Loi nº 24-2008 portant régime foncier en milieu urbain

Du jeudl 25 septernbre 2008 Journal Oftictel de !a Republtque du Congo 2211 PARTIE OFFICIELLE LOIS 1,01 n° 24 - 2008 du 22 septembre 2008 portant regime foncier en milieu urbain. L'Assemblee nat!onale et le Senat ont delibere et adopte ; Le President de la Republique promulgue la lot dont la teneur suit : Chapltre I : Dispositions generales Article premier : La presente lot determine Ie regime fancier en milieu urbaln. ArtIcle 2 : Tous les biens fonclers situes a l'mterteur du pertmetre de la commune ou de l'agglomeratlon urbame deli mttee par un document d'urbantsme et destines pnncipa lement a l'habitatlon et aux actrvnes hees a la vie urbaine font partie de l'espace foncier urbam. ArtIcle 3 : L'espace foncier urbain comprend le domame foncier de l'Etat ; le domame foncter des collecttvites locales ; Ie domame foncter des etabllssements publics ; Ie patrtmoine foncter des personnes physiques ou morales de droit prtve, Chapitre II : De la definition des espaces foncters urbains et des droits reels tmmob1liers ArtIcle 4 : Le domatne foncier est consntue par l'ensemble des terres et terrains qui sont affectes a l'usage du public ou con stderes comme bien public par nature ou par destination. Article 5 : Le patrtmoine foncier urbain est l'ensemble des ter res et terrains appropnes selon les regles du Code civil du regime de l'tmmatrlculatlon ou de reconnaissance et de con statatlon des droits fonciers coutumiers. ArtIcle 6 : Les dlfferents droits reels immoblliers sont la propnete ; l'usufrutt ; le droit d'usage et d'habitatlon ; le droit de superficie ; l'eiuphyteose ; le bail a construction ; l'hypotheque ; le privilege ; l'antrchrese ; la servitude fonciere. Les dispositions du Code civil et du Code rural sont applica bles aux regimes des differents droits reels enumeres ci-dessus en tout ce qu'elles ont de compatible avec la presente 101. Article 7 : La propnete est Ie droit de jouir et de disposer de ses biens immoblliers de la maniere la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohtbe par les lois et reglements en vtgueur, Article 8 : L'usufruit est Ie droit de jouir d'un bien immobilier dont une autre personne a la proprtete, comme le propnetaire lut-meme, a charge pour elle de conserver la substance. L'usufrult peut egalement resulter des dispositions de la 101. Article 9 : Le droit d'usage est le droit de se servtr d'un bien immeuble et d'en percevotr les fruits dans les limites de ses besolns et de ceux de sa fam1lle. II s'etabltt par convention. Le droit d'habitation est le droit d'occuper des locaux pour y demeurer avec sa fam1lle. II s'etabht par convention. Article 10 : Le droit de superflcie consiste dans le fait de pos seder des constructions, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant a autrui ou d'etre autorise a en etabltr, Le titulalre peut grever de servitudes des biens qui font l'objet de son droit, mats seulement dans les lImites qut lui sont tmposees par l'exerclce de ce droit. ArtIcle 11 : L'emphyteose est un bail de longue duree de dix hutt (18) ans au moms et de quatre-vtngt-dtx-neuf (99) ans au plus. pas.se entre Ie b~tlleur et le preneur, L'emphyteose a pour effet de conferer au contractant un droit de joutssance sur les terres du bailleur, avec droit de propnete des installations et ouvrages realises par lui. ArtIcle 12 : Le bail a construction constltue un bail pour lequel le preneur s'engage a titre principal a Miller des constructions sur le terrain du baUleur et a les conserver en bon etat d'entre tlen pendant toute la duree du bail. Le ball a construction est consentl par ceux qui ont le droit d'allener et dans les memes conditions de forme. II est conclu pour une duree comprise entre dtx-huit ans et quatre-vmgt dix-neuf ans. Les parties contractantes convtennent de leurs droits respec tifs de proprtete sur les constructions existantes et sur les constructions Millees. A defaut d'une telle convention, Ie baUleur en devtent propnetaire en fin de bail et profite des ameliorations. ArtIcle 13 : L'hypotheque est une surete reelle permettant au creaneter, s'Il n'est pas paye a l'echeance, de saisir le droit reel affeete en quelque main qu'fl se trouve, de la falre vendre et de se fatre payer sur le prix de la vente. Elle est conventlonnelle, legale ou judiciaire. ArtIcle 14 : Le privilege est un droit que la quallte de la creance donne a. un ereancier d'etre paye sur le prix de vente d'un ou plusieurs blens du debtteur par preference a d'autres creaneiers, mente hypothecatres. Article 15 : L'antlchrese est un contrat par lequelle constltu ant se dessaisit, au profit du creancter, d'un droit immobllier qu'Il lui donne en garantle avec transfert du droit de jouis sance. ArtIcle 16 : La servitude fonciere est une charge Imposee Ii un immeuble appele fonds servant, pour l'utlllt~ et au profit d'un autre tmmeuble. appartenant a un propnetaire distinct, appele fonds domtnarrt. ArtIcle 17 : Les droits reels enumeres a l'artlcle 6 de la presente loi ne produisent d'effet a l'egard des tiers que dans la mesure OU Us ont etc rendus publics dans les formes, conditions et limites flxees par la loi sur la propnete fonciere sans prejudice des droits et actions des parties, pour l'executlon de leurs con ventions. Chapitre III : Des interventions de la puissance publique Article 18: L'Etat dispose des terres du domatne foncier urbain en vue d'en assurer une utlUsation et une mise en valeur rattonnelle conformement aux documents d'urbantsme. Article 19 : Lorsque l'Etat ou les collectivttes locales veulent moblllser les espaces fonciers des personnes prtvees pour cause d'utllrte publ1que, Us doivent recourtr a la procedure d'expropriation telle que prevue par la lot portant expropriation pOUT cause d'llt1l1ti> pllbliqllf'. Article 20 : Dans le but de lutter contre l'accaparement et la speculation fonciere, et de proteger les Interets des Indtvtdus, un decret en Conseil des mmtstres fixe les conditions de reali sation des dlfferents types d'mtervention de la puissance publ1que dans le cadre de la mise en oeuvre des documents d'urbarnsme. 2212 Journal Offlelel de la Repubhque du Congo W 39- 2008 Article 21 Les dlfferents types d'intervention en matiere de mise en oeuvre des plans damenagement sont Ie lotissement ; la restructuration ; le remembrement urbaln : ia restauratton Imruoblllere ; la renovation urbaine ; la resorption de l'habitat msalubre. Article 22 : Le lotissement a pour objet la division par les ser vices competents d'un terrain nu en plusieurs lots equlpes destines a l'habitation et aux acttvttes connexes. Article 23 : La restructuration est l'operatton qut consiste a reorganiser et equtper une partie du tissu urbain. Article 24 : Le remembrement urbain consiste a regrouper des parcelles de terrains dans un perimetre bien deflnt afin de les rendre aptes a recevoir des constructions types. Article 25 : La restauration Immobtliere vise la sauvegarde et la mise en valeur des immeubles defectueux. Article 26 : La renovation urbaine est une operation de reame nagement destmee a rem placer des immeubles defectueux, Article 27 : La resorption de l'habitat insalubre consiste Ii sup prtmer un ou plusteurs immeubles declares impropres a l'habitation par les services competents. Article 28 : Un decret en Conseil des mtrnstres precise les con ditions d'elaboratton des types d'intervention vises Ii l'article 21 de la presente 101. ArUcle 29 : LeS amenagements urbains se font a raide des schemas dtrecteurs d'urbanisme, des plans directeurs d'ur banisme et des plans d'urbanisme de detail. Article 30 : Le schema dlrecteur d'urbanisme est un instru ment de planification a moyen et long terme du developpement des agglomerations urbaines, II determine la destination generale des terres dans le penmetre urbain et son arnere pays et localise les zones a urbaniser en prtorrte ou a proteger en raison de leur speciflctte. Article 31 : Le plan directeur d'urbanisme determine l'ame nagement et l'eqnipement rle l'agglomeTiition atnst que Ies modahtes precises d'utllisation des sols, en donnant des affec tations a l'espace, notamment en fixant les types d'occupation ou d'utilisation qui peuvent y etre admts ou interdits. 11 est conforme au schema directeur, Article 32 : Le plan d'urbanlsme de detail precise a grande echelle l'amenagement et I'equrpernent d'une zone ou d'un secteur, ainsi que les regles d'utilisation des sols. 11 est con forme au schema dlrecteur d'urbarnsme et au plan directeur d'urbanlsme lorsque de tels documents ont ete prealablernent approuves. Chapitre IV : Des zones d'amenagement urbain. Article 33 : Les zones d'amenagement urbaln peuvent etre creees dans les communes et les agglomerations urbaines. Article 34 ; Les dlfferentes zones d'amenagement urbain sont la zone a urbantser en pnortte ; la zone d'arnenagement concertee ; la zone d"i:lI1H~n.ageIIleIlt{.iiffeJ~l:e ; la zone d'intervention fonciere ; la zone d'envtronnement protegee. Article 35 : La zone Ii urbaniser en prtortte est une aire territo rtale creee en vue d'etablir d'importants ensembles d'habita tion, des quartiers nouveaux ou meme des villes nouvelles. Elle doit etre realisee Ii court terme. Les collectivites publiques ou leurs concessionnaires disposent d'un droit de preemption sur cette zone. La creation des zones a urbaniser par pnortte vise a accroitre et a accelerer la construction, a urbaruser de marnere rationnelle les agglomerations urbaines et a lutter contre la speculation fonciere. Article 36 ; La zone d'anlt:nagenlent cortcer'tee est une aire ter rttortale a l'Interieur de laquelle une collectivtte publique ou un etabltssement public peut interventr pour reallser au faire realiser l'amenagement et l'equipement des terrains, notarn ment ceux que cette collectivite au cet etabhssement public a acquis ou acquerra en vue de les ceder ou de les conceder ulteneurement Ii des utllisateurs publics ou pnves. Article 37 : La zone d'ameriagement dlfferee est une aire terri tortale determmee en vue notamment de la creation ou de la renovation des secteurs urbams, de la creation des zones d'ae tivtte ou de la constitution de reserves foncteres, et a I'tnterieur de laquelle les eollectfvttes publtques, certains etabltssernents publics ou des societes d'economie mixte concessionnaires dis posent d'un droit de preemption. Article 38 : La zone d'intervention fonciere est une aire terrtto nale lnstltuee de pletn droit sur l'etendue des zones urbaines, dans Ie but de lutter contre la segregation soctale dans l'urba ntsme, plus parttcullerement dans les communes et les agglomerations urbaines OU les prix des terrains sont extreme ment eleves, et a I'lnterieur de laquelle s'exeree Ie droit de preemption. Article 39 : La zone d'environnement protegee est une alre ter rttortale creee en vue d'assurer la protection de I'environ nement et la preservation des espaces naturels, dans le cadre d'une pol1tique de protection et de gestion des secteurs sensi bles contre une urbanisation mcontrolee. Article 40 ; Un decret en Conseil des mtntstres determine les conditions de creation des zones d'arnenagement urbain, Article 41 : La duree de validite de l'aete creant une zone d'amenagement urbain est de quatorze ans, A l'1ssue de ce delal, l'acte devtent caduc et n'est plus opposable aux tiers. Article 42 : Le droit de preemption ne peut etre msntue que dans les communes dotees d'un plan directeur d'urbamsme, Article 43 : Le droit de preemption est exerce en vue de la reali sation des actions ou operations d'amenagement, notamment la mise en oeuvre d'une politique locale de l'habitat ; l'orgamsatton, le maintien, l'extension ou l'aecueil des acti vttes economtques : le developpement des loistrs et du tourtsme ; la realisation des equtpements collectifs ; la lutte contre l'insalubrtte ; la sauvegarde et la mise en valeur du patnmotne bati et non batt. Article 44 : Le droit de preemption vise tout immeuble ou ensemble de drotts donnant vocation a l'attrtbutton en pro priete ou en joutssance d'un immeuble ou d'une partie d'Im meuble, bati au non. Article 45 : Toute alienation volontaire a titre onereux, tout ecnange amiable avec ou sans soulte est subordonne au respect du droit de preemption de l'Etat et des collectrvttes locales. Article 46 us modalltes d'instltutlon et d'exercice du droit de preemption sont determtnees par decret en Conseil des mtntstres, Chapitre V : De la propriete des espaces fonciers urbains Article 47 : La proprtete sur les terres ou terrains du domaine fancier urbain s'acqulert conformement aux dispositions du Code civil. Du jeudi 25 septembre 2008 Journal Offtelel de la Republtque du Congo 2213 La proprtete des terres ou terrains. objets des droits fonciers coutumlers est reconnue et doit faire l'objet d'une lmmatrtcu latton conformernent aux dispositions de la 10isur la proprtete fonciere, apres mise en valeur dument constatee, Article 48 : Les terrains du patrlmolne foncier des .personnes physiques ou morales de droit pnve doivent etre Immatrtcules. Les frats d'immatrlculation sont a la charge des requerants. Article 49 : La propnete sur les terres ou Ie patrtmotne foncier urbain s'acqutert conformement aux dispositions du regime de la propnete fonciere et du Code civil. Article 50 : Les biens du domaine foncier urbain tels que deft nls a l'article 4 de la presente loi sont geres conforrnement aux dispositions du Code du domaine de l'Etat, Article 51 : Dans les zones urbames destmees a l'habitatton, objets de lotissement public, les attributions des terrains a battr se font sur la base de dossiers de demande adresses, a cet effet, a l'autortte locale. Article 52 : Dans les lotissements prtves, les acquisitions se font selon les regles du Code civil. Une llste nominative des attrlbutaires indiquant les lots attrtbues et leur superficie est adreesee au service du domaine fancier et du cadastre pour la mise a jour du fichier des acquereurs. Article 53 : Tout lotissement doit repondre aux exigences du cahier des charges etabli Ii cet effet, conformement au plan d'urbanisme de detail. Article 54 : Dans les centres urbatns, les terres reservees par le plan d'urbanisme de detail au commerce, Ii l'tndustrte, Ii l'ar tisanM ou atrx professions libe!'9Jes sont attlibuees par U.l'le commission d'attribution mise en place, apres examen des dossiers de demande. Article 55 : Independamment des clauses du cahier des charges, tout attrlbutaire est tenu au respect des reglements d'urbanisme, de volrle et d'hygiene, Article 56 : Les terres et terrains urbatns destines Ii la promo tion Immobfllere ou fonciere doivent fatre l'objet du cahier des charges. Article 57: Toute personne morale ayant pour objet la promo tion tmmotnhere ou fonciere, et destrant occuper ou amenager des terrains pour la construction d'immeubles destines aux logements etjou aux bureaux, adresse au minJstre charge des affaires foncieres un dossier conforme aux dtspostnons de l'ar ticle 43 de la presente loi. Un arrete du mmtstre charge des affaires foncteres fixe les pieces constitutlves du dossier. Chapltre VI : Des organes de gestton des espaces fonciers urbains Article 58 : II est cree dans les agglomerations urbatnes, les organes de gestion des espaces fonciers urbatns sutvants : la commission de gestion fonciere urbame ; la commission de constatation des droits coutumlers et des mtses en valeur ; la commission technique d'urbanisme. Article 59 : Les attributions, la composition et le fonction nement des differentes commissions sont determines par decret en Conseil des mmtstres, Chapitre VII : Des dispositions flnancteres et fiscales Article 60 : Le droit d'utiliser des terres du domame foncier est consenti moyennant le paiement des taxes et redevances flxees par Ia 101 de finances. Article 61 : Les terres ou terrains du patrimolne foncler urbain inscrlt au reglstre de la proprtete fonciere conformement a l'ar ticle 48 de la presente lot sont soumts a l'tmpot foncier. Article 62 : En cas de non-paiement des taxes et redevances nrevues a l'article 60 de la nresente 101. les terrains concernes feront l'objet d'un retour -au domaine apres une mise en demeure dtiment notiflee. Chapitre VIII : Des dispositions appUcables aux missions dtplomatiques et aux personnes de nanonaltte etrangere, Article 63 : Les personnes physiques ou morales de nattonahte etrangere destrant investlr au Congo, atnst que les missions diplomatiques et consulaires et les organisations mterna ttonales, peuvent conclure des baux ou acquenr des propnetes Immobilleres, sauf dans les zones frontalieres. Les actes etabhs a cet effet dotvent, sous peine de nulhte, etre revetus : du visa du mimstre charge du domame en ce qUI concerne les personnes physiques : du visa du mmtstre charge des affaires etrangeres et du mtrnstre charge du domame en ce qUI concerne les mis sions diplomatlques et consulatres et les organisations internationales. Toutefois, l'acqutsttton des proprtetes tmmobtlieres par les per sonnes physiques ou morales de nattonalite etrangere, les mis sions diplomatlques et consulaires accredttees au Congo, ne peut etre autortsee que sous condition de reciproctte. ArtIcle 64 : L9 snperllcie tot9Je eessfble ne sauratt d~passer 10.000 metres carres pour chaque mission. sauf derogation speciale aceordee par le Gouvernement sur proposition du mtmstre des affaires etrangeres, Article 65: En cas de revente.I'Btat joutt d'un droit de preemp tion sur Ie rachat de l'immeuble compte tenu du prix Initial, de la mise en valeur realtsee et de l'arnortlssement. Les actes etablis Ii cet effet dofvent, sous pelne de nulhte, etre soumis au visa prealable du mimstre charge du domatne. Article 66 : Les acquiSitions vtsees Ii l'article 63 de la presente loi n'entrainent pas l'ahenatlon des ressources du sous-sol. Article 67 : Les acquisitions d'une superflcie de un Ii ctnq hectares sont accordees par l'autortte munielpale OU de l'ag glomeranon urbaine. Les acquisitions des terrains urbains allant de cinq Ii dlx hectares sont autorisees par arrete conjoint du mlnistre charge des affaires foncieres et du minlstre charge de l'adminJstration du territotre. Au-dela de ces dimensions, l'attributlon des terrains urbatns releve de la competence du Conseil des minlstres sur rapport conjoint du m1n1stre charge des affatres foncieres et du minJstre charge de l'admlnistratlon du terntotre, Chapitre IX : Dispositions transttotres et finales Article 68 : Les drolts de propnete des terres du patrtmome foncier urbain acquls anteneurement a la presente loi sont conserves et dotvent etre transformes en titre de proprtete con formernent aux dispositions de la 101 n° 10-2004 du 26 mars 2004 portant prtnetpes generanx applicables aux regimes domanial et foncter, Article 69 : A compter de la promulgation de la presente lot, seuls les drotts reels tmmatrtcules sont opposables aux tiers. Article 70 : La presente loi, qui abroge toutes dispositions 2214 Journal Offtetel de la Republique du Congo N' 39- 2008 anterteures eontraires, sera publlee au Journal offieiel et exe cutee comme 10i de l'Etat. Fait a Brazzaville, Ie 22 septembre 2008 Par Ie President de la Republlque. Denis SASSOU N'GUESSO Le minlstre a la Presldence charge de la reforme fonciere et de la preservation du domaine public, Lamyr NGUELE Le ministre d'Etat, mmtstre du plan et de l'amenagement du terrttoire, Pierre MOUSSA Le ministre de l'admtntstratlon du terntoire et de la decentralisation, Raymond MBOUWU Le mtnistre de la construction, de I'urbanisme et de l'habitat, Claude Alphonse N'SIWU Le mmtstre de l'economle, des finances et du budget. Pactfique ISSOIBEKA