación podrá utilizarse a iniciativa del propietario o los propietarios a los que corresponda al menos el 50 por 100 del aprovecha miento de la unidad de actuación. 2. En el sistema de compensación, los propietarios asumirán el papel de urbanizador, constituidos en Junta de Compensación, y representados por el órgano direc tivo de la misma, en el que estará representado el Ayun tamiento. Artículo 81. Junta de compensación. 1. La Junta de Compensación se constituirá de acuerdo a las siguientes reglas: a) Presentados sus Estatutos por los propietarios habilitados para ello en el artículo anterior, el Ayunta miento los notificará a los propietarios que consten en el Registro de la Propiedad y a los titulares que consten en el Catastro, otorgándoles un plazo de audiencia de quince días. b) Finalizado dicho plazo, el Ayuntamiento resolverá sobre la aprobación de los Estatutos, introduciendo las modificaciones que procedan. Este acuerdo se notificará a los propietarios que consten en el Registro de la Pro piedad y a los titulares que consten en el Catastro, y se publicará en el «Boletín Oficial» de la provincia. Asi mismo, el Ayuntamiento solicitará del Registro de la Pro piedad certificación de dominio y cargas de las fincas, la práctica de los asientos que correspondan y el depósito de los estatutos. c) El Ayuntamiento deberá efectuar la notificación prevista en el apartado a) antes de un mes desde la presentación de los Estatutos, transcurrido el cual podrá promoverse la notificación a los propietarios por inicia tiva privada. Asimismo, siempre que se hubiera efec tuado la notificación a los propietarios, el Ayuntamiento deberá resolver sobre la aprobación de los Estatutos antes de tres meses desde su presentación, transcurridos los cuales podrán entenderse aprobados conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo. d) Publicada la aprobación de los Estatutos, todos los terrenos de la unidad quedarán vinculados a la actua ción, y sus propietarios obligados a constituir la Junta de Compensación, mediante otorgamiento de escritura pública, antes de tres meses desde la publicación. e) A partir de la publicación, los propietarios que no deseen formar parte de la Junta podrán, sin perjuicio de la libre transmisión de sus terrenos, solicitar la expro piación de sus bienes y derechos afectados en beneficio de la Junta, quedando inmediatamente excluidos de la misma. Asimismo, la Junta podrá instar la expropiación de los bienes y derechos de los propietarios que incum plan la obligación establecida en el apartado anterior. En ambos casos, el Ayuntamiento deberá iniciar el pro cedimiento de expropiación antes de seis meses desde la solicitud. 2. La Junta de Compensación tendrá naturaleza administrativa, personalidad jurídica y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines. Contra sus acuerdos podrá interponerse recurso ordinario ante el Ayuntamien to. 3. La Junta de Compensación actuará como fidu ciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas de sus miembros, sin más limitaciones que las señaladas en los Estatutos. La constitución de la Junta supone la vinculación de los terrenos de sus miembros al pago de los gastos de urbanización que les correspondan. Cuando algún miembro incumpla sus obligaciones, el Ayuntamiento podrá exigir el pago de las cantidades adeudadas por vía de apremio y en último extremo expro piar sus derechos en beneficio de la Junta. 4. No podrá acordarse la disolución de la Junta de Compensación hasta que ésta no haya cumplido todos sus compromisos de gestión urbanística. Artículo 82. Especialidades del proyecto de actuación. 1. Constituida la Junta de Compensación, ésta ela borará el Proyecto de Actuación y lo presentará en el Ayuntamiento antes de seis meses desde la aprobación de los Estatutos, para su tramitación conforme al pro cedimiento regulado en el artículo 76. 2. Asimismo, podrá presentarse y aprobarse el Pro yecto de Actuación conjuntamente con los Estatutos, cumpliendo las exigencias procedimentales establecidas en los artículos 76 y 81. 3. En el sistema de compensación, no serán de obli gado cumplimiento las reglas sobre reparcelación 1.a, 2.a y 3.a del artículo 75, por acuerdo unánime de la Junta, o bien del Ayuntamiento a instancia del propietario o los propietarios a los que corresponda al menos el 50 por ciento del aprovechamiento de la unidad de actuación. SECCIÓN 4.a SISTEMA DE COOPERACIÓN Artículo 83. Características del sistema. 1. El sistema de cooperación podrá utilizarse a ini ciativa del Ayuntamiento o del propietario o los propie tarios a los que corresponda al menos el 25 por ciento del aprovechamiento de la unidad de actuación. 2. En el sistema de cooperación actuará como urba nizador el Ayuntamiento. 3. Los propietarios podrán constituir asociaciones con carácter de entidad urbanística colaboradora, si bien ello no afectará a sus derechos y obligaciones como tales propietarios. El Ayuntamiento podrá delegar en las asociaciones la elaboración del Proyecto de Actuación, así como cualquier otra tarea para la ejecución total o parcial de la actuación. Artículo 84. Especialidades del proyecto de actuación. 1. En el sistema de cooperación, el Proyecto de Actuación podrá ser elaborado por el Ayuntamiento o por una asociación de propietarios en la que aquél dele gue, y no será preceptiva la aprobación definitiva expresa si no se presentasen alegaciones durante la información pública. 2. El Proyecto de Actuación, además de lo dispuesto en el artículo 75, podrá efectuar una reserva de terrenos edificables a fin de sufragar total o parcialmente con su aprovechamiento los gastos de urbanización previs tos, así como para hacer frente en la liquidación a even BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21651 tuales desajustes entre gastos previstos y reales o cam bios en las valoraciones. Asimismo, podrá imponer cáno nes o garantías de urbanización sin necesidad de un procedimiento separado. Artículo 85. Ejecución de la actuación. Aprobado el Proyecto de Actuación, el Ayuntamiento acordará la ocupación inmediata de los terrenos. Una vez ejecutada la actuación, los terrenos que resten de la reserva prevista en el número dos del artículo anterior se adjudicarán a los propietarios en proporción al apro vechamiento que les corresponda, deduciendo los gastos de urbanización cuando se trate de propietarios que no hayan contribuido a los mismos; dichos terrenos podrán también enajenarse mediante subasta, abonándose el resultado a los propietarios en la misma proporción. SECCIÓN 5.a SISTEMA DE CONCURRENCIA Artículo 86. Características del sistema. 1. El sistema de concurrencia podrá utilizarse a ini ciativa de: a) Un particular que, reuniendo los requisitos esta blecidos reglamentariamente, presente un Proyecto de Actuación al Ayuntamiento; en tal caso éste deberá con vocar un concurso para la selección del urbanizador, simultáneo a la información pública. b) El Ayuntamiento que, cuando concurran circuns tancias de urgencia o manifiesta inactividad de la ini ciativa privada, elaborará y aprobará inicialmente un Pro yecto de Actuación y convocará un concurso para la selección del urbanizador, simultáneo a la información pública. 2. En el sistema de concurrencia actuará como urba nizador el adjudicatario del concurso de selección citado en el número anterior. 3. Los propietarios podrán constituir asociaciones con carácter de entidad urbanística colaboradoras, si bien ello no afectará a sus derechos y obligaciones como tales propietarios. Artículo 87. Especialidades del proyecto de actuación. 1. En el sistema de concurrencia el Proyecto de Actuación podrá ser elaborado por el Ayuntamiento o por un particular, conforme a lo dispuesto en el artículo anterior. 2. Mediante el acuerdo de aprobación inicial del Pro yecto, el Ayuntamiento convocará un concurso para la selección del urbanizador, señalando bases para su adju dicación, vinculadas a las condiciones económicas y de colaboración de los propietarios y a la idoneidad de los terrenos de cesión, obras de urbanización y demás con tenidos del Proyecto. 3. Durante el período de información pública, que será como mínimo de un mes, podrán presentarse tanto las alegaciones y sugerencias ordinarias como alterna tivas al Proyecto, e igualmente proposiciones jurídico económicas para la ejecución de la actuación, en plica cerrada. La apertura de plicas tendrá lugar dentro de los cinco días hábiles siguientes al final del período. 4. El Ayuntamiento, al aprobar el Proyecto, y sin perjuicio de su potestad para introducir los cambios que procedan, adjudicará su ejecución y, por tanto, la con dición de urbanizador, a quien presentara la mejor pro puesta conforme a las bases publicadas, ya sea una proposición jurídico-económica sobre el Proyecto origi nal, o una alternativa al Proyecto con su propia pro posición. 5. El Ayuntamiento decidirá sobre la aprobación y adjudicación del Proyecto de Actuación en el plazo seña lado en el artículo 76, excepto cuando exista un único concursante, quien podrá instar al Ayuntamiento para que resuelva antes de un mes desde la apertura de plicas. 6. Cuando no resulte adjudicatario el promotor de la iniciativa, el Ayuntamiento garantizará el reembolso, por cuenta del urbanizador, de los gastos justificados de elaboración del Proyecto. Artículo 88. Ejecución de la actuación. 1. El adjudicatario del Proyecto de Actuación, para acceder a la condición de urbanizador, debe suscribir los compromisos, asumir las obligaciones y prestar las garantías que se establezcan en el planeamiento, en el Proyecto aprobado y en el acuerdo de adjudicación, y podrá renunciar a la adjudicación cuando ésta suponga compromisos distintos de los que ofreció. 2. Ejecutada la actuación, los propietarios recibirán solares urbanizados en proporción al aprovechamiento que les corresponda, y retribuirán al urbanizador cedién dole parte de los mismos, o bien en metálico mediante cuotas de urbanización, que se considerarán gastos de urbanización. Asimismo, los propietarios podrán solicitar la expropiación de sus bienes y derechos afectados en beneficio del urbanizador o del Ayuntamiento, e igual mente el urbanizador podrá instar la expropiación cuan do los propietarios incumplan sus obligaciones. En ambos casos, el Ayuntamiento deberá iniciar el proce dimiento de expropiación antes de seis meses desde la solicitud. 3. Al urbanizador corresponde ejecutar la actuación, elaborando los Proyectos de Reparcelación y Urbaniza ción, cuando no se contuvieran en el Proyecto de Actua ción, y financiando los gastos de urbanización, que le serán retribuidos por los propietarios mediante la cesión de solares urbanizados, o bien en metálico mediante cuotas de urbanización: a) La retribución mediante solares se efectuará al término de la actuación. Una vez aprobado el Proyecto de Actuación, las fincas quedarán afectas a tal fin y al pago de los demás gastos de urbanización, como carga real por importe cautelar estipulado en cuenta de liqui dación provisional para cada propietario. Las variaciones en los gastos de urbanización, aprobadas y no imputables al urbanizador, se saldarán mediante compensaciones en metálico. b) La retribución mediante cuotas de urbanización se realizará conforme a lo dispuesto al efecto en el Pro yecto de Actuación o, en su caso, el de Reparcelación, o, en su defecto, previa aprobación separada de las cuo tas por el Ayuntamiento, con audiencia a los propietarios. Asimismo, el Ayuntamiento podrá, a instancia del urba nizador, imponer un canon o una garantía de urbani zación para el abono de las cuotas, así como, en caso de impago, proceder a su ejecución forzosa, con los inte reses de demora correspondientes. 4. Las relaciones entre el urbanizador y los propie tarios se atendrán a las determinaciones del planeamien to y del Proyecto de Actuación, así como las siguientes reglas: a) El urbanizador responderá de los daños causados por la actuación, salvo cuando se deban al cumplimiento de las determinaciones de los instrumentos de planea miento y gestión urbanísticos, o de instrucciones escritas del Ayuntamiento. b) Los propietarios tendrán los siguientes derechos: 1.o A recibir en todo momento información sobre el desarrollo de la actuación, y en especial sobre los gastos de urbanización que deban asumir. 21652 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 2.o A presentar al Ayuntamiento y al urbanizador sugerencias relativas a los Proyectos de Reparcelación y Urbanización, y en general al desarrollo de la actuación. 3.o A exigir del urbanizador la correcta ejecución del Proyecto de Actuación y al Ayuntamiento la efectiva tutela de la misma. 4.o A manifestar discrepancias respecto de los gas tos de urbanización previstos, que el Ayuntamiento resol verá previo dictamen pericial, que se considerará gasto de urbanización. 5.o A oponerse a la retribución al urbanizador en solares, antes de la aprobación del Proyecto de Repar celación, solicitando retribuirle en metálico y acompa ñando al efecto las garantías necesarias para asegurar dicha retribución y el resto de compromisos que el urba nizador hubiera contraído en relación con el destino de los solares que habría de percibir. c) El urbanizador tendrá los siguientes derechos, conforme a la legislación de contratación administrativa: 1.o A ser informado del otorgamiento de licencias en la unidad de actuación, a partir de la aprobación del Proyecto de Actuación y hasta su pleno cumplimiento. 2.o A proponer la modificación de los gastos de urbanización previstos, por causas objetivas no previ sibles en el Proyecto de Actuación. 3.o A ceder total o parcialmente su condición en favor de tercero que se subrogue en sus obligaciones, previa autorización del Ayuntamiento. 4.o A ser compensado cuando el ejercicio de las potestades administrativas impida o modifique el normal desarrollo de la actuación; y cuando por estas causas se altere en más de un 20 por ciento el coste de sus compromisos y obligaciones, a la resolución de la adju dicación. 5. En caso de incumplimiento de los plazos seña lados en el Proyecto de Actuación, si el mismo se debe a causas no imputables al urbanizador, el Ayuntamiento concederá una prórroga de duración no superior al plazo incumplido. Si la prórroga no se concede, o si trans currida se mantiene el incumplimiento, el Ayuntamiento declarará la caducidad de la adjudicación. Sin perjuicio de las responsabilidades que procedan, podrá también acordarse el cambio del sistema de actuación y el inicio del procedimiento para incluir en el suelo urbano con solidado los terrenos en los que pueda concluirse la urba nización mediante actuaciones aisladas. 6. Todos los conflictos en materia de interpretación, ejecución y régimen de responsabilidad en las relaciones entre el urbanizador, los propietarios y el Ayuntamiento serán competencia del Orden jurisdiccional contencio so-administrativo. SECCIÓN 6.a SISTEMA DE EXPROPIACIÓN Artículo 89. Características del sistema. 1. El sistema de expropiación podrá utilizarse a ini ciativa del Ayuntamiento o de otra Administración públi ca que ejerza la potestad expropiatoria, y especialmente cuando: a) Lo justifiquen especiales razones de urgencia, necesidad o dificultad en la gestión urbanística. b) Se incumplan los plazos señalados en los ins trumentos de planeamiento y gestión urbanísticos para el desarrollo de actuaciones integradas mediante otros sistemas de actuación, o cuando en cualquiera de ellos el urbanizador perdiera las condiciones que habilitaban para serlo. 2. En el sistema de expropiación, podrán actuar como urbanizador el propio Ayuntamiento u otra Admi nistración pública que ejerza la potestad expropiatoria. Sin perjuicio de que las mismas mantengan en todo caso la condición de Administración actuante, también podrán actuar como urbanizador las entidades de Dere cho público, consorcios o sociedades urbanísticas a los que se encomiende la actuación, o bien un particular al que se otorgue la condición de concesionario, con forme a lo dispuesto en el artículo siguiente. 3. Los propietarios podrán constituir asociaciones con carácter de entidad urbanística colaboradoras, si bien ello no afectará a sus derechos y obligaciones como tales propietarios. 4. Con carácter general se aplicará el procedimiento de tasación conjunta, y si ello no fuera posible o con veniente, el regulado en la legislación del Estado para la expropiación individual. Para el desarrollo de la actua ción, además de lo previsto en la legislación del Estado en cuanto a pago del justiprecio, efectos de la aprobación del Proyecto de Actuación, ocupación de los terrenos, adquisición libre de cargas e inscripción de los mismos en el Registro de la Propiedad, derechos de terceros no tenidos en cuenta y supuestos de reversión, se apli carán las disposiciones complementarias establecidas en los siguientes artículos. Artículo 90. Concesión. En el sistema de expropiación, la condición de urba nizador podrá ser objeto de concesión mediante con curso, cuyas bases determinarán los compromisos que deba asumir el adjudicatario. En la resolución del con curso tendrán preferencia las asociaciones de propie tarios que representen conjuntamente al menos el 25 por ciento de la superficie de la unidad, siempre que su oferta no sea inferior en más de un 10 por ciento a la media de las presentadas. El concesionario podrá incorporar a la gestión a los propietarios de la unidad, en las condiciones que libremente pacten, previa libe ración de sus terrenos conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente. Artículo 91. Liberación. La Administración expropiante podrá acordar, de ofi cio o a instancia del urbanizador o de los propietarios afectados, la liberación justificada de determinados bie nes, siempre que no estén reservados para dotaciones urbanísticas públicas y que ello no afecte a la ejecución de la actuación. El acuerdo de liberación se publicará en el «Boletín Oficial» de la provincia, e impondrá las condiciones que resulten necesarias para la vinculación del propietario liberado a la gestión urbanística, de forma que se garantice el cumplimiento de los deberes urba nísticos exigibles. El incumplimiento de dichos deberes o de las condiciones fijadas en el acuerdo determinará su ejecución forzosa o la expropiación por incumplimien to de la función social de la propiedad. Artículo 92. Especialidades del proyecto de actuación. 1. Además de lo exigido en la legislación del Estado en cuanto a relación de propietarios, descripción de bie nes y derechos afectados, fijación de precios y hojas de justiprecio, el Proyecto deberá contener las deter minaciones señaladas en los apartados a), c) y d) del artículo 75.3. 2. Cuando en la unidad de actuación existan bienes de dominio público para los que el planeamiento urba nístico determine un uso diferente del que motivó su afectación o adscripción al uso general o a los servicios públicos, se seguirá el procedimiento previsto en la legis BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21653 lación reguladora del bien correspondiente para la muta ción demanial o desafectación, según proceda. Las vías públicas y caminos rurales se entenderán de propiedad municipal salvo prueba en contrario, y cuando sea nece saria su desaparición se entenderán transmitidas de ple no derecho a la Administración expropiante y subroga das por las nuevas que resulten del planeamiento. 3. Durante el procedimiento de aprobación del Pro yecto, la notificación a los propietarios incluirá la corres pondiente hoja de aprecio. Una vez notificada la apro bación del Proyecto, si los interesados, dentro de los veinte días siguientes, manifiestan por escrito su dis conformidad con la valoración, la Administración expro piante trasladará el expediente a la Comisión Territorial de Valoración. El silencio del interesado se considerará como aceptación de la valoración fijada por el Proyecto, entendiéndose determinado definitivamente el justi precio. CAPÍTULO IV Formas complementarias de gestión urbanística Artículo 93. Ocupación directa. 1. Se entiende por ocupación directa, la obtención de terrenos reservados en el planeamiento para dota ciones urbanísticas públicas, mediante el reconocimiento a su propietario del derecho a integrarse en una unidad de actuación en la que el aprovechamiento lucrativo total permitido por el planeamiento exceda del aprovecha miento que corresponda a sus propietarios. 2. La ocupación directa requiere que esté aprobada la ordenación detallada, tanto de los terrenos a ocupar, con determinación del aprovechamiento que correspon da a su propietario, como de la unidad de actuación en la que haya de integrarse. 3. El procedimiento de ocupación directa se ajustará a las siguientes reglas: a) La relación de terrenos a ocupar, sus propietarios, el aprovechamiento que les corresponda y las unidades de actuación en las que hayan de integrarse, se publicará en el «Boletín Oficial» de la provincia y se notificará a dichos propietarios, otorgándoles un plazo de audiencia de quince días. Asimismo, se notificará al Registro de la Propiedad, solicitando del mismo certificación de domi nio y cargas de las fincas afectadas y la práctica de los asientos que correspondan. b) Terminado dicho plazo se levantará acta de ocu pación, haciendo constar el lugar y fecha, las caracte rísticas de los terrenos y su situación registral, la iden tificación de los propietarios, del aprovechamiento que les corresponda y de la unidad de actuación en la que hayan de integrarse. c) Cuando existan propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados, sin persona que los represente o cuando se trate de propiedad litigiosa, las actuaciones señaladas se practicarán con intervención del Ministerio Fiscal. 4. El Ayuntamiento expedirá a favor de cada pro pietario certificación de los extremos señalados en el acta de ocupación, y remitirá copia al Registro de la Propiedad para inscribir a su favor la superficie ocupada. 5. Los propietarios afectados por estas ocupaciones tendrán derecho a la indemnización por ocupación tem poral, en los términos establecidos en la legislación del Estado. 6. Transcurridos cuatro años sin que se haya apro bado el Proyecto de Actuación de la unidad en la que se hayan integrado, los propietarios podrán advertir al Ayuntamiento de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que se llevará a cabo por ministerio de la Ley una vez transcurridos seis meses desde dicha advertencia. Artículo 94. Convenios urbanísticos. 1. Las Administraciones públicas, las entidades de Derecho público de ellas dependientes, así como los con sorcios y sociedades urbanísticos, podrán suscribir con venios entre sí o con particulares, con la finalidad de establecer condiciones detalladas para la ejecución del planeamiento urbanístico, o bien para la aprobación, revi sión o modificación de éste. 2. Los convenios urbanísticos no podrán limitar el ejercicio de las competencias de la Administración públi ca, ni dispensar del cumplimiento de los deberes urba nísticos exigidos en esta Ley. Serán nulas de pleno dere cho las estipulaciones de los convenios urbanísticos que contravengan lo establecido en esta Ley o en el pla neamiento, sin perjuicio de que puedan incluir entre sus objetivos la revisión o modificación de éste. 3. Las normas para la negociación, tramitación, cele bración, cumplimiento y vigencia de los convenios urba nísticos se establecerán reglamentariamente, ajustándo se a los principios de transparencia y publicidad, e inclu yendo entre ellas las siguientes: a) El Ayuntamiento publicará los convenios en el «Bo letín Oficial» de la provincia, en el plazo de un mes desde su celebración, y los mantendrá en régimen de consulta pública, conforme a lo dispuesto en el artículo 144. b) Los convenios en los que establezcan condicio nes para la aprobación, revisión o modificación de los instrumentos de planeamiento se incorporarán a los correspondientes expedientes desde el mismo inicio del procedimiento. c) Los convenios en los que se establezcan con diciones para el cumplimiento del deber legal de cesión del aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento se atendrán a lo dispuesto en los artículos 125 y 127 en cuanto a destino y transmisión de los patrimonios públicos de suelo, e incluirán la valoración pertinente practicada por técnicos municipales competentes. 4. Los convenios urbanísticos tendrán a todos los efectos naturaleza y carácter jurídico-administrativo, y las cuestiones relativas a su cumplimiento, interpreta ción, efectos y extinción serán competencia del Orden jurisdiccional contencioso-administrativo. Artículo 95. Proyectos de Urbanización. 1. Los Proyectos de Urbanización tienen por objeto definir técnica y económicamente las obras necesarias para la ejecución material de las determinaciones del planeamiento urbanístico, conforme se detalle reglamen tariamente. 2. Los Proyectos de Urbanización no podrán con tener determinaciones propias del planeamiento urba nístico, ni modificar las que estuvieran vigentes, sin per juicio de las adaptaciones exigidas por la ejecución mate rial de las obras. 3. Los Proyectos de Urbanización podrán estar con tenidos en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos que los prevean, o aprobarse conjuntamente con ellos, o bien aprobarse por separado, conforme al procedimiento que reglamentariamente se establezca que incluirá un trámite de información pública de un mes. Cuando se trate de Proyectos elaborados por par ticulares u otras Administraciones públicas, el Ayunta miento deberá resolver sobre su aprobación inicial y defi 21654 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 nitiva, si procede, antes de tres y seis meses desde su presentación, respectivamente, transcurridos los cuales se podrán entender otorgadas las aprobaciones confor me a la legislación sobre procedimiento administrativo. Artículo 96. Canon y garantía de urbanización. 1. Cuando sea conveniente anticipar o diferir deter minadas obras de urbanización respecto de la total eje cución de una actuación urbanística, el Ayuntamiento podrá imponer la prestación de, respectivamente, un canon o una garantía que asegure la ejecución de dichas obras. 2. El canon o la garantía de urbanización se afec tarán a la ejecución de las obras que justifiquen su impo sición, y se establecerán sobre la totalidad de las fincas integrantes del ámbito de la actuación urbanística. Si estuviera aprobada la ordenación detallada, se deven garán en proporción al aprovechamiento que correspon da a los afectados, y en caso contrario, en proporción a la superficie de los terrenos. La garantía podrá prestarse mediante las formas admitidas en Derecho, y se can celará una vez efectuadas las obras. TÍTULO IV Intervención en el uso del suelo CAPÍTULO I Licencia urbanística Artículo 97. Actos sujetos a licencia. 1. Requieren la obtención de licencia urbanística, sin perjuicio de las demás intervenciones públicas que procedan, los actos de uso del suelo que excedan de la normal utilización de los recursos naturales, y al menos los siguientes: a) Construcciones e instalaciones de todas clases de nueva planta. b) Ampliación de construcciones e instalaciones de todas clases. c) Demolición de construcciones e instalaciones, salvo en caso de ruina inminente. d) Modificación, rehabilitación o reforma de cons trucciones e instalaciones. e) Primera ocupación o utilización de construccio nes e instalaciones. f) Segregaciones, divisiones y parcelaciones de terrenos. g) Actividades mineras y extractivas en general, incluidas canteras, graveras y análogas. h) Construcción de presas, balsas y obras de defen sa y corrección de cauces públicos. i) Desmontes, excavaciones y movimientos de tierra en general. j) Cambio de uso de construcciones e instalaciones. k) Cerramientos y vallados. l) Corta de arbolado y de vegetación arbustiva en suelo urbano y urbanizable. m) Vallas y carteles publicitarios visibles de la vía pública. n) Construcciones e instalaciones móviles o provi sionales, salvo en ámbitos autorizados. ñ) Otros usos del suelo que al efecto señale el pla neamiento urbanístico. 2. No obstante, no requerirán licencia urbanística municipal: a) Las obras públicas eximidas expresamente por la legislación sectorial y de ordenación del territorio. b) Los actos amparados por órdenes de ejecución. c) Los actos promovidos por el Ayuntamiento en su propio término municipal. 3. Las órdenes de ejecución y los acuerdos muni cipales a los que hace referencia el apartado anterior tendrán el mismo alcance que los actos de otorgamiento de licencia urbanística. Artículo 98. Régimen. 1. Las licencias urbanísticas se otorgarán conforme a lo dispuesto en la legislación y en el planeamiento urbanístico vigentes en el momento de la resolución, siempre que ésta se produzca dentro del plazo regla mentariamente establecido. 2. Las licencias urbanísticas se otorgarán dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de ter ceros, salvo que afecten al dominio público o suelos patrimoniales. 3. El otorgamiento o la denegación de las licencias urbanísticas deberán ser adecuadamente motivadas, indicando las normas que los justifiquen. En particular el Ayuntamiento, en ejercicio de su potestad de defensa de los bienes públicos, denegará las licencias urbanís ticas cuyo otorgamiento produzca la ocupación ilegal del dominio público. Artículo 99. Competencia y procedimiento. 1. Además de lo dispuesto en materia de compe tencia y procedimiento por la legislación de régimen local, las licencias urbanísticas se otorgarán conforme a las siguientes reglas: a) Las solicitudes se acompañarán de la documen tación necesaria para valorarlas, que se determinará reglamentariamente. b) Los servicios jurídicos y técnicos municipales, o en su defecto de la Diputación Provincial, emitirán infor me sobre la conformidad de la solicitud a la legislación y al planeamiento aplicables. c) Cuando sean preceptivos informes o autorizacio nes de otras Administraciones públicas, el Ayuntamiento les remitirá el expediente para que resuelvan en el plazo máximo de dos meses, transcurrido el cual los informes se entenderán favorables y las autorizaciones concedi das, salvo cuando la legislación del Estado establezca un procedimiento diferente. d) Cuando además de licencia urbanística se requie ra licencia de actividad, ambas serán objeto de resolución única, sin perjuicio de la tramitación de piezas separadas. La propuesta de resolución de la licencia de actividad tendrá prioridad, por lo que si procediera denegarla, se notificará sin necesidad de resolver sobre la licencia urba nística; en cambio, si procediera otorgar la licencia de actividad, se pasará a resolver sobre la urbanística, noti ficándose en forma unitaria. e) Reglamentariamente se establecerán las condi ciones para otorgar licencias parciales, que deberán exi gir que las fases autorizadas resulten técnica y funcio nalmente autónomas. f) Cuando la licencia urbanística imponga condicio nes especiales que hayan de cumplirse en la finca a la que afectan, podrán hacerse constar en el Registro de la Propiedad. 2. Las solicitudes de licencia citadas en los apar tados a) a h) del artículo 97.1, se resolverán en el plazo de tres meses, y las demás en el plazo de un mes, salvo que el acto solicitado requiera también licencia de acti BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21655 vidad, y sin perjuicio de la interrupción de dichos plazos en los siguientes supuestos: a) Requerimiento municipal para la subsanación de deficiencias en la solicitud. b) Períodos preceptivos de información pública e informe de otras Administraciones públicas. c) Suspensión de licencias. 3. Transcurridos los plazos señalados en el número anterior sin que se haya resuelto la solicitud, podrá enten derse otorgada la licencia conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo, excepto cuando el acto solicitado afecte a elementos catalogados o protegidos o al dominio público. No obstante, en ningún caso podrán entenderse otorgadas por silencio administrativo licen cias contrarias o disconformes con la legislación o con el planeamiento urbanístico. Artículo 100. Publicidad. 1. Será requisito imprescindible en todas las obras de urbanización y edificación disponer a pie de obra de copia autorizada de la licencia urbanística, o en su caso de documentación acreditativa de su obtención por silencio administrativo. 2. Reglamentariamente se regulará la obligación del titular de la licencia urbanística de situar en lugar visible desde la vía pública anuncio que informe sobre sus carac terísticas esenciales. Artículo 101. Efectos. La concesión de licencia urbanística de conformidad con lo dispuesto en esta Ley y en el planeamiento urba nístico producirá, además de los efectos previstos en la legislación del Estado en cuanto a su exigibilidad para la autorización o inscripción de escrituras de declaración de obra nueva, los siguientes: a) El solicitante quedará legitimado para realizar los actos de uso del suelo solicitados, en las condiciones establecidas en la legislación, en el planeamiento y en la propia licencia. b) Las empresas suministradoras de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y demás servicios urbanos no podrán contratar sus respectivos servicios sin la acre ditación de la licencia urbanística correspondiente. c) Si a la entrada en vigor de una modificación o revisión del planeamiento urbanístico se hubiera obte nido licencia urbanística, pero aún no se hubiera iniciado la realización de los actos que ampare, se declarará extin guida su eficacia en cuanto sea disconforme con las nuevas determinaciones, previa tramitación de proce dimiento en el que se fijará la indemnización por la reduc ción o extinción de aprovechamiento, en su caso, así como por los perjuicios que justificadamente se acre diten conforme a la legislación sobre expropiación for zosa; si se hubiera iniciado la ejecución de los actos amparados por la licencia, el Ayuntamiento podrá modi ficarla o revocarla, fijándose la indemnización de igual forma. Artículo 102. Plazos de ejercicio. Los actos de uso del suelo amparados por licencia urbanística deberán realizarse dentro de los plazos de inicio, interrupción máxima y finalización señalados en el planeamiento urbanístico y en la propia licencia, o en su defecto en los plazos que se determinen regla mentariamente. Todos ellos serán prorrogables por el Ayuntamiento, por un plazo acumulado no superior al inicialmente concedido, y siempre que permanezca vigente el planeamiento urbanístico conforme al cual se otorgó la licencia. La prórroga de los plazos de inicio e interrupción máxima implicará por sí sola la del plazo de finalización, por el mismo tiempo por el que se con cedan. Artículo 103. Caducidad. 1. Incumplidos los plazos señalados en el artículo anterior se iniciará expediente de caducidad de la licencia urbanística y de la extinción de sus efectos. En tanto no se notifique a los afectados la incoación del mismo, podrán continuar la realización de los actos de uso del suelo para los que fue concedida la licencia. 2. Una vez notificada la caducidad de la licencia, para comenzar o terminar los actos de uso del suelo para los que fue concedida, será preciso solicitar y obte ner una nueva licencia. En tanto ésta no sea concedida, no se podrán realizar más obras que las estrictamente necesarias para garantizar la seguridad de las personas y bienes, y el valor de lo ya realizado. 3. Si no se solicita nueva licencia antes de seis meses desde la notificación de caducidad de la anterior, o en su caso desde el levantamiento de la suspensión de licencias, e igualmente si solicitada nueva licencia, hubiera de ser denegada, el Ayuntamiento podrá acordar la sujeción de los terrenos y obras realizadas al régimen de venta forzosa. Artículo 104. Limitaciones a las licencias de parcela ción. 1. Serán en todo caso indivisibles, y por tanto no se podrán conceder licencias urbanísticas para su segre gación, división o parcelación: a) Las parcelas de superficie igual o inferior a la mínima establecida en el planeamiento urbanístico, salvo si los lotes resultantes se adquieren simultáneamente por los propietarios de terrenos colindantes, con el fin de agruparlos con ellos y formar una nueva finca. b) Las parcelas de superficie inferior al doble de la mínima establecida en el planeamiento urbanístico, salvo que el exceso sobre dicho mínimo pueda segre garse con el fin indicado en el apartado anterior. c) Las parcelas edificables con arreglo a una deter minada relación entre superficie de suelo y superficie construible, cuando se edificara la correspondiente a toda la superficie de suelo, o, en el supuesto de que se edificara la correspondiente a sólo una parte de ella, la restante, si fuera inferior a la parcela mínima, con las salvedades indicadas en el apartado anterior. 2. En suelo rústico, cuando el planeamiento no seña le una parcela mínima, lo dispuesto en los apartados a) y b) del número anterior se aplicará en relación a la unidad mínima de cultivo. 3. No se podrán conceder licencias de segregación, división o parcelación que tengan por objeto manifiesto o implícito una parcelación urbanística, según se define en el artículo 24.2: a) En suelo rústico, en ningún caso. b) En suelo urbano y urbanizable, en tanto no se apruebe el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos. 4. En ningún caso se considerarán solares ni se per mitirá edificar los lotes resultantes de parcelaciones o reparcelaciones efectuadas con infracción de lo dispues to en este artículo. Artículo 105. Supuestos de interés general. 1. En casos excepcionales y justificados en razones de interés general, el Ayuntamiento podrá conceder 21656 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 licencia urbanística para la implantación de usos indus triales o de servicios, previamente al cumplimiento ínte gro de los deberes urbanísticos, siempre que: a) Esté aprobado el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos. b) El uso propuesto sea el previsto en el planea miento urbanístico. c) El promotor haya presentado en el Ayuntamiento compromiso del íntegro cumplimiento de los deberes urbanísticos, garantizado conforme a lo previsto en el artículo 96. 2. Las licencias otorgadas conforme a este artículo deberán fundamentar expresamente el supuesto de inte rés general que las justifique, y las condiciones espe ciales que incluyan se harán constar en el Registro de la Propiedad. CAPÍTULO II Fomento de la edificación, conservación y rehabilitación Artículo 106. Órdenes de ejecución. 1. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cual quier interesado, podrá dictar órdenes de ejecución que obligarán a los propietarios de bienes inmuebles a rea lizar: a) Las obras necesarias para conservar o reponer en los bienes inmuebles las condiciones derivadas de los deberes de uso y conservación establecidos en el artículo 8. b) Las obras necesarias para adaptar los bienes inmuebles a las condiciones del ambiente, según lo pre visto en el artículo 9, tales como la conservación y refor ma de fachadas o espacios visibles desde las vías públi cas, la limpieza y vallado de solares, la retirada de carteles u otros elementos impropios de los inmuebles, o la eli minación de construcciones e instalaciones que impli quen un riesgo de deterioro del medio ambiente, el patri monio natural y cultural o el paisaje. 2. Las órdenes de ejecución deberán detallar con precisión las obras a ejecutar y el plazo para realizarlas; durante dicho plazo, los propietarios podrán proponer alternativas técnicas, instar razonadamente una prórro ga, así como solicitar las ayudas económicas a las que tenga derecho. 3. Las obras señaladas en una orden de ejecución se realizarán a costa de los propietarios hasta el límite del deber legal de conservación definido en el artículo 8.2, y con cargo al presupuesto municipal en lo que excedan del mismo. 4. El incumplimiento de una orden de ejecución faculta al Ayuntamiento para proceder a su ejecución subsidiaria, o para imponer multas coercitivas, hasta un máximo de diez sucesivas, con periodicidad mínima men sual, en ambos casos hasta el límite citado en el número anterior. Artículo 107. Declaración de ruina. 1. El Ayuntamiento declarará la ruina total o parcial de un inmueble, cuando el coste de las obras necesarias para mantener o reponer las condiciones adecuadas de seguridad y estabilidad exceda del límite del deber legal de conservación definido en el artículo 8.2, y asimismo cuando dichas obras no puedan autorizarse por estar declarado el inmueble fuera de ordenación. 2. La declaración de ruina se producirá de oficio o a instancia de cualquier interesado, previa tramitación de procedimiento con audiencia al propietario, a los ocu pantes y a los demás titulares de derechos, así como a la Administración competente en materia de defensa del Patrimonio Histórico. 3. La declaración de ruina detallará las medidas necesarias para asegurar la integridad física de los ocu pantes y de terceras personas, y los plazos para la reha bilitación o demolición del inmueble, salvo que se trate de un inmueble declarado como Monumento o de otros elementos catalogados por el planeamiento, en cuyo caso sólo procederán obras de conservación o rehabi litación. 4. En caso de incumplimiento de los plazos seña lados en la declaración de ruina, el Ayuntamiento podrá proceder a la ejecución subsidiaria de las medidas dis puestas en ella, o bien resolver la sujeción del inmueble al régimen de venta forzosa, salvo si la demora implicase peligro, en cuyo caso se aplicará lo dispuesto en el artículo siguiente. Artículo 108. Ruina inminente. 1. Cuando la amenaza de ruina inminente ponga en peligro la seguridad pública o la integridad de un inmueble afectado por declaración de Bien de Interés Cultural, el Ayuntamiento podrá ordenar el inmediato desalojo y apuntalamiento del inmueble, y las demás medidas necesarias para evitar daños a las personas y a los bienes públicos; entre ellas sólo se incluirá la demolición parcial cuando sea imprescindible, y en nin gún caso cuando afecte a un inmueble declarado Monu mento. 2. El Ayuntamiento será responsable de las conse cuencias de las medidas citadas en el número anterior, sin que ello exima al propietario de su responsabilidad en la conservación del inmueble, incluida la obligación de costear los gastos realizados por el Ayuntamiento, hasta el límite del deber legal de conservación definido en el artículo 8.2. Artículo 109. Venta forzosa. 1. Los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana formarán y mantendrán en con diciones de pública consulta un Registro de Inmuebles en Venta Forzosa. Los demás Municipios podrán enco mendar a la Diputación Provincial la formación y man tenimiento de dicho Registro. 2. El Ayuntamiento podrá acordar la inclusión en este Registro cuando se superen los plazos señalados en el planeamiento, en las licencias, en las declaraciones de ruina o las prórrogas concedidas respecto de cual quiera de ellos, previa tramitación del correspondiente procedimiento. 3. El acuerdo de inclusión contendrá la valoración del bien inmueble, e implicará la imposibilidad para su propietario de proseguir el proceso urbanizador y edi ficatorio, así como la declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación a efectos expropiatorios; del acuerdo se dará traslado al Registro de la Propiedad, haciendo constar su notificación al propietario. 4. Acordada la inclusión de un bien inmueble en el Registro de Inmuebles en Venta Forzosa, el Ayun tamiento convocará antes de doce meses un concurso para su adjudicación, conforme a las siguientes reglas: a) La convocatoria se publicará en el Boletín Oficial de la Provincia y en al menos uno de los diarios de mayor difusión en el Municipio, indicando las caracte rísticas del inmueble y las condiciones para su adjudi BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21657 cación: precio mínimo, que coincidirá con la valoración recogida en el Registro, plazo para la realización de las obras de urbanización y edificación y, en su caso, precios máximos de venta o arrendamiento de las edificaciones resultantes. b) Si el concurso quedara desierto, la Administra ción podrá optar por la expropiación del inmueble o por su enajenación directa respetando las condiciones seña ladas en la convocatoria, si bien el precio podrá rebajarse hasta en un 25 por ciento. c) La cantidad obtenida se entregará al propietario, excepto en lo que exceda de la valoración recogida en el Registro, que se dividirá entre el propietario y el Ayun tamiento a partes iguales. 5. El adjudicatario del concurso tendrá la condición de beneficiario de la expropiación. En caso de incum plimiento de los plazos señalados en la adjudicación o de las prórrogas que se acordasen, procederá la expro piación del inmueble por el precio mínimo señalado en la convocatoria, valorándose aparte las obras ya termi nadas. 6. En tanto no se publique la convocatoria regulada en el número cuatro, podrán presentarse Proyectos de Actuación cuyo ámbito sea el inmueble, solicitando la aplicación del sistema de concurrencia. En tal caso las alternativas que se presenten para la selección del urba nizador versarán sobre el precio de adquisición, las con diciones de edificación o rehabilitación y la participación del propietario, que podrá consistir en la adjudicación de partes de la obra. 7. Transcurridos dos años desde el acuerdo de inclu sión en el Registro de Inmuebles en Venta Forzosa sin que se hubieran iniciado los procedimientos regulados en este artículo, el mismo quedará sin efecto. En tal caso el Ayuntamiento no podrá acordar la expropiación ni una nueva inclusión hasta pasados dos años. Artículo 110. Inspección técnica de construcciones. En los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que tengan Plan General de Orde nación Urbana, los propietarios de construcciones debe rán promover su inspección por facultativo competente, para supervisar su estado de conservación y su ade cuación a las condiciones establecidas en el artículo 8, con la periodicidad y demás condiciones que se esta blezcan reglamentariamente. El resultado de la inspec ción se consignará en un certificado, indicando los des perfectos apreciados y las medidas precisas para sub sanarlos. El Ayuntamiento podrá exigir a los propietarios la exhibición del último certificado, y en su ausencia realizar la inspección de oficio, a su costa. CAPÍTULO III Protección de la legalidad Artículo 111. Competencias. 1. Corresponden al Municipio las siguientes com petencias de protección de la legalidad urbanística en su término municipal: a) La inspección urbanística. b) La adopción de medidas de protección y restau ración de la legalidad urbanística. c) La imposición de sanciones a las infracciones urbanísticas. 2. Cuando el Ayuntamiento no ejerza dichas com petencias conforme a lo dispuesto en este capítulo, las mismas corresponderán a la Diputación Provincial, que podrá ejercerlas directamente o bien aportando los medios técnicos y económicos de los que careciera el Ayuntamiento. 3. La Administración de la Comunidad Autónoma ejercerá competencias de protección de la legalidad urbanística en cuanto afecte a intereses supramunici pales, en especial en cuanto a las parcelaciones urba nísticas y demás usos del suelo rústico prohibidos o suje tos a autorización. Artículo 112. Inspección urbanística. 1. Son competencias de inspección urbanística la investigación y comprobación del cumplimiento de la legislación y el planeamiento urbanísticos, y la propuesta de adopción de medidas provisionales y definitivas de protección y en su caso de restauración de la legalidad urbanística, así como de incoación de expedientes san cionadores por infracción urbanística. 2. La Administración competente para la inspección urbanística está autorizada para recabar la exhibición de la documentación urbanística obrante en poder de los particulares y organismos públicos y privados, y para entrar y permanecer en fincas, construcciones e insta laciones, excepto cuando se trate de domicilios, en cuyo caso se requerirá autorización judicial. 3. Las actas y diligencias que se extiendan en ejer cicio de las competencias de inspección urbanística ten drán naturaleza de documentos públicos y constituirán prueba de los hechos que motiven su formalización, salvo que se acredite lo contrario. Artículo 113. Protección de la legalidad frente a actos en ejecución. 1. Cuando se esté ejecutando algún acto que requie ra licencia urbanística, sin que haya sido otorgada dicha licencia o en su caso una orden de ejecución, o bien sin respetar las condiciones de la licencia u orden, el Ayuntamiento dispondrá: a) La paralización de los actos en ejecución, con carácter inmediatamente ejecutivo. b) La incoación de procedimiento sancionador de la infracción urbanística y de restauración de la legalidad. 2. Los acuerdos señalados en el número anterior se notificarán al promotor de los actos o a sus cau sahabientes, y en su caso al constructor, al técnico direc tor de las obras y al propietario de los terrenos, cuando no coincidan con el primero. 3. Cuando se acuerde la paralización de actos en ejecución, su promotor deberá retirar los materiales y maquinaria preparados para ser utilizados, antes de cinco días desde la notificación del acuerdo. Si transcurrido el plazo no se hubieran cumplido tales obligaciones, así como cuando no se hubiera procedido a la propia para lización de los actos, el Ayuntamiento adoptará las siguientes medidas cautelares para garantizar la total interrupción de los actos en ejecución: a) Precintar las instalaciones y retirar los materiales y maquinaria que se consideren necesarios, a costa del promotor. b) Ordenar a las empresas correspondientes la sus pensión del suministro de agua, energía y telefonía a los terrenos, que deberá mantenerse desde que se cum plan cinco días de la recepción de la orden, hasta que se les notifique el otorgamiento de la licencia urbanística, en su caso. Artículo 114. Protección de la legalidad frente a actos concluidos. 1. Cuando haya concluido la ejecución de algún acto que requiera licencia urbanística, sin que haya sido 21658 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 otorgada dicha licencia o en su caso una orden de eje cución, o bien sin respetar las condiciones de la licencia u orden, el Ayuntamiento dispondrá la incoación de pro cedimiento sancionador de la infracción urbanística y de restauración de la legalidad, lo que se notificará al promotor de los actos o a sus causahabientes, y en su caso al constructor, al técnico director de las obras y al propietario de los terrenos, cuando no coincidan con el primero. 2. Las medidas señaladas en el número anterior se adoptarán dentro del plazo de prescripción establecido en el artículo 121. A tal efecto los actos se entenderán concluidos desde el momento en que los terrenos o las construcciones o instalaciones ejecutadas queden dis puestos para su destino sin necesidad de ninguna actua ción material posterior. Artículo 115. Infracciones urbanísticas. 1. Son infracciones urbanísticas las acciones u omi siones que vulneren lo establecido en la legislación urba nística o en el planeamiento urbanístico, tipificadas y sancionadas en este capítulo conforme a la siguiente calificación: a) Constituyen infracciones urbanísticas muy graves la demolición de inmuebles catalogados en el planea miento urbanístico, y además las acciones calificadas como infracción grave en el apartado siguiente, cuando se realicen sobre bienes de dominio público, terrenos reservados para dotaciones urbanísticas públicas o suelo rústico con protección. b) Constituyen infracciones urbanísticas graves: 1.o La realización de parcelaciones urbanísticas en suelo rústico. 2.o La realización de parcelaciones urbanísticas y obras de urbanización antes de la aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos exigibles. 3.o La realización de construcciones o instalaciones que vulneren lo establecido en esta Ley o en el pla neamiento en materia de uso del suelo, aprovechamien to, densidad y altura, volumen y situación de las cons trucciones e instalaciones, salvo que se demuestre la escasa entidad del daño producido o del riesgo creado. 4.o El incumplimiento de los compromisos suscritos por el urbanizador para la ejecución del Proyecto de Actuación, salvo que se demuestre la escasa entidad del daño causado. c) Constituyen infracciones urbanísticas leves las acciones u omisiones que vulneren lo establecido en esta Ley o en el planeamiento urbanístico y que no pue dan ser calificadas como muy graves o graves, y además las siguientes: 1.o La realización de actos que requieran licencia urbanística en ausencia de la misma o de orden de eje cución, cuando sean conformes con lo establecido en esta Ley y en el planeamiento urbanístico. 2.o El incumplimiento por las empresas suministra doras de servicios de las obligaciones establecidas en los artículos 101 y 113. 3.o Las acciones u omisiones que impidan o difi culten la inspección urbanística. 4.o El incumplimiento de las órdenes de paralización de actos en ejecución. 5.o El incumplimiento de las normas sobre publi cidad privada en materia de urbanismo. 2. Toda infracción urbanística conllevará la impo sición de sanciones a sus responsables, y asimismo la obligación para éstos de adoptar las medidas necesarias para restaurar la legalidad urbanística, así como resarcir los daños e indemnizar los perjuicios que la infracción cause. Artículo 116. Responsables. 1. En los actos de uso del suelo que se ejecuten sin licencia urbanística ni orden de ejecución o sin res petar sus condiciones, serán responsables el propietario de los terrenos, el promotor y, en su caso, el constructor, los técnicos que dirijan las obras y las empresas sumi nistradoras de servicios, cuando incumplan las obliga ciones establecidas en el artículo 114; y además: a) En las infracciones urbanísticas graves o muy gra ves amparadas por licencia urbanística u orden de eje cución, serán también responsables el Alcalde que la hubiera otorgado y los miembros de la Corporación que hubiesen votado a favor del otorgamiento, cuando los informes previos exigibles no existieran o fueran des favorables en razón de la infracción; o bien, si dichos informes fueran favorables, los técnicos que los suscri bieron. b) En las parcelaciones urbanísticas ilegales serán también responsables los propietarios iniciales de los terrenos y los agentes que ejerzan como intermediarios. 2. Las personas jurídicas serán sancionadas por las infracciones cometidas por sus órganos o agentes y asu mirán el coste de las medidas de protección y restau ración de la legalidad y de las indemnizaciones por daños y perjuicios a terceros que procedan. 3. Quienes sufran daños o perjuicios a consecuencia de una infracción urbanística, podrán exigir de cualquiera de los responsables su resarcimiento e indemnización, con carácter solidario. Artículo 117. Sanciones. 1. Las infracciones urbanísticas se sancionarán de la siguiente forma: a) Las muy graves, con multa de 50.000.001 pese tas a 300.000.000 de pesetas. b) Las graves, con multa de 1.000.001 pesetas a 50.000.000 de pesetas. c) Las leves, con multa de 25.000 pesetas a 1.000.000 de pesetas. 2. La sanción habrá de ser proporcionada a la gra vedad de los hechos constitutivos de infracción, con forme a la legislación sobre procedimiento administra tivo. A tal efecto: a) Se considerarán como circunstancias agravantes el incumplimiento de los requerimientos de paralización y legalización, así como la reincidencia en la infracción. b) Se considerarán como circunstancias atenuantes la ejecución de obras que hayan reparado o disminuido el daño causado antes de la incoación del procedimiento sancionador. c) Se considerarán como circunstancias agravantes o atenuantes, según el caso, la magnitud física de la infracción, el beneficio económico obtenido y la dificultad para restaurar la legalidad. 3. Se podrá aplicar una reducción del 50 por ciento en la cuantía de la sanción, y eximir de las medidas accesorias previstas en el apartado seis, cuando el res ponsable se comprometa a legalizar los actos sancio nados, si éstos fueran compatibles con el planeamiento urbanístico, o en caso contrario a restaurar la legalidad urbanística, garantizando dichos compromisos por el 50 por ciento del importe de las actuaciones necesarias. BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21659 4. En ningún caso la infracción urbanística puede suponer un beneficio económico para el responsable. Cuando la suma de la sanción imponible y del coste de las medidas de restauración de la legalidad sea inferior al importe del beneficio, se incrementará la cuantía de la multa hasta alcanzar dicho importe, teniendo en cuen ta el valor en venta de las parcelas, construcciones e instalaciones resultantes de los actos sancionados con forme a las normas establecidas en la legislación del Estado. 5. Además de las reglas generales de procedimiento administrativo sancionador establecidas en la legislación de la Comunidad Autónoma en la materia, se aplicarán las siguientes: a) El plazo para resolver los procedimientos será de seis meses desde su incoación, prorrogable por otros tres meses. Transcurridos dichos plazos sin que se hubie ra dictado resolución, se entenderá caducado el proce dimiento, y si la infracción no hubiera prescrito, deberá iniciarse uno nuevo. b) Cuando se instruya un procedimiento por varias infracciones entre las que exista conexión de causa a efecto, se impondrá una sola sanción, correspondiente al resultado final perseguido; en otro caso, a los res ponsables de varias infracciones se les impondrá una sanción por cada una de las infracciones. Cuando existan varios responsables de una misma infracción, se les impondrán sanciones independientes. 6. A los responsables de infracciones graves y muy graves, cuando los actos constitutivos de la infracción resulten incompatibles con esta Ley o con el planea miento urbanístico, así como en caso de incumplimiento de los compromisos suscritos por el urbanizador para la ejecución del Proyecto de Actuación, se les podrán imponer las siguientes medidas accesorias: a) Inhabilitación durante un plazo de hasta cuatro años para obtener subvenciones públicas, incentivos fis cales o crédito oficial. b) Prohibición durante un plazo de hasta cuatro años de celebrar contratos de cualquier clase con la Admi nistración de la Comunidad Autónoma, las Diputaciones Provinciales, los Municipios y las demás entidades loca les de Castilla y León. 7. El importe de las sanciones corresponderá a la Administración que tramite el correspondiente expedien te sancionador. Sin embargo, si el expediente lo tramitara directa mente la Diputación Provincial, al amparo de lo dispuesto en el número 2 del artículo 111 de esta Ley, solamente le corresponderá el importe de la sanción a ésta, si, reque rido el Ayuntamiento para que ejercite esta competencia, no lo hiciere. Artículo 118. Restauración de la legalidad. 1. Con independencia de las sanciones, el Ayun tamiento resolverá: a) Si los actos sancionados fueran incompatibles con el planeamiento urbanístico: su definitiva suspen sión, con demolición o reconstrucción de las construc ciones e instalaciones que se hubieran ejecutado o demo lido, respectivamente, a costa de los responsables. b) Si los actos sancionados fueran compatibles con el planeamiento urbanístico y no estuvieran amparados por licencia u orden de ejecución: el requerimiento a los responsables para que en un plazo de tres meses soliciten la licencia urbanística correspondiente, mante niéndose la paralización mientras no sea otorgada. Si transcurrido dicho plazo no se solicita la licencia, o si solicitada ésta fuera denegada, el Ayuntamiento proce derá conforme al apartado anterior. c) Si los actos sancionados fueran compatibles con el planeamiento urbanístico y existiera licencia u orden de ejecución: el requerimiento a los responsables para que se ajusten a las condiciones de la licencia u orden en el plazo que se señale, que será como mínimo tres meses, y como máximo el que indicara la licencia u orden para la terminación de las obras. Si transcurrido dicho plazo no se cumple lo ordenado, el Ayuntamiento pro cederá conforme al apartado a). 2. De incumplirse las resoluciones citadas en el número anterior, el Ayuntamiento podrá proceder a su ejecución subsidiaria a costa de los responsables, o impo ner, sin perjuicio de las sanciones por infracción urba nística, multas coercitivas, hasta un máximo de diez suce sivas, con periodicidad mínima mensual y por un importe, cada vez, equivalente al mayor de los siguientes: 10 por ciento del coste estimado de las actuaciones nece sarias para restaurar la legalidad urbanística, 10 por cien to del valor de las obras que hayan de demolerse, o 100.000 pesetas. Artículo 119. Suspensión y revisión de licencias. 1. El Ayuntamiento deberá suspender los efectos de las licencias urbanísticas y órdenes de ejecución cuyo contenido constituya manifiestamente una infracción urbanística grave o muy grave, y, en consecuencia, orde nar la paralización inmediata de los actos que se estén ejecutando a su amparo. Este acuerdo se trasladará al Órgano judicial competente, a los efectos previstos en la legislación reguladora de la Jurisdicción Contencio so-Administrativa. 2. El Ayuntamiento deberá disponer la revisión de oficio de las licencias urbanísticas y órdenes de ejecución cuyo contenido constituya una infracción urbanística gra ve o muy grave, dentro del plazo de prescripción esta blecido en el artículo 121, conforme al procedimiento previsto en la legislación sobre procedimiento adminis trativo. Artículo 120. Otras medidas de protección de la lega lidad. 1. El Ayuntamiento podrá comunicar la incoación de los procedimientos sancionadores de infracción urba nística y de restauración de la legalidad al Registro de la Propiedad, para su publicidad y práctica de los asientos que correspondan. 2. En el visado de proyectos técnicos, los Colegios profesionales harán constar las discrepancias que obser ven respecto de la normativa aplicable o del planeamien to urbanístico. 3. La resolución de los expedientes sancionadores por infracciones en suelo rústico con protección se comu nicará a las Consejerías competentes sobre el objeto de protección, a fin de que se excluya al infractor de las subvenciones y demás ayudas que pudieran corres ponderle. 4. Una vez firme la resolución que declare una par celación urbanística como infracción muy grave, podrá aplicarse la expropiación de los terrenos por incumpli miento de la función social de la propiedad, en cuyo caso se deducirá del justiprecio el importe de la sanción impuesta. Artículo 121. Prescripción. 1. El plazo de prescripción para las infracciones gra ves y muy graves será de cuatro años, y para las infrac ciones leves de un año. 21660 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 2. La acción administrativa para la protección y res tauración de la legalidad sobre terrenos de dominio públi co y espacios libres públicos existentes o previstos no estará sujeta a prescripción. 3. El cómputo de los plazos de prescripción se ini ciará: a) En general, en la fecha en la que aparezcan signos físicos externos que permitan conocer los hechos cons titutivos de la infracción, según se determine reglamen tariamente. b) Cuando se trate de infracciones derivadas de una actividad continuada, en la fecha de finalización de la actividad o del último acto con el que la infracción se consuma. c) Cuando se trate de infracciones autorizadas por resoluciones u otros actos administrativos, en la fecha en la que se anulen dichos actos. 4. Las construcciones e instalaciones realizadas mediante actos constitutivos de infracción urbanística grave o muy grave, pero prescrita, quedarán sujetas al régimen establecido para los usos del suelo declarados fuera de ordenación. Artículo 122. Infracciones constitutivas de delito o falta. Cuando en la instrucción de los procedimientos san cionadores y de restauración de la legalidad aparezcan indicios de delito o falta, el órgano competente para imponer la sanción lo pondrá en conocimiento del Minis terio Fiscal, absteniéndose de proseguir el procedimiento mientras la autoridad judicial no se pronuncie. La sanción penal excluirá la imposición de sanción administrativa, pero no la adopción de las medidas de restauración de la legalidad. TÍTULO V Intervención en el mercado del suelo CAPÍTULO I Patrimonios públicos de suelo Artículo 123. Objeto. 1. La Comunidad Autónoma de Castilla y León ges tionará el Patrimonio de Suelo de Castilla y León, con la finalidad de facilitar la ejecución de los instrumentos de ordenación del territorio, obtener reservas de suelo para actuaciones de interés regional y contribuir a la consecución de los fines de los demás patrimonios públi cos de suelo. 2. Los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana, gestionarán su propio Patrimonio Municipal de Suelo, con la finalidad de facilitar la eje cución del planeamiento urbanístico, obtener reservas de suelo para actuaciones previstas en aquél, y contribuir a la regulación del mercado inmobiliario. 3. Las Diputaciones Provinciales y los Municipios con población inferior a 20.000 habitantes que dispon gan de Normas Urbanísticas Municipales, podrán cons tituir y gestionar su propio Patrimonio Público de Suelo, con las finalidades señaladas en el número anterior. Artículo 124. Bienes integrantes. 1. Integrarán el Patrimonio Público de Suelo que proceda, según cual sea su Administración titular, los siguientes terrenos: a) Los que teniendo ya naturaleza patrimonial sean clasificados por el planeamiento urbanístico como suelo urbano o suelo urbanizable. b) Los obtenidos por cesiones y expropiaciones urbanísticas, ejercicio de los derechos de tanteo y retrac to y, en general, por la ejecución del planeamiento urba nístico o de los instrumentos de ordenación del territorio, incluido siempre el aprovechamiento que exceda del que corresponda a los propietarios de suelo urbano y urba nizable. c) Los adquiridos con la finalidad de incorporarlos a los propios patrimonios públicos de suelo. 2. Serán fondos adscritos a los patrimonios públicos de suelo los créditos que tengan como garantía hipo tecaria los bienes incluidos en ellos, los intereses o bene ficios de sociedades o entidades en las que se aporten como capital público bienes de dichos patrimonios, así como las transferencias y consignaciones presupuesta rias cuyo fin sea la conservación, ampliación o gestión de los mismos. Artículo 125. Destino. 1. Los bienes de los patrimonios públicos de suelo, los fondos adscritos a los mismos, así como los ingresos obtenidos por su enajenación, deberán destinarse nece sariamente a alguno de los siguientes fines de interés social previstos en el planeamiento urbanístico: a) Conservación, gestión o ampliación de los propios patrimonios públicos de suelo. b) Construcción de viviendas acogidas a algún régi men de protección pública. c) Ejecución de dotaciones urbanísticas públicas, incluidos los sistemas generales. d) Compensación a propietarios a los que corres ponda un aprovechamiento superior al permitido por el planeamiento en la unidad de actuación en la que estén incluidos sus terrenos, así como a propietarios cuyos terrenos hayan sido objeto de ocupación directa. e) Otros fines de interés social previstos en el pla neamiento urbanístico o vinculados a su ejecución, de la forma que se determine reglamentariamente. 2. Cuando el planeamiento urbanístico establezca determinaciones para los bienes de los patrimonios públi cos de suelo que resulten incompatibles con los fines señalados en el número anterior, su Administración titu lar deberá enajenarlos por precio no inferior al valor de su aprovechamiento, destinando los ingresos obtenidos a los citados fines. Artículo 126. Gestión. 1. La gestión de los patrimonios públicos de suelo podrá ejercerse directamente por su Administración titu lar, o encomendarse a otras Administraciones públicas, entidades de Derecho público dependientes de ellas, o a mancomunidades, consorcios o sociedades urbanís ticas. 2. Para la constitución y ampliación de los patri monios públicos de suelo podrá utilizarse la expropiación forzosa. Artículo 127. Transmisión. 1. La transmisión de los bienes de los patrimonios públicos de suelo podrá realizarse mediante cesión gra tuita o enajenación por precio inferior al valor de su aprovechamiento: a) A favor de Administraciones públicas, entidades de Derecho público dependientes de ellas, mancomu BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21661 nidades o consorcios, siempre que se comprometan a destinarlos a alguno de los fines señalados en el artículo anterior. b) A favor de entidades privadas de interés público sin ánimo de lucro, siempre que se comprometan a des tinarlos a la construcción de viviendas con protección pública o a otros usos de interés social que redunden en manifiesto beneficio del Municipio. 2. Asimismo, los bienes de los patrimonios públicos de suelo podrán transmitirse mediante enajenación o permuta por precio no inferior al valor de su aprove chamiento, de forma directa: a) A favor de propietarios a los que corresponda un aprovechamiento superior al permitido por el planea miento en la unidad de actuación en la que estén inclui dos sus terrenos. b) A favor de propietarios a los que corresponda un aprovechamiento inferior al permitido por el planea miento en la unidad de actuación en la que estén inclui dos sus terrenos, únicamente cuando se trate de trans mitirles dicho exceso de aprovechamiento. 3. En otro caso, los bienes de los patrimonios públi cos de suelo sólo podrán transmitirse mediante enaje nación o permuta por precio no inferior al valor de su aprovechamiento, previo concurso público, cuyo pliego de condiciones señalará, según los casos, plazos de urba nización y edificación, precios máximos de venta o arren damiento de las edificaciones, y demás condiciones que procedan; si el concurso quedara desierto, los terrenos podrán enajenarse directamente antes de un año con forme al mismo pliego. Artículo 128. Reservas de terrenos. El Plan General de Ordenación Urbana, así como los instrumentos de ordenación del territorio habilitados para ello en su legislación específica, podrán delimitar reservas de terrenos sobre suelo urbanizable no deli mitado, para su incorporación al correspondiente Patri monio Público de Suelo. En tal caso la aprobación de los citados instrumentos implicará: a) La declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los terrenos incluidos en la reserva, a efectos expropiatorios, por un plazo máximo de cuatro años. b) La sujeción de todas las transmisiones que se efectúen en las reservas a los derechos de tanteo y retrac to previstos en el capítulo siguiente, a favor de la Admi nistración correspondiente. CAPÍTULO II Otros instrumentos de intervención en el mercado de suelo Artículo 129. Programas Municipales de Suelo. 1. Los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana podrán elaborar Programas Muni cipales de Suelo, con la finalidad de concretar y facilitar la ejecución de las determinaciones del planeamiento urbanístico que se consideren prioritarias y, en general, contribuir a la regulación del mercado inmobiliario. 2. Los Programas Municipales de Suelo no podrán contener determinaciones propias del planeamiento urbanístico, ni modificar las que estuvieran vigentes, sino que se limitarán a establecer previsiones técnicas, eco nómicas y temporales para la ejecución de los sistemas generales y otras dotaciones urbanísticas públicas pre vistas en el planeamiento urbanístico, así como para el desarrollo de los sectores de suelo urbano no conso lidado y suelo urbanizable delimitado cuya incorporación al mercado de suelo se considere prioritaria. A tal efecto podrán vincular expresamente a los presupuestos muni cipales de su período de vigencia, así como incorporar convenios con otras Administraciones públicas. 3. Los Programas Municipales de Suelo podrán aprobarse y modificarse conjuntamente con el Plan General de Ordenación Urbana o bien de forma inde pendiente, en cuyo caso se aprobarán por el Ayunta miento una vez concluido un período de información pública de un mes. Con independencia del momento en el que se aprueben, su período de vigencia no podrá exceder del mandato de la Corporación municipal que lo aprobara. Artículo 130. Derecho de superficie. 1. Las Administraciones públicas, las entidades de Derecho público dependientes de ellas, los consorcios y las sociedades urbanísticas podrán constituir el dere cho de superficie sobre terrenos de su propiedad o inte grantes de patrimonios públicos de suelo cuya gestión les corresponda, con destino a la construcción de vivien das con protección pública o a otros usos de interés social previstos en el planeamiento urbanístico o vin culados a su ejecución. 2. Al régimen del derecho de superficie establecido en la legislación del Estado, se aplicarán de forma com plementaria las siguientes reglas: a) El procedimiento de constitución del derecho de superficie y el carácter oneroso o gratuito del mismo se regirán por lo dispuesto en el artículo 127, en función de la naturaleza del superficiario. b) El derecho de superficie gozará de los beneficios derivados de la normativa de viviendas con protección pública, siempre que se cumplan los requisitos en ella establecidos. Artículo 131. Derechos de tanteo y retracto. 1. Los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana, podrán delimitar áreas de suelo urbano o urbanizable en las que las transmisiones one rosas de terrenos y demás bienes inmuebles quedarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, a fin de facilitar la ejecución del planeamiento urbanís tico, ampliar el Patrimonio Municipal de Suelo, garantizar el régimen de las viviendas acogidas a protección pública y, en general, contribuir a la regulación del mercado inmobiliario. 2. La delimitación de las áreas de tanteo y retracto se efectuará en el Plan General de Ordenación Urbana, y para su efectividad se requerirá: a) Que en la memoria del Plan General se incluyan las causas que justifiquen su necesidad y el ámbito con creto delimitado, así como la relación de bienes y pro pietarios afectados. b) Que durante el período de información pública del Plan General se realice notificación personal a los propietarios afectados. c) Que se remita al Registro de la Propiedad corres pondiente copia certificada del acuerdo de aprobación del Plan General que incluya la delimitación del área y de los planos que la reflejen, así como relación de los bienes y propietarios afectados. 3. Dentro de las áreas de tanteo y retracto, el ejer cicio de tales derechos no podrá extenderse a todas 21662 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 las transmisiones de bienes inmuebles, sino que se limi tará a los siguientes supuestos: a) Terrenos sin edificar o en construcción. b) Terrenos con edificación declarada en ruina o fuera de ordenación. c) Terrenos destinados a la construcción de vivien das con protección pública. d) Viviendas con protección pública. 4. En terrenos comprendidos en Áreas de Rehabi litación Integrada, el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto podrá extenderse a las transmisiones onerosas de todo tipo de bienes inmuebles, incluso parcialmente en caso de fincas en régimen de propiedad horizontal. 5. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto será de ocho años, salvo que al delimitarse el área respectiva se fijara otro menor. 6. A efectos del ejercicio del derecho de tanteo, los propietarios de los bienes incluidos en áreas de tanteo y retracto deberán notificar al Ayuntamiento su decisión de enajenarlos o permutarlos, con expresión del precio o contraprestación y demás condiciones esenciales de la transmisión. El Ayuntamiento podrá ejercitar el dere cho de tanteo en un plazo de sesenta días naturales desde la recepción de dicha notificación. 7. A efectos del ejercicio del derecho de retracto, los adquirentes de los bienes incluidos en áreas de tanteo y retracto deberán notificar al Ayuntamiento la trans misión efectuada, mediante entrega de copia de la escri tura o documentos en que se formalizase. El Ayunta miento podrá ejercer el derecho de retracto en un plazo de sesenta días naturales desde la recepción de la noti ficación del adquirente, cuando no se hubiera realizado correctamente la notificación prevista en el número ante rior, o hubiera transcurrido más de un año desde la mis ma, o si las condiciones de la transmisión hubieran resul tado menos onerosas que las indicadas en ella. 8. El pago del bien adquirido deberá realizarse en un plazo de tres meses desde el ejercicio del derecho de tanteo o retracto, transcurrido el cual caducará el derecho. El pago se realizará en metálico o, con el acuer do del transmitente, mediante la adjudicación de terre nos exteriores al área. En los supuestos de los apartados 3.c) y 3.d) de este artículo, cuando el precio de ena jenación supere el máximo legalmente fijado, el pago se hará por dicho precio máximo. 9. Las viviendas adquiridas en el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto serán adjudicadas entre quienes reúnan los requisitos establecidos por la nor mativa reguladora del régimen de protección pública apli cable y de acuerdo con ella. TÍTULO VI Organización y coordinación administrativa Artículo 132. Compentencias de los Municipios. 1. La actividad urbanística pública corresponde a los Municipios, sin perjuicio de las competencias que estuvieran expresamente atribuidas a otras Administra ciones públicas en esta Ley o en las demás que resulten aplicables. 2. Los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana ejercerán también las competen cias urbanísticas que la Administración de la Comunidad Autónoma les delegue por plazo determinado y prorro gable. 3. En particular, procederá la delegación de la com petencia para la aprobación definitiva de los instrumen tos de planeamiento urbanístico, cuando los criterios expresivos de los intereses de ámbito regional o supra municipal se hubieran recogido en instrumentos de orde nación del territorio aprobados conforme a su legislación específica. Artículo 133. Competencias de las Diputaciones Pro vinciales. 1. Son competencias urbanísticas propias de las Diputaciones Provinciales, además de las atribuidas expresamente en otros artículos de esta Ley, en especial la emisión de los informes técnicos y jurídicos previstos en el artículo 99.1.b), la asistencia y la cooperación téc nica, jurídica y económica con los Municipios, al objeto de facilitar el adecuado ejercicio de sus competencias, y en particular el cumplimiento de las determinaciones del planeamiento urbanístico. 2. En particular, las Diputaciones Provinciales con tribuirán a la elaboración y financiación de los instru mentos de planeamiento y gestión urbanísticos, fomen tando en la medida más amplia posible su homogeneidad y calidad técnica, y dispondrán de un servicio de gestión urbanística con la finalidad de asumir las tareas urba nísticas que dispone esta Ley. 3. Asimismo las Diputaciones Provinciales podrán ejercer las competencias urbanísticas que la Adminis tración de la Comunidad Autónoma les delegue por un plazo determinado. Artículo 134. Organización urbanística de la Adminis tración Local. 1. Los Municipios y las Diputaciones Provinciales podrán establecer las formas de colaboración con otras entidades de Derecho público que resulten más con venientes para el ejercicio de sus competencias urba nísticas, conforme a la legislación de régimen local, inclui da en el caso de los Municipios la constitución de Man comunidades para la gestión de dichas competencias. 2. En virtud de su potestad organizativa, correspon de a los Municipios y Diputaciones Provinciales la crea ción de órganos desconcentrados o gerencias urbanís ticas que tengan por objeto la gestión de sus compe tencias urbanísticas. Artículo 135. Competencias de la Comunidad Autóno ma. Son competencias urbanísticas propias de la Comu nidad Autónoma de Castilla y León, además de las atri buidas expresamente en otros artículos de esta Ley: a) La dirección e impulso de la actividad urbanística, en especial en cuanto a la coordinación del planeamiento urbanístico municipal. b) La elaboración y aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos previstos en los instrumentos de ordenación del territorio. Artículo 136. Organización urbanística de la Comuni dad Autónoma. 1. Son órganos urbanísticos de la Comunidad Autó noma: a) La Consejería competente en materia de urba nismo. b) El Consejo de Urbanismo y Ordenación del Terri torio de Castilla y León. c) Las Comisiones Territoriales de Urbanismo. BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21663 2. Las competencias urbanísticas atribuidas a la Administración de la Comunidad Autónoma, sin indicar el órgano que haya de ejercerlas, corresponderán a la Consejería competente en materia de urbanismo. 3. Los órganos urbanísticos de la Comunidad Autó noma podrán delegar el ejercicio de sus competencias, por plazo determinado y prorrogable, en alguno de los órganos inferiores, conforme a la legislación reguladora de la Administración de la Comunidad Autónoma. Artículo 137. Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León. 1. El Consejo de Urbanismo y Ordenación del Terri torio de Castilla y León es el órgano permanente, de carácter deliberante y consultivo, destinado a asegurar la coordinación administrativa y la participación social en la elaboración, aprobación y ejecución del planea miento urbanístico y, en general, en la actividad urba nística en Castilla y León. 2. Además de las asignadas anteriormente por esta Ley y por la legislación de ordenación del territorio, son funciones del Consejo: a) La emisión de dictámenes de concertación y arbi traje para la resolución de las discrepancias que se sus citen en materia de urbanismo y ordenación del territorio entre las Administraciones públicas, a instancia de cual quiera de ellas. b) La emisión de informes requeridos por la Junta de Castilla y León o por la Consejería competente en materia de urbanismo. 3. En la composición del Consejo se asegurará la representación de las Administraciones públicas y de las instituciones y organizaciones sociales cuya aporta ción sea necesaria para alcanzar el mayor consenso en las materias relacionadas con la actividad urbanística de Castilla y León. 4. El Consejo desarrollará sus funciones integrado en la Consejería competente en materia de urbanismo y ordenación del territorio, y sus actos serán recurribles ante dicha Consejería. Artículo 138. Comisiones Territoriales de Urbanismo. 1. Las Comisiones Territoriales de Urbanismo son órganos permanentes, de carácter deliberante, destina dos a asegurar la coordinación administrativa y la par ticipación social en la actividad urbanística. 2. Las funciones de las Comisiones Territoriales de Urbanismo son: a) En Municipios con población inferior a 20.000 habitantes, las atribuidas a la Administración de la Comu nidad Autónoma para: 1.o La autorización de usos excepcionales en suelo rústico. 2.o La aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico. 3.o La subrogación en las competencias municipa les para la aprobación de los instrumentos de planea miento y gestión urbanísticos. b) La emisión de informe previo a la aprobación defi nitiva de todos los instrumentos de planeamiento urba nístico, así como de otros informes que sean requeridos por la Junta de Castilla y León o por la Consejería com petente en materia de urbanismo. c) La propuesta a la Consejería competente en mate ria de urbanismo para la adopción de las medidas de protección de la legalidad que sean de su competencia. d) El mantenimiento del Registro de Entidades Urba nísticas Colaboradoras y del Registro de Urbanismo de Castilla y León. e) El asesoramiento y coordinación en las materias relacionadas con la actividad urbanística, en especial en lo relativo a la elaboración, aprobación y ejecución del planeamiento urbanístico. 3. En la composición de las Comisiones se asegu rará la representación suficiente de las Administraciones públicas y de las instituciones y organizaciones sociales cuya aportación sea necesaria en las materias relacio nadas con la actividad urbanística. 4. Las Comisiones Territoriales de Urbanismo desarrollarán sus funciones integradas en la Consejería competente en materia de urbanismo, y sus actos serán recurribles ante dicha Consejería. Artículo 139. Comisiones Territoriales de Valoración. 1. Las Comisiones Territoriales de Valoración son órganos administrativos adscritos a la Administración de la Comunidad Autónoma, a los que corresponde enten der y decidir sobre los procedimientos de justiprecio en las expropiaciones que efectúen la Administración de la Comunidad Autónoma, las Diputaciones Provinciales, los Municipios y las demás entidades locales de Castilla y León. 2. Asimismo corresponderá a las Comisiones Terri toriales de Valoración la emisión de informes en razón de su especialidad, así como en cuanto a los supuestos indemnizatorios previstos en esta Ley, y ejercer otras funciones que se les encomienden reglamentariamente. 3. La composición y el régimen del funcionamiento las Comisiones Territoriales de Valoración se estable cerán reglamentariamente, respetando las siguientes reglas: a) En la composición de las Comisiones se asegurará su cualificación profesional y la representación adecuada de los intereses afectados. b) Las Comisiones, a la vista de las hojas de aprecio formuladas por los propietarios y por la Administración, decidirán motivada y ejecutoriamente sobre el justo pre cio que corresponda a los bienes y derechos objeto de expropiación, en un plazo de un mes, prorrogable como máximo hasta tres cuando las características del pro cedimiento aconsejen una inspección detallada. c) Las resoluciones de las Comisiones pondrán fin la vía administrativa, y su fecha constituirá el término inicial para la caducidad de la valoración establecida en la legislación sobre expropiación forzosa. Artículo 140. Coordinación administrativa. 1. Sin perjuicio de las competencias urbanísticas atribuidas a cada una de las Administraciones públicas afectadas por esta Ley, las relaciones entre ellas en mate ria de urbanismo se regirán por los principios de coor dinación, cooperación, concertación e información recí proca, con el objetivo de garantizar la plena aplicación y eficacia del planeamiento urbanístico. 2. Las competencias urbanísticas se ejercerán en coordinación con las atribuidas por la legislación apli cable para la gestión de otros intereses públicos en cuyo desarrollo se requiera ordenar, transformar, conservar o controlar el uso del suelo, correspondiendo al planea miento urbanístico facilitar la ejecución de tales actua ciones. 3. A tales efectos, se establecen las siguientes dis posiciones para la información recíproca de acuerdos urbanísticos entre las Administraciones públicas: 21664 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 a) Los órganos urbanísticos de la Comunidad Autó noma notificarán sus acuerdos a las demás Adminis traciones públicas afectadas, en el plazo de diez días desde su adopción. En particular, se notificarán a los Municipios afectados cuantos acuerdos se adopten en materia de planeamiento, gestión y protección de la lega lidad urbanísticos. b) Los Municipios remitirán a la Consejería compe tente en materia de urbanismo un ejemplar de cuantos instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos aprueben definitivamente, con todos sus planos y docu mentos debidamente diligenciados. c) Los Municipios y las Diputaciones Provinciales colaborarán con la Administración de la Comunidad Autónoma para el cumplimiento de las obligaciones esta blecidas en el artículo 145 y en la disposición adicional cuarta, y a tal efecto aportarán a su requerimiento los datos e informaciones necesarias. Asimismo la Admi nistración de la Comunidad Autónoma facilitará a los Municipios y Diputaciones cuantas informaciones haya podido recabar en cumplimiento de las citadas obliga ciones. TÍTULO VII Información urbanística y participación social Artículo 141. Derecho a la información urbanística. 1. Las Administraciones públicas adoptarán las medidas necesarias para garantizar el acceso a la infor mación urbanística de su competencia a todas las per sonas, físicas y jurídicas, sin necesidad de que acrediten un interés determinado y con garantía de confidencia lidad sobre su identidad. 2. Se reconocerá especial prioridad en el acceso a la información urbanística a los propietarios y demás afectados por cada actuación urbanística, así como a las entidades representativas de los intereses afectados por las mismas. 3. A los efectos de esta Ley, se entenderá por infor mación urbanística toda información disponible por las Administraciones públicas bajo cualquier forma de expre sión y en todo tipo de soporte material, referida a los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos y a la situación urbanística de los terrenos, así como a las actividades y medidas que puedan afectar a la misma. 4. Sin perjuicio de lo dispuesto en los números ante riores, las Administraciones públicas podrán denegar información urbanística a quienes no tengan un interés directo, cuando afecte a expedientes sujetos a algún procedimiento judicial o administrativo sancionador, así como cuando afecte a datos personales, datos propor cionados por terceros que no estuvieran jurídicamente obligados a facilitarlos, documentos inconclusos, comu nicaciones o deliberaciones internas de las Administra ciones públicas, o bien cuando la solicitud sea mani fiestamente abusiva o no sea posible determinar su objeto. Artículo 142. Reglas para la información pública. 1. Además de lo expresamente dispuesto en esta Ley para la aprobación y entrada en vigor de los ins trumentos de planeamiento y gestión urbanísticos y para la autorización de usos excepcionales en suelo rústico, en los trámites de información pública se aplicarán las siguientes reglas: a) La información pública se efectuará en las uni dades administrativas más cercanas a los interesados, además de en los boletines oficiales, medios de comu nicación y tablones de anuncios o edictos correspon dientes. b) Los anuncios de información pública indicarán claramente el instrumento o expediente objeto de la mis ma y la duración del período, así como el lugar y horarios dispuestos para la consulta. c) Durante la información pública podrá consultarse toda la documentación relacionada con el instrumento o expediente objeto de la misma, y podrán presentarse tanto alegaciones como sugerencias, informes y docu mentos complementarios de cualquier tipo. 2. Reglamentariamente se establecerán medios de publicidad complementarios a lo dispuesto en este artículo, según las características del Municipio y del instrumento o expediente objeto de información pública, a fin de garantizar que la población reciba la información que haya de afectarle. Artículo 143. Información pública y audiencia a pro pietarios por iniciativa privada. 1. En los casos en los que esta Ley permite que los particulares promuevan la información pública por iniciativa privada, se aplicarán las siguientes reglas: a) Los promotores publicarán los anuncios de infor mación pública en los boletines oficiales en los que hubie ra correspondido hacerlo a la Administración competen te, precisando el carácter con el que actúan, los trámites realizados previamente y la identificación del Ayunta miento donde haya de consultarse la documentación y presentarse las alegaciones y demás documentos que procedan; copia de los anuncios se remitirá al mismo Ayuntamiento. b) El Ayuntamiento tendrá la obligación de disponer lo necesario para la pública consulta de la documen tación obrante en sus dependencias durante el plazo aplicable, y de certificar las alegaciones presentadas, dando traslado de copia de éstas y de la certificación a los promotores. c) Los promotores acreditarán la realización de la información pública por iniciativa privada mediante copia de los anuncios publicados y la certificación adminis trativa de las alegaciones presentadas, así como con copia de éstas, a las que podrán acompañar sus obser vaciones. 2. En los casos en los que esta Ley permite que los particulares promuevan la notificación a los propie tarios por iniciativa privada, se aplicarán las reglas esta blecidas en el número anterior, con la salvedad de que los interesados podrán ser notificados por vía notarial, lo que se acreditará mediante el oportuno testimonio notarial. Artículo 144. Publicidad de los instrumentos urbanís ticos. 1. Los instrumentos de planeamiento y gestión urba nísticos serán públicos, y cualquier persona podrá, en todo momento, consultarlos e informarse de su conte nido en el Ayuntamiento correspondiente, el cual deberá mantener un ejemplar exclusivamente a disposición del público. 2. Asimismo los Ayuntamientos deberán facilitar copias de dichos instrumentos, y disponer lo necesario para que los servicios técnicos municipales, o, en su defecto, los de la Diputación Provincial, puedan atender BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21665 las consultas de los particulares al menos una vez a la semana. 3. Reglamentariamente se establecerán medios de difusión complementarios, según las características del Municipio y de los instrumentos urbanísticos concretos. Artículo 145. Registro de Urbanismo de Castilla y León. 1. A fin de garantizar la publicidad de los instru mentos de planeamiento y gestión urbanísticos se crea el Registro de Urbanismo de Castilla y León, dependiente de la Consejería competente en materia de urbanismo e integrado en el Centro de Información Territorial de Castilla y León. 2. El Registro recogerá un ejemplar completo de los instrumentos de ordenación del territorio y de pla neamiento y gestión urbanísticos, incluidos los conve nios, que se aprueben en el ámbito de la Comunidad Autónoma, así como de los estatutos de los consorcios y sociedades urbanísticas y de las entidades urbanísticas colaboradoras que se constituyan. 3. El Registro será público, y reglamentariamente se establecerán las normas de consulta, obtención de copias, emisión de certificaciones y otras necesarias para su funcionamiento. Artículo 146. Consulta urbanística. 1. Toda persona física o jurídica tendrá derecho a que el Ayuntamiento correspondiente le informe por escrito del régimen urbanístico aplicable a un terreno concreto, o bien al sector, unidad de actuación o ámbito de planeamiento o gestión urbanística equivalente en que se encuentre incluido. 2. Esta información deberá facilitarse por el Ayun tamiento en el plazo de dos meses desde que se presente la solicitud en el registro municipal, mediante certifica ción que expresará al menos: a) Los instrumentos de planeamiento y gestión urba nísticos aplicables, indicando si alguno de ellos está en revisión o modificación y, en tal caso, si se ha acordado la suspensión de licencias. b) La clasificación del suelo y las demás determi naciones urbanísticas significativas, en especial las refe ridas a sus posibilidades de urbanización y edificación. c) Si el terreno tiene condición de solar y, en caso negativo, qué actuaciones urbanísticas son necesarias para alcanzarla, en particular en cuanto a los deberes urbanísticos exigibles. 3. Cuando el Municipio carezca de los medios nece sarios para proporcionar el servicio de consulta urba nística, la obligación de facilitarlo corresponderá a la Diputación Provincial. 4. Las Administraciones públicas podrán convenir con los Registros de la Propiedad fórmulas de colabo ración para facilitar el acceso a la información urbanística de la que disponen. Artículo 147. Cédula Urbanística. A fin de facilitar el servicio de consulta urbanística regulado en el artículo anterior, los Municipios con pobla ción igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana, deberán crear mediante ordenanza la Cédula Urbanística, documento normalizado acreditativo de las circunstancias urbanís ticas de cada terreno, y que incluirá, al menos, las seña ladas en el artículo 146.2. La ordenanza por la que se regule la Cédula Urbanística determinará su plazo de validez, y podrá disponer su exigibilidad para la con cesión de las licencias urbanísticas. Los demás Muni cipios podrán también crear la Cédula Urbanística. Artículo 148. Consulta en suelo urbanizable no deli mintado. En suelo urbanizable no delimitado, cuando el Plan General de Ordenación Urbana o las Normas Urbanís ticas Municipales incluyan entre sus determinaciones las previstas al respecto en los artículos 41 y 44.2 respec tivamente, la consulta regulada en el artículo anterior habrá de efectuarse tanto al Ayuntamiento como a la Administración de la Comunidad Autónoma, conforme a las siguientes reglas: a) En la consulta se indicarán las características bási cas de la actuación, comprendidas, al menos, la deli mitación del sector y los usos y aprovechamientos pre vistos. b) El Ayuntamiento y la Administración de la Comu nidad Autónoma emitirán informe expresivo de la con formidad de la propuesta con los instrumentos de orde nación del territorio y el planeamiento sectorial y urba nístico aplicable, en especial con la ordenación general establecida en el instrumento de planeamiento general, e igualmente de los términos y condiciones en los que habrían de cumplirse los deberes de urbanización, cesión, equidistribución y edificación, conforme a lo dis puesto en los artículos 18 y 20. c) Los informes se emitirán en un plazo de tres meses, transcurrido el cual se entenderá obtenida la con formidad para presentar el correspondiente Plan Parcial, cuya aprobación no podrá ser denegada si, además de cumplir con las determinaciones legalmente estableci das, existe la debida correspondencia entre el mismo y el contenido de los informes. d) Los informes mantendrán su validez en tanto per manezcan vigentes las determinaciones del planeamien to urbanístico conforme a las cuales se concedieran, y como máximo hasta pasado un año desde su emisión. Artículo 149. Publicidad privada. En la publicidad privada relativa a las transmisiones de suelo y demás bienes inmuebles no podrá incluirse indicación alguna contradictoria o disconforme con lo establecido en la legislación y en el planeamiento urba nístico. Artículo 150. Acción pública. 1. Será pública la acción para exigir ante los Órga nos administrativos y los Tribunales Contencioso-Admi nistrativos la observancia de la legislación urbanística y de los Planes, Programas, Proyectos, Normas y Orde nanzas. 2. Si dicha acción está motivada por la ejecución de obras que se consideren ilegales, podrá ejercitarse durante la ejecución de las mismas y hasta el transcurso de los plazos establecidos para la adopción de las medi das de protección de la legalidad urbanística. Disposición adicional primera. Derechos de realojo y retorno. En las actuaciones urbanísticas que requieran el desa lojo de los ocupantes legales de viviendas que cons tituyan su residencia habitual, se deberán garantizar sus derechos de realojo y retorno, conforme a las siguientes reglas: a) En actuaciones por expropiación, la Administra ción expropiante, o, en su caso, el beneficiario de la 21666 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 expropiación, deberán poner a disposición de los ocu pantes legales afectados, viviendas cuyas condiciones de superficie y precio de venta o alquiler sean conformes tanto a sus necesidades como a la normativa sobre viviendas con protección pública. Asimismo habrán de satisfacer los gastos de traslado y otros accesorios que recayesen sobre los ocupantes legales afectados. b) En actuaciones integradas sin expropiación se aplicará también lo dispuesto en el apartado anterior, correspondiendo la obligación de hacer efectivo el dere cho al urbanizador, respecto de los ocupantes legales afectados en régimen de propiedad, y al propietario, res pecto de los ocupantes legales afectados en régimen de arrendamiento. c) En actuaciones aisladas sin expropiación, los ocu pantes legales de viviendas que constituyan su residen cia habitual en régimen de alquiler, tendrán el derecho de retorno regulado en la legislación sobre arrendamien tos, así como el de ser alojados provisionalmente en condiciones adecuadas hasta que sea posible el retorno, correspondiendo la obligación de hacer efectivos tales derechos al propietario de las viviendas. Disposición adicional segunda. Adecuación de sanciones. Se autoriza a la Junta de Castilla y León para adecuar periódicamente el importe de las sanciones establecidas en esta Ley a las variaciones que pueda experimentar el coste de la vida, conforme a los índices oficiales establecidos. Disposición adicional tercera. Ayudas públicas. 1. Los Presupuestos anuales de Castilla y León con tendrán las previsiones de gastos necesarias para pro mover y facilitar que los Municipios cumplan lo dispuesto en esta Ley, y, en particular, para la adaptación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos. 2. Las medidas de fomento de la conservación y rehabilitación que adopten la Administración de la Comu nidad Autónoma, las Diputaciones Provinciales, los Muni cipios y las demás entidades locales de Castilla y León darán prioridad, por este orden, a los inmuebles: a) Declarados como Monumento. b) Situados en conjuntos históricos declarados como Bien de Interés Cultural y que estén incluidos en catálogos. c) Catalogados en el planeamiento urbanístico. d) Situados en núcleos urbanos incluidos en Espa cios Naturales Protegidos. Disposición adicional cuarta. Información y cartografía urbanísticas. Corresponderá a la Administración de la Comunidad Autónoma, a través de la Consejería competente en materia de urbanismo, producir, recopilar, coordinar, actualizar y divulgar la información y documentación escrita, fotográfica y cartográfica, sobre el territorio de la Comunidad Autónoma, adecuadamente normalizada, así como elaborar reglamentos, instrucciones, estudios y análisis que faciliten y orienten la elaboración y eje cución de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos, entre los que estarán los siguientes: a) Normas técnicas urbanísticas, de rango regla mentario, que señalen los requisitos de calidad de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos, así como los criterios para la clasificación del suelo, la deter minación de las reservas para sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas y la autorización de usos excepcionales en suelo rústico. b) Instrucciones técnicas urbanísticas, que ofrezcan modelos de ordenación para las situaciones más comu nes en la práctica urbanística, así como criterios y solu ciones para el diseño y ejecución de las obras de urba nización. c) Censo del suelo que deba ser preservado de su urbanización, clasificándose como suelo rústico confor me a lo previsto en los artículos 15 y 16. d) Censo del suelo urbanizable y urbanizado de Cas tilla y León, que permita conocer y estudiar la oferta y comportamiento de este mercado. e) Estudio del mercado inmobiliario de Castilla y León, incluyendo la gestión urbanística y las caracte rísticas de la oferta y demanda de los productos inmo biliarios. Disposición transitoria primera. Adaptación a la Ley. 1. Los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes deberán adaptarse a esta Ley cuan do procedan a la Revisión de su Plan General de Orde nación Urbana, y en cualquier caso antes de cuatro años desde la entrada en vigor de la Ley. Asimismo podrán adaptarse mediante una modificación del Plan General. 2. Los Municipios con población inferior a 20.000 habitantes deberán adaptarse a esta Ley cuando pro cedan a la elaboración o revisión de su instrumento de planeamiento general. 3. Los Municipios con población igual o superior a 5.000 habitantes sin planeamiento general vigente, deberán contar con Normas Urbanísticas Municipales antes de dos años desde la entrada en vigor de la Ley. En tanto no se aprueben, toda construcción, ampliación o demolición de edificios en dichos Municipios requerirá autorización de la Comisión Territorial de Urbanismo pre via al otorgamiento de licencia urbanística, según el pro cedimiento regulado en el artículo 25. 4. Los Municipios con población inferior a 5.000 habitantes sin planeamiento general vigente a la entrada en vigor de esta Ley, se adaptarán a ella mediante la aprobación de Normas Urbanísticas Municipales, o bien mediante los instrumentos de ordenación del territorio habilitados para ello en su legislación específica. 5. El incumplimiento de los plazos fijados en los números 1 y 3 de este artículo justificará la subrogación de la Comunidad Autónoma conforme a lo previsto en el artículo 59. Disposición transitoria segunda. Vigencia de las nor mas provinciales. Conforme a la legislación sobre ordenación del terri torio, en tanto no se aprueben Directrices de Ordenación de ámbito subregional sobre su ámbito de aplicación, las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal con ámbito provincial y los Planes de Conjunto aprobados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley con tinuarán vigentes, y podrán ser modificados para adap tarlos a circunstancias sobrevenidas, mediante el pro cedimiento previsto en la legislación sobre ordenación del territorio para modificar las Directrices de Ordenación de ámbito subregional. Cuando proceda su Revisión, se llevará a efecto por el procedimiento establecido en dicha legislación para la aprobación de Directrices de Ordenación de ámbito subregional. Disposición transitoria tercera. Vigencia de los planes generales de ordenación urbana y de las normas sub sidiarias de planeamiento municipal. 1. En los Municipios con planeamiento general vigente a la entrada en vigor de esta Ley, y en tanto no se adapten a ella conforme a la disposición transitoria BOE núm. 134 Sábado 5 junio 1999 21667 primera, el régimen urbanístico aplicable será el esta blecido en esta Ley, con las siguientes particularidades: a) En el suelo urbano no incluido en unidades de actuación, unidades de ejecución o ámbitos equivalen tes, se aplicará el régimen establecido en esta Ley para el suelo urbano consolidado, con la salvedad de que el aprovechamiento correspondiente a los propietarios de terrenos reservados para dotaciones urbanísticas públicas, en su caso, será la media ponderada de los aprovechamientos correspondientes a los propietarios de los terrenos servidos por la dotación, calculada con forme a lo dispuesto en la legislación del Estado. b) En el suelo urbano incluido en unidades de actua ción, unidades de ejecución, o ámbitos equivalentes, se aplicará el régimen establecido en esta Ley para el suelo urbano no consolidado, con la salvedad de que para determinar el aprovechamiento correspondiente a los propietarios de terrenos incluidos en áreas de reparto, las referencias al aprovechamiento medio del sector se entenderán hechas al aprovechamiento tipo del área de reparto. c) En el suelo urbanizable programado, en todo caso, en el suelo urbanizable no programado con Pro grama de Actuación Urbanística aprobado, y en el suelo apto para urbanizar con sectores delimitados y con apro vechamiento medio o índice equivalente, se aplicará el régimen establecido en esta Ley para el suelo urbanizable delimitado, con la salvedad señalada en el apartado anterior. d) En el suelo urbanizable no programado, y en el suelo apto para urbanizar que no cumpla las condiciones señaladas en el apartado anterior, se aplicará el régimen establecido en esta Ley para el suelo urbanizable no delimitado, con la salvedad señalada en el apartado b). e) En el suelo no urbanizable común, suelo no urba nizable genérico o denominación equivalente que impli que la inexistencia de una protección especial, se apli cará el régimen establecido en esta Ley para el suelo rústico común, con la salvedad de que, en tanto el Plan General no se adapte a esta Ley, el Ayuntamiento no podrá ejercer la competencia para la autorización de los usos excepcionales en suelo rústico. f) En el suelo no urbanizable protegido, especial mente protegido, o denominación equivalente que impli que una protección especial, se aplicará el régimen esta blecido en el planeamiento urbanístico, si bien se aplicará lo previsto en el artículo 25 para la autorización de usos excepcionales, con la salvedad señalada en el apartado anterior. g) No obstante lo dispuesto en los dos apartados anteriores, en el suelo no urbanizable situado en el entor no de protección de los bienes inmuebles de interés cultural, o en defecto de éste dentro de una banda de 50 metros desde el límite exterior de dichos bienes, se aplicará el régimen establecido en esta Ley para el suelo rústico con protección del patrimonio cultural. 2. Las modificaciones de los Planes Generales de Ordenación Urbana y de las Normas Subsidiarias de Pla neamiento Municipal vigentes a la entrada en vigor de esta Ley se ajustarán a lo dispuesto en ella. Sin embargo, en tanto el Plan General no se adapte a esta Ley, dis tinguiendo con claridad las determinaciones de orde nación general, el Ayuntamiento no podrá ejercer la com petencia para la aprobación de las modificaciones que no afecten a la ordenación general. 3. En los Municipios con población inferior a 20.000 habitantes y que cuenten con Plan General de Orde nación Urbana aprobado definitivamente a la entrada en vigor de esta Ley, y en tanto no se adapten a la misma, no será de aplicación lo dispuesto en los artícu los 17, 25, 36, 55, 58, 109, 123, 129, 131, 132 y 147 en cuanto a la equiparación o aproximación de su régimen urbanístico al de los Municipios con pobla ción igual o superior a 20.000 habitantes, aplicándose hasta su adaptación a esta Ley el régimen de los demás Municipios con población inferior a 20.000 habitantes. Disposición transitoria cuarta. Vigencia de los Proyec tos de Delimitación del Suelo Urbano. 1. En los Municipios con Proyecto de Delimitación del Suelo Urbano vigente a la entrada en vigor de esta Ley, y en tanto no se adapten a ella según lo previsto en la disposición transitoria primera, el régimen urba nístico aplicable será el establecido en esta Ley, con las siguientes particularidades: a) En los terrenos incluidos en la delimitación de suelo urbano, se aplicará el régimen establecido en esta Ley para el suelo urbano en Municipios sin planeamiento urbanístico. b) En los terrenos excluidos de la delimitación de suelo urbano, se aplicará el régimen establecido en esta Ley para el suelo rústico en Municipios sin planeamiento urbanístico. 2. Las modificaciones de los Proyectos de Delimi tación del Suelo Urbano se aprobarán por el procedi miento previsto para las modificaciones de las Normas Urbanísticas Municipales, y las determinaciones resul tantes deberán ajustarse a lo previsto en esta Ley. Disposición transitoria quinta. Vigencia de los demás instrumentos urbanísticos. Los demás instrumentos de planeamiento urbanístico vigentes a la entrada en vigor de esta Ley, se ejecutarán conforme a lo dispuesto en la disposición transitoria ter cera y a sus propias determinaciones. Disposición transitoria sexta. Instrumentos y procedi mientos urbanísticos en tramitación. 1. Los instrumentos de planeamiento y gestión urba nísticos aprobados inicialmente a la entrada en vigor de esta Ley, podrán continuar tramitándose de acuerdo a la legislación anterior, como máximo hasta pasado un año desde dicho momento. En tal caso su régimen de vigencia será el previsto en las disposiciones tran sitorias anteriores. 2. Los procedimientos para la concesión de licen cias, autorización de usos excepcionales en suelo no urbanizable, declaración de incumplimiento de deberes urbanísticos, declaración de ruina, inclusión en el Regis tro Municipal de Solares, recaudación de cuotas de urba nización y demás procedimientos urbanísticos ya inicia dos a la entrada en vigor de esta Ley, se resolverán de acuerdo con la legislación anterior, como máximo hasta pasado un año desde dicho momento. A tal efecto se considerarán iniciados los procedimientos con apro bación inicial, o de no existir dicho trámite cuando se hubiera publicado anuncio de información pública, o de no existir ninguno de dichos trámites cuando se haya presentado solicitud con su documentación exigible completa. 3. A partir de la entrada en vigor de esta Ley, no podrán aprobarse inicialmente Planes Generales de Orde nación Urbana, Estudios de Detalle, Planes Parciales, Pla nes Especiales, Proyectos de Reparcelación o Proyectos de Urbanización que no se ajusten a lo previsto en esta Ley para dichos instrumentos. Asimismo no podrán apro barse inicialmente, en ningún caso, nuevos Proyectos 21668 Sábado 5 junio 1999 BOE núm. 134 de Delimitación de Suelo Urbano, Programas de Actua ción Urbanística, Normas Subsidiarias, Normas Comple mentarias o Proyectos de Compensación. Disposición transitoria séptima. Instrumentos urbanís ticos en ejecución. Los instrumentos de gestión urbanística en ejecución a la entrada en vigor de esta Ley se terminarán de eje cutar conforme a la legislación anterior, salvo que incum plidos los plazos aplicables, el Ayuntamiento acuerde su sujeción al régimen establecido en esta Ley para las actuaciones integradas. A tal efecto se entenderá que están en ejecución: a) En el sistema de compensación, desde la apro bación de las bases y estatutos de la Junta de Com pensación. b) En el sistema de cooperación, desde la aproba ción del proyecto de reparcelación o la declaración de su innecesariedad. c) En el sistema de expropiación, desde la aproba ción de la relación de propietarios y la descripción de los bienes y derechos. Disposición derogatoria. Quedan derogadas la Ley 9/1997, de 13 de octubre, de medidas transitorias en materia de Urbanismo, y cuan tas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo previsto en esta Ley. Disposición final primera. Aplicación de los reglamen tos urbanísticos. En tanto esta Ley no sea objeto de desarrollo regla mentario, continuarán aplicándose en Castilla y León los artículos de los Reglamentos de Planeamiento, Gestión, Disciplina Urbanística, Edificación Forzosa y Reparcela ciones que resulten compatibles con lo previsto en esta Ley. A tal efecto la Junta de Castilla y León aprobará en un plazo de tres meses desde la entrada en vigor de esta Ley la relación de preceptos de estos Regla mentos que sean de aplicación. Disposición final segunda. Legislación de ordenación del territorio. 1. En lo no previsto por esta Ley, las relaciones entre los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos y los instrumentos de ordenación del territorio se regirán por lo dispuesto en la legislación de ordenación del terri torio de Castilla y León. 2. Cuando los instrumentos de ordenación del terri torio, en los supuestos excepcionales de interés regional previstos en su legislación específica, incluyan entre sus determinaciones las que procedan de entre las previstas en el título II de esta Ley, tendrán la consideración de planeamiento urbanístico a los efectos de lo dispuesto en esta Ley. En tales supuestos, corresponderán a la Comunidad Autónoma las competencias propias de los Municipios, sin más limitación que la obligada justifi cación del interés regional que habilite el ejercicio directo de la actividad urbanística por la Comunidad Autónoma, así como el respeto a las competencias municipales en la materia. Disposición final tercera. Desarrollo reglamentario. Se autoriza a la Junta de Castilla y León para dictar cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo y aplicación de esta Ley. Por lo tanto, mando a todos los ciudadanos a los que sea de aplicación esta Ley la cumplan, y a todos los Tribunales y Autoridades que corresponda que la hagan cumplir. Valladolid, 8 de abril de 1999. JUAN JOSÉ LUCAS JIMÉNEZ, Presidente (Publicada en el «Boletín Oficial de Castilla y León» número 70, de 15 de abril de 1999)