Loi portant réglementation du bail à ferme

Untitled (4).max MEMORIAL Journal Officiel du Grand-Duche de Luxembourg 1165 MEMORIAL Amtsblatt des Groflherzogtums Luxemburg RECUEIL DE LEGISLATION A - N° 49 21 juin 1982 SOMMAIRE Loi du 18 juin 1982 portant reglementation du bail a ferme . . . . page 1166 Sommaire Chapitre 1•r - Dispositions generales (Art. 1 er a 3) ........................ . 1166 Chapitre II - De la duree des baux a ferme (Art. 4 a 14).................. 1166 Chapitre Ill - Du deces du preneur (Art. 15 a 19)......................... 1168 Chapitre IV - De la resiliation du bail (Art. 20) ............................ 1169 Chapitre V - De la sous-location, de la cession du bail et de la revision du prix de fermage (Art. 21 a 2 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1169 Chapitre VI - Des investissements faits par le preneur d·une ferme entiere (Art.27a34) ............................................. 1170 Chapitre VII - De !'exploitation du bien loue (Art. 35).. .. . . .. . . .. . . .. . . . .. 1171 Chapitre VIII - Dispositions diverses (Art. 36 a 40).......................... 1171 Chapitre IX Dispositions transitoires (Art. 41 a 43)...................... 1171 Untitled (4).max 1166 Loi du 18 juin 1982 portant reglementation du bail a ferme. Nous JEAN, pat· la grace de Dieu, Grand-Due de Luxembourg, Due de Nassau; Notre Conseil d'Etat entendu; De l'assentiment de la Chambre des Deputes; Vu la decision de la Chambre des Deputes du 4 mai 1982, et celle du Conseil d'Etat du 18 mai 1982 portant qu'il n'y a pas lieu a second vote; Avons ordonne et ordonnons: Chapitre 1er Dispositions generales Art. 1er. Tombent sous !'application de la presente loi les baux de biens immeubles affectes princi­ palement a une exploitation agricole, Est consideree comme agricole toute exploitation dans laquelle est exercee une activite relevant de la Chambre d 'Agriculture. Sauf disposition contraire, la presente loi s'applique indistinctement aux baux de fet·mes entieres et a ceux portant sur des pat·celles. Ne sont pas soumis aux dispositions de la presente loi les baux pot·tant sur les biens ruraux appartenant a I 'Etat etaux communes, ainsi qu 'a des personnes auxquelles s 'appliquent les dispositions de la loi du 21 avril 1970 modifiant le chapitre VII de la loi du 7 juillet 1880 sur le regime des alienes. Art. 2. Le bail portant sur une ferme entiet·e doit etre constate par ecrit, faute de quoi celui qui se trouve en possession de la ferme peut faire la preuve de I' existence du bail et de ses conditions, en ce compt·is le de but d 'occupation et le montant du fennage, pat· toutes voies de droit, temoins et presomp­ tions compris. Si le montant du fermage convenu n 'est pas etabli, ii est determine par le juge de paix, lequel s 'inspiret·a des usages de la region, apres expertise eventuelle. Art. 3. Si le bail po rte sut· une ferme entiere, un etat des lieux doit etre etabli contradictoirement et a frais communs dans le mois qui precede I' entt·ee en jouissance ou dans les trnis mois suivant celle-ci. Passe ce delai de trnis mois ou en cas de desaccord, la partie la plus dilligente saisit le juge de paix pour faii-e designer, pat· jugement non susceptible d'appel, un expet·t qui a pour mission de proceder a l'etablisse­ ment de I' etat des lieux a frais communs. A defaut d'etat des lieux, le preneur est presume, sauf preuve contraire, avoit· rec;:u le bien dans l'etat ou ii se trouve a la fin de I' occupation. Chapitre II - De la duree des baux a ferme Art. 4. La duree du bail a ferme est fixee par les parties en conformite des dispositions des articles 5 et 6. Art. 5. La duree du bail portant sut· une ferme entiere ne peut etre inferieu re a neuf ans. Si une duree inferieure a neuf ans a ete stipulee, elle est de plein droit pot·tee a neuf ans. A son expiration, le bail est proroge de plein droit par periodes successives de trois ans. Toutefois, le bailleur peut mettre fin au bail a !'expiration de la periode convenue et de chaque periode triennale en donnant conge au preneur avec un pt·eavis minimum de trois ans. Lot·sque le preneur, malgre le conge qui lui aete donne, reste et est laisse en possession des biens loues pendant une an nee entiere, ii s' opere un nouveau bail pour periodes successives de trois ans. Le bailleur peut y mettre fin en donnant conge au preneur neuf mois avant la fin de la periode de bail en cours. Le bail a ferme conclu pour neuf ans et prorogeable par periodes de trois ans n 'est pas considet·e comme bail depassant neuf ans au t·egard de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits reels immobiliet·s et des dispositions legales concernant les pouvoirs de I 'usufruitier et des personnes chargees de !'administration des biens des incapables. Untitled (4).max 1167 Art. 6. La duree du bail a fe1·me poI1:ant sur des parcelles ne peut etre inferieure a six ans. Si une duree inferieure a six ans a ete stipulee, elle est de plein droit portee a six ans. A son expiration, le bail est proroge de plein droit pouI· une periode de trois ans. Toutefois, le bailleur peut mettre fin au bail a I' expiration de la periode convenue et de la periode triennale en donnant conge au preneur ;wee un preavis minimum de deux ans. Lorsque apres neuf ans le bail n' a pas ete denonce, ii est proroge d 'an nee en an nee, sauf si un conge a ete donne par le bailleur neuf mois avant la fin de la periode de bail en cours. Lorsque le preneur, malgre le conge qui lui a ete donne, reste et est laisse en possession des terrains loues pendant une annee entiere, ii s'opere un nouveau bail pour periodes successives d'un an. Le bailleur peut y mettre fin en donnant conge au preneur neuf mois avant la fin de la periode de bail en cours. Art. 7. Le bailleur peut, paI· derogation aux articles 5 et 6, et s'il s'en est 1·eserve expressement la faculte dans le contrat, mettre fin au bail en vue de faire exploite1· les biens loues par son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint. Dans ce c1s, le conge ne peut etre donne qu'au plus tot a la fin de la troisieme annee du bail. Si la fin de l'annee culturale est posterieure au conge de neuf mois au moins, le bail s'eteint a la fin de l'annee culturale en cours. Dans le cas contraire, ii ne s'eteint qu'a la fin de l'annee culturale suivante. Le bailleur peut, dans les memes conditions, mettre fin au bail en vue d'exploiter personnellement les biens loues si le bail a ete consenti a la suite de circonstances empechant temporairement le bailleur d • exploiter lui-meme les biens. La personne chargee de I 'administration des biens d'un incapable mineur peut, dans les conditions susvisees, mettre fin au bail par elle conclu en vue d • exploiter elle-meme les biens loues ou de les faire exploiter par le mineur ou par le mineur devenu majeur. Art. 8. Par derogation aux articles 5 et 6, le bailleur peut mettre fin au bail a tout moment lorsque les biens loues doivent etre consideres, au moment de la notification du conge, comme terrains a batir ou a destination industrielle et que le bailleur entend leur donner une affectation conforme a cette destina­ tion. Si la fin de l'annee culturale est posterieure au conge de neuf mois au moins, le bail s'eteint a la fin de l'annee culturale en cours. Dans le cas contraire, ii ne s'eteint qu·a la fin de l'annee culturale suivante. En cas de contestation, la charge de la preuve du changement de destination des biens loues incombe au bailleur. En cas d'application des dispositions de l'alinea 1er, le preneur adroit a une reduction du fermage correspondant a la pa1·tie des terrains a usage agricole soustraite a son exploitation. Si la ou les parcelles soustraites a I' exploitation du preneur representent en superficie plus du dixieme de 1 • ensemble des ten·es exploitees par lui, ii adroit a une indemnite en repa1·ation du prejudice que lui cause la denonciation prematuree du bail. Art. 9. Le conge donne par le bailleur en application des a1·ticles 7 et 8 doit, a peine de nullite, indiquer clairement le ou les motifs precis pour lesquels ii est do1me ainsi que la ou les personnes qui doivent exploiter les biens loues apres leur evacuation par le preneur. Si le preneur conteste le ou les motifs invoques, ii peut, dans le mois de la notification du conge, se pourvoir devant le juge de paix. Celui-ci apprecie si les motifs du conge sont fondes et notamment s'il appert des circonstances de la cause que le bailleur executera les intentions enoncees comme motifs du conge. S'il constate que le conge n'est pas justifie, ii refuse de le valider. Art. 10. Le preneur qui aevacue les biens loues suite a un conge donne par le bailleur en application de !'article 7, peut demander la reintegration dans les lieux loues avec dommages-interets ou uniquement des dommages-interets si, sans motifs graves, plus de six mois apres !'evacuation des lieux loues, ceux-ci ne se trouvent pas exploites, d'une maniere personnel le, effective et continue par la personne ou les personnes indiquees dans le conge comme devant assurer cette exploitation. Untitled (4).max 1168 Si, sans motifs graves, le bailleur n ·a pas, dans le delai d'un an a compter de 1 • evacuation des lieux par le preneur, commence a realiser I 'intention annoncee dans le conge donne en application de 1 • article 8, le preneur peut demander la reintegration dans les lieux loues avec dommages-interets ou uniquement des dommages-interets. En cas de contestation, la charge de la preuve du commencement de la realisation de ladite intention incombe au bailleu1·. La demande de reinteg1·ation ou de dommages-interets doit, dans lescas susvises, etl'e introduite dans les trois ans de I' evacuation des biens loues, Art. 11. Sans prejudice des dispositions de !'article 12, le preneur peut donner conge au bailleur dans les conditions prevues aux articles 5 et 6. Art. 12. Le preneur peut, an 'importe quel moment, mettre fin au bail lorsque I 'un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme ou lui-meme est frappe d'incapacite de travail grave et perma­ nente, lorsque, par suite de deces, la famille est amputee d'un ou plusieurs de ses membres, indispen­ sables au travail de la ferme. Dans lescas ci-dessusvises, le conge doit etre donne dans le delai d'un an a compter de 1 • evenement qui l'a motive. Si la fin de l'annee culturale est posterieui-e au conge de neuf moisau moins, le bail s'eteint a la fin de I' an nee cul tu 1·ale en cou rs. Dans le cas contrai i-e, ii ne s· eteint qu ·a la fin de I' an nee culturale suivante. Art. 13. Par derogation aux articles 5 et 6, les parties peuvent mettre fin au bail en cours, a condition que leur accord soit constate par un acte authentique ou par une declaration faite devant le juge de paix. Art. 14. En cas d'alienation du bien loue, I 'acquereurest subroge aux droits et obligations du bailleur. Chapitre Ill - Du deces du preneur Art. 15. En cas du deces du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, de ses ascendants ou enfants adoptifs, de ses ascendants ainsi que de ses frereset soeu1·squi participent a 1 • exploitation ou qui y one participe effectivement au cours des cinq annees qui ont precede le deces. Art. 16. Les ayants droit du preneur vises a !'article qui precede peuvent convenir de continuer en commun l'exploitation ou designer un ou plusieurs d'entre eux pour la continuer. A defaut d'acco1·d enue eux, chacun de ces ayants droit peut demande1· au juge de paix de la designer pour continuer 1 • exploitation. Lo1·sque le bail porte sur une ferme entie1·e, le juge de paix se prononce en conside1·ation des interets en presence et de !'aptitude des diffe1·ents postulants a ge1·er cette exploitation et a s'y maintenir. Lo1·sque le bail po rte sur des parcelles, le juge designe, pour· continuer· I' exploitation, celui ou ceux qui beneficient du maintien de I 'indivision en vertu de I 'article 815 du code civil ou de 1 • attl'ibution p 1·eferen­ tielle en vertu des articles 832-1 et 832-2 du meme code. Art. 17. Les ayants droit du preneuI· vises a !'article 15 sont tenus de notifie1· au bailleur l'acco1·d intervenu entre eux. Celui qui a ete designe definitivement par· le juge pour continuer !'exploitation est tenu de le notifier au bailleu1·. Toute partie a la cause peut effectuer ladite notification. Art. 18. Aussi longtemps qu • aucune notification n ·a ete don nee, I es ayants droit du preneu r vi ses a l'a1·ticle 15 sont tenus solidairement vis-a-vis du bailleur. La notification faite, seuls celui ou ceux qui continuent !'exploitation sont tenusvis-a-visdu bailleur et solidai1·ement des obligations resultant du bail nees posterieui-ement a celle-ci. Art. 19. Les ayants droit du preneur peuvent mettre fin au bail par un conge notifie au bailleur dans les six mois du deces du preneur. Untitled (4).max 1169 La meme faculte est accordee au bailleur lorsque le preneur ne laisse pas d'ayants droit remplissant les conditions enoncees a !'article 15. Si la fin de l'annee culturale est posterieure au conge de neuf mois au moins, le bail s'eteint a la fin de I' an nee cultu rnle en cours. Dans le cas contrai re, ii ne s' eteint qu 'a la fin de I' an nee cul tu rale suivante. Chapitre IV - De la resiliation du bail Art. 20. Sans prejudice des dommages-interetseventuellement dus, le bailleur ne peut poursuivre la resiliation du bail sans conge prealable que dans les cas ci-apres: 1 ° si le preneur, six mois apres une mise en demeure pa1· lettre recommandee, n 'a pas paye le fermage echu; 2° si le preneurnu la personne qu'il s'est substituee dans !'exploitation du bien loue, a cause la deprecia­ tion du bien loue par le fait d'une mauvaise exploitation des terres ou d'une negligence grave dans I' entretien locatif des batiments loues; 3° si le preneur n'a pas respecte les dispositions de !'article 21; 4° si le preneu1·, des memb1·es de sa famille ou la personne qu'il s·est substituee dans !'exploitation du bien loue, se sont rendus coupables d'actes d'hostilite ou d'injures graves envers le bailleu1· ou des membres de sa famille vivant sous son toit. Chapitre V - De la sous-location, de la cession du bail et de la revision du prix de fermage Art. 21. Pa1· derogation a I' article 1717 du code civil et sous rese1·ve de ce qui est prevu ci-apres, le preneur de biens ruraux ne peut sous-louer en tout ou en partie le bien loue ou ceder son bail en tout ou en partie sans l'autorisation ec1·ite du bailleur. Pendant la duree du bail, le preneur peut toutefois effectue1·, sans l'auto1·isation du bailleu1·, les echanges de pa1·celles qui ont pou1· consequence d'assurer une meilleure exploitation. Art. 22. Lesdroits et obligations du p1·eneur et du sous-locataire sont, pour leurs rapportsentre eux, determines par les dispositions de la presente loi, a 1 • exception toutefois de celles relatives a la duree minimum du bail, la sous-location ne pouvant se prolonger plus longtemps que le bail principal, quelles que soient les conditions dans lesquelles celui-ci a p1·is fin. Les dispositions des articles 27 a 34 ne sont pas applicables a la sous-location. Art. 23. Par derogation a l'a1·ticle 21, le pi-eneur peut, sans autorisation du bailleu1·, ceder son bail ases descendants ou enfants adoptifs ou a ceux de son conjoint. La cession doit et1·e notifiee au bailleur. Art. 24. Lorsque le p1·eneur cede le bail a l'une des personnes visees a !'article 23, le cessionnaire est subroge a tous les droits et obligations derivant du bail. Le cedant reste tenu des obligations du bail solidairement avec le cessionnaire, aussi longtemps que la cession n'a pas ete notifiee au bailleur. Lo1·squ'en conformite de l'a1·ticle 25, le bailleu1· fait opposition a la cession qui lui a ete notifiee, le cedant reste tenu solidairement avec le cessionnai1·e aussi longtemps que cette opposition n'a pas ete videe pa1· une decision in·evocable. Art. 25. Le bailleur, auquel une cession a ete notifiee, peut fai1·e opposition en citant l'ancien et le nouveau preneur devant le juge de paix dans le mois de la notification de la cession, a peine de decheance, en vue d'entendre valide1· son opposition. Peuvent seuls etre admis comme motifs d 'opposition: 1° le fait qu'avant toute notification de la cession, le bailleur a donne un conge valable; 2° le fait que le cessionnaire n'a pas la capacite prnfessionnelle requise ou ne dispose pas des moyens materiels necessaires pour une bonne exploitation des biens loues; 3° le fait que le cedant ou le cessionnaire ou des membres de leur famille se sont rendus coupables d 'actes d'hostilite ou d'injures graves envers le bailleur ou des membres de sa famille vivant sous son toit. Untitled (4).max 1170 Art. 26. A I' expiration de chaque periode de trois ans, tant le bailleur que le preneur peuvent deman­ der la revision du fermage. Nonobstant toute clause contraire du contrat, cette 1·evision ne peut se faire sur la base de l'indice pondere des prix a la consommation, Faute par les parties d'etre convenues du critere regissant la revision, celle-ci sefait d'apntis la valeur de rendement agricole du bien loue, en conformite de I' article 832-1, sous 8 a 10 du code civil et des regle­ ments pris ou a p1·endre en son execution. Chapitre VI - Des investissements faits par le preneur d'une ferme entiere Art. 27. Le preneur d 'une ferme entiere a le droit, sauf en cas de conge valable, de faire les construc­ tions, travaux et tous ouvrages necessaires a I 'habitabilite du bien loue ou utiles a I' exploitation du bien et conformes a sa destination. Art. 28. Les investissements vises a !'article qui precede ne peuvent etre faits qu'avec l'autorisation ecrite du bailleur. Afin d'obtenir cette autorisation, le preneur notifie sa proposition au bailleur par lett1·e recommandee en y joignant un etat descriptif et estimatif des travaux a executer. En cas de refus du bailleur ou a defaut de reponse dans les deux mois de la notification qui lui a ete faite, les investissements peuvent etre autorises par le juge de paix, a moins que le bailleur ne decide de les executer a ses frais dans un delai fixe en acco1·d avec le preneur ou, a defaut, paI· le juge de paix. L' execution et le cout des investissements sont constates par une reception faite contradictoirement paI· les parties. Lo1·sque I 'une des parties refuse de proceder a cette reception, I 'autre saisit le juge de paix pour faire designer, paI· jugement non susceptible d'appel, un expert qui a pour mission de proceder au constat a frais communs. Le cout des investissements a a1-reter par le juge de paix ne peut pas depasse1· de plus de vingt pour cent I' etat estimatif des ti-avaux a executer. Art. 29. Le preneur qui a ete autorise a faire des investissements et qui met fin au bail avant que leur cout soit amorti, n'a droit a une indemnite que s'il a donne conge en application de !'article 12 ou pour inexecution paI· le bailleur de ses obligations contractuelles, Lorsque le preneur est decede avant que le cout des investissements soit amorti, ses ayants droit qui ant mis fin au bail en application de !'article 19, ont droit a une indemnite, Art. 30. Lo1·sque le prnneur a mis fin au bail en application de !'article 12 ou que ses ayants droit y ont mis fin en application de !'article 19, l'indemnite redue au preneur ou a ses ayants droit est egale au coOt non encore amorti des investissements, sans que son montant puisse depasser celui des fermages payes, au cours des quatre dernieres annees, pour la totalite des biens que le preneur a loues du bailleur. Art. 31. Lorsque le preneur a mis fin au bail pour cause d'inexecution par le bailleur de ses obligations contractuelles, ii a droit a une indemnite egale au cout non encore amorti des investissements. Art. 32. Lorsque le bailleur a mis fin au bail en dehors des cas prevus a !'article 20, le preneur qui a ete autorise a faire des investissements, adroit a une indemnite egale au cout non encore amorti des inves­ tissements. Art. 33. L'amo1·tissement des investissements auto1·ises est calcule suI· base de taux d'amortissement forfaitaires annuels, a fixe1· par reglement grand-ducal, suivant la nature des investissements, sans que ces taux puissent etre inferieurs a cinq pour cent ni superieurs a quinze pour cent. Art. 34. A la fin de I' occupation, le preneur ne peut enlever les constructions et ouvrages sans I 'auto­ risation du bailleur, ni le bailleur en exiger l'enlevement, sauf s'ils sont en ruine ou menacent ruine. Untitled (4).max 1171 Chapitre VII - De I' exploitation du bien loue Art. 35. Sont reputees nulles toutes clauses restreignant la liberte du preneu1· quant au mode de culture des terres louees et quant a la disposition des produits de la ferme. Sont toutefois valables les clauses du bail relatives a la restitution du bien loue dans un etat d'assole­ ment, de fe1·tilite et de proprete equivalent a celui existant lors de l'entree en jouissance. Chapitre VIII - Dispositions diverses Art. 36. Sont 1·eputees nulles toutes conventions par lesquelles le preneur, d'une manie1·e exp1·esse ou tacite, renonce, en tout ou en partie, aux droits que lui confe1·ent les articles 5, 6, 8, 9, 10, 12 a 15, 20, 2°, 3° et 4°, 21 a 25, 27 a 34, 41 et 42. Art. 3 7. Les articles 22 a 26 et 28 a 30 de la loi du 14 fevrier 19 5 5 portant modification et coordina­ tion des dispositions legales et reglementaires en matiere de baux a loyer sont applicables aux actions intmduites dans le cadre de la presente loi. Art. 38. Les conges, notifications et oppositions prevues par la presente loi sont faits par exploit d'huissie1· de justice ou par lettre recommandee a la poste. Art. 39. Les dispositions du livre Ill, titre VIII, chapit1·e 11, section lreet section Ill du code civil sont applicables, a 1· exception des articles 1730, 1731, 1736 a 1740, 1743 a 1751, 1766, 1767 et 1769 a 1776. Les articles 1714 a 1716 ne s'appliquent pas aux baux portant su1· des fermes entieres. Art. 40. La presente loi entre en vigueur le premier novembre qui suit sa publication au Memorial. Tout bail conclu apres I' entree en vigueur de la loi p1·end fin le 1 er novembre, qui est considere comme fin de l'annee culturale. La periode comprise entre la conclusion du bail et le 1er novembre suivant est mise en compte, quanta la duree du bail, pou1· une annee entiere. Chapitre IX - Dispositions transitoires Art. 41. Des la publication de la presente loi et au plus tard trois mois avant son entree en vigueu1·, chaque partie peut denonce1·, par eci-it, le bail en cours fait sans ecrit. A defaut de conge donne dans ce delai, un nouveau bail est cense avoi1· ete conclu pa1· les pa1i:ies, au moment de l'entree en vigueur de la presente loi, pour une duree de respectivement neuf et six ans et suivant les dispositions de cette loi. Art. 42. Le bail ec1·it en cours au moment de 1 • entree en vigueur de la presente loi continue a produire ses effets suivant les conditions convenues par les pa1·ties jusqu ·a son expiration ou a 1 • expi1·ation de la pe1·iode de bail en cout·s. Faute par l'une des pa1·ties d'avoir donne conge a l'auti-e trnis mois avant !'expiration du bail ou de la periode de bail en cours, un nouveau bail est cense avoi1· ete conclu par les parties, a 1 • expiration du bailou de la periode du bail en cours pour une du1·ee de respectivement neuf et six ans et suivant les dispositions de la presente loi. Art. 43. Le Grand-Due est autorise a inserer le texte de la presente loi dans le code civil, en attribuant aux diffe1·ents articles des numeros se suivant dans 1 • ordre de la numerotation du code civil. Seront retires du code les articles qui, par suite des dispositions de la nouvelle loi, n'ont plus aucune application. Untitled (4).max 1172 Mandons et ordonnons que la pniisente loi soit inseree au Memorial pour etre executee et observee par tous ceux que la chose concerne. Palais de Luxembourg, le 18 juin 1982. Jean Le Ministre de/ 'Agriculture, de la Viticu /tu re et des Eaux et Forets, Camille Ney Le Ministre de la Justice, Colette Flesch Doc. parl. N° 2279; Sess. ord. 1978-1979. 1979-1980. 1980-1981 et 1981-1982. lmprimerie de la Cour Victor Buck, s. a r. I., Luxembourg