Décret n° 2015/3580 PM/DU du 11 aout 2015 fixant les modalités d'enregistrement et le régime des garanties et sûretés applicables aux concessions et aux baux domaniaux

REPUBLIQUE DU CAMEROUN PAIX - TRAVAIL- PATRIE DECRET N° 2 0 1 5 / 3 5 S \ M/DU 1...... .A......,.OU'-'--'T 2=-=-01:.:...5 fixant les modalites d'enregistrement et le regime des garanties et suretes applicables aux concessions et aux baux domaniaux. LE PREMIER MINISTRE, CHEF DU GOUVERNEMENT, Vu la Constitution ; Vu l'ordonnance n°74-1 du 6 juillet 1974 fixant le regime fancier, ensemble les textes modificatifs subsequents ; Vu l'ordonnance n° 74-2 du 6 juillet 1974 fixant le regime domanial, ensemble les textes modificatifs subsequents; Vu la loi n° 2009/010 du 10 juillet 2010 regissant la location accession a la propriete immobiliere ; Vu la loi n° 2010/020 du 21 decembre 2010 portant organisation du credit-bail au Cameroun; Vu le decret n°76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalites de gestion du domaine national; Vu le decret n°76/167 du 27 avril 1976 fixant les modalites de gestion du domaine prive de I' Etat ; Vu le decret n°92/089 du 4 mai 1992 precisant les attributions du Premier Ministre, modifie et complete par le decret n° 2000/287 du 12 octobre 2000 ; le decret n°2011/408 du 9 decembre 2011 portant organisation du Gouvernement ; Vu le decret n°2011/409 du 9 decembre 2011 portant nomination d'un Premier Ministre, Chef du Gouvernement, DECRETE: CHAPITRE I DISPOSITIONS GENERALES Article 1 er Le present decret fixe les modalites d' enregistrement et le regime des garanties et des suretes applicables aux concessions et aux baux domaniaux au Cameroun. Article 2.- Pour !'application du present decret, les definitions ci-apres sont admises : Bail domanial : bail conclu avec l'Etat en vue de !'exploitation en jouissance d'un terrain domanial pour une duree determinee de temps, contre paiement d'un loyer ou d'une redevance. Cautionnement: contrat par lequel une personne, la caution, s'engage envers le creancier qui accepte, a executer !'obligation du debiteur si celui-ci n'y satisfait pas lui-meme. Classement : acte par lequel une parcelle de terrain est integree au domaine public. Concession domaniale: titre qui permet a une personne d'exploiter en jouissance ou en propriete, une dependance du domaine national, du domaine public ou du domaine prive de l'Etat. Credit.;bail : operation de credit destinee au financement de !'acquisition ou de !'utilisation des biens meubles ou immeubles a usage professionnel. Domaine public : ensemble des biens meubles et immeubles, qui par nature ou par destination, sont affectes soit a l'usage direct du public, soit aux services publics. Domaine national : terres qui ne sont classees ni dans le domaine public, ni dans le domaine prive de l'Etat ou des autres personnes morales droit prive. Domaine prive de l'Etat : terres immatricules au nom de l'Etat ou sur lesquels l'Etat exerce des droits privatifs. Enregi strement : inscription d'une concession ou d'un bail domanial, ainsi que d'un droit, acte, convention ou transaction quelconque rattache a cette concession ou a ce bail, dans un registre special institue aupres du Conservateur fancier a cet effet. 2 Garantie : ensemble des avantages particuliers conferes a un creancier dans le but de faire face a l'insolvabilite du debiteur. Hypotheque : surete reelle immobiliere conventionnelle ou forcee. Elle confere a son titulaire un droit de suite et un droit de preference. Privilege: surete d'origine legale, qui confere a son titulaire d'etre paye par preference aux autres creanciers du meme debiteur. Droit que la qualite de la creance donne a un creancier d'etre prefere aux autres creanciers meme hypothecaires. Surete : moyen accorde au creancier par la loi ou la convention des parties pour garantir !'execution des obligations, quelle que soit la nature juridique de celle-ci. CHAPITRE II DE L'ENREGISTREMENT DES CONCESSIONS ET DES BAUX DOMANIAUX Article 3.- (1) II est institue dans les conservations foncieres des registres speciaux en vue de l'enregistrement des concessions ou des baux domaniaux, ainsi que des divers droits, actes, titres ou transactions qui leurs sont rattaches. (2) L'enregistrement vise a l'aliena 1 ci-dessus est conditionnee par le paiement prealable des droits y relatifs aupres des services specialises de l'Etat, et a pour effet de les rendre opposables aux tiers. Article 4.- Avant de proceder a I' enregistrement d'un droit, acte, titre ou d'une transaction quelconque, le Conservateur fancier doit verifier sous sa responsabilite : l'authenticite et la validite des droits, actes ou des titres, ainsi que celles de toutes autres pieces deposees; ndentite et la capacite des parties; l'effectivite du paiement prealable des droits d'enregistrement; la disponibilite du terrain concerne. 3 . Article 5.- (1) L'enregistrement d'un droit, acte, titre ou tout autre document dans les registres donne droit a la delivrance au postulant d'un certificat delivre dans les formes legales et reglementaires en vigueur. (2) Seul le titulaire ou le beneficiaire d'un droit, acte, titre ou transaction quelconque, ainsi que les personnes ayant qualite en vertu de la loi, d'une convention ou d'une decision de !'administration ou de la justice peuvent en solliciter I' enregistrement. Article 6.- (1) L'usage des registres speciaux mentionnes a !'article 3 ci-dessus ne concerne que les baux et les concessions domaniales non encore transformees en titres fanciers. (2) La transformation des concessions definitives en titres fanciers se fait conformement aux dispositions reglementaires en vigueur. (3) Sous reserve des dispositions de !'article 22 ci-dessous, la transformation des concessions non definitives en titres fanciers demeure proscrite, a peine de nullite. CHAPITRE Ill DES GARANTIES ET SURETES PERSONNELLES DANS LE CADRE DES CONCESSIONS ET DES BAUX DOMANIAUX Article 7.- (1) En vue d'attribuer un terrain domanial en concession provisoire, a bail, de gre-a-gre ou par adjudication, l'Etat peut, dans certaines conditions, exiger du postulant des garanties ou des suretes personnelles en vue de s'assurer de l'effectivite des financements et de la realisation des projets envisages dans les delais convenus. (2) Les garanties et suretes personnelles peuvent prendre diverses formes et em portent, pour le garant, !'obligation de se substituer a l'attributaire du terrain domanial en cas de non-execution par ce dernier de ses obligations. (3) Les conditions de la mise en reuvre de la garantie ou de la sOrete sont precisees dans un cahier de charges signe par toutes les parties. 4 Article 8.- (1) Le titulaire d1 une concession ou d1 un bail domanial qui s1est porte caution ou garant a une transaction peut, en cas de non-respect de ses engagements, se voir dessaisir, temporairement ou definitivement, de ce titre au profit d1 un creancier. (2) Le creancier Iese doit pour cela adresser au Ministre charge des domaines, une demande de transfert de titre. (3) Le transfert du titre est prononce par arrete du Ministre charge des domaines et emporte transfert au creancier de l1 ensemble des droits et obligations lies a la concession ou au bail. (4) Un cahier de charges determine les droits et les obligations du beneficiaire du transfert et de 11Etat. Article 9.- (1) La demande de transfert par le creancier, qui ne peut intervenir qu 1 apres epuisement de toutes les voies de recours de droit commun, doit s1 accompagner de tous les documents justifiant le non-respect par le titulaire de la concession ou du bail de ses engagements et comporter les renseignements suivants : nom, prenoms, filiation, domicile, regime matrimonial, profession, nationalite du creancier. (2) S1 il s1 agit d1 une societe ou si le declarant est un mandataire, un exemplaire des statuts de la societe ou une procuration du requerant doit etre fournie. CHAPITRE IV DES GARANTI ES ET SURETES REELLES APPLICABLE$ AUX CONCESSIONS ET AUX BAUX DOMANIAUX SECTION I DES GARANTIES ET SURETES REELLES SUR LES TITRES D'OCCUPATION TEMPORAIRE DANS LE DOMAINE PUBLIC Article 10.- (1) Pour constituer des droits reels sur des dependances du domaine public artificiel, celles-ci doivent au prealable faire 11 ob jet d1 un declassement et d1 une incorporation au domaine prive de l1 Etat. 5 (2) Le decret de declassement et d'incorporation au domaine prive de l'Etat precise les modalites particulieres afferentes a la constitution des droits reels sur lesdites dependances. (3) Lorsque les ouvrages, constructions ou installations sont necessaires a la continuite du service public, des modalites restrictives de jouissance ou d'appropriation des droits peuvent etre prescrites. (4) Les terrains du domaine public artificiel declasses et incorpores au domaine prive de l'Etat aux fins de constitution des droits reels, restent et demeurent la propriete prive de l'Etat. lls sont incessibles et insusceptibles d'alienation. Article 11.- (1) Tout promoteur qui sollicite le declassement d'une dependance du domaine public a des fins d'investissements constitutifs de droits reels, doit adresser au Ministre charge des domaines une demande comprenant les renseignements suivants : nom, prenoms, filiation, domicile, regime matrimonial, profession, nationalite; s'il s'agit d'une societe, un exemplaire des statuts ou si le declarant est un mandataire, une procuration du requerant; la localisation et la superficie approximative de la dependance, assortie d'un croquis; les termes de reference du projet ou des investissements a realiser; le cout des investissements et les precisions sur la disponibilite des financements; la duree de realisation des investissements et le delai d'exploitation. (2) Le Ministre charge des domaines instruit le Prefet territorialement competent qui met en place la commission de choix du site qui precede aux operations de delimitation, de bornage et de confection du dossier administratif et technique. (3) Au terme des travaux de la commission, le Prefet soumet au Ministre charge des domaines assorti de son avis,, pour examen et 6 transmission au President de la Republique, un dossier complet comprenant : les plans du terrain borne, dument signe par le Chef de service du cadastre territorialement competent; le proces-verbal des travaux de la Commission de choix du site; la liste des occupants de bonne foi dudit site en vue de leur indemnisation. (4) Le decret de declassement et d'incorporation au domaine prive de l'Etat de la dependance du domaine public concernee fixe les modalites particulieres afferentes a sa gestion, le cas echeant. (5) L'indemnisation des occupants de bonne foi du domaine en cause incombe au promoteur. Article 12.- (1) L'Etat du Cameroun peut egalement, a son initiative, proceder au declassement et a !'incorporation dans son domaine prive des dependances du domaine . public artificiel pour y favoriser le developpement et !'implantation des investissements constitutifs de droits reels. (2) A l'interieur des dependances visees a l'alinea 1 ci-dessus, des titres d'occupation temporaire peuvent etre delivrees par le Ministre charge des domaines ou toute autre autorite competente, conformement aux modalites particulieres de gestion determinees par le decret de declassement et d'incorporation. Article 13.- (1) Le titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire sur une dependance du domaine public declassee et incorporee au domaine prive de l'Etat a, sauf prescription contraire de son titre, un droit reel sur les ouvrages, constructions et installations de caractere immobilier qu'il realise pour l'exercice d'une activite autorisee pour ce titre. (2) Ce droit confere a son titulaire, pour la duree de l'autorisation et dans les conditions et les limites precisees dans le titre et/ou le decret de declassement et d'incorporation au domaine prive de l'Etat, les prerogatives et obligations du proprietaire. 7 (3) Le titre fixe la duree de l1 autorisation en fonction de la nature de l1 activite et de celles des ouvrages autorisees, et compte tenu de 11importance de ces derniers. Article 14.- (1) Les droits, ouvrages, constructions et installations de caractere immobilier ne peuvent etre cedes ou transmis dans le cadre des mutations entre vifs ou de fusion, absorption ou de scission de societe, pour la duree de validite du titre restant a courir, y compris dans le cas de realisation de la surete portant sur lesdits droits et biens dans les cas prevus aux troisieme et quatrieme alineas du present article, qu 1a une personne agreee par l1 autorite competente, en vue d1 une utilisation compatible avec l1affectation du domaine public occupe. (2) Lars du deces d1 une personne physique titulaire d1 un titre d1 occupation constitutif de droits reels, celui-ci peut etre transmis, dans les conditions prevues a l1 alinea precedent, au conjoint survivant ou aux heritiers, sous reserve que le beneficiaire, designe par accord entre eux, soit presente a l1 agrement de l1 autorite competente dans un delai de douze (12) mois a compter du deces. (3) Les droits, ouvrages, constructions et installations ne peuvent etre hypotheques que pour garantir les emprunts contractes par le titulaire de 11autorisation en vue de financer la realisation, la modification ou 11extension des ouvrages, constructions et installations de caractere immobilier situes sur la dependance domaniale occupee. (4) Les creanciers chirographaires autres que ceux dont la creance est nee de l1 execution des travaux ne peuvent pratiquer des mesures conservatoires ou des mesures d1 execution forcee sur les droits et biens mentionnes au present article. (5) Les hypotheques sur lesdits droits et biens s1 eteignent au plus t?rd a 11 expiration des titres, quels qu 1 en soient les circonstances et le motif. Article 15.- (1) A 11issue du titre d1 occupation, les ouvrages, constructions et installations de caractere immobilier existant sur la dependance domaniale occupee doivent etre demolis, soit par le titulaire de 8 l'autorisation, soit a ses frais, a mains que le maintien en l'etat n'ait ete prevu expressement par le titre d'occupation ou que l'autorite competente renonce en tout ou partie de la demolition. (2) Les ouvrages, constructions et installations de caractere immobilier dont le maintien a l'issue du titre d'occupation a ete accepte deviennent de plein droit et gratuitement la propriete de l'Etat, francs et quittes de taus les privileges et hypotheques. (3) Toutefois, en cas de retrait de l'autorisation avant le terme prevu pour un motif autre que l'inexecution de ses clauses et conditions, le titulaire est indemnise au prejudice direct, materiel et certain ne de !'eviction anticipee. Les regles de determination de l'indemnite peuvent etre precisees dans le titre d' occupation. Les droits des creanciers regulierement inscrits a la date du retrait anticipe sont reportes sur cette indemnite. (4) Trois (3) mo1s au mains avant la notification d'un retrait pour inexecution des clauses et conditions de l'autorisation, les creanciers regulierement inscrits sont informes des intentions de l'autorite competente a toutes fins utiles, et notamment pour etre mis en mesure de proposer la substitution d'un tiers au permissionnaire defaillant. Article 16.- (1) Les precedentes dispositions sont egalement applicables aux conventions de toute nature ayant pour effet d'autoriser !'occupation du domaine public. (2) Lorsque ce droit d'occupation du domaine public resulte d'une concession de service public, le cahier de charges precise les conditions particulieres auxquelles ii doit etre satisfait pour tenir compte des necessites du service public. Article 17.- (1) La realisation des ouvrages, constructions et installations, a !'exclusion de ceux affectes a un service public et amenages a cet effet ou affectes directement a l'usage du public ainsi que des travaux executes pour une personne publique dans un but d'interet general, peut donner lieu a la conclusion des contrats de credit-bail par le titulaire du droit d' occupation. 9 (2) La conclusion de tels contrats de credit-bail au benefice d'organismes dans lesquels l'Etat ou l'etablissement public gestionnaire du domaine apporte un concours financier ou detient, directement ou indirectement, une partie financiere permettent d'exercer un pouvoir preponderant de decision ou de gestion est soumise a un agrement de l'Etat. Cet agrement peut etre refuse si !'operation se traduit par un accroissement des charges ou une diminution des ressources de l'Etat, suivant les modalites qui font l'objet d'un arrete du Ministre charge des domaines. Article 18.- (1) Les precedentes dispositions sont applicables aux etablissements publics de l'Etat, tant pour le domaine public de l'Etat qui leur est confie que pour leur domaine propre. (2) Les ouvrages, constructions et installations concernes situes sur le domaine propre d'un etablissement public administratif deviennent la propriete dudit etablissement public. Article 19.- Les dispositions de la presente section ne sont pas applicables au domaine public naturel. Article 20.- (1) Pour les autorisations et conventions en cours, les dispositions du present decret ne sont applicables, le cas echeant, qu'aux ouvrages, constructions et installations que le permissionnaire ou le concessionnaire realiserait apres renouvellement ou modification de son titre. (2) Toutefois, lorsque le permissionnaire ou le concessionnaire realise des travaux et des constructions rehabilitant, etendant ou modifiant de fac;on substantielle les ouvrages, constructions, et inst~llations existants, ii peut lui etre delivre un nouveau titre conferant un droit reel sur ces ouvrages, constructions et installations lorsqu'ils ant ete autorises par le titre d'occupation. 10 SECTION II DES GARANTIES ET SURETES REELLES SUR LES CONCESSIONS DANS LE DOMAINE NATIONAL Article 21.- (1) Lorsqu'un credit bancaire est sollicite en vue de la mise en valeur d'une concession provisoire sur le domaine national, le titre fancier peut etre accorde immediatement au concessionnaire. Dans ce cas, l'organisme de credit doit saisir a cet effet le Ministre charge des domaines qui requiert le Conservateur fancier territorialement competent pour etablir un tel titre avec inscription a la meme date et aux frais du beneficiaire, d'une hypotheque au profit de l'organisme de credit, et de la clause resolutoire au profit de l'Etat. (2) La demande de l'organisme de credit doit etre accompagnee de l'avis favorable de la commission de credit. (3) En cas d'acceptation de la demande visee a l'alinea 2 ci dessus, le titre fancier est etabli dans un delai de trente (30} jours pour compter de la date de reception de la demande. En cas de rejet, celui-ci est notifie sans delai a I' organisme de credit. (4) Si dans un delai de trente {30} jours, le credit promis n'est toujours pas positionne au profit du beneficiaire, le Ministre charge des domaines precede au retrait du titre fancier. (5) Les dispositions de l'alinea 1 ci-dessus sont egalement applicables lorsqu'un contrat de location-accession a la propriete immobiliere est signe avant l'achevement de l'immeuble sur un terrain du domaine national faisant l'objet d'une concession provisoire. Dans ce cas, la demande de titre fancier est conjointement formulee par l'acheteur et le vendeur qui produisent a l'appui de celle-ci la garantie d'achevement des travaux prevue par !'article 5 de la loi n°2009/010 du 10 juillet 2009 susvisee. 11 SECTION Ill DES GARANTIES ET SURETES REELLES SUR LES BAUX DANS LE DOMAINE PRIVE DE L'ETAT Article 22.- (1) Le bail sur un terrain domanial confere au preneur un droit reel notamment susceptible d'hypotheque. (2) La duree de l'hypotheque ne saurait exceder celle du bail. (3) Toutefois, en cas de resiliation du bail avant le terme prevu, pour un motif autre que l'inexecution de ses clauses et conditions, le titulaire est indemnise au prejudice direct, materiel et certain ne de !'eviction anticipee. Les regles de determination de l'indemnite peuvent etre precisees dans le titre d' occupation. Les droits des creanciers regulierement inscrits a la date du retrait anticipe sont reportes sur cette indemnite. SECTION IV DES FORMALITES RELATIVES A LA MISE EN CEUVRE DES GARANTIES ET SURETES SUR LES CONCESSIONS ET LES BAUX DOMANIAUX Article 23.- Les actes ou conventions relatifs aux garanties et suretes sur les concessions et les baux domaniaux doivent, a peine de nullite, etre etablis en la forme notariee. Article 24.- (1) L'enregistrement des actes ou conventions relatifs aux garanties et suretes sur les concessions et les baux domaniaux dans les registres specialises les rend opposables aux tiers, a compter de la date de I' enregistrement. (2) Lorsque plusieurs garanties ou suretes concernent le meme titre de concession ou de bail, l'ordre hierarchique dans le cadre de leur mise en ceuvre est etabli en fonction de la nature de la garantie ou de la surete, et de la date chronologique de leur enregistrement a la conservation fonciere territorialement competente. Article 25.- La radiation d'une inscription concernant une garantie ou une surete sur les concessions et les baux domaniaux doit, a peine de nullite, 12 etre conforme aux stipulations des conventions y relatives ou aux dispositions reglementaires en vigueur. CHAPITREV DISPOSITIONS TRANSITOIRE, DIVERSE$ ET FINALE Article 26.- A la diligence du Ministre charge des domaines, les registres speciaux sont mis a la disposition des conservations foncieres, au plus tard douze (12) mois pour compter de la date de publication du present decret. Article 27.- Les actes de gestion des terrains domaniaux, ainsi que ceux relatifs aux garanties et sOretes qui leurs sont applicables, sont soumis aux droits de timbre et d'enregistrement aux taux en vigueur. Article 28.- Des arretes du Ministre charge des domaines completent, en tant que de besoin, les dispositions du present decret. Article 29.- Sant abrogees toutes les dispositions anterieures contraires au present decret. Article 30.- Le present decret sera enregistre, publie suivant la procedure d'urgence, puis insere au Journal Officiel en fran~ais et en anglais./ Yaounde, le 1 1 AOUT 2015 r:-::-:·· l:E .PR~MIER MINISTRE, /(:/~ <:HEF DU GOUVERNEMENT, /4{,:. -~ I , ' ~ I .., J Phi!,~~~ YANG ,,::r 13