Ordonnance nº 74-148 portant mesures d'exécution de la loi nº 73-021 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés

Code Foncier Journal Officiel n° Special 5 avril 2006 MESURES D'EXECUTION ORDONNANCE N° 74-148 DU 2 JUILLET 1974 PORT ANT MESURES D'EXECUTION DE LA LOIN° 73-021 DU 20 JUILLET 1973 PORTANT REGIME GENERAL DESBIENS, REGIME FONCIER ET IMMOBILIER ET REGIME DES SURETES Le President de la Republique, Vu la Constitution, specialement en son article 27 ; Vu la Loi n° 73/021 du 20 juillet 1973 portant regime general des biens, regime foncier et immobilier et regime des sfuetes ; Sur proposition du Commissaire d'Etat aux affaires foncieres ; ORDONNE: Chapitre r': DEFINITIONS Article 1 er : Dans la presente Ordonnance : 1 °. les termes « la Loi » designent la loi n° 73/021 su 20 juillet 1973 portant regime general des biens, regime foncier et immobilier et regime des st1retes ; 2°. les tennes « le Commissaire d'Etat » designent le Commissaire d'Etat ayant les affaires foncieres dans ses attributions ; 3 °. les tennes « prix de reference » designent les prix auxquels l' Administration se refere pour etablir le montant des loyers et redevances afferents aux terrains concedes. Chapitre 2: REGLES REGISSANT LA CREATION DES CIRCONSCRIPTIONS URBAINES ET LA MISE SUR LE MARCHE DE PARCELLES DE TERRE DANS CES CIRCONSCRIPTIONS Article 2: Constituent des circonscriptions urbaines 1 °. les villes et les localites qui leur sont assimilees en vertu de la legislation sur l'organisation territoriale et administrative de la Republique; 2°. les localites declarees telles, pour !'application de la legislation fonciere, par une decision du Commissaire d'Etat. 104 Code Foncier Journal Officiel n° Special 5 avril 2006 Toutefois, dans la Ville de Kinshasa, seules constituent des circonscriptions urbaines, les zones ou parties de zones declarees telles par une decision du Commissaire d'Etat. Article 3: Le Commissaire de region, dans la region qu'il administre, et, pour la Ville de Kinshasa, le Commissaire d'Etat, sont delegues pour etablir les plans parcellaires des terrains a conceder dans les circonscriptions urbaines. Article 4: Les terrains a conceder sont offerts au public par un Arrete du Commissaire d'Etat ou du Commissaire de region selon la distinction etablie a l'article precedent. L' Arrete indique pour chacune des parcelles mises sur le marche : le numero cadastral, la superficie, la destination, les conditions de mise en valeur ainsi que les autres conditions particulieres s 'ii ya lieu. 11 se refere a un plan annexe sur lequel le Commissaire d'Etat ou le Commissaire de region fait preceder sa signature de la mention « Vu et approuve pour etre annexe a l'arrete n° du ... ». Un Arrete determine, par circonscription urbaine, les prix de reference et les taux des loyers et redevances des terrains. Toutefois, le Commissaire d'Etat ou le Commissaire de region, peut deroger aces tarifs en fixant des montants particuliers dans l'arrete mettant une parcelle ou un ensemble de parcelles sur le marche. Les Arretes pris par le Commissaire de region sont transmis au Commissaire d'Etat ayant les affaires foncieres dans ses attributions par envoi recommande a la poste avec accuse de reception. Ils ne sont affiches, conformement au prescrit de !'article 10 ci dessous, que si dans les trente jours francs a dater de cette transmission, le Commissaire de region n'a pas rec;:u notification d'un Arrete motive du Commissaire d'Etat modifiant OU annulant I' Arrete signe par lui. Le cas echeant, l'arrete du Commissaire d'Etat peut etre notifie par extrait et par la voie la plus rapide en meme temps qu'il est achemine in extenso et par la voie ordinaire. Article 5: Un terrain qui ne fait pas partie d'un plan parcellaire etabli conformement aux dispositions qui precedent ne peut etre mis sur le marche et concede que par un Arrete special du Commissaire d'Etat ou du Commissaire de region selon la distinction etablie a !'article 3. 105 Code Foncier Journal Officiel n° Special 5 avril 2006 Chapitre 3: CRITERES DETERMINANT LES DIVERSES CATEGORIES DE TERRES, LES PRIX, LOVERS ET REDEV ANCES Y AFFERENTS ET LES CONDITIONS SPECIFIQUES A CHACUNE DE CES CATEGORIES Article 6: Dans les circonscriptions urbaines, la situation, la destination et la superficie des terrains constituent les criteres determinant les diverses categories de terres, les prix de reference, loyers, redevances et autres conditions specifiques y afferents. En dehors des circonscriptions urbaines, ces normes sont detenninees par le reglement annexe a la presente Ordonnance. Dans ce reglement, pour la fixation des prix de reference, des loyers ou redevances applicables aux terrains ruraux autres qu'a destination agricole ou d'elevage de plus de dix hectares, les localites sont reparties en classes par Arrete du Commissaire de region te~itorialement competent, ou, pour la Ville de Kinshasa, par Arrete du commissaire d'?tat, sur proposition des Commissaires de zone, chacun agissant pour la zone qu'il adi;ninistre. Pour cette classification, il est tenu compte de !'importance des differentes localites de la zone. Ladite classification est sujette a des revisions periodiques. Article 7: La redevance pour une concession perpetuelle ou ordinaire est payable par versements annuels, selon les modalites etablies par l'article 148 de la loi pour paiement des loyers. Toutefois, le concessionnaire perpetuel peut par moment se liberer du paiement de la redevance en acquittant le montant du prix de reference fixe au moment de l'etablissement du contrat, deduction faite, le cas echeant, du montant cumule des redevances deja versees. Les sommes versees par les particuliers a titre de prix d'achat de terrains domaniaux, en execution d'une clause d'option d'achat contenue dans un contrat de bail, restent acquises a l'Etat. Toutefois, elles viennent en deduction des sommes dues du chef de loyers ou redevances pour la concession de ces memes terrains. 106 Code Fancier Journal Officiel n° Special 5 avril 2006 Chapitre 4: CONDITIONS GENERALES DE MISE EN V ALEUR POUR CHAQUE CATEGORIE DE TERRES Article 8: Sauf ce qui est <lit aux article 157 et 158 de la loi en ce qui concerne les terres rurales de plus de dix hectares destinees a usage agricole ou a l'elevage, Jes conditions de mise en valeur sont fixees, dans les circonscriptions urbaines, par les Arretes vises aux articles 4 a 5, en dehors des circonscriptions urbaines, par le reglement annexe a la presente ordonnance. Dans tous les cas, les contrats peuvent imposer des conditions particulieres de mise en valeur. Chapitre 5: CONDITIONS RELATIVES AU MAINTIEN ET AU CHANGEMENT DE DESTINATION DES TERRES Article 9: Le changement de destination des terres concedees s'opere conformement au prescrit des articles 72 et 93 de la loi. L'autorite competente pour accorder le changement de destination est l' autorite qui a accorde ou approuve la concession. Le changement de destination est autorise ou refuse en fonction des prescriptions legales ou reglementaires en matiere d'urbanisme, d'environnement ou d'hygiene et des exigences du developpement du pays. Chapitre 6: MESURES DE PUBLICITE Article 10: Les Arretes vises aux articles 4 et 5 sont publies par voie d'affiche selon les modalites prevues par les dispositions organiques en matiere de publication des actes officiels. Ils contiennent une disposition prevoyant leur entree en vigueur le dixieme jour de leur affichage. Dans le cas ou un Arrete du Comrnissaire de region est modifie par un arrete du Commissaire d'Etat, les deux textes sont affiches simultanement par le Commissaire de region. Article 11 : Des copies certifiees conformes des Arretes vises a l' article precedent et de leurs annexes sont deposees et peuvent etre consultees, en plus des endroits designes a l'article 64 de la loi, au bureau de la zone dans laquelle le lotissement est situe. 107 Code Foncier Journal Officiel n° Special 5 avril 2006 Des copies certifiees conformes de la presente Ordonnance et de son annexe sont deposees et peuvent etre consultees dans les endroits designes a l'article 64 de la loi et au bureau de chacune des regions, sous-regions et zones de la Republique. Article 12: Chapitre 7: CRITERES DETERMINANT LA PRIORITE POUR L'OBTENTION DES CONCESSIONS En cas de concurrence pour l'attribution de parcelles, l'autorite competente determine son choix en fonction notamment des critt':res de priorite ci-aprt':s. Pour les parcelles a usage residentiel, commercial ou artisanal : l O • le rt':glement d 'un conflit du a une erreur de l 'Administration ou a une reprise ou expropriation pour cause d'utilite publique ; 2°. la situation des demandeurs quant aux terrains qu'ils detiennent deja dans la region ou la ville de Kinshasa, la preference allant a celui qui en est depourvu ; 3°. le degre demise en valeur des parcelles deja concedees aux demandeurs, sans prejudice des dispositions de l'article 67 de la loi ; 4°. les possibilites financit':res des requerants qui doivent etre a meme de supporter la charge qu'implique la mise en valeur; 5°. la regularite de la residence des demandeurs; 6°. pour les parcelles a usage commercial, }'inscription au registre de commerce. Pour les parcelles a usage industriel : I 0 • }'existence d'une convention d'investissement; 2°. si les demandeurs proct':dent a des investissements en dehors d'une convention Speciale, la priorite est accordee en fonction : de l'interet des projets concurrents, au point de vue economique et social, notamment quant au nombre de nationaux a recruter ; des garanties d'honorabilite et de competence des demandeurs; 3°. la mise en valeur d'autres parcelles industrielles ; 4°. }'inscription au registre de commerce. 108 Code Foncier Journal Officiel n° Special 5 avril 2006 Chapitre 8: CONDITIONS RELATIVES A L'INTRODUCTION DES DEMANDES DE CONCESSION, D'ECHANGE, DE CONVERSION ET D'OCCUPATION PRECAIRE DES TERRES Article 13: 1 °. Les demandes de concession de terres sont introduites conformement au prescrit des articles 190 et suivants de la loi. Pour les terrains lotis ou devant etre mis sur le marche par Arrete special, les demandes sont etablies en double expedition. Pour les autres terrains, elles sont etablies en triple expedition. Si le terrain demande en concession est situe dans les limites de la Ville de Kinshasa, la demande est adressee au chef de division des terres pour la Ville de Kinshasa. Dans les autres cas, la demande est adressee au Conservateur des titres immobiliers de la circonscription fonciere dans laquelle le terrain est situe. Ces fonctionnaires, chacun en ce qui le conceme, instruisent les demandes qui leur sont adressees, les transmettent eventuellement aux autorites chargees de la procedure de l'enquete prealable, procedent a la redaction des projets de contrat de concession et acheminent, le cas echeant, et par la voie hierarchique, ces projets de contrat vers les autorites chargees de signer ceux-ci conformement aux dispositions de l 'article 14 ci-apres. 2°. Les demandes d'echange de terrains obeissent aux regles etablies au paragraphe 1 er ci-dessus. 3°. La conversion, soit d'une concession ordinaire en une concession perpetuelle, soit d'une concession perpetuelle en une concession ordinaire, telle qu'elle est prevue aux articles 74 et suivants, 101 et 108 de la loi, se fait par un nouveau contrat selon les regles de competence tracees a l' article 183 de la loi. Les demandes de conversion, l'instruction de celles-ci et la signature des contrats de conversion obeissent aux regles tracees au paragraphe ler ci-dessus et a }'article 14 de la presente ordonnance. 4°. Les demandes visant a obtenir l'autorisation d'occupation precaire d'un fonds, telle qu'elle est prevue a l'article 69 de la loi, obeissent aux regles tracees au paragraphe 1 er ci-dessus. Sauf dans les cas regles par !'article 203 alinea 2 de la loi, l'autorisation d'occupation est donnee par l'autorite competente pour signer le contrat de concession. 109 Code Foncier Article 14: Journal Officiel n° Special 5 avril 2006 Chapitre 9: DES AUTORITES COMPETENTES POUR SIGNER LES CONTRA TS DE CONCESSION Les contrats dont question a I' article 183 de la loi sont signes respectivement : a. pour les contrats vises au 1 ° et 2°, par les Commissaires d'Etat; b. pour les contrats vises au 3°, soit par le Commissaire d'Etat, pour les terrains situes dans les limites de la Ville de Kinshasa, soit, pour les autres terrains, par le Commissaire de region territorialement competent ; c. pour les contrats vises au 4°, par le Commissaire de region ou le Conservateur des titres immobiliers territorialement competent; d. pour les contrats vises a l'avant dernier alinea, par le Commissaire d'Etat ou le Chef de Division des terres pour la Ville de Kinshasa. Chapitre 10 : FORMALITES DE RESILIATION, DE RESOLUTION, DE TRANSFERT ET DE RENOUVELLEMENT DES CONTRATS Article 15: La renonciation a une demande de concession de terrain est soumise au paiement des frais resultant de !'examen auquel cette demande a donne lieu. Ces frais sont calcules conformement au tarif officiel des frais en matiere fonciere en vigueur a la date de la renonciation. Sauf s' il s 'agit de la renonciation au renouvellement d 'une location, ils sont augmentes d'une indemnite tixee sur base de la redevance annuelle au prorata des mois entiers compris entre la date de la demande et celle de la reception de la renonciation. Cette indemnite ne peut toutefois depasser le montant d'une annee de redevance. Article 16: La resiliation des baux et des contrats de concession perpetuelle ou ordinaire est conventionnelle ou judiciaire. La resiliation conventionnelle peut resulter soit de commun accord du locataire ou du concessionnaire et de l' autorite qui a signe le contrat de concession, soit de !'application unilaterale par ladite autorite d'une clause de resiliation d'office dans les cas vises aux articles 94 et 14 7 de la loi. La demande de resiliation est adressee au fonctionnaire qui a reyu la demande de concession. Les causes de resiliation judiciaire sont celles du droit commun et celles qui sont specifiques a chacun des types de concession prevue par la loi, notamment aux articles 119etl29. 110 Code Foncier Journal Officiel n° Special 5 avril 2006 La resiliation des baux est constantee par une annotation portee aux. contrats par le fonctionnaire vise a l'alinea 3 du present article. En cas de resiliation d'une concession perpetuelle ou ordinaire, le Conservateur des titres immobiliers rec;oit a son registre journal une expedition du jugement ou, le cas echeant, une ampliation du contrat ou de la decision de resiliation et en porte mention au certificat de la concession, qui est annule. Article 17: Tout bail precise le terme pour lequel il est conclu. La tacite reconduction est expressement exclue. S'il en a ete ainsi convenu, le bail consenti sans option a une concession est renouvelable au gre du locataire, au prix du tarif en vigueur au moment du renouvellement du bail. Le bail consenti avec option a une concession peut etre renouvele pour un ou deux termes successifs de deux ans, si le locataire etablit, a la satisfaction de l 'Administration, qu'il a ete retarde dans ses travaux demise en valeur par cas fortuit ou force majeure. Le loyer applicable est celui en vigueur au moment de chaque renouvellement. Le renouvellement dans les cas vises aux deux alineas qui precedent est de la competence de l'autorite habilitee a signer le contrat initial. Article 18: Les baux sont transferes par cession, confonnement au prescrit de l'article 149 de la loi. Le transfert est constate par une annotation portee au contrat initial, par le Conservateur des titres immobiliers ou le Chef de division des terres pour la Ville de Kinshasa, et faisant reference a l'autorisation de l'autorite competente. L'autorite competente est celle qui a signe le bail. Les autres concessions ordinaires et les concessions perpetuelles sont transferees confonnement aux regles relatives a l'etablissement et a la transmission des concessions et des droits immobiliers telles qu'elles sont etablies par les articles 219 a 221 de la loi. Article 19: Le renouvellement des concessions ordinaires autres que Jes baux doit etre demande a l'autorite qui a accorde la concession, par l'intermediaire des fonctionnaires vises a }'article 13. La demande doit etre introduite au plus tard six mois avant l'expiration de la concession. L'autorite competente ne peut proceder au renouvellement qu'apres examen de la mise en valeur conforme a la destination du terrain et du caractere fonctionnel des installations et immeubles edifies sur celui-ci. 111 Code Foncier Journal Officiel n° Special 5 avril 2006 Chapitre 11 : DE LA RENONCIATION ET DU RACHAT DES CONCESSIONS Article 20: La renonciation est l'acte unilateral par lequel le concessionnaire ou ses ayants-droit declarent expressement et par ecrit delaisser a l 'Etat le bien concede et tous les immeubles qui s'y trouvent par incorporation ou par destination, meme si ceux-ci font l'objet d'un certificat d'enregistrement distinct. La renonciation doit etre motivee. Elle ne donne droit a aucune indemnite ni a aucun remboursement par le renon¥ant. La renonciation n'est valable qu'aux conditions ci-apres : l O • si le renon¥ant est quitte envers l 'Etat de toute dette du chef des taxes, redevances ou impots quelconques ; le cas echeant, et, si l'Etat a interet a les acquerir, les immeubles delaisses peuvent servir a l'apurement de cette dette; 2°. si les conditions de la faillite ou de la deconfiture ne sont pas reunies; 3°. si le bien delaisse est ou est rendu quitte et libre de toute charge reelle, a l'exception des servitudes. Des clauses autorisant l'emphyteote a renoncer a son droit, aux conditions ci-dessus precisees, peuvent etre inserees dans les contrats d' emphyteose. Les declarations de renonciation sont adressees au fonctionnaire competent pour recevoir les demandes de concession conformement a l'article 13 ci-dessus. Article 21 : Le concessionnaire et l'autorite qui a signe le contrat de concession peuvent convenir du rachat total ou partiel de la concession par l'Etat. La valeur de rachat d'une concession est fixee conformement au prescrit des articles 102 et 103 de la loi. Les modalites de paiement sont reglees par le contrat de rachat. Chapitre 12 : DISPOSITIONS DIVERSES Article 22: Dans les delais fixes a l'article 24 ci-dessous, le reglement annexe a la presente ordonnance abroge et remplace les arretes constituant reglements regionaux sur la concession des terres rurales et fixant le tarif de certaines redevances speciales. Article 23: La classification des localites en application du chapitre I du reglement annexe a la presente Ordonnance doit etre arretee par les Commissaires de region dans les trois mois qui suivent l'entree en vigueur de celle-ci et communiquee au Commissaire d'Etat dans un delai d'un mois a dater de l'arrete. 112 Code Foncier Journal Officiel n° Special 5 avril 2006 Artkle 24; Ledit reglement sort ses effets a cette derniere date 1en ce qui concerne les dispositions reprises a son chapitre I. Les dispositions des chapitres II, III et IV entrent en vigue~r a la date de l'entree en vigueur de la presente Ordonnance. Article 25: La presente Ordonnance entre en vigueur a la date de sa ~ignature. Fait a Kinshasa, le 2 juillet 1974 Mobutu Sese Seko Kuku Ngbendu Wa Za Banga General de Corps d 'Armee Par le President de la Republique Le Commissaire d'Etat aux Affaires Foncieres, Inonga Lokongo l' Orne 113