Manual para la Elaboración de Avalúos para Expropiación

4.1. Política sobre Confidencialidad de la Información Institucional ser necesariamente idéntico al bien analizado, que brinde un servicio (Nota de la Gerencia General Nº GG-0340-1999 del 13 de similar al que este presta. setiembre de 1999). Valor equitativo de mercado: la cantidad monetaria al contado por

4.2. Normas internacionales de Valuación 2003. International el que según todas las probabilidades de un dueño deseoso de vender, Valuation Standards Committee. pero no obligado a hacerlo vendería la propiedad a un comprador 5. DEFINICIONES, TÉRMINOS, SÍMBOLOS Y ABREVIATURAS deseoso, pero no obligado a comprar. Valor neto de reposición: valor de reposición nuevo menos la Antes y después: concepto que consiste en realizar una valoración depreciación, por desgaste físico, desaprovechamiento o ineptitud u por algún método conocido antes de segregar un lote de un inmueble obsolescencia funcional o económica. y volverlo a valorar después de la segregación por el mismo método, para determinar si la condición económica del propietario ha sido 6. RESPONSABILIDADES afectada y por lo tanto le corresponde una indemnización por daño Le corresponde al Área de Avalúos de la Dirección Administrativa al remanente. Logística la responsabilidad de editar, revisar y actualizar este Asesoría: determinación de información referente a valores y procedimiento y así adaptarlo a las necesidades, además de velar por mercados respecto a bienes específicos, en la cual se indicarán el cumplimiento de éste manual dándole un adecuado seguimiento. los rangos encontrados dentro del que se ubica la mayoría de los Debiendo cumplir con el procedimiento señalado por el Consejo elementos estudiados. Directivo para esos efectos. Avalúo: es el informe en el cual se describen las características del bien valorado, las circunstancias bajo las cuales se valora, los 7. NORMATIVAS APLICABLES métodos empleados y las conclusiones obtenidas por las cuales se 7.1 Constitución Política de la República de Costa Rica. le asigna un monto determinado, considerado “valor del bien” a la 7.2 Ley General de Salud. Nº 5395 del 30 de octubre de 1973, fecha de elaboración del mismo. publicada en La Gaceta Nº 222 del 24 de noviembre de COSTO: cantidad que se requiere para crear o producir un bien o 1973. servicio. 7.3 Ley de Expropiaciones Nº 7495 del 3 de mayo de 1995, Daño material: es aquel que, directa o indirectamente, afecta un publicada en el Alcance Nº 20 a La Gaceta Nº 110 del 8 de patrimonio susceptible de valuación económica. junio de 1995. Daño al remanente: es la devaluación que se causa al remanente de un inmueble en forma directa o indirecta, al segregarle una porción 7.4 Ley de Adquisiciones, Expropiaciones y Constitución de o inscribirle un derecho. Servidumbres del Instituto Costarricense de Electricidad. Nº Enfoque de costo: se fundamenta en el principio de sustitución, 6313 del 4 de enero de 1979, publicada en La Gaceta Nº 14 que establece que ningún comprador debidamente enterado, de las del 19 de enero de 1979. características generales de un bien, estaría dispuesto a pagar por 7.5 Decreto Ley de Creación del ICE, Nº 449 del 8 de abril de él más de lo que le costaría sustituirlo con otro que le brinde una 1949. utilidad semejante. 7.6 Código Civil de Costa Rica, Decreto Nº 30 del 19 de abril de 1886. • Aplicación 7.7 Ley General de Ferrocarriles, Nº 5066 del 30 de agosto de - Bienes sustituibles, valoración de instalaciones o mejoras. 1972. Enfoque de mercado: consiste en estimar el valor de un bien, por 7.8 Ley de Construcciones, Decreto Ley Nº 833 del 4 de medio del análisis y comparación de las transacciones recientes de noviembre de 1949. bienes con características similares al valuado. 7.9 Ley General de Aviación Civil, Nº 5150 del 14 mayo de 1973, publicada en el Alcance Nº 66 a La Gaceta Nº 106 del 6 de • Aplicación junio de 1973. - Valoración de bienes no reproducibles por ejemplo terrenos. 7.10 Ley del Servicio de Parques Nacionales, Nº 6084 del 24 de Enfoque de renta: este enfoque establece que el valor de un bien agosto de 1977. a una fecha determinada, es equivalente al valor presente de los 7.11 Ley de Titulación de Tierras Ubicadas en Reservas Nacionales, beneficios que producirá el mismo durante su vida útil de producción Nº 7599 del 29 de abril de 1996, publicada en La Gaceta Nº económica. 151 del 9 de agosto de 1996.

7.12 Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Nº 7509 del 9 de • Aplicación mayo de 1995, publicada en La Gaceta Nº 116 del 19 de junio - Expropiaciones urbanas y/o comerciales. de 1995. - Cese de actividades comerciales. 7.13 Ley Forestal, Nº 7575 del 13 de febrero de 1996, publicada en - Valoración de empresas. La Gaceta Nº 72 del 16 de abril de 1996. Pág 24 La Gaceta Nº 109 — Martes 7 de junio del 2005

7.14 Ley de Aguas, Nº 276 del 27 de agosto de 1942, publicada en 8.1.4 Durante el proceso de la confección del avalúo, hasta La Gaceta Nº 190 del 28 de agosto de 1942. su aprobación definitiva por el Consejo Directivo,

7.15 Ley General de Agua Potable, Nº 1634 del 18 de setiembre de según corresponde, la información elaborada por el 1953. Área de Avalúos es de carácter confidencial, y como

7.16 Código de Minería de Costa Rica, Ley Nº 6797 del 4 de tal le resultan aplicables las disposiciones internas octubre de 1982, publicado en La Gaceta Nº 230 del 3 de contenidas en la Política sobre Confidencialidad de la diciembre de 1984. Información Institucional.

7.17 Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Nº 7933 del 8.1.5 Ante una solicitud, el Área de Avalúos realizará la 28 de octubre de 1999, publicada en La Gaceta Nº 229 del 25 valoración amparada a la ley, los lineamientos del de noviembre de 1999. presente procedimiento, la costumbre y teoría de la

7.18 Ley de Creación del Servicio Nacional de Aguas, Riego y valoración. Se observará además, los principios de Avenamiento (SENARA), Nº 6877 del 18 de julio de 1983. justicia, equidad, neutralidad y objetividad de modo

7.19 Ley de Patrimonio Nacional Arqueológico, Nº 6703 del 28 de que no se cause perjuicio a los expropiados. diciembre de 1981, publicada en La Gaceta Nº 12 del 19 de 8.1.6 El Área de Avalúos confeccionará dos tipos de informes: enero de 1982. a) Asesorías para la toma de decisiones o Presupuestos,

7.20 Ley de Planificación Urbana, Nº 4240 del 15 de noviembre de 1968, publicada en La Gaceta Nº 274 del 30 de noviembre de y b) Avalúos. 1968. 8.2 Aprobaciones.

7.21 Ley General de Caminos Públicos, Nº 5060 del 22 de agosto 8.2.1 Todo avalúo cuyo fin es una expropiación o constitución de 1972, publicada en La Gaceta Nº 158 del 5 de setiembre de de servidumbre, deberá ser aprobado por el Consejo 1972. Directivo. En los demás casos, serán aprobados por el

7.22 Ley de Informaciones Posesorias, Nº 139 del 14 de junio de 1941. Director Administrativo de Logística.

7.23 Ley de Catastro Nacional, Nº 6545 del 25 de marzo de 1981, 8.3 Solicitud. publicada en La Gaceta Nº 73 del 15 de abril de 1981. 8.3.1 La solicitud al Área de Avalúos, debe realizarse

7.24 Ley de Tierras y Colonización, Nº 2825 del 14 de octubre de mediante una nota oficial, la cual debe contener, como 1961, publicada en La Gaceta Nº 242 del 25 de octubre de mínimo, las siguientes indicaciones: 1961.

7.25 Ley del Instituto de Desarrollo Agrario, Nº 6735 del 29 de 8.3.1.1 Descripción detallada del bien a valorar marzo de 1982, publicada en La Gaceta Nº 71 del 15 de abril y su ubicación. En caso de que se trate de de 1982. adquisiciones de inmuebles y derechos de

7.26 Ley de Jurisdicción Agraria, Nº 6734 del 29 de marzo de servidumbres, se requerirá siempre el plano 1982, publicada en La Gaceta Nº 82 de 13 de mayo de 1982. catastrado.

7.27 Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, Nº 6043 del 2 de marzo 8.3.1.2 Uso o fin para el cual se solicita el avalúo o de 1977, publicada en el Alcance Nº 36 a La Gaceta Nº 52 del asesoría y una breve descripción de la obra a 16 de marzo de 1977. ejecutar en él, así como su cuenta contable.

7.28 Ley de Catastro Nacional, Nº 6545 del 25 de marzo de 1981, 8.3.1.3 Calidades del propietario y su localización. publicada en La Gaceta Nº 73 del 15 de abril de 1981. 8.3.1.4 En el caso de líneas de transmisión debe

7.29 Ley Orgánica Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, existir una solicitud de parte de la jefatura de Nº 3663 del 10 de enero de 1966. proyecto donde se indique las justificaciones

7.30 Ley Orgánica del Colegio de Ingenieros Agrónomos, Nº 7221 técnicas por las cuales deben indemnizarse del 6 de abril de 1991, publicada en La Gaceta Nº 76 del 23 las construcciones. de abril de 1991. 8.3.1.5 De ser necesario el Área de Avalúos,

7.31 Ley Indígena, Nº 6172. los órganos encargados de aprobación o

7.32 Ley Orgánica del Ambiente, Nº 7554 del 4 de octubre de 1996, publicada en La Gaceta Nº 215 del 13 de noviembre de cualquier otro interesado podrán solicitar 1995. información técnica detallada respecto a la

7.33 Código Sísmico de Costa Rica, Decreto Ejecutivo Nº 31553- obra a desarrollar en el bien. MICIT-MOPT del 19 de noviembre del 2003. 8.4 Tipos de informes.

7.34 División Territorial Administrativa de Costa Rica, Decreto Según su naturaleza los informes se clasifican en: Ejecutivo Nº 25677-G del 26 de noviembre de 1996.

7.35 Reglamentos de Zonificación. 8.4.1 Asesorías.

7.36 Reglamento de Construcciones, Reglamento a la Ley de 8.4.1.1 Para su realización se utilizarán los tres Planificación Urbana, Nº 4240, publicado en La Gaceta Nº enfoques, mercado, costo y renta, según se 56, Alcance Nº 17 del 22 de marzo de 1983. trate del bien a valorar.

7.37 Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos 8.4.1.2 Los informes se enumerarán en forma y Urbanizaciones, aprobado en sesión Nº 3391 del 13 de consecutiva con los dos últimos dígitos diciembre de 1982.

7.38 Reglamento General para el desarrollo y operación de las del año. El perito entregará el informe al obras de transmisión de electricidad, relacionado con los Encargado del Área de Avalúos en formato campos electromagnéticos y otros aspectos ambientales. de nota oficial del ICE.

7.39 Reglamento de Donaciones (aprobado en la sesión Nº 5605, 8.4.1.3 El Encargado del Área de Avalúos envía celebrada el 27 de abril del 2004 y publicado en La Gaceta Nº el informe de asesoría por medio de nota 108. 03/06/2004). al solicitante, con copia a la Dirección

7.40 Directriz 27 de la Presidencia de la República, de fecha 1º de Administrativa de Logística, para su septiembre del 2003. Publicación en La Gaceta Nº 175 del 11 información. de setiembre del 2003. 8.4.1.4 Los informes deberán contener el visto bueno

7.41 Procedimiento para la atención de reclamaciones por Daños a del Encargado del Área de Avalúos. Equipos Eléctricos u otras propiedades de los clientes (Nota 8.4.1.5 La información consignada en este tipo de de la Subgerencia Sector Electricidad Nº S.S.E.1647.2003 informes, debe ser usada para la toma de del 31 de octubre del 2003, publicado en el Diario Oficial La decisiones, presupuestos, programas. Gaceta Nº 215 del 7 de noviembre del 2002). 8.4.1.6 Cualquier uso diferente al indicado en la

7.42 Declaraciones de ciudades y zonas urbanas. solicitud, será responsabilidad exclusiva de

7.43 Planes Reguladores. la dependencia solicitante.

7.44 Otras normas conexas.

8.4.2 Avalúos 8. PROCEDIMIENTO Todo avalúo seguirá el formato establecido en el

8.1 Dependencia encargada de realizar los avalúos. manual correspondiente, debe ser numerado en forma

8.1.1 El Área de Avalúos de la Dirección Administrativa de consecutiva e indicar el año de elaboración. Logística de la Subgerencia de Gestión Administrativa, El informe esta compuesto de tres partes principales, es la dependencia especializada de la Institución, en la carátula o resumen, cuerpo del avalúo y los anexos confección de avalúos y en la emisión de criterios de correspondientes. valoración. El Área de Avalúos realiza los siguientes tipos de

8.1.2 El Área de Avalúos prestará sus servicios a todas las avalúos: instancias de la Institución, a solicitud expresa de 8.4.2.1 Para Traspaso de bienes entre éstas. dependencias institucionales.

8.1.3 La determinación de la necesidad y de la viabilidad técnica del bien, corresponderá a las dependencias 8.4.2.1.1 En la realización de este tipo de interesadas en su adquisición, por lo que al Área de avalúo se utilizará el enfoque de Avalúos, únicamente, le corresponderá determinar su costo bajo el concepto de valor valor. neto de reposición. La Gaceta Nº 109 — Martes 7 de junio del 2005 Pág 25 8.4.2.1.2 El Encargado del Área de Avalúos principio de “antes y después” envía el avalúo por medio de nota y en servidumbres se utilizará la al solicitante. fórmula multifactorial.

8.4.2.2 Para arrendamientos1, donaciones2, 8.4.2.4.4 En servidumbres se establece un compraventas3. monto mínimo, considerando la imposición del gravamen a la 8.4.2.2.1 De acuerdo a la normativa vigente, propiedad, mismo que deberá los avalúos para arrendamientos y ser aprobado por el Consejo compraventas servirán de sustento Directivo. para los procedimientos de 8.4.2.4.5 Se adjunta manual detallado para contratación administrativa. la elaboración de avalúos para 8.4.2.2.2 En los casos de arrendamientos, expropiación. se utilizará preferiblemente el enfoque de mercado, en su defecto 9. CONTROL DE ELABORACIÓN, REVISIÓN Y APROBACIÓN el enfoque de renta. 9.1 El Encargado del Área de Avalúos, debe garantizar la 8.4.2.2.3 Para aquellos bienes donde la aplicación del procedimiento y asegurar que los integrantes Institución pretenda realizar de las listas de distribución dispongan de las ediciones donaciones o ventas, se utilizará pertinentes de los documentos aprobados. el enfoque de mercado, bajo el 9.2 Este procedimiento debe revisarse al menos una vez al año, concepto de valor de mercado. Cuando no exista un mercado o bien, cada vez que se mejoren o cambien los sistemas activo para el bien, se utilizará utilizados. Si la modificación del procedimiento implica el enfoque de costo, bajo los solicitar nueva información al administrado, se procederá de conceptos de valor neto de conformidad con el artículo 4º de la Ley Nº 8220 del 4 de reposición, valor de salvamento o marzo del 2002, publicada en el Alcance Nº 22 a La Gaceta rescate, según corresponda. Nº 49 del 11 de marzo del 2002, en relación con la Directriz 8.4.2.2.4 Estos avalúos se enviarán mediante de Poder Ejecutivo Nº 18 del 12 de febrero del 2003, sobre nota al solicitante. la actualización de requisitos y trámites administrativos, publicada en La Gaceta Nº 35 del 19 de febrero del 2003.

8.4.2.3 Indemnización por daños materiales. 8.4.2.3.1 En la realización de avalúos por MANUAL PARA LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS concepto de daños materiales se PARA EXPROPIACIÓN utilizarán los enfoques de mercado, 0 INTRODUCCIÓN costo y renta, bajo los conceptos El presente manual elaborado por el Área de Avalúos tiene el propósito de valor de reposición y costo de de establecer los criterios de valoración para el caso específico de los restauración. 8.4.2.3.2 Realizado el avalúo, será remitido avalúos para expropiación y establecimiento de servidumbres. Este al solicitante, quien procederá a documento es complementario del Procedimiento para la Solicitud, confeccionar la orden de pago Confección y Trámite de Avalúos. correspondiente. 1 DOCUMENTOS APLICABLES 8.4.2.3.3 La orden de pago, la solicitud, el 22.00.01.2005 Procedimiento para la Solicitud, Confección y inventario de daños y el avalúo serán remitidos al Director de la Trámite de Avalúos. UEN respectiva para su tramitación 2 DEFINICIONES, TÉRMINOS, SÍMBOLOS Y ABREVIATURAS final. Antes y después: concepto que consiste en realizar una valoración 8.4.2.3.4 La emisión, entrega del cheque por algún método conocido antes de segregar un lote de un inmueble y el finiquito correspondiente con el afectado, serán tramitados y volverlo a valorar después de la segregación por el mismo método, directamente por la dependencia para determinar si la condición económica del propietario ha sido que ocasionó el daño. afectada y por lo tanto le corresponde una indemnización por daño al remanente.

8.4.2.4 Para adquisiciones de bienes o constitución Asesoría: determinación de información referente a valores y de servidumbres. mercados respecto a bienes específicos, en la cual se indicarán 8.4.2.4.1 En los avalúos para expropiación los rangos encontrados dentro del que se ubican la mayoría de los que se utilice el enfoque de elementos estudiados. mercado, se aplicará el concepto Avalúo: es el informe en el cual se describen las características del valor equitativo de mercado, del bien valorado, las circunstancias bajo las cuales se valora, los con la correspondiente aplicación métodos empleados y las conclusiones obtenidas por las cuales se de la regla de mayor y mejor uso, le asigna un monto determinado, considerado “valor del bien” a la para inmuebles. Para las mejoras se fecha de elaboración del mismo. aplicará el enfoque de costo, bajo Base de datos: conjunto de información específica, ordenada en los conceptos de valor nuevo de relación a elementos diversos (pueden ser bienes u objetos) de sustitución y valor de sustitución. características semejantes que permiten establecer fácilmente, En el enfoque de renta se utilizará, relaciones, comparaciones y tendencias entre ellos, para facilitar el valor presente de los beneficios la obtención de información relativa a los mismos. En el caso de futuros estimados. una base de datos de valores de mercado de inmuebles urbanos, los 8.4.2.4.2 En el caso de unidades habitacionales que sea necesario elementos que agrupa son propiedades, y sus características pueden adquirir y cuyo valor de sustitución ser: ubicación, propietario, superficie de construcción, superficie no alcanza para construir el de terreno, superficie rentable, edad, vida útil remanente, fecha de mínimo establecido como vivienda venta, comprador, vendedor, etc. de interés social, se indemnizará Comparables: es el término que se empleará para identificar el monto correspondiente para a los bienes que servirán de base para llegar a una conclusión en cumplir con esta expectativa. 4 relación con el valor probable de mercado de un bien, a través de un proceso de homologación, y en ocasiones de una regresión múltiple 8.4.2.4.3 Se indemnizará por el concepto o regresión lineal. Normalmente se agrupan en bases de datos que de daño al remanente. En contiene información diversa en relación con ellos. segregaciones se usará el __________ Costo: cantidad que se requiere para crear o producir el bien o 1 servicio. Todo arrendamiento se tramitará siguiendo los procedimientos de Contratación Daño al remanente: es la devaluación que se causa al remanente de Administrativa. Trámite que debe realizar la dependencia interesada. un inmueble en forma directa o indirecta, al segregarle una porción 2 Toda donación deberá tramitarse siguiendo el procedimiento dictado por el o inscribirle un derecho. Consejo Directivo en el Reglamento de Donaciones del Instituto Costarricense de Depreciación: descenso en el valor de una propiedad debido al uso, Electricidad, aprobado en Sesión 5605, celebrada el 27 de abril de 2004 y publicado en La Gaceta Nº 108. 03/06/2004. deterioro u obsolescencia. Puede ocurrir por causas que no alteran la 3 Compras y ventas siguiendo los procedimientos de Contratación Administrativa. utilidad natural o intrínseca de las cosas (disminución de la demanda o aumento de la oferta, superproducción, etc.) o por deterioro de __________ las cosas o disminución de dicha utilidad (avería, haber pasado de 4 Directriz 27 de la Presidencia de la República, de fecha 1º de setiembre del 2003. moda, invención de otro bien similar por igual precio o más barato, Publicación en La Gaceta Nº 175 del 11 de setiembre del 2003. aunque sea de igual clase y calidad, etc.). Pág 26 La Gaceta Nº 109 — Martes 7 de junio del 2005 Enfoque de costo: se fundamenta en el principio de sustitución, Valor de renta: es el valor establecido con la finalidad de cuantificar que establece que ningún comprador debidamente enterado, de las la rentabilidad de un bien. características generales de un bien, estaría dispuesto a pagar por Valor de reposición nuevo (VRN): es el valor del bien analizado él más de lo que le costaría sustituirlo con otro que le brinde una idéntico al analizado, a costos de la fecha en que se elabore el utilidad semejante. dictamen o avalúo. Enfoque de mercado: consiste en estimar el valor de un bien, por Valor de salvamento o de rescate: es el valor neto que se espera medio del análisis y comparación de las transacciones recientes de obtener de un bien al final de su vida útil. bienes con características similares al valuado. Valor impositivo: es el valor que se toma en cuenta para fijar los Enfoque de renta: este enfoque establece que el valor de un bien tributos fiscales. a una fecha determinada, es equivalente al valor presente de los Valor neto de reposición (VNR): es el valor que tiene un bien beneficios que producirá el mismo durante su vida útil de producción expresado en términos monetarios a la fecha del dictamen, en base económica. a las condiciones en que se encuentre de acuerdo a su edad, estado Expropiación: acto de desposeimiento o privación de la propiedad, de conservación y grado de obsolescencia respecto a otros bienes por causa de utilidad pública o interés preferente a cambio de una similares más avanzados; en otras palabras, después de aplicarle los indemnización previa. deméritos correspondientes por concepto de Depreciación Física y Expropiación vía administrativa: su gestión se realiza en sede Tecnológica (pudiendo ser ésta Funcional o Económica). administrativa, por haber acuerdo entre las partes. Valor de sustitución: es el valor de un bien alternativo nuevo, sin Expropiación vía judicial: su gestión se tramita en la vía ser necesariamente idéntico al bien analizado, que brinde un servicio jurisdiccional por no haber acuerdo entre las partes. similar al que este presta. Fórmula multifactorial: fórmula desarrollada por el Órgano de Valor equitativo de mercado: la cantidad monetaria al contado por Normalización Técnica de la Dirección General de Tributación el que según todas las probabilidades de un dueño deseoso de vender, Directa, para el cálculo de la indemnización por concepto de daño pero no obligado a hacerlo vendería la propiedad a un comprador indirecto al remanente de inmueble, al que se le establece una deseoso, pero no obligado a comprar. servidumbre. Vida útil total: periodo de tiempo expresado en años en el cual puede Homogeneidad: en valuación inmobiliaria esta palabra normalmente esperarse racionalmente que un bien realice la función para la cual se emplea para describir zonas con características similares, ya sea en fue construido a partir de la fecha en que fue puesto en servicio. lo referente a su aspecto físico particular, el nivel socioeconómico de sus habitantes, o al uso predominante al que se destinan los predios 3 ENFOQUES DE VALORACIÓN en ellas asentados. 3.1 Enfoque de Mercado Homologación: proceso en base al cual se pretende hacer comparables dos bienes que por sus características son parecidos pero no idénticos, Se aplica para bienes no reproducibles como por ejemplo para que con base a los datos de mercado obtenidos respecto a uno terrenos. Es la estimación de valor por medio del análisis de ellos (comparables), pueda obtenerse una conclusión respecto y comparación en el mercado de transacciones recientes de al valor del bien analizado (sujeto); normalmente este proceso se bienes con características similares al valuado, para concluir realiza estableciendo comparaciones entre dos bienes que deberán en el valor más probable de venta. ser cuantitativas preferentemente, aunque en muchas ocasiones Debido a que el enfoque de mercado aplica para bienes no tienden a ser cualitativas, con lo que se vuelven muy subjetivas, y reproducibles, es necesario realizar un estudio de Mercado y pueden ser fácilmente rebatidas por otra persona. posteriormente aplicar cualquiera de los siguientes métodos: Mayor y mejor uso: se define como el uso más probable de una • Método de Factores Comparativos (solo para terrenos). propiedad que es físicamente posible, apropiadamente justificado, • Regresión Simple. legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el • Regresión Múltiple. valor más alto de la propiedad que se tasa. El estudio de Mercado incluye los siguientes aspectos: Mejoras: son las modificaciones que se realizan sobre la propiedad, beneficiándola para su uso más efectivo. Los tipos de mejoras son; • Investigación de transacciones (ventas reales, registros construcción de accesos, cercas, cultivos, estructuras y edificaciones, públicos, etc.). incluye modificaciones sobre las mismas. • Investigación de valores de ofertas. Mercado: es el ambiente en el que se comercializan bienes y • Criterios de profesionales (entidades financieras, servicios entre compradores y vendedores a través de un mecanismo corredores de bienes raíces, etc.). de precios. • Entrevistas a propietarios. Poseedor: es la persona física o jurídica que promoverá la Limitaciones información posesoria para inscribir su titulo en el Registro Público de la Propiedad • Problemas del dato: credibilidad, confiabilidad, Precio: cantidad de dinero que se pide, ofrece o paga por un bien veracidad. o servicio. El precio de venta es un hecho histórico, ya sea que se • Determina un rango de valores revele públicamente o que sea confidencial. 3.1.1 Método de Factores Comparativos Propiedad: es el derecho de poseer, usar, disfrutar y aprovechar una cosa. Existen dos tipos de propiedad la, propiedad mueble y la El Método de Factores Comparativos desarrollado inmueble. por el Órgano de Normalización Técnica (ONT) de Propiedad inmueble: es la suma de derechos tangibles e intangibles la Dirección General de la Tributación Directa (Ley sobre la tierra y sus mejoras, o sea los intereses, beneficios y derechos de Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, Ley 7509), se inherentes a la propiedad inmueble. desarrolló con fines fiscales. Para obtener el valor Propiedad intangible: es la evidencia de los derechos de propiedad, individual de cada terreno es necesario emplear como lo son las patentes, los derechos de autor, las hipotecas. una serie de variables particulares de la finca y de la Propiedad tangible: es la propiedad física. zona en donde se ubica el inmueble a valorar, de tal Propietario: es la persona física o jurídica que ejerce el dominio manera que el valor de un inmueble pueda aumentar sobre bienes inmuebles mediante escritura pública. o disminuir en relación a un predio con características Tierra: es la superficie de la tierra, junto con todo lo que hay abajo y similares investigado dentro del estudio de mercado. encima de ella. Las limitaciones de la propiedad son; la explotación Dada la dificultad de cuantificar en muchos casos y el espacio aéreo. estos factores, el Órgano de Normalización Técnica Valor: concepto económico que se refiere al precio más probable que ha incluido en su método solamente las variables más los compradores y vendedores concluirán por un bien o servicio que influyentes en la estimación del valor. está en venta. El valor no es un hecho sino un estimado del precio Es importante citar que el valor de un inmueble puede probable que se pagará por los bienes o servicios en un momento estar determinado por muchas otras variables, que dado. lo afectan en forma particular, como por ejemplo: Valor de capitalización: es el valor presente a la fecha del dictamen, condiciones de seguridad y nivel socioeconómico de los expresado en términos monetarios, de los beneficios futuros que se pobladores del sector, afectaciones por servidumbres, esperan recibir por la posesión de un bien durante su vida económica aspecto panorámico, problemas de contaminación, productiva. Es importante resaltar que al aplicar la palabra beneficios cercanía a zonas industriales, etc. Debido a esto el se está hablando de utilidades netas libres de impuestos y gastos de Método de Factores Comparativos es una herramienta operación. que complementa el criterio del perito quien a través Valor de estimación: es el valor que se establece sin tener un estudio de su experiencia debe ser capaz de reconocer aquellos detallado del bien. factores valorizantes o desvalorizantes, intrínsecos Valor de mercado: es el valor expresado en términos monetarios o extrínsecos que hacen la diferencia de valor en los a una fecha determinada, en la que un comprador y un vendedor inmuebles. enterados de las características particulares y principales de un bien, Para más detalles consultar las referencias bibliográficas así como de las condiciones del mercado que lo rodean, estarían 3 y 4 (ver anexo Nº 9). Existe un archivo en Excel, dispuestos a intercambiarlo, estando ambos libres de presiones permite aplicar el método comparativo a partir de la externas y realizando la operación de intercambio en un tiempo definición del lote tipo, la última versión del método se razonable. publicó en el año 1999. La Gaceta Nº 109 — Martes 7 de junio del 2005 Pág 27 En general se ha observado que de acuerdo con los 4 PROCEDIMIENTO PARA LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS elementos considerados dentro de la valoración de PARA EXPROPIACIÓN terrenos se puede determinar un rango de valores de 4.1 Requisitos Generales para el Desarrollo de Avalúos acuerdo con las características de la propiedad, los cuales se resumen en el siguiente esquema: 4.1.1 Solicitud para la realización de un avalúo. La solicitud para la realización de uno o varios avalúos es un documento tipo nota, el cual es emitido por el director del proyecto. En esta nota se indica las necesidades de valoración. Esta solicitud debe estar dirigida al Encargado del Área de Avalúos, quien se encarga de asignar el trabajo a un perito o grupo de peritos. Si un avalúo aprobado por el Consejo Directivo es devuelto al Área de Avalúos para ser actualizado, es necesaria una nota por parte de la dirección del proyecto, solicitando dicha actualización. En el Área de Avalúos se le asigna a la solicitud un número de consecutivo, este documento debe ser anexado al informe pericial. Adjunto a la solicitud el interesado debe proveer en archivo digital y/o en papel la siguiente información: • Permiso de ingreso a la propiedad (ver anexo Nº 8). Usualmente dentro de esta fórmula se indican los datos generales de la propiedad y las calidades del propietario.

3.2 Enfoque de Costo. • En caso de avalúos para servidumbres de líneas de transmisión se requiere del plano topográfico Se fundamenta en el principio de sustitución, que en planta de la franja de servidumbre emitido por establece que ningún comprador debidamente la oficina de topografía del proyecto en el que se enterado, de las características generales de un bien, indique los linderos de las propiedades afectadas estaría dispuesto a pagar por él más de lo que le con su correspondiente numeración, así como costaría sustituirlo con otro que le brinde una utilidad rumbos o azimutes de la línea de transmisión, sitios semejante, se aplica a bienes sustituibles como por de torre con su nombre, ríos, quebradas, estanques, ejemplo valoración de instalaciones o mejoras. Aplican lagos, vías férreas, cultivos, líneas de distribución, dentro de este concepto el valor de reposición nuevo, el construcciones u otros tipos de infraestructura valor de sustitución y el valor neto de reposición. afectada por la franja de servidumbre. También Por lo tanto este enfoque consiste en estimar el valor de debe suministrarse el listado de propietarios un inmueble a partir del costo de reposición de un bien incluyendo además del nombre del propietario, el igual o similar al valuado, considerando adicionalmente número de consecutivo, la longitud, el área total el estado de conservación en que se encuentra. afectada, el área de traslape en caso de ampliación Este enfoque aplica en bienes sustituibles, por ejemplo de servidumbre y el uso del suelo. viviendas, edificios, etc. Debido a esto es necesario realizar un presupuesto lo más detallado posible de 4.1.2 Datos generales de la propiedad los elementos que conforman el bien, y esto a su vez • Número de inscripción ante el Registro Público. requiere de los planos constructivos o en su efecto del • Plano catastrado si existiera. levantamiento de las partes constitutivas del bien, a • Declaración jurada por parte del poseedor cuando través de la inspección. amerite comprobar su condición. • Ubicación exacta del inmueble a valorar. Limitaciones

4.1.3 Datos generales del propietario • Cuando se trate de valor de sustitución o valor nuevo de reposición y no se cuente con los planos • Calidades del propietario, poseedor o apoderado constructivos deben asumirse los requisitos general. mínimos establecidos en el diseño simplificado • Número de identificación: cédula física, pasaporte o del Código Sísmico 2002, es importante resaltar cédula jurídica según corresponda. que este diseño tiene sus limitaciones las cuales • Lugar y dirección de la residencia. deben ser consultadas en el capítulo 17 de vivienda • Número telefónico (si hay disposición). unifamiliar. • Estado civil. • Cuando se trate de valor neto de reposición es • Profesión u oficio. necesario asumir los requisitos constructivos • En el caso de sociedades anónimas se debe de mínimos establecidos por el Código Sísmico en adjuntar la correspondiente personería jurídica. vigencia al año de construcción del inmueble. 4.2 Revisión de la Información • En el caso de estructuras superiores a dos Una vez obtenida la información de la propiedad y su niveles, debe contarse necesariamente con planos respectivo propietario se procede con la confirmación de constructivos. De lo contrario no podrá elaborarse dichos datos; esto se realiza mediante un estudio de registro un presupuesto y se realizará una estimación del que se hace por medio de internet, para el cual se realizan los valor. siguientes pasos. • En el caso de unidades habitacionales, que es necesario adquirir cuyo valor nuevo de reposición • Ingresar a la página electrónica www.registronacional.go.cr no alcanza para construir el mínimo establecido • El sistema ofrece la opción de búsqueda por medio de: como vivienda de interés social, según la directriz o Nombre del propietario. Nº 27, del Gobierno de la República, se indemnizará o Número de cédula del propietario. el monto equivalente para cumplir con esta o Número de finca (Folio Real). expectativa. o Número de plano catastrado.

3.3 Enfoque de Renta. • Se revisa si los datos del inmueble y propietario coinciden con la información que ha sido suministrada como insumo Este enfoque establece que el valor de un bien a una para la elaboración del avalúo. fecha determinada, es equivalente al valor presente • Se investiga si el inmueble presenta algún tipo de de los ingresos y beneficios futuros que producirá el gravamen. mismo durante su vida útil de producción económica. • Se investiga si el inmueble ha sufrido segregaciones. Los métodos de mayor aplicación del enfoque de renta • Se investiga si el inmueble posee anotaciones. son: el método residual y el método de capitalización • Se investiga si el inmueble se encuentra conformado en de rentas, para mayor información se puede consultar derechos indivisos, o si posee nudatarios y usufructuarios. la referencia bibliográfica 5. • Se determina si el área inscrita corresponde con la del La aplicación de este enfoque se da en casos de plano catastrado. expropiación urbana y comercial, también en casos • Se determina si la ubicación del inmueble en cuanto a específicos de cese de actividades comerciales. provincia, cantón y distrito es correcta. Pág 28 La Gaceta Nº 109 — Martes 7 de junio del 2005 • En algunas ocasiones es útil determinar los linderos. equipo fotográfico, cinta métrica, GPS, inclinómetro, • El proceso de revisión de la información le corresponde al entre otras herramientas; también se recomienda usar perito, y para esto, en su lugar de trabajo debe de contar zapatos y ropa adecuada, dependiendo del tipo de con acceso a Internet. inmueble que se debe de inspeccionar.

4.3 Investigación de Valores 4.5 Flujograma para la Elaboración de Avalúos La investigación de valores o estudio de mercado, consiste en recopilar información referente al mercado inmobiliario. Esto, dentro de la zona donde se ubique la propiedad que se debe valorar. Existen diferentes fuentes a las que se puede consultar, ya sea de forma telefónica o mediante entrevista directa en la zona. • Ingenieros municipales. • Peritos bancarios. • Periódicos o revistas locales. • Corredores de bienes raíces. • Dirección de Tributación Directa. • Peritos judiciales. • Propietarios de inmuebles en venta. • Valores de Tributación Directa para la zona. Las referencias deben de contener al menos la siguiente información: • Fotografía de la referencia (cuando sea posible) • Ubicación de la propiedad • Área • Precio • Servicios públicos • Uso del suelo • Topografía • Datos de quién brinda la información (nombre, Nº de 5 ESTRUCTURA DEL INFORME DE AVALÚO teléfono) 5.1. Carátula • Fecha • Tipo de cambio • El encabezado de la carátula debe ir centrado indicando la • Cualquier otra información que particularice la siguiente leyenda: propiedad. INSTITUTO COSTARRICENSE DE ELECTRICIDAD En el caso de líneas de transmisión o proyectos de generación SUBGERENCIA GESTIÓN ADMINISTRATIVA (que involucren un conjunto de propiedades) se debe de DIRECCIÓN LOGÍSTICA - ÁREA DE AVALÚOS realizar un estudio de valores que concluya con la entrega de • El número de avalúo debe indicarse en la margen superior un informe técnico y un plano de valores el cual será entregado derecha (número - año). En caso de realizarse una addenda, al Consejo Directivo cuando se inicia la presentación de actualización o sustitución, esta condición debe indicarse avalúos del proyecto. debajo del número del avalúo y adicionalmente debe

4.4 Reconocimiento de la Zona e Inspección de la Propiedad adjuntarse la carátula de avalúo anterior. • Obra. Debe indicarse el nombre completo de la obra, como

4.4.1 Es necesario definir como “zona”, aquella región que por ejemplo: posea influencia directa sobre el inmueble que se está valorando; por lo general, las características de un Ö Línea de Transmisión Naranjo-Poás, Tramo Mesón - territorio son aplicables en alguna medida a cada una Descanso. de los predios o fincas que en el existen. Ö Proyecto Hidroeléctrico Pirrís, Sitio de Casa de

4.4.2 El perito encargado de describir una zona, debe de Máquinas. visitarla, y a partir de esto determinar los siguientes Ö Repetidor Celular en Santa María de Dota. aspectos: Ö Alquiler de Edificio PC Holcim en San Fco. de Dos Ríos. • Ubicación geográfica • Actividades económicas predominantes • Finalidad del avalúo: Debe indicarse el tipo de avaluó a • Vías de acceso realizar, por ejemplo: • Centros de población Ö Establecimiento de servidumbre. • Servicios públicos Ö Ampliación de servidumbre y cambio de condiciones. • Servicios básicos Ö Establecimiento de servidumbre e indemnización de • Infraestructura construcción. • Actividad comercial Ö Ampliación de servidumbre, cambio de condiciones y • Topografía, geografía, geología sitio de torre. • Zonas de vida, vegetación, suelos Ö Adquisición y segregación de terreno. • Hidrología • Distribución de la tierra • Solicitante: Indicar el solicitante directo y la UEN a la que • Características particulares de la zona. pertenece. • Número de orden de servicio: Es el número que presenta

4.4.3 De la misma forma, el inmueble debe de ser la solicitud del avalúo. inspeccionado de forma detallada, con el propósito • Propietario: de poder ser objetivos en cuanto a su descripción. La inspección debe de determinar de forma precisa los Ö Persona Física: Debe indicarse el nombre completo del siguientes puntos: dueño registral del inmueble, cédula de identidad, y el resto de las calidades: mayor, estado civil, profesión, la • Localización y dirección exacta. dirección exacta del lugar de residencia y el número de • Actividad del inmueble. teléfono. Cuando la propiedad está dividida en derechos • Área. debe anotarse la indicación “(ver informe)” y dentro • Servicios con que cuenta. del Estado Registral hacer mención a todos los dueños • Descripción de las construcciones existentes. de los derechos. En la carátula y en el encabezado se • Cultivos existentes. indica el dueño de la nuda únicamente. • Topografía y tipos de suelo. Ö Persona Jurídica: Debe indicarse el nombre de la • Nombres de los colindantes. sociedad, cédula jurídica, y la persona que representa • Nombre de ríos o quebradas dentro o en colindancia legalmente la sociedad (apoderado general o el con la propiedad. presidente) y las calidades del mismo. Al avalúo debe • Forma del predio o finca. adjuntarse la personería jurídica de la sociedad, de • Distancia frente a calle o servidumbre de paso, manera tal que se compruebe que los datos indicados describir el tipo de vía (lastre, tierra, concreto son correctos. asfáltico o concreto) y el ancho de vía. Ö Poseedor: Se indica cuando existe la condición de que • Descripción de las colindancias. el dueño registral no coincide con la persona que se

4.4.4 El reconocimiento de la zona y la inspección de la dice dueña de la propiedad o cuando la propiedad no propiedad, la debe de realizar el perito, por lo tanto, esta inscrita en el Registro Público, debe indicarse el debe de disponer del servicio de transporte así como nombre completo del poseedor del inmueble, cédula de La Gaceta Nº 109 — Martes 7 de junio del 2005 Pág 29 identidad, y el resto de las calidades: mayor, estado civil, Ö En letras. Se indica el monto total en letras en profesión, la dirección exacta del lugar de residencia “negrita”. y el número de teléfono. Adicionalmente, al avalúo Ö Fecha del avalúo. Se refiere a la fecha de la inspección debe adjuntarse algún documento que compruebe esta de la propiedad. Después de esta fecha el informe del condición, ya sea escritura, declaración jurada o carta avalúo debe ser entregado a la coordinación del Área de de compraventa. avalúos dentro de los siguientes quince días hábiles. • Localización del inmueble: es una descripción corta de la propiedad que incluye lo siguiente: • Finalmente se indica el nombre completo del perito o peritos valuadores, el nombre del Encargado del Área de Debe indicarse la provincia, cantón y distrito donde se Avalúos, el nombre del Coordinador Sectorial, Logística, ubica el inmueble con un mínimo de dos dígitos, por ejemplo: y el nombre del Secretario del Consejo Directivo. Ö Provincia 06º Puntarenas 5.2. Cuerpo del Avalúo Ö Cantón 06º Aguirre 5.2.1 Encabezado: Debe indicar el nombre del propietario, Ö Distrito 02º Savegre el nombre del proyecto, número del avalúo y en caso • Dirección: Debe indicarse la ubicación exacta del inmueble de realizar una actualización, sustitución o addenda a valorar, con puntos de referencia conocidos en la zona, debe indicarse al número que antecede a la valoración y de acuerdo a los puntos cardinales. Debe indicarse el actual. Por ejemplo: número de propietario de acuerdo a la lista suministrada. • Propiedad inscrita en: Debe anotarse el folio real de la (NOMBRE DEL PROPIETARIO) propiedad, o en su efecto el tomo, folio, número y asiento de Línea de Transmisión Naranjo - Poás inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Puede Tramo Naranjo - Mesón darse el caso de que la indicación sea “Es parte de...”: en Avalúo Nº _____-2004 cuyo caso la propiedad no ha sido separada registralmente, Sustituye al Avalúo Nº _____-2002 se asume que el área de la misma sigue siendo parte de la 5.2.2 Finalidad del Avalúo: En la finalidad del avalúo se debe finca madre y cuando la propiedad no está inscrita ante el Registro Público indicar que “no está inscrita”. Cuando indicar lo siguiente: se da esta última circunstancia al avalúo debe adjuntarse • Indicar el solicitante directo y la UEN a la que algún documento que haga constar que la propiedad le pertenece. pertenece al que se dice poseedor, este documento puede • Objetivo del avalúo. Es el propósito para el cual se ser: una declaración jurada, una carta de compraventa, realizará el avalúo. una escritura. Deben indicarse los derechos afectados, las • Propietario. formas posibles de suministrar esta información son: • Obra a la que pertenece. Ö Folio Real 6-56221-001 al 006. Ö Es parte del folio real 5-626454-000. 5.2.3 Descripción General de la Obra: Ö Tomo: 115 Folio: 232 Número: 26356 Asiento: 2. Se indican las características generales del proyecto de Ö No está inscrita. generación, transmisión, o del proyecto especifico para • Plano Catastrado: Indicar el número de plano con que el cual se requiere el avalúo. cuenta la propiedad. En caso de avalúos de servidumbres si 5.2.4 Descripción General de la Zona. Se indica las no se cuenta con el plano catastrado de la propiedad se debe características más relevantes del sector en estudio: adjuntar el plano catastrado de la franja de servidumbre. En el caso de adquisiciones parciales de una finca se debe • Localización: Debe indicarse la ubicación a nivel adjuntar el plano correspondiente a la segregación. geográfico-política (distrito, cantón y provincia) de • Área de la propiedad: Debe indicarse el área catastral o la zona. registral de toda la finca, si existiera una diferencia en estas • Vías de Acceso: Debe indicarse las vías de acceso a áreas debe hacerse una aclaración en el apartado “Estado la zona y el estado de las mismas. Registral”. • Servicios: Debe indicarse los tipos de servicios con • Área Requerida: Según corresponda de acuerdo con el caso debe indicarse: que cuenta la zona, por ejemplo, si la zona cuenta con los servicios de agua potable, electricidad y Ö Área de servidumbre telefonía, transporte, servicios de orden social Ö Área del lote a segregar como escuelas, colegios, iglesias, centros de salud, • Coordenadas: Indicar la ubicación del inmueble, así como servicios comerciales como restaurantes, expresando las coordenadas geográficas en latitud y abastecedores, talleres, etc. longitud, además, debe indicarse el término CRN o CRS • Desarrollo: Debe indicarse el grado de desarrollo con (Costa Rica Norte o Costa Rica Sur) según corresponda que cuenta la zona donde se suscribe la propiedad con la hoja cartográfica de la siguiente manera: a valorar, es decir, si la zona se caracteriza por un Latitud: 261800 Longitud: 472400 CRN creciente desarrollo de proyectos habitaciones, • Resumen del avalúo, indicar el desglose del valor monetario recreativos, turísticos y otros. del avalúo, puede constar de los siguientes puntos: • Clima: Describir el tipo de clima que presenta la Ö Terreno. Debe indicarse el área por adquirir y su valor zona a grosso modo. unitario de manera tal que sea congruente (unidades • Actividad Económica: Indicar la actividad o equivalentes). actividades predominantes en la zona, si son Ö Servidumbre. Las cantidades indicadas deben ser actividades agrícolas, forestales, turísticas, etc. congruentes con el resto de los valores mencionados • Uso del suelo: Indicar si predomina el uso agrícola, dentro del avalúo, deben por lo tanto expresarse forestal o urbano. en unidades equivalentes, además debe anotarse el • Otras características como por ejemplo distancias a porcentaje de afectación. Se recomienda que en caso zonas de mayor desarrollo urbano, ríos importantes, de fincas cuya área exceda o iguale a la hectárea el y obras de infraestructura importantes en la zona. valor unitario se indique en ¢/ha, aunque el área de servidumbre sea inferior a 10 000 m². 5.2.5 Descripción del Inmueble5 Ö Construcciones. Debe especificarse el área de Se indica las características más relevantes de la finca construcción y su respectivo valor unitario, cuando se trate de varias construcciones únicamente indicar el o del lote a valorar como por ejemplo: subtotal. • Localización: Indicar la dirección exacta de la Ö Sitio de torre. Debe indicarse la cantidad de torres en propiedad y su localización (Distrito, cantón y letras y el valor pagado por cada sitio de torre, siempre provincia) además debe indicarse la ubicación y cuando se haya determinado que éstos tienen el por medio de coordenadas geográficas (indicar los mismo valor. mismos datos de la carátula). Debe adjuntarse el Ö Daño al remanente. Debe indicarse el monto por el daño al remanente. croquis de ubicación de la propiedad con base en la Ö Otros, se refiere a cultivos, gastos por traslado forzoso hoja cartográfica correspondiente. u otro tipo de instalaciones. • Ubicación de lotes urbanos en cuadrantes. Ö Total. Se indica el monto total en números y en __________ “negrita”, en el mismo tipo y tamaño de letra de los 5 En el caso de segregaciones la descripción del inmueble corresponde a la anteriores rubros. descripción de la finca madre. Pág 30 La Gaceta Nº 109 — Martes 7 de junio del 2005 6. Cielos 7. Serchas 8. Cubiertas 9. Enchapes 10. Losa sanitaria 11. Sistema de agua caliente 12. Instalación eléctrica 13. Instalación pluvial 14. Puertas 15. Ventanas 16. Muebles de cocina 17. Pilas 18. Portones 19. Rejas 20. Aceras

5.2.7 Estado Registral: Dentro de este apartado debe anotarse lo siguiente: • Topografía: Indicar el grado de pendiente con • Si la propiedad está inscrita en el Registro que cuenta la propiedad. En el caso de lotes debe Público de la Propiedad, debe indicarse las citas mencionarse el sentido de la pendiente. De acuerdo de inscripción: folio real o en su efecto por tomo, a su porcentaje de pendiente se clasifican de 1 a 6 de folio, número y asiento, en caso de no encontrarse la siguiente manera: inscrita en el Registro Público de la Propiedad se Clasificación Porcentaje de Pendiente Topografía debe indicar que la finca esta sin inscribir y adjuntar 1 0 a 5% Plana una declaración jurada, carta de compraventa o una escritura del poseedor. 2 5% a 15% Plana ondulada • Propietario: Debe anotarse a quien le pertenece la 3 15% a 30% Accidentada propiedad a valorar, nombre completo, número de 4 30% a 45% Muy accidentada cédula de la persona física o jurídica y dirección 5 45% a 60% Quebrada exacta del domicilio. Los datos de personas jurídicas deben ser corroborados mediante la personería 6 Más de 60% Muy quebrada jurídica correspondiente, la cual debe adjuntarse al avalúo. • Área de la propiedad (ver apartado 10.2.7) • Área del inmueble. Indicar el área catastral o • Frente a vía pública o servidumbre de paso: Indicar registral según corresponda el caso: la distancia frente a calle pública, para ello debe 9 Caso A: El área catastral y registral coinciden, indicarse la referencia de donde se toma el dato: en cuyo caso existe un único dato y es el que se plano catastrado, estudio registral o en su efecto considera para el cálculo del daño al remanente. dar un aproximado de la distancia frente a calle con base en la inspección. 9 Caso B: Cuando el área catastral es diferente • Estado de la vía de acceso a la propiedad. al área registral, debe revisarse las notas del • Servicios con que cuenta la propiedad (agua potable, plano catastrado y si este indica que es para electricidad, teléfono, etc.). rectificación de área entonces se toma este dato • Actividad económica del inmueble: Indicar el tipo como base para el cálculo del daño al remanente, de cultivo o cultivos con que cuenta la propiedad o si el plano no hace esta aclaración se toma el cualquier otro uso del suelo. área registral. • Construcciones: En el caso de que en el inmueble 9 Caso C6: En el caso de que una propiedad a valorar existan construcciones afectadas o que inscrita ante el Registro Público a la que se deban ser adquiridas, es necesario realizar un le ha realizado una o varias segregaciones las levantamiento de la distribución arquitectónica. cuales no han sido inscritas, pero que existe un (Ver apartado 6.6.2.6) en caso de no ser adquiridas documento legal (escritura, plano catastrado o o afectadas solo debe realizarse una breve carta de venta), que fundamente tal acción se descripción. pueden dar las siguientes variantes: • Forma de terreno: Se debe indicar si la finca a o Si la servidumbre solo afecta una de las valorar tiene una forma regular o irregular. segregaciones: El área a considerar debe ser • Delimitaciones: Indicar el tipo de cercas (vivas o el área de la segregación. muertas), tapias o muros que delimitan el terreno. o Si la servidumbre afecta varias segregaciones:

5.2.6 Descripción de la Construcción Debe realizarse un cálculo independiente Este apartado solo aplica en el caso de adquisición para cada una de las segregaciones, de viviendas o en la indemnización por afectación considerando para ello el área indicada en la directa de un proyecto, dentro de este apartado debe de escritura, plano catastrado o carta de venta indicarse los siguientes puntos: según corresponda. Y el área afectada por la servidumbre en cada una de ellas. • Adjuntar el croquis correspondiente con el o Si la servidumbre afecta al resto de la levantamiento (Ver anexo Nº 10). Deben indicarse finca: Debe sustraerse el área de la(s) las dimensiones principales de cada espacio y el uso segregación(es) del área total de la finca y de los aposentos. tomar este resultado para el cálculo del daño • Hacer una descripción de las características al remanente. constitutivas del inmueble: Área constructiva, estructura soportante, constitución de paredes, o Cuando la servidumbre afecta tanto a la(s) acabados principales tales como: pisos, cielos, segregación(es) como al resto de la finca se ventanería, enchapes, etc. y materiales utilizados y deben de realizar un avalúo por cada finca estado de conservación de los mismos. afectada. Deben incluirse las obras complementarias como Cuando se dé cualquiera de estas variantes indicadas tapias, mallas, pavimentos, muros, canchas, en el caso C debe indicarse tanto en el estado ranchos, parqueos. registral como en la carátula que la propiedad a • Debe indicarse la edad de la construcción y el valorar “Es parte de” (la finca madre). estado de conservación general. Debe indicarse si se observaron daños en la obra, tales como 9 Caso D: En caso de información posesoria que reventaduras en pisos, paredes, etc. cuente con plano catastrado, debe considerarse • A continuación se enumeran los principales detalles el área indicada en este último documento. a ser descritos en las edificaciones: 9 Caso E: En caso de que no cuente con el dato del área en informaciones posesorias el poseedor 1. Número de pisos debe indicar en la declaración jurada el área 2. Paredes exteriores aproximada de la propiedad. 3. Paredes interiores 4. Pisos __________ 5. Entrepisos 6 Solo aplica para la aplicación del Daño al Remanente en servidumbres. La Gaceta Nº 109 — Martes 7 de junio del 2005 Pág 31 9 Caso F: Cuando la propiedad esta inscrita • Ampliación de servidumbres: En este caso hay en derechos se pueden dar las siguientes una variación del ancho de la franja, para lo cual circunstancias: debe demostrarse la existencia registral (mediante o Cuando los derechos no están localizados se escritura) del gravamen. Preferiblemente debe debe considerar el área total de la propiedad. adjuntarse el avalúo que antecede al que se está El avalúo debe realizarse a nombre de todos elaborando, indicando una addenda y adjuntar dicha los derechohabientes. carátula. Dentro de este apartado deben anotarse los o Cuando los derechos están localizados siguientes puntos: físicamente, se debe considerar para el o Año en que se gravó la propiedad. cálculo del daño al remanente en caso de o Finca sobre la cual se estableció el gravamen servidumbres, el área que corresponda al (propietario y numero de inscripción de la finca derecho afectado ya sea que se obtenga madre), aclarando la relación con la actual por medio de la proporción del derecho finca especialmente en casos de servidumbres con respecto al área total de la finca o trasladadas. según el dato suministrado por el plano o El porcentaje de afectación pagado, el área de la catastrado del derecho. El informe de avalúo hay que realizarlo a nombre de todos los servidumbre establecida, el área de servidumbre derechohabientes aclarando la situación. nueva (equivalente a la ampliación). • En el caso de que se cuente con el estudio de • Cambios de dirección de la franja de registro, debe indicarse si la propiedad tiene servidumbre: Cuando se realiza un cambio en la anotaciones, segregaciones o gravámenes. Si dirección de una servidumbre establecida es posible la propiedad está en derechos, debe indicarse con el consentimiento del propietario realizar una cada uno de los mismos anotando el número permuta por la porción de servidumbre nueva, debe correspondiente y la persona física o jurídica de realizarse el siguiente procedimiento: dueña de ese derecho. La información debe ser o Debe determinarse el valor de los derechos resumida de la siguiente manera, indicando cada cedidos de la servidumbre considerando el área uno de los derechohabientes: total afectada (la porción nueva y parte de la • Derecho 001: Propietario, número de cédula, servidumbre establecida), y determinarse el proporción del derecho y dirección de daño causado al remanente de la propiedad bajo residencia. esta nueva condición. • En el caso de ampliación de servidumbres debe o Es necesario determinar los derechos adjuntarse las citas de inscripción del gravamen adquiridos de la servidumbre establecida y y la referencia del número de avalúo en el que se daño al remanente, para ello debe utilizarse el constituyó tal servidumbre. mismo porcentaje de afectación y el mismo • Cuando la propiedad cuente con segregaciones factor de ubicación considerados en la primer debe indicarse si son afectadas o no por la indemnización, debe aplicarse el mismo valor servidumbre, en el caso de que sean afectadas unitario que se utilizó en la determinación se debe mencionar las citas regístrales de esas anterior, esto para considerar el valor del segregaciones y adjuntar el estudio registral dinero en el tiempo y traer a valor presente este correspondiente, a la vez se recomienda realizar monto. un mosaico de propiedades mostrando las o Debe realizarse la diferencia de las valoraciones segregaciones realizadas. anteriores, en cuyo caso pueden presentarse tres • Linderos: Debe anotarse los linderos de la situaciones: propiedad de acuerdo con el documento (plano, estudio registral, o carta de venta) utilizado para ƒ Que el monto por las condiciones nuevas de la confección (determinación del monto) del la servidumbre sea mayor que el monto de avalúo. las condiciones anteriores (traídas a valor • En caso de que la propiedad se encuentre en presente), en este caso al propietario debe sucesión, debe indicarse el nombre y número de indemnizársele por esta diferencia. cédula del albacea y adjuntar el documento legal ƒ Si el monto por las condiciones nuevas de que confirma tal condición. la servidumbre es menor que el monto de • Cuando la propiedad se encuentra a nombre las condiciones anteriores (traídas a valor de un menor edad, debe indicarse un familiar presente), por conveniencia entre ambas mayor responsable. partes (ICE-propietario) se realiza un avalúo

5.2.8 Descripción de la Servidumbre. para cambiar la escritura de constitución del gravamen sin necesidad de reconocer monto Este apartado solo aplica en casos de establecimiento alguno por esta permuta, considerando de servidumbres, se debe considerar los siguientes el nuevo trazo y liberando la porción de puntos: servidumbre no requerida. • Debe anotarse que el Instituto Costarricense de ƒ En el caso de que el propietario no acepte Electricidad es la entidad que establecerá un la permuta en cualquiera de las condiciones derecho de servidumbre sobre la propiedad a valorar anteriores, se debe indemnizar por la nueva indicando el nombre del propietario. área reconociendo el valor de los derechos • Indicar la longitud, ancho y área de la cedidos, y el valor del daño al remanente. servidumbre. • Indicar la forma de la servidumbre y destacar si 5.2.10 Limitaciones corresponde a una forma geométrica regular en Con base a la publicación en el Alcance Nº 10 a La cuyo caso deben indicarse las dimensiones de esa Gaceta Nº 30 del 12 de febrero del 2001 (artículo figura geométrica. 13) se establecieron las siguientes limitaciones en el • Debe anotarse el porcentaje del área de la corredor de la línea: servidumbre con respecto al área total de la propiedad. Por razones de seguridad de las obras de transmisión y • Indicar la orientación de la servidumbre por medio en razón de las necesarias previsiones para expansión de un azimut considerando los cambios de dirección y labores de operación y mantenimiento, en los de la línea, así como los colindantes de la misma. corredores de las líneas, los prestatarios del servicio • Describir detalladamente el tipo de actividad de transmisión no deberán permitir el ejercicio de las afectada bajo la servidumbre, por ejemplo si el siguientes actividades: suelo está cubierto por pastos o algún cultivo 1. Construcción de casas de habitación, oficinas, agrícola o forestal, indicar la pendiente aproximada comercios, instalaciones educativas, deportivas y del terreno, quebradas, ríos, lagos, construcciones, agropecuarias. líneas de distribución o algún otro detalle que se 2. Siembra extensiva de cultivos que periódicamente considere importante. • Si dentro de la franja de servidumbre se ubican puedan ser quemadas (p.e. caña de azúcar). sitios de torre, estas se deben de referenciar con 3. Siembra de cultivos anegados (p.e. arroz). respecto a uno de los linderos por la línea centro de 4. Permanencia de vegetación (árboles o cultivos), que la franja y se deben indicar el o los nombres de los en su desarrollo final se aproxime a cinco metros de sitios de torre. los cables conductores más bajos estando estos en • Finalmente se debe indicar que sector de la condiciones de carga máxima o de contingencia. propiedad es afectado por la servidumbre. 5. Movimientos de tierra que por acumulación eleven o alteren el nivel natural del suelo.

5.2.9 Derecho Real Adquirido: 6. Almacenamiento de materiales inflamables o Se pueden dar las siguientes variantes: explosivos Pág 32 La Gaceta Nº 109 — Martes 7 de junio del 2005 7. Acumulación de materiales u otros objetos que se aproximen a cinco metros de los cables conductores más bajos, cuando éstos se encuentren en condiciones de carga máxima o contingencia. En caso de planear una excavación en las cercanías de las estructuras de soporte de las líneas de conducción, deberá antes consultar al Instituto Costarricense de Electricidad. Se debe permitir el acceso a funcionarios del Instituto Costarricense de Electricidad, para el mantenimiento de la obra.

5.2.11 Valor Unitario: Debe indicarse el valor unitario del terreno expresado en colones por hectárea o colones por metro cuadrado asignado al inmueble que se está valorando, como resultado de la investigación de valores en la zona de influencia, tomando en consideración la oferta y la demanda. Adicionalmente debe indicarse los valores unitarios que aplican sobre las mejoras, cuando estás sean adquiridas o afectadas, también debe mencionarse la metodología aplicada para la determinación del 6.2 Memoria de Cálculo valor y las principales características valorizantes o desvalorizantes de los bienes en cuestión. De acuerdo con el tipo de avalúo y a las consideraciones a En el caso de servidumbres debe determinarse el valorar dentro del mismo se tienen los siguientes casos (Ver porcentaje de afectación de acuerdo con el uso de la anexo Nº 3): franja de servidumbre al momento de la inspección • Para adquisiciones y a las limitaciones impuestas por la constitución • Para servidumbres del derecho y a la manera en que se ve restringida la • Para ampliaciones de servidumbre actividad económica en este sector y su potencial a • Para permuta de servidumbre corto o mediano plazo. También aplica en este caso la indemnización por el daño que se le causa al remanente 6.3 Factor de ubicación en el caso de servidumbres de la propiedad y para el cálculo de este monto se utiliza La matriz del factor de ubicación (Ver anexo Nº 4) tiene una la fórmula multifactorial, debe además reconocerse configuración rectangular de 8 rectángulos en el lado ubicado el establecimiento de sitios de torre de acuerdo a su en la sección a la calle principal y 10 rectángulos ubicados ubicación. hacia el fondo de la finca.

5.2.12 Avalúo: 6.4 Estudio registral Es el resumen final de cada uno de los rubros estipulados, Documento extendido por el Registro Público o en su efecto por lo tanto debe indicarse la operación matemática realizada para la obtención de esos resultados. El declaración jurada, carta de compraventa y personería jurídica monto total debe ser expresado tanto en números como en el caso que así corresponda. en letras, finalmente se anota la fecha de la inspección, • El estudio registral debe indicar la fecha y hora en la que el tipo de cambio del dólar americano a la fecha de fue realizado. inspección, el nombre y la firma del perito valuador. • Debe adjuntarse el estudio de las segregaciones 6 ANEXOS AL INFORME DE AVALÚO correspondientes a la propiedad valorada. Estos anexos forman parte integral del presente procedimiento, Cuando no existan segregaciones debe adjuntarse el estudio deben ir adjuntados en el siguiente orden: registral que demuestre esa condición.

6.1 Fotografías de la propiedad 6.5 Plano Catastrado Se deben adjuntar tantas fotos como se considere necesario • Debe adjuntarse una copia del plano catastrado. En el para tener una buena descripción del inmueble, el mínimo es caso de segregaciones que no hayan sido inscritas se debe de cuatro fotografías. adjuntar el plano de la segregación y el de la finca madre, • Frente a calle pública o a servidumbre de paso según ubicando en este último el sector por adquirir. corresponda a la propiedad valorada. • En caso de servidumbres debe dibujarse el trazo de la • Mejoras existentes en el terreno, como por ejemplo franja sobre el plano catastrado. Además se debe indicar viviendas, cultivos u cualquier otro tipo de los sitios de torre y su número correspondiente. infraestructura. 6.6 Solicitud del avalúo • En el caso de infraestructura a indemnizar se debe 6.7 Lista de propietarios detallarse bien sus características a través de fotografías. 6.8 Plano de planta de la obra • Cuando el avalúo corresponda a establecimiento de 6.9 Croquis de la propiedad servidumbre, debe indicarse el sentido de la franja de de servidumbre con una línea sobre la fotografía. En el croquis debe indicarse los colindantes, usos de la • Se deben incluir dos fotografías por hoja, las cuales deben propiedad (cultivos, parqueos, etc.), construcciones, y tener un número de fotografía y una descripción general cualquier otro detalle que deba resaltarse respecto al bien en la parte inferior. El tamaño de las fotografías debe ser valorado. En el caso de servidumbres debe destacarse los aproximadamente 12 x 8 cm o de 8 x 10 cm. datos de área afectada, longitud y el azimut de la línea.

6.10 Estudio de mercado Ver ejemplo de estudio de mercado en el anexo Nº 5, preferiblemente debe de adjuntarse las fotografías de los bienes considerados comparables.

6.11 Cuadro comparativo de valores Ver anexo Nº 6 7 METODOLOGÍAS Dentro de las metodologías aplicables para la valoración para expropiaciones tenemos las siguientes:

7.1 Cálculo de los Elementos de la Indemnización de Servidumbres El monto de indemnización por los derechos de servidumbre es el resultado de la sumatoria de los siguientes elementos: Monto de indemnización = DC + DR + To + C DC = Derechos cedidos. DR = Daño al remanente. To = Valor de los sitios de torre. C = Valor de las construcciones o mejoras. La Gaceta Nº 109 — Martes 7 de junio del 2005 Pág 33

7.1.1 Cálculo de los derechos de servidumbre (DC) El factor de ubicación tiene valores numéricos que DC=AS x VUS x %AF van desde la unidad, en la zona más valiosa de Donde: la propiedad, hasta la décima, en la zona menos valiosa en el fondo de la propiedad. AS = Área de la franja de terreno o servidumbre. En el caso de que la propiedad no cuente con plano VUS = Valor unitario de la franja de servidumbre. catastrado, de agrimensura o croquis, se debe de tener %AF = Porcentaje de afectación. una idea de la ubicación espacial de la servidumbre El “VUS” es el valor unitario de la franja de con respecto a la propiedad y relacionar esta servidumbre, este dato puede ser el valor promedio de ubicación con la matriz, considerando la ubicación la finca o un valor especifico para esta área. de la calle principal. Posteriormente se determina el Respecto al porcentaje de afectación (%AF), se aplica “FU” igual a lo explicado anteriormente, para este de acuerdo con el criterio del perito, y está en relación caso es importante aclarar en el informe del avalúo directa con las limitaciones que se le imponen a la que la determinación del “FU” es aproximada franja de servidumbre. debido a la inexistencia del plano.

7.1.2 Cálculo del daño al remanente (DR) La matriz del factor de ubicación puede modificarse de acuerdo a las condiciones de la propiedad, por DR = AR x VU x FE x FU x FR ejemplo si se tienen varios frentes a calle pública • Área remanente de la propiedad (AR): corresponde a o si se determina que su valor más alto esta en otra la sección de la propiedad no afectada directamente ubicación que no necesariamente es el frente a calle. por la franja de servidumbre. El criterio a aplicar debe considerar la situación real AR = AT – AS AT: Área de la finca (m²) del bien. AS: Área de la servidumbre (m²) En el caso de afectación de lotes la utilización del factor de ubicación debe hacerse en forma • Valor unitario de la propiedad (VU): Corresponde cuidadosa debido a que el monto a indemnizar al valor unitario promedio de la finca expresado en puede ser superior a la compra del terreno, lo cual colones por metro cuadrado. lógicamente no aplica en el caso de establecimiento • Factor de extensión (FE): En la valoración se tiene de servidumbres. Por ello, la determinación de FU por norma que al aumentar el área de un terreno en estos casos debe de realizarse de manera que el su valor unitario tiende disminuir. El “FE” es una correlación del área de la servidumbre con monto a indemnizar no supere el 80% del valor del respecto al área de la finca. Cuanto mayor sea el bien. En casos de afectaciones superiores al 80% se área remanente menor será el factor de extensión, recomienda la compra del inmueble, contando con se determina a través de la siguiente ecuación: el visto bueno del director del proyecto. FE = 31,68489282 x AR -0,366894 • Cálculo de Factor de Relación de áreas (FR) • Factor de Ubicación (FU): Al constituirse una Este factor relaciona el área de la servidumbre (AS) servidumbre dentro de un inmueble se produce con respecto al área total del inmueble (AT) y se un daño a la finca que se refleja en el uso y las expresa como porcentaje: condiciones en que queda el área remanente. La FR = AS/AT importancia del daño va a depender de la zona de la finca afectada por ejemplo si la servidumbre afecta 7.1.3 Valor de los sitios de torre (TO) la zona de mayor valor, el daño causado será mayor El valor por el establecimiento de cada sitio de torre y viceversa. depende de la ubicación del mismo en la propiedad y El elemento para evaluar dicho daño es utilizar de su interferencia con respecto al uso del suelo. la matriz de factor de ubicación, la cual indica la 7.2 Cálculo de los Elementos de la Indemnización en distribución de las diferentes zonas de valor que Segregaciones componen el inmueble, de acuerdo a su importancia dentro del mismo expresado por medio de factores Cuando se dan segregaciones en propiedades, es posible de la siguiente forma: determinar el cambio de valor producido en la finca madre a través del Concepto del Antes y Después. El cambio de valor no implica necesariamente una pérdida de valor para la finca madre tras la segregación.

7.2.1 Concepto del Antes y Después Este concepto se aplica para determinar el valor del daño al remanente en segregaciones. Consiste en determinar el valor total del inmueble antes de realizar la segregación, luego sustraerle el valor del terreno segregado y el valor de la finca madre después de realizada la segregación: DR= VT-VL-VR Donde: DR = Daño al Remanente VT = Valor total del inmueble antes de realizar la segregación VL = Valor del lote segregado VR = Valor del remanente (finca madre ya segregada) Es muy importante que la determinación de los valores en cada caso se realice utilizando la misma metodología. Si el monto del daño al remanente da un valor positivo significa que no hay afectación de la finca madre por la segregación en cuyo caso no se realiza una indemnización adicional por este concepto y solo se reconoce el valor del terreno segregado.

7.3 Método de Capitalización Este método esta basado en el enfoque de ingresos cuyo Cuando la propiedad posee plano catastrado, plano principio es la estimación del valor por medio del análisis del de agrimensura o un croquis a escala, se debe de valor presente de los posibles ingresos o beneficios futuros de dibujar en él la ubicación de la franja de servidumbre un bien y usualmente es medido mediante la capitalización con respecto a dicho plano, posteriormente se debe de un nivel específico de ingresos o rentas. En ese sentido de relacionar la forma del plano con la forma de desde el punto de vista financiero se puede estimar el valor de la matriz, considerando como puntos homólogos la un inmueble analizándolo como una alternativa de inversión ubicación de la calle principal, una vez hecho esta capaz de generar una renta. relación para determinar el “FU” se ubica la franja Este método será aplicado para la determinación de cese de la servidumbre en la matriz, se suman los valores de actividades y valoración de empresas en expropiaciones de las casillas afectadas y se divide entre el número comerciales. Para más detalles acerca de este método puede de casillas. consultarse las referencias bibliográficas 5 y 6. Pág 34 La Gaceta Nº 109 — Martes 7 de junio del 2005

7.4 Método de Valor Residual Para la aplicación de este método, se definen 5 El avalúo residual es un método que pretende dar un máximo categorías de estados7 de conservación con cuatro valor a un terreno a partir del mejor uso que podría explotarse categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas de ese inmueble. En algunos casos este método puede coeficientes propios; veamos la siguiente tabla: utilizarse cuando no existe un mercado activo, sin embargo, la principal aplicación del método lo encontramos ligado a TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO estudios de factibilidad de inversión, donde con el adecuado Estados Condiciones físicas Clasificación Coefic. suministro de la información financiera básica de un posible normal deprec. proyecto, podemos determinar cual es el máximo valor que NUEVO podría pagarse por el inmueble. 1 No ha sufrido ni necesita Óptimo-O 1,00 Este método se aplicará en fincas que por sus condiciones reparaciones físicas tienen un alto potencial urbanístico y también tienen la presión social (gran demanda) para que se produzca Muy bueno- 0,99 el cambio de uso de la tierra, estos casos deben analizarse MB con especial cuidado y deben considerar todos los gastos (servicios, infraestructura y financieros) en que debe incurrir REGULAR el urbanizador para la venta en fracciones (quintas o lotes) de 2 Requiere o ha recibido Bueno B 0,975 la propiedad. Para más detalles acerca de este método puede reparaciones sin importancia consultarse las referencias bibliográficas 5 y 6. Intermedio-I 0,920

7.5 Depreciación Requiere reparaciones 3 Simples Regular-R 0,820 Uno de los aspectos más importantes para la estimación del valor neto de reposición de un inmueble por el enfoque Deficiente-D 0,660 del costo es el criterio de depreciación a aplicar, por lo que a continuación se mencionan algunos de los criterios de Requiere reparaciones 4 importantes Malo-M 0,470 depreciación más conocidos, destacando que se ha detectado que el más aceptable para edificaciones urbanas es el criterio de Ross-Heidecke que consiste en calificar por separado el Requiere muchas 5 reparaciones importantes Muy Malo-MM 0,250 desgaste por edad y el demerito por estado de conservación del inmueble, a continuación se definen las causas de Sin Valor = Valor de Demolición- depreciación más comunes: 0,135 Demolición DM 1. Causas físicas: Desgaste y estado de conservación o deterioro. Definiciones de los estados: 2. Causas funcionales: Desaprovechamiento o ineptitud y obsolescencia. A continuación, se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla En las construcciones la obsolescencia es un aspecto que debe anterior, de acuerdo con la Disposición General Nº ser debidamente considerado por el valuador porque, si en algún aspecto la construcción base es más permanente, no lo 1-2000, emitida por el Órgano de Normalización son así los conceptos de ambientes, adecuación de materiales Técnica. modernos en los detalles de acabados. Óptimo: Una construcción en estado óptimo es

7.5.1 Métodos de Depreciación: aquella que no ha sufrido ni requiere 1. Método de la línea recta. La depreciación varía reparaciones de ningún tipo. linealmente, la depreciación anual se calcula Bueno: Una construcción en estado bueno dividiendo el valor de reposición nuevo del bien es aquella que requiere o ha recibido menos su valor de salvamento entre la vida útil. reparaciones sin importancia, por Es utilizado para la valoración de equipos y resulta ejemplo, reparaciones de fisuras en muy práctico desde el punto de vista contable. repellos, filtraciones de agua sin 2. Método de Kuentzle. importancia en tuberías y techos, 3. Método de Ross. 4. Método de Ross- Heidecke. El método de Ross cambios en pequeños sectores de Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para rodapié, marcos de ventanas o puertas calcular la depreciación en la valoración de y otros. construcciones, teniendo como ventaja sobre Regular: Una construcción en estado regular otros métodos, la consideración del estado de es aquella que requiere reparaciones conservación de las mismas; permitiendo calcular simples, por ejemplo, pintura, cambios una depreciación más acorde con la realidad. parciales en pisos, cielos, ventanería, Este método es exclusivo para la valoración de y otros. construcciones e incluye dos aspectos fundamentales Malo: Una construcción en estado malo es que son la depreciación por edad y por estado. Este aquella que requiere reparaciones método considera los siguientes principios básicos: importantes, por ejemplo cambio total • La depreciación es pérdida de valor que no puede de cubierta, pisos, cielos, instalaciones ser recuperada con gastos de mantenimiento. mecánicas, y otros. • Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad Muy malo: Una construcción en estado muy del bien. malo es aquella que requiere de • Un bien regularmente conservado se deprecia muchas reparaciones importantes en de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente. forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de Para determinar el valor actual depreciado de una demolición. edificación debemos aplicar la siguiente fórmula: Para efectos de aplicación del Método de Ross- Heidecke en el modelo de valoración de construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento. 8 BITÁCORA La bitácora es el documento en el cual se debe de anotar todos los datos de la zona en estudio así como las características extrínsecas e intrínsecas de la propiedad, datos del o los propietarios o poseedores del inmueble, los estudios de valores de mercado para la zona y los Donde cálculos realizados. Es de uso obligatorio y debe archivarse en el VA = valor actual Área de Avalúos. Vn = valor de nuevo para la edificación e = edad actual __________ Vu = vida útil probable 7 Tomado de la publicación del Órgano de Normalización Técnica de la Dirección E = estado General de Tributación. “Método de Valoración”, 1999.