Building Ordinance

721.11 Bauverordnung (BauV) vom 2. Dezember 2003 (Stand 1. Januar 2004) Der Regierungsrat des Kantons Appenzell A.Rh., gestützt auf das Gesetz vom 12. Mai 2003 über die Raumplanung und das Baurecht1), verordnet: 1. Kapitel: Materielles Bauordnungsrecht (1.) 1. Abschnitt: Begriffsdefinitionen (1.1.) Art. 1 Ausnützungsziffer 1 Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechen baren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (LF). 2 Zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zählen alle für das Wohnen oder das Gewerbe verwendbaren Geschossflächen einschliesslich Gänge, Trep penhäuser, Liftschächte sowie Mauer- und Wandquerschnitte (inkl. Aussen mauerwerk). Bei abgeschrägten Räumen werden Geschossflächen, die eine lichte Raumhöhe von weniger als 1,50 m aufweisen, nicht angerechnet. 3 Der Bruttogeschossfläche nicht angerechnet werden dem Wohnen oder dem Gewerbe sowie dem dauernden Aufenthalt nicht oder nur beschränkt dienende Räume wie Kellerräume, Estrichräume, nicht gewerblich genutzte Einstellräume, verglaste und nicht mit Fremdenergie beheizte Veranden, Vorbauten, Balkone (ausser der Erschliessung von anrechenbaren Räumen dienende Laubengänge), Terrassen und Wintergärten, ferner unterirdische Gewerberäume ohne Arbeitsplätze, insbesondere Lagerräume. 1) Baugesetz (bGS 721.1) 852 1 http://bgs.ar.ch/data/721.1/de 721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung 4 Als anrechenbare Landfläche gilt die von der Baueingabe erfasste Parzel lenfläche, soweit sie ausnützungsfähig und nicht schon früher baulich aus genützt worden ist, abzüglich Wald, Gewässer, Strassen und Plätze (ausser Strassen und Plätze, welche der internen Erschliessung des Baugrund stücks dienen). Sofern für den Bau oder die Korrektion öffentlicher Strassen, Trottoirs und Plätze seit Inkrafttreten des Baugesetzes nachweislich Boden abgetreten wurde, so kann dieser zur anrechenbaren Landfläche gerechnet werden. 5 Sofern das Baureglement der Gemeinde dies vorsieht, ist die Übertragung der Ausnützung von einem benachbarten Grundstück innerhalb der gleichen Nutzungszone möglich. Der Ausnützungstransfer setzt Folgendes voraus: a) Die beiden in Frage stehenden Grundstücke sind höchstens durch eine Quartierstrasse oder ein kleines Fliessgewässer voneinander ge trennt; b) der Zonenzweck wird nicht unterlaufen; c) es stehen keine anderen öffentlichen Interessen entgegen; d) die betroffene Grundeigentümerschaft hat schriftlich auf die entspre chende Ausnützung auf ihrem Grundstück verzichtet; e) die zuständige Gemeindebehörde verfügt die Verpflichtung gemäss lit. d als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung und lässt sie im Grundbuch anmerken. Art. 2 Baumassenziffer 1 Die Baumassenziffer (BMZ) ist die Verhältniszahl zwischen der oberirdi schen Baumasse (BM) und der anrechenbaren Landfläche (LF). 2 Als oberirdische Baumasse gilt das gesamte Bauvolumen über dem ge wachsenen Terrain sowie das durch Abgrabungen des gewachsenen Bo dens zusätzlich in Erscheinung tretende Bauvolumen. Bei Terrainverände rungen, die durch den Bau von Strassenerschliessungsanlagen zwingend notwendig sind, kann der projektierte oder erstellte neue Terrainverlauf als gewachsener Boden angenommen werden. 3 Ebenfalls als Baumasse zu berücksichtigen sind Anbauten gemäss Art. 11 Abs. 1. Nicht hinzuzurechnen sind dagegen Nebenbauten gemäss Art. 11 Abs. 2, nicht beheizbare Wintergärten und Veranden sowie alle mindestens dreiseitig offenen Bauteile wie Vordächer und Balkone. 4 Die anrechenbare Landfläche bestimmt sich nach Art. 1 Abs. 4. 2 Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11 5 Ausnützungsübertragungen sind unter den Voraussetzungen von Art. 1 Abs. 5 möglich. Art. 3 Bauweise 1 Die offene Bauweise bezeichnet die getrennte Erstellung von Bauten ent lang von Strassen und Baulinien. Das seitliche Zusammenbauen ist nur un ter Einhaltung der maximalen Gebäudelänge möglich. 2 Bei geschlossener Bauweise sind die Bauten in der Regel an die Baulinie zustellen und seitlich zusammenzubauen. Die Gemeinden bestimmen die zulässigen Gebäudelängen. Art. 4 Geschosse 1 Als Vollgeschoss zählt jedes Geschoss, das weder als Untergeschoss noch als Dachgeschoss gilt. 2 Als Untergeschoss gilt ein Stockwerk, dessen fertige Deckenoberkante nicht mehr als 1,30 m über dem Niveaupunkt liegt. 3 Als Dachgeschoss gilt ein Stockwerk, das im Dachraum liegt und einen Kniestock von höchstens 0,90 m aufweist. 4 Der Kniestock wird gemessen von oberkant fertigem Boden bis unterkant fertiger Dachkonstruktion. Ebenfalls als Dachgeschoss gilt das Attikage schoss, das unter einem Winkel von 45° vom Schnittpunkt der Fassade mit dem fertigen Dach einschliesslich Dachvorsprung und Vordach über dem obersten Vollgeschoss zurückliegt. Auf den zwei sich gegenüberliegenden Schmalseiten des Gebäudes darf das Attikageschoss fassadenbündig er stellt werden. 5 Für Pultdächer gilt Abs. 4 sinngemäss. 6 Das Baureglement der Gemeinde bestimmt, inwieweit Geschosse als tal seitig sichtbare Geschosse gelten. Art. 5 Niveaupunkt 1 Als Niveaupunkt gilt der auf das gewachsene Terrain projizierte Schwer punkt des kleinsten die Gebäudegrundfläche ohne Anbauten umfassenden Rechteckes. 2 Bei zusammengebauten und in der Höhe unterschiedlichen Häusern wird der Niveaupunkt für jeden einzelnen Gebäudeteil bestimmt. 3 721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung 3 Bei speziellen Gelände- und Gebäudeformen legt die Baubewilligungsbe hörde die massgebende Niveaupunkthöhe in sachgerechter Auslegung von Abs. 1 und 2 situationsgerecht fest. Art. 6 Firsthöhe 1 Die Firsthöhe bezeichnet den senkrechten Abstand zwischen dem Niveau punkt und dem höchsten Punkt des Schrägdaches bzw. des Attikageschos ses exklusive technische Aufbauten. Art. 7 Gebäudehöhe 1 Die Gebäudehöhe bezeichnet den senkrechten Abstand zwischen dem Ni veaupunkt und dem höchsten Punkt der Schnittlinien zwischen den Trauf fassaden und der Dachhaut von Schrägdächern bzw. oberkant fester Fassa denbrüstung bei Flachdächern. Art. 8 Grenz- und Gebäudeabstand 1 Der Grenzabstand ist die waagrecht gemessene kürzeste Entfernung zwi schen der Umfassungswand des Gebäudes und der Grenze zum Nachbar grundstück. 2 Der grosse Grenzabstand ist auf der Hauptwohnseite einzuhalten; der klei ne Grenzabstand gilt für die übrigen Gebäudeseiten. 3 Bei versetzten oder schräg zur Grenze stehenden Bauten kann der grosse Grenzabstand mit Zustimmung der Baubewilligungsbehörde flächenmässig ausgeglichen werden. Der Ausgleich hat auf der senkrecht vorgelagerten Grundstücksfläche der massgebenden Gebäudeseite zu erfolgen. Der kleine Grenzabstand ist immer einzuhalten. Abs. 5 gilt sinngemäss. 4 Der Gebäudeabstand entspricht der Summe der vorgeschriebenen Grenz abstände. Bei Bauten auf dem gleichen Grundstück ist der Gebäudeabstand so zu bemessen, wie wenn eine Grenze zwischen ihnen vorhanden wäre. Steht auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude mit einem geringeren als dem geltenden Grenzabstand und stehen nicht wichtige öffentliche oder pri vate Interessen entgegen, so genügt anstelle des Gebäudeabstandes die Einhaltungdes Grenzabstandes. 4 Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11 5 Bei Einhaltung des Gebäudeabstandes dürfen die Grenzabstände im ge genseitigen schriftlichen Einverständnis der Nachbarn und mit Zustimmung der Baubewilligungsbehörde ungleich verteilt werden. Über die allfällige Zu stimmung wird mit der Baubewilligung entschieden; die zugrundeliegende Vereinbarung ist im Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän kung anzumerken. Art. 9 Mehrlängenzuschlag 1 Der minimale Grenzabstand ist auf der gesamten Gebäudelänge um den Mehrlängenzuschlag zu vergrössern, wenn das Gebäude exklusive Anbau ten länger als 18 m ist, mehr als ein Vollgeschoss oder eine Gebäudehöhe von mehr als 5 m aufweist und in den Zonenvorschriften nichts anderes be stimmt wird. 2 Bei versetzten oder schräg zur Grenze stehenden Bauten kann der Mehr längenzuschlag mit Zustimmung der Baubewilligungsbehörde flächenmässig ausgeglichen werden. Der Ausgleich hat auf der senkrecht vorgelagerten Grundstücksfläche der massgebenden Gebäudeseite zu erfolgen. Art. 10 Gebäudelänge 1 Die Gebäudelänge bezeichnet die längste Fassadenabmessung einer Bau te inkl. Anbauten. 2 Bei abgesetzten und gegliederten Fassaden bemisst sich die massgeben de Gebäudelänge nach der senkrechten Projektion der äussersten Gebäu dekanten auf eine Gerade, die der Verlängerung des längsten geraden Teils dieser Fassade entspricht. 3 Bei speziellen Gebäudeformen bestimmt die Baubewilligungsbehörde die Messweise in Auslegung von Abs. 1 und 2. Art. 11 An- und Nebenbauten (Kleinbauten) 1 Als Anbauten gelten sowohl bewohnbare als auch unbewohnbare, an ein Hauptgebäude angebaute, eingeschossige Bauten. 2 Als Nebenbauten gelten eingeschossige, freistehende und unbewohnbare Bauten. 5 721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung 3 Bauten gelten nur dann als An- und Nebenbauten, wenn sie maximal 50 m² Grundfläche und höchstens 3,0 m Gebäudehöhe resp. 5 m Firsthöhe auf weisen. Dies gilt auch für untereinander zusammengebaute An- und Neben bauten. Art. 12 Vorbauten 1 Als Vorbauten gelten einzelne, über die Fassadenflucht vorspringende Bauteile, wie insbesondere a) Dachvorsprünge; b) Vordächer; c) offene Balkone; d) Veranden; e) auskragende Erker, die sich mindestens 2,50 m über dem Terrain be finden; f) Vortreppen. 2 Die Gemeinden bestimmen, ob Vorbauten am Boden abgestützt werden dürfen und wie weit diese in den erforderlichen Grenz- und Strassenabstand hineinragen oder über die Baulinie vorspringen dürfen. Sie legen ausserdem deren maximale Breite bezogen auf die entsprechende Fassadenlänge fest. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des Gesetzes über die Staatsstras sen. 3 Vorspringende Bauteile, welche die Anforderungen gemäss Abs. 1 und 2 nicht einhalten, haben die für Hauptbauten geltenden Abstandsvorschriften einzuhalten. Art. 13 Unterirdische Bauten 1 Als unterirdische Bauten gelten unbewohnte und keinem regelmässigen Aufenthalt von Personen dienende Bauten oder Teile davon, die sowohl un ter dem gewachsenen als auch mindestens dreiseitig unter dem gestalteten Terrain liegen. Art. 14 Gewachsenes Terrain 1 Das gewachsene Terrain entspricht dem natürlichen Verlauf des Bodens. Veränderungen des natürlichen Verlaufs des Bodens sind für die Bestim mung des gewachsenen Terrains nur unbeachtlich, wenn sie über 20 Jahre zurückliegen. 6 Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11 2 Wurde das Terrain innert der letzten 20 Jahre verändert und ist eine ge naue Bestimmung des gewachsenen Terrains aufgrund von künstlichen Ter rainveränderungen (Bauten und Anlagen) auch nach Einsicht in die früheren Baubewilligungsakten nicht mehr oder nur mit unverhältnismässigem Auf wand möglich, wird der für das Bauvorhaben massgebende Geländeverlauf von der Baubewilligungsbehörde unter Berücksichtigung der Nachbarinter essen festgelegt. 3 Bei Terrainveränderungen, welche für den Bau von Strassenerschlies sungsanlagen zwingend notwendig sind, kann der projektierte oder erstellte neue Terrainverlauf als gewachsener Boden angenommen werden. Art. 15 Provisorische Bauten 1 Als provisorische Bauten gelten Bauten wie Nothütten, Baubaracken, Fest hütten, Ausstellungsbauten, bewohnbare Wagen und dergleichen. 2 Die Baubewilligungsbehörde erlässt im Einzelfall die erforderlichen Aufla gen und setzt eine Frist fest, bis zu deren Ablauf die Baute wieder zu entfer nen ist.1) Art. 16 Subsidiäre Regelung 1 Wenn weder Baureglement noch Sondernutzungspläne die äussere Er scheinungsform von Bauten und Anlagen regeln, so gelten folgende Vor schriften: a) Grenzabstand allseitig min. 4 m; b) Gebäudeabstand min. 8 m; c) Gebäudehöhe max. 9 m; d) Firsthöhe max. 13 m; e) Gebäudelänge max. 25 m; f) Ausnützungsziffer 0,5; g) Mehrlängenzuschlag beträgt ¼ der die Gebäudelänge von 18 m über schreitenden Mehrlänge, exkl. Anbauten, jedoch höchstens 5 m. 1) vgl. Art. 107 Baugesetz 7 721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung 2. Abschnitt: Grenzabstände von Tiefbauten (1.2.) Art. 17 Allgemein 1 Unterirdische Bauten gemäss Art. 13 müssen einen Grenzabstand von mindestens 0,50 m haben, jedoch immer den Abstand, welcher erforderlich ist, um zu verhindern, dass auf dem Nachbargrundstück das Erdreich in Be wegung kommt oder Vorrichtungen beeinträchtigt werden. 2 Stützmauern, die diesen Anforderungen im Übrigen entsprechen, dürfen bis zu einer Höhe von 1,20 m unmittelbar an der Grenze errichtet werden. Überschreiten sie diese Höhe, vergrössert sich der Abstand um die Mehrhö he. Zur Strassenanlage von Staats-, Gemeinde- und Erschliessungsstrassen ist in der Regel ein Abstand von minimal 0,50 m einzuhalten. Art. 18 Grabungen zur Gewinnung von Bodenbestandteilen 1 Bei der Anlage von Gruben zur Gewinnung von Steinen, Sand, Kies und anderen Materialien beträgt der Grenzabstand mindestens 3 m. Art. 19 Ablagerungen und Aufschichtungen 1 Die gleiche Vorschrift wie für die unterirdischen Bauten gilt auch für Abla gerungen und Aufschichtungen von Baumaterialien, Heu, Streue, Holz und dergleichen bis zu einer Höhe von 1,20 m; überschreiten sie diese Höhe, vergrössert sich der Abstand um die Mehrhöhe. 2. Kapitel: Landumlegung und Grenzbereinigung (2.) Art. 20 Vorprüfung des Umlegungsperimeters 1 Der Umlegungsperimeter ist zur Vorprüfung dem kantonalen Planungsamt einzureichen. 8 Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11 Art. 21 Vollzugsorgan 1 Die Versammlung der betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigen tümer wählt eine Vollzugskommission als ausführendes Organ, bestehend aus drei bis sieben Mitgliedern. Die Vollzugskommission trifft u.a. alle Be wertungsentscheide. In die Vollzugskommission können auch an der Bau landumlegung nicht direkt Beteiligte gewählt werden. Die Versammlung und die Kommission fassen ihre Beschlüsse nach der Mehrheit der Stimmenden. 2 Sind alle Beteiligten mit der geplanten Umlegung einverstanden, so können sie eine Baulandumlegung nach Vereinbarung1) durchführen. 3 Kommt nach dem Einleitungsbeschluss weder eine Umlegung nach Ver einbarung noch die Bestellung eines Vollzugsorgans gemäss Abs. 1 zustan de, so kann der Gemeinderat die Durchführung von Amtes wegen anordnen. Er beauftragt in diesem Falle eine oder mehrere Personen mit den Aufgaben des Vollzugsorgans. Die beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigen tümer sind dazu anzuhören. Art. 22 Massnahmen zur Sicherung der Baulandumlegung 1 Der Gemeinderat kann nach Einleitung des Baulandumlegungsverfahrens über das Umlegungsgebiet eine Planungszone verhängen. 2 Ist der Umlegungsperimeter rechtskräftig, dürfen an den Grundstücken des Umlegungsgebietes ohne Zustimmung der Vollzugskommission weder tat sächliche noch rechtliche Veränderungen vorgenommen werden, welche die Baulandumlegung erschweren könnten. Art. 23 Modalitäten der Neuzuteilung 1 Die eingebrachten Flächen werden nach Abzug der benötigten Flächen für den Gemeinbedarf (z.B. Verkehrsanlagen, Spielplätze, Freizeitanlagen) neu zugeteilt (Verteilungsfläche). 2 Die an der Baulandumlegung Beteiligten erhalten aus der Verteilungsfläche ihren Anspruch, der nach Lage und Wert dem eingebrachten Land annä hernd entspricht (Realersatzprinzip). 3 Der Abzug an benötigten Flächen für den Gemeinbedarf erfolgt im Verhält nis der eingebrachten Fläche oder des eingebrachten Wertes. 1) Art. 30 9 721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung 4 Massgebend für die Neuzuteilung sind: a) eine rechtskräftige Nutzungsplanung (Zonenplanung); b) die rechtsgültigen Daten der amtlichen Vermessung; c) die Eintragung im Grundbuch; d) die wertbestimmenden Faktoren wie Baugrund, Lage oder Investitio nen. Art. 24 Wertausgleich 1 Durch Boden nicht ausgleichbare Mehr- oder Minderwerte sind in Geld auszugleichen. 2 Dinglich Berechtigten, welchen aus der Baulandumlegung ein besonderer Nutzen erwächst, kann ein angemessener Vorteilsausgleich auferlegt wer den. Erwächst ihnen ein besonderer Nachteil, werden sie entsprechend ent schädigt. 3 Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, deren Anteil an der Vertei lungsfläche nicht ausreicht, um ein Grundstück zu bilden, welches sich zur nutzungsplanmässigen Überbauung eignet, haben keinen Anspruch auf Neuzuteilung von Land. Sie erhalten stattdessen volle Entschädigung in Geld. Art. 25 Massgebender Wert 1 Für die Bewertung der an der Baulandumlegung beteiligten Grundstücke ist der Verkehrswert massgebend. 2 Massgebender Zeitpunkt für die Bestimmung des Verkehrswertes ist die Auflage des Neuzuteilungsplans. Art. 26 Bereinigung der Rechte und Lasten 1 Dienstbarkeiten, Grundlasten, Vor- und Anmerkungen können aufgehoben, geändert oder auf neue Grundstücke verlegt werden. Für die Ordnung der Grundpfandverhältnisse finden die vom ZGB für die Güterzusammenlegun gen aufgestellten Bestimmungen1) Anwendung. 2 Die Bereinigung der Rechte und Lasten ist Bestandteil der Neuzuteilung. 1) Art. 802 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210). 10 http://www.lexfind.ch/link/Bund/210/de Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11 Art. 27 Erstellung und Auflage des Neuzuteilungsplans 1 Ist der Umlegungsperimeter rechtskräftig, erstellt die Vollzugskommission aufgrund der vorstehenden Vorschriften unter Einbezug der Grundeigentü merinnen und Grundeigentümer den Neuzuteilungsplan. Dieser umfasst die Darstellung der bisherigen und der neuen Eigentumsverhältnisse. 2 Nach der Vorprüfung durch das Planungsamt legt der Gemeinderat den Neuzuteilungsplan mit den bereinigten Rechten und Lasten sowie mit den Bewertungsentscheiden der Vollzugskommission während 30 Tagen öffent lich auf. Die Auflage wird im Amtsblatt bekannt gemacht. Die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer und unmittelbar betroffene dinglich Berechtigte werden mit eingeschriebenem Brief auf die Auflage hin gewiesen. Gegen den Neuzuteilungsplan kann während der Auflagefrist bei der Vollzugskommission Einsprache erhoben werden. Über unerledigte Ein sprachen entscheidet der Gemeinderat. 3 Mit schriftlicher Zustimmung aller beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sowie der übrigen unmittelbar betroffenen dinglich Berech tigten kann auf die Auflage des Neuzuteilungsplans verzichtet werden. Art. 28 Genehmigung und Eintrag im Grundbuch 1 Der Neuzuteilungsplan mit den bereinigten Rechten und Lasten bedarf zu seiner Gültigkeit der Genehmigung durch das Departement Bau und Um welt, welches gleichzeitig über mittels Rekurs angefochtene Einspracheent scheide des Gemeinderates entscheidet. 2 Das Departement Bau und Umwelt prüft bei der Genehmigung insbesonde re, ob das Baulandumlegungsverfahren korrekt durchgeführt wurde, ob sich der Neuzuteilungsplan auf eine rechtskräftige Nutzungsplanung abzustützen vermag und zweckmässig ausgestaltet ist, und ob eine vollständige Bereini gung der Rechte und Lasten vorliegt. 3 Auf Antrag der Vollzugskommission kann das Departement Bau und Um welt eine Teilgenehmigung aussprechen, wenn die betreffenden Grund stücke in einem Gebiet liegen, welches durch hängige Rechtsmittel nicht be rührt wird. 4 Der genehmigte, rechtskräftige Neuzuteilungsplan bildet den Rechtsgrund ausweis für die Eintragung des neuen Besitzstandes ins Grundbuch. 11 721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung Art. 29 Ausgleichszahlungen und Umlegungskosten 1 Nach rechtskräftiger Genehmigung der Neuzuteilung legt die Vollzugskom mission den Kostenverteiler unter Anzeige an die Betroffenen während 30 Tagen auf. 2 Der Kostenverteiler enthält eine Aufstellung der für den Wertausgleich vor gesehenen Ausgleichszahlungen (Mehr- und Minderwerte, Vorteilsausgleich und Entschädigungen) sowie über die Verteilung der Umlegungskosten. 3 Die Kosten für die Baulandumlegung tragen die beteiligten Grundeigentü merinnen und Grundeigentümer nach Massgabe der erhaltenen Vorteile. Die Gemeinde hat sich darüber hinaus an den Umlegungskosten zu beteiligen, wenn die Umlegung einem überwiegenden öffentlichen Interesse dient. 4 Für die Umlegungskosten und die Ausgleichszahlungen besteht ohne Ein trag im Grundbuch zugunsten der Gemeinschaft der beteiligten Grundeigen tümerinnen und Grundeigentümer ein gesetzliches Grundpfandrecht, das al len anderen Pfandrechten vorgeht. Dieses Pfandrecht kann an eine andere Gläubigerin oder an einen anderen Gläubiger abgetreten werden. 5 Die Betroffenen können innert der Auflagefrist bei der Vollzugskommission Einsprache erheben. Die eingegangenen Einsprachen erledigt die Vollzugs kommission soweit möglich auf dem Wege der Verständigung. Über unerle digte Einsprachen entscheidet das Verwaltungsgericht. Art. 30 Baulandumlegung nach Vereinbarung 1 Baulandumlegungen können auch durch privatrechtliche Vereinbarung ein geleitet und durchgeführt werden. 2 Die beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer teilen den Umlegungsperimeter dem Gemeinderat und dem Departement Bau und Um welt mit. Diese geben ihnen die im öffentlichen Interesse einzuhaltenden Rahmenbedingungen bekannt. 3 Es sind die öffentlich-rechtlichen Vorschriften über die Erstellung des Neu zuteilungsplans, die Ausscheidung der Flächen für den Gemeinbedarf, die Bereinigung der Rechte und Lasten sowie die nutzungsplanungsrechtlichen Bestimmungen des Baugesetzes einzuhalten. Die öffentliche Auflage des Neuzuteilungsplans entfällt. Privatrechtlich vereinbarte Baulandumlegungen bedürfen einer Bewilligung des Departements Bau und Umwelt. Art. 28 ist sinngemäss anwendbar. 12 Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11 4 Die Neuzuteilung mit den bereinigten Rechten und Lasten wird im Grund buch eingetragen, wenn die dinglich Berechtigten den Neuzuteilungsplan unterzeichnet haben und dieser öffentlich beurkundet ist. 5 Kommt die Baulandumlegung nach Vereinbarung nicht zum Abschluss, so wird das Verfahren auf Antrag mindestens einer oder eines Beteiligten durch Beschluss des Gemeinderates in das öffentlich-rechtliche Verfahren umge wandelt. Das Verfahren beginnt entweder neu oder setzt beim letzten Ver fahrensschritt ein, der auf dem Vereinbarungswege durchgeführt wurde. 3. Kapitel: Natur-, Landschafts-, Kulturobjekt- und Ortsbildschutz (3.) 1. Abschnitt: Schutzinstrumente (3.1.) Art. 31 Kantonaler Schutzzonenplan 1 Im kantonalen Schutzzonenplan werden die zur Erhaltung, Förderung und Aufwertung der Schutzgegenstände notwendigen Schutzmassnahmen be zeichnet. Dies sind insbesondere ausserhalb der Bauzonen Landschafts schutzzonen, Naturschutzzonen sowie Natur- und Kulturobjekte; in den Bau zonen Ortsbildschutzzonen von nationaler Bedeutung. 2 Der Schutzzonenplan legt die Schutzzonen flächenmässig fest und be zeichnet die einzelnen schützenswerten Natur- und Kulturobjekte. Der Schutzumfang und das Schutzziel der Schutzzonen sowie der Natur- und Kulturobjekte können durch besondere Vorschriften präzisiert werden. Art. 32 Kommunale Schutzzonenplanung 1 Mit der kommunalen Schutzzonenplanung (Zonenplan Schutz) können Ei gentumsbeschränkungen wie Bauverbote, Abbruchverbote und Baube schränkungen sowie Vorschriften und Leistungspflichten zur Nutzung, Be wirtschaftung, Bepflanzung, den Zutritt und den Unterhalt erlassen werden. Art. 33 Kantonale und kommunale Schutzverordnungen 1 Der Inhalt des kantonalen Schutzzonenplanes bzw. des kommunalen Zo nenplanes kann in einem bestimmten Gebiet oder für einen bestimmten Schutzgegenstand mittels Schutzverordnungen präzisiert werden. 13 721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung 2 Die Schutzverordnung besteht aus Karte und besonderen Bestimmungen. Art. 34 Einzelverfügungen und Vereinbarungen 1 Natur- und Kulturobjekte können auch durch Einzelverfügung oder durch Vereinbarung mit der Grundeigentümerschaft unter Schutz gestellt werden. 2. Abschnitt: Biotopschutz: Feststellungsverfahren (3.2.) Art. 35 1 Die kantonalen und kommunalen Behörden beugen möglichen Beeinträch tigungen schützenswerter Biotope1) und Verletzungen der Artenschutzbe stimmungen von Art. 20 NHV vor. 2 Biotope werden entsprechend ihrer Dimension und Bedeutung entweder im Rahmen der kantonalen Schutzzonenplanung (Naturschutzzonen gemäss Art. 83 Baugesetz) oder aber im Rahmen des Einzelobjektschutzes gemäss Art. 86 Baugesetz in Verbindung mit Art. 34 dieser Verordnung geschützt. 3. Abschnitt: Fachstellen und Zuständigkeiten (3.3.) Art. 36 Fachstellen 1 Das Departement Bau und Umwelt bezeichnet eine Fachstelle für Natur und Landschaftsschutz2). Art. 37 Zuständigkeiten 1 Die Zuständigkeiten zum Erlass der Schutzinstrumente im Natur-, Land schafts-, Kulturobjekt- und Ortsbildschutz bestimmen sich nach Art. 80 und 88 Baugesetz. 2 Die Fachstelle gemäss Art. 36 ist zur Entscheidung über die Ausrichtung von Beiträgen des Kantons gemäss Art. 92 Abs. 1 Baugesetz zuständig. Sie unterstützt ausserdem die Baubewilligungsbehörden sowie die Instanzen gemäss Abs. 1 in fachlicher Hinsicht. 1) Art. 14 der V über den Natur- und Heimatschutz (NHV; SR 451.1) 2) Art. 26 Abs. 1 NHV 14 http://www.lexfind.ch/link/Bund/451.1/de Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11 4. Kapitel: Formelles Bauordnungsrecht (4.) 1. Abschnitt: Baubewilligungspflicht (4.1.) Art. 38 Bewilligungspflicht 1 Der Bewilligungspflicht gemäss Art. 93 Abs. 1 Baugesetz unterstehen na mentlich a) Hochbauten, einschliesslich Vor-, An- und Aufbauten jeglicher Art; b) Tiefbauten wie Strassen, Wege, Plätze aller Art, Sport- und Freizeitan lagen, unterirdische Bauten, Schwimmbassins; c) Eingriffe ins Orts- oder Landschaftsbild wie Terrainveränderungen und Umgebungsgestaltungen, Campingplätze, Einrichtungen der Versor gung und Entsorgung, Aussenreklamen; d) Eingriffe in offene oder eingedolte Wasserläufe und in den Wasser haushalt des Bodens (Drainagen, Entwässerungen); e) die Sicherheit von Menschen oder Sachen gefährdende Anlagen und Einbauten wie Einrichtungen zur Wärmeerzeugung, zur Lagerung und Verarbeitung von feuer- und explosionsgefährlichen sowie umweltge fährdenden Stoffen; f) die Umwelt belastende Anlagen wie Deponien, Feuerungs- und Tank anlagen, abwasserproduzierende Einrichtungen, Erdsonden und Erd kollektoren, Sondier- und Probebohrungen, Sendeanlagen, Lichtanla gen mit erheblichen Auswirkungen; g) die Umwelt belastende Produktionsanlagen; h) die Umwelt entlastende Anlagen wie Gewässerschutz- und Kanalisati onsanlagen, Lärmschutzanlagen u.ä.; i) Nutzungsänderungen innerhalb der Bauzonen, welche Auswirkungen auf die Umgebung oder eine wesentliche Vergrösserung des Benut zendenkreises haben; k) Nutzungsänderungen ausserhalb der Bauzonen; l) Abbruch von Bauten und Anlagen; m) Neuanlagen und Erweiterungen von Flugfeldern und Helikopterlande plätzen. 15 721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung 2 Betreffen Vorhaben nur Teile einer bestehenden Baute oder Anlage, sind sie ebenfalls bewilligungspflichtig, sofern sie baupolizeilich oder in ihren Auswirkungen auf die Umwelt erheblich sind. Die Bewilligungspflicht er streckt sich grundsätzlich auch auf provisorische oder mit dem Baugrund nicht fest verbundene Bauten und Anlagen. 3 Häusergruppen und Weiler1) sind hinsichtlich der Baubewilligungspflicht den Ortsbildschutzzonen nationaler Bedeutung gleichgestellt. Art. 39 Nicht bewilligungspflichtige Vorhaben 1 Einfache kleine oder nur für eine kurze Dauer erstellte Bauten und Anla gen, die wegen ihrer untergeordneten Bedeutung weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren, sind baurechtlich weder melde- noch bewilli gungspflichtig. 2 Namentlich gilt dies auf dem gesamten Gemeindegebiet für: a) Renovationen, die dem normalen Unterhalt dienen und gegenüber dem Bestehenden keine nach aussen sichtbare Veränderung mit sich bringen, ausser an Kulturobjekten und in Ortsbildschutzzonen nationa ler Bedeutung; b) Reparatur und Unterhaltarbeiten; c) mobile Tunnels und nicht fest installierte Treibhäuser mit einer Ge samtfläche von maximal 150 m² für den Gemüse- und Gartenbau wäh rend der Saison; d) ortsübliche offene Einfriedungen wie Häge, Zäune und dergleichen; e) Mauern und geschlossene Einfriedungen, welche eine Höhe von 1,20 m nicht überschreiten; f) ausser in Schutzzonen und in der näheren Umgebung von Kulturob jekten: einmalige Terrainveränderungen (Aufschüttung, Abgrabung) bis zu einer maximalen Differenz von höchstens 1,20 m zum gewach senen Terrain und einer veränderten Bodenfläche von höchstens 200 m² innerhalb der Bauzonen bzw. 500 m² ausserhalb der Bauzonen; g) das Aufstellen einzelner Mobilheime, Wohnwagen und dergleichen: 1. auf bestehenden, rechtmässig erstellten Abstellflächen während der Nichtbetriebszeit, sofern ausreichend Abstellplätze für Motor fahrzeuge verbleiben; 1) Art. 85 Baugesetz 16 Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11 2. ausserhalb bewilligter Campingplätze und bestehender, recht mässig erstellter Abstellflächen für weniger als 20 Tage; h) ausser an Kulturobjekten und in Ortsbildschutzzonen nationaler Be deutung: 1. Parabolantennen bis zu 0,85 m Durchmesser, sofern sie bezüg lich der Farbgebung dem Hintergrund angepasst werden; 2. Kleinstsende- und Empfangsanlagen für Funkdienste, namentlich sog. Mikro- und Pikozell-Anlagen mit einer Leistung von weniger als 6 W (ERP); 3. nicht leuchtende Eigenreklamen auf privatem Grund bis zu einer Fläche von 1,20 m²; an Kulturobjekten und in Ortsbildern von na tionaler Bedeutung bis zu einer Fläche von 0,25 m²; 4. Fahnenstangen, Verkehrssignale, Strassentafeln, Strassenbe leuchtungseinrichtungen, Vermessungszeichen, einzelne Pfähle und Stangen, Messeinrichtungen, Schaltkästen, Hydranten und dergleichen; i) Gartenschwimmbecken, welche nur für eine begrenzte Dauer des Jah res aufgestellt bleiben, nicht fest mit dem Erdboden verbunden sind und keiner bewilligungspflichtigen Terrainveränderung bedürfen; j) kleinere Anlagen der Garten- und Aussenraumgestaltung im ortsübli chen Rahmen, wie Gartenwege, Treppen, Brunnen, kleine Teiche, Sandkästen, Gartencheminées, Planschbecken, Kinderspielgeräte, künstlerische Plastiken. 3 Zusätzlich bedürfen in den Bauzonen keiner Bewilligung und keiner Mel dung, ausser an Kulturobjekten und in Ortsbildschutzzonen nationaler Be deutung: a) mindestens auf zwei Seiten offene, ungedeckte Gartensitzplätze und Pergolas bis 16 m² Grundfläche; b) Bauten und Anlagen, die nicht länger als sechs Monate am gleichen Ort aufgestellt bleiben (Festhütten, Zirkuszelte, Tribünen usw.), zu be achten ist dabei Art. 15; c) einzelne Kleinstbauten (Kleintierställe, Fahrradunterstände, Werk zeughäuschen, Hütte für hobbymässige Gartenbewirtschaftung oder Tierhaltung, usw.) von höchstens 2,50 m Gesamthöhe und einer Grundfläche von höchstens 6 m²; d) Dachflächenfenster (maximal eines je Dachfläche von höchstens 0,8 m² aussen gemessener Fläche); 17 721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung e) Ersatz von Fenstern, sofern damit keine gegen aussen sichtbaren Ver änderungen verbunden sind; f) in Dachflächen integrierte, nicht reflektierende Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie bis maximal 20 m². 4 Die Errichtung von baubewilligungsfreien Bauten und Anlagen entbindet nicht von der Einhaltung aller übrigen Vorschriften, insbesondere der Gestal tungs-, Grenzabstands- und Immissionsvorschriften. Die Befreiung erstreckt sich auf die Pflicht zur Einreichung eines Baugesuchs sowie auf die Visie rung und öffentliche Bekanntmachung des Vorhabens. Falls notwendig, trifft die Gemeindebaubehörde nach Anhörung der Betroffenen die erforderlichen Anordnungen. 5 Die Kombination mehrerer bewilligungsfreier baulicher Massnahmen ist grundsätzlich bewilligungspflichtig. Art. 40 Bewilligungsfreie Bauplatzinstallationen 1 Die auf dem Baugrundstück erforderlichen Bauplatzinstallationen (Bauba racken, Bautafeln bis zu einer Grösse von 5 m², Krane, Wasser-, Strom- und Telefonanschlüsse, Toilettenanlagen und dergleichen) gelten mit der Ertei lung der Bewilligung für die Dauer der Bauausführung als bewilligt und sind somit von der selbständigen Bewilligungspflicht befreit. 2 Vorbehalten bleiben die Bewilligungspflicht nach dem Gesetz über die Staatsstrassen1) sowie eine allfällige Zustimmung für die Inanspruchnahme öffentlichen Grundes. 3 Die Baubehörden können im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ver langen, dass ein Bauinstallationsplan zur Genehmigung eingereicht wird. Art. 41 Projektänderungen 1 Von den genehmigten Baugesuchsplänen darf nur mit Zustimmung der Ge meindebaubehörde, der betroffenen Einsprechenden und im Anwendungs bereich von Art. 100 Abs. 1 Baugesetz des Baukoordinationsdienstes abge wichen werden. 2 Für erhebliche Abweichungen ist ein neues Baugesuch einzureichen. 1) heute: Strassengesetz (StrG; bGS 731.11) 18 http://bgs.ar.ch/data/731.11/de Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11 2. Abschnitt: Baubewilligungsverfahren (4.2.) I. Beratung (4.2.1.) Art. 42 1 Im Interesse einer zügigen Verfahrensabwicklung und der Koordination können die Gemeindebaubehörden sowie die kantonalen Behörden vor Ein reichung von Gesuchen um unverbindliche Auskünfte und Stellungnahmen ersucht werden. Die Beratung bezieht sich namentlich auf wichtige Fragen zur Zulässigkeit des Vorhabens, zu den Gesuchsunterlagen und Verfah rensabläufen. II. Anwendbares Verfahren (4.2.2.) Art. 43 Verfahrensarten 1 Die gemäss Art. 38 bewilligungspflichtigen Vorhaben werden im ordentli chen Baubewilligungsverfahren, im vereinfachten Baubewilligungsverfahren oder im Meldeverfahren abgewickelt. 2 Sofern ein Gesuch gemäss Art. 44 oder 45 nicht im vereinfachten Verfah ren oder im Meldeverfahren behandelt werden kann, ist das ordentliche Ver fahren gemäss Art. 46–55 durchzuführen. 3 Bewilligungszuständigkeiten aus anderen Erlassen und Rechtsgebieten bleiben für bewilligungsfreie und meldepflichtige Vorhaben vorbehalten. Art. 44 Anwendung des vereinfachten Verfahrens 1 Das vereinfachte Verfahren gemäss Art. 104 Abs. 1 Baugesetz kann insbe sondere gewährt werden bei a) Ausbauten innerhalb des bestehenden Bauvolumens; b) Kleinbauten gemäss Art. 11; c) Mauern sowie offenen und geschlossenen Einfriedungen soweit bewil ligungspflichtig; d) Drainagen und Entwässerungen von Gebieten bis zu einer Fläche von 20 a, sofern diese nicht innerhalb oder im Einzugsbereich einer Natur schutzzone oder Grundwasserschutzzone liegen; 19 721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung e) Aussenantennen und Solaranlagen zum privaten Gebrauch, soweit be willigungspflichtig; f) Terrainveränderungen (Aufschüttung, Abgrabung) von höchstens 2 m vertikaler Ausdehnung und einer veränderten Fläche von höchstens 1 000 m²; h) Einbau von Heizanlagen und Öltanks; i) Parkplätzen, Dachaufbauten, Dachflächenfenstern bis insgesamt 2 m² aussen gemessener Fläche. Art. 45 Anwendung des Meldeverfahrens 1 Das Meldeverfahren gemäss Art. 104 Abs. 4 Baugesetz kann nur ausser halb von Ortsbildschutzzonen nationaler Bedeutung und Kulturobjekten und ausschliesslich gewährt werden bei a) Fassaden- und anderen baulichen Änderungen innerhalb der Bauzo nen, welche nach aussen nur unwesentlich in Erscheinung treten (Ein bau von Türen, Fenstern, Zweckänderung von Räumen usw.); b) Änderung der Raumaufteilung von bestehenden Wohnbauten; c) Einbau von Bädern, WC, Küchen, soweit damit nicht eine Wohnrau merweiterung verbunden ist; d) Abbrucharbeiten; e) Werkleitungen und Abwasseranschlüsse für Einzelliegenschaften aus serhalb von Naturschutz- und Grundwasserschutzzonen; f) provisorischen Bauten gemäss Art. 15, soweit nicht bewilligungsfrei. III. Allgemeiner Verfahrensablauf (4.2.3.) Art. 46 Grundsatz der Gesuchseinreichung 1 Für bewilligungspflichtige Vorhaben ist der betroffenen Gemeinde auf amt lichem Formular ein Gesuch einzureichen. Das Gesuch hat alle Unterlagen zu enthalten, welche zur sachgemässen Beurteilung des Vorhabens notwen dig sind. 2 Das amtliche Formular ist von den Gemeinden zur Verfügung zu stellen. Das Departement Bau und Umwelt kann Weisungen über die einheitliche Gestaltung und den Inhalt der Formulare sowie die Verwendung einheitlicher Checklisten und Entscheidvorlagen erlassen. 20 Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11 Art. 47 Bestandteile des Baugesuches 1 In der Regel sind folgende, von der Grundeigentümerin oder vom Grundei gentümer, von der Bauherrschaft und der Planverfasserin oder dem Planver fasser unterzeichnete und datierte Pläne und Unterlagen in mindestens drei facher, wenn kantonale Bewilligungen eingeholt werden müssen in mindes tens fünffacher Ausfertigung, einzureichen: a) Gesuchsformular unter Beilage der im Einzelnen erforderlichen rech nerischen Nachweise (Ausnützungsziffer usw.); b) Situationsplan, aus dem die genaue Lage des Grundstückes sowie Lage und Masse des Vorhabens und der Erschliessungs- und Entsor gungsanlagen ersichtlich sind. Ein Exemplar ist auf einer beglaubigten Kopie des gültigen Grundbuchplanes zu erstellen; bei Vorhaben gemä ss Art. 44 und 45 genügt eine Fotokopie des gültigen Grundbuchpla nes; c) Grundrissplan aller Geschosse in der Regel im Massstab 1:100 mit Angabe der technischen Anlagen (Feuerstätten usw.), der Zweckbe stimmung der einzelnen Räume, der Boden- und Fensterflächen sowie der Hauptaussenmasse; in einem Plan ist die Umgebungsgestaltung einschliesslich Terrainveränderungen, Mauern, Parkplätze, Wege, Spielplätze, Freizeitanlagen usw. darzustellen; der Umgebungsplan hat sich innerhalb der Bauzone auf das ganze Baugrundstück zu er strecken; d) Schnitt- und Fassadenpläne in der Regel im Massstab 1:100 mit Anga be der Höhenkoten, des gewachsenen und gestalteten Terrains bis an die Grundstücksgrenzen sowie des massgeblichen Höhenbezugs punktes (in Meereshöhe oder Höhendifferenz zu gesichertem Fix punkt). In Ortsbildschutzzonen sind die Nachbarbauten in den Fassadenplänen ebenfalls darzustel len; e) Baubeschrieb, soweit die beabsichtigte Ausführung aus den Plänen nicht ersichtlich ist; f) besondere Kanalisationseingabe mit Angabe von Leitungsdurchmes ser, -gefälle und -material sowie unter Beilage der im kommunalen Ab wasserreglement geforderten Unterlagen; g) Schutzraumeingabe nach gesetzlichen Vorschriften; h) Projekt und Beschrieb für Heizungs- und Energieerzeugungsanlagen sowie für Tankanlagen für die Lagerung von umweltgefährdenden Stoffen, soweit diese Vorhaben nicht Gegenstand nachfolgender, eige ner Bewilligungsverfahren bilden; 21 721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung i) Anschlussgesuche für Wasser- und Energieversorgung. 2 Bei allen Fassadenänderungen (z.B. Einbau von Fenstern, Türen, Vor platzüberdachungen usw.) ist die ganze Fassade samt den beabsichtigten Änderungen darzustellen. 3 Bei Vorhaben mit erheblichen Terrainveränderungen, insbesondere bei De ponien und Kiesgruben, sind Höhenkurvenpläne und aussagekräftige Längs- und Querschnitte für den Zustand vor Inangriffnahme und nach Ab schluss des Vorhabens sowie gegebenenfalls ein Etappierungsplan einzu reichen. 4 Falls die Beurteilung eines Gesuches es erfordert, können die Bewilli gungs- und Koordinationsbehörden von der Gesuchstellerin oder dem Ge suchsteller weitere Unterlagen wie Modelle, Perspektiven, Schattendiagram me oder Fotos verlangen. Zur Verfahrensbeschleunigung können die Bewilli gungs- und Koordinationsbehörden die Einreichung zusätzlicher Gesuchs sätze verlangen. 5 Bei geringfügigen Vorhaben kann auf vorgängige Anfrage hin die Eingabe vereinfachter Gesuchsunterlagen gewährt werden. Für das vereinfachte Ver fahren und das Meldeverfahren können die Gemeindebaubehörden stan dardmässig Erleichterungen vorsehen. 6 Das Vorhaben ist farblich wie folgt darzustellen: a) Bestehend = schwarz b) Neu = rot c) Abbruch = gelb Art. 48 Visierung 1 Bei der Visierung der Bauvorhaben nach Art. 102 Abs. 1 Baugesetz sind insbesondere die Gebäude- und Firsthöhe bzw. die Gesamthöhe der Anlage zusammen mit dem Niveaupunkt, dem massgeblichen Höhenbezugspunkt und der horizontalen Ausdehnung des Objektes, die Erdgeschosskote sowie Aufschüttungen und Abgrabungen über 1,20 m Höhe bzw. Tiefe deutlich zu markieren. 2 Die Visierung ist bis zur Rechtskraft der Bewilligungsentscheide zu belas sen. Über Ausnahmen entscheidet die zuständige Behörde. 22 Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11 Art. 49 Formelle Voraussetzungen des Eintretens auf Baugesuche 1 Die Gemeindebaubehörde prüft, nötigenfalls in Zusammenarbeit mit den zuständigen kantonalen Behörden, ob die Gesuchsdossiers vollständig, wi derspruchsfrei und in der vorgeschriebenen Anzahl vorhanden sind sowie, ob die Visierung mit den eingereichten Plänen übereinstimmt. Falls die Ge suchstellerin oder der Gesuchsteller allfälligen Mängeln auch nach schriftli cher Aufforderung mit Fristansetzung nicht Abhilfe schafft, verweigert die Baubehörde die Anhandnahme des Baugesuches mit Nichteintretensent scheid. 2 Dasselbe gilt sinngemäss, falls kantonale Behörden entsprechende Mängel feststellen. Der Nichteintretensentscheid wird in diesem Falle durch den Baukoordinationsdienst gefällt. Art. 50 Durchführung der Koordination 1 Das Koordinationsorgan sorgt für die Einholung der notwendigen Entschei de und stellt sicher, dass die Entscheide widerspruchsfrei getroffen und mit einheitlicher Rechtsmittelbelehrung im Sinne von Art. 33 Abs. 4 des Bundes gesetzes über die Raumplanung1) versehen werden. 2 Stellt das Koordinationsorgan Widersprüche fest, versucht sie, diese im di rekten Kontakt mit den betroffenen Bewilligungsbehörden zu bereinigen. So fern sich dies als notwendig erweist, lädt sie die entsprechenden Behörden zu einem Einigungsgespräch ein und sucht nach einer einvernehmlichen Lö sung, die allen Vorschriften entspricht. 3 Lassen sich Widersprüche nicht bereinigen, entscheidet das Koordinations organ. Art. 51 Kritische Hinweise 1 Eingaben gemäss Art. 111 Abs. 3 Baugesetz werden von den davon be rührten Behörden schriftlich, jedoch nicht in Verfügungsform beantwortet. Die Antwortschreiben sind nicht anfechtbar. Art. 52 Bauentscheid 1 Vorhaben werden bewilligt, wenn sie den bau- und planungsrechtlichen so wie weiteren, im Bewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entspre chen. 1) RPG (SR 700) 23 http://www.lexfind.ch/link/Bund/700/de 721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung Art. 53 Baubeginn und Teilrechtskraft 1 Mit der Ausführung bewilligungspflichtiger Bauvorhaben darf erst begonnen werden, wenn die Baubewilligung und die nach anderen Gesetzen erforderli chen Bewilligungen rechtskräftig erteilt sind sowie über allfällige Einspra chen rechtskräftig entschieden ist. 2 Vorbehalten bleibt ein von allen zuständigen Behörden gestatteter vorzeiti ger Baubeginn, welcher jedoch keinesfalls vor Ablauf der Einsprachefrist ge währt werden kann. 3 Die Bewilligungsinstanzen können für unbestrittene Bestandteile des Bau gesuches Teilbaubewilligungen aussprechen, soweit damit die nicht bewillig ten Bestandteile nicht präjudiziert werden. 4 In den Bewilligungen kann als Bedingung vorgesehen werden, dass der Baubeginn einer vorgängigen Baufreigabe durch die entsprechende Behör de bedarf, namentlich, wenn vor Baubeginn bestimmte Nachweise (z.B. Energienachweis) zu erbringen sind. Art. 54 Baukontrolle 1 Die Gemeindebaubehörde prüft die Ausführung des Vorhabens auf Über einstimmung mit den Bewilligungen und den genehmigten Plänen. Sie kann Dritte mit den erforderlichen Kontrollen beauftragen. 2 Wo kantonale Bewilligungen überwacht werden müssen, leitet die Gemein de die Meldung des Baubeginns sowie die bei Kontrollen festgestellten Ab weichungen an den Baukoordinationsdienst weiter, soweit diese nicht direkt der zuständigen kantonalen Behörde angezeigt werden. Die kantonalen Be hörden sind ebenfalls befugt, ihre Bewilligungen zu überprüfen. 3 Die Ergebnisse der Baukontrolle sind schriftlich festzuhalten. Art. 55 Kontrollpflichtige Baustadien 1 Die Bewilligungsbehörden legen in ihren Bewilligungen fest, welche Baustadien zur Kontrolle anzuzeigen sind. Fehlen entsprechende Angaben, gilt dies mindestens für folgende Baustadien: a) Schriftliche Meldung an die Gemeindebaubehörde: 1. Erstellung des Schnurgerüstes; 2. tatsächlicher Baubeginn; 3. Fertigstellung der Bauarbeiten vor Bezug/Inbetriebnahme; 24 Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11 b) Mündliche Meldung an die Gemeindebaubehörde: 1. Alle Kanalisationsleitungen vor dem Eindecken; 2. Erstellung der Kamine und Feuerstätten. 2 Die Kontrollen erfolgen so kurzfristig, dass der Bauablauf nicht verzögert wird. Nach Behebung gerügter Mängel ist für die Nachkontrolle erneut An zeige zu machen. IV. Besonderer Verfahrensablauf (4.2.4.) Art. 56 Durchführung des vereinfachten Verfahrens 1 Für das vereinfachte Baubewilligungsverfahren gelten die Erleichterungen gemäss Art. 104 Abs. 2 und 3 des Baugesetzes. Im Übrigen gelangen die allgemeinen Verfahrensbestimmungen zur Anwendung1). Art. 57 Durchführung des Meldeverfahrens 1 Im Meldeverfahren entfallen die Pflicht zur Visierung sowie die Anzeige und die öffentliche Auflage. Das Vorhaben darf ausgeführt werden, wenn die Gemeindebaubehörde nicht innert 20 Tagen seit Eingang der Baumeldung der Bauherrschaft schriftlich mitteilt, dass a) das Gesuch ins vereinfachte oder ordentliche Verfahren verwiesen wird oder b) das Baugesuch abgelehnt wird. 2 Bei Vorliegen kantonaler Zuständigkeiten überweist die Gemeindebaube hörde die Baumeldung unverzüglich dem Baukoordinationsdienst. Teilt die ser der Gemeindebaubehörde nicht innert 10 Tagen Einwände gemäss Abs. 1 schriftlich mit, gilt das Vorhaben aus kantonaler Sicht als bewilligt. V. Einspracheverfahren (4.2.5.) Art. 58 Verfahrensgang 1 Die Gemeindebaubehörde übermittelt eingegangene Einsprachen unver züglich dem Baukoordinationsdienst, sofern dieser nach Art. 100 Baugesetz das Koordinationsorgan ist. 1) Art. 47 ff. 25 721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung 2 Das Koordinationsorgan bestimmt, welche Behörde die Verfahrensleitung zu übernehmen hat. Die verfahrensleitende Behörde lädt die Bauherrschaft zur Stellungnahme ein und führt eine Einigungsverhandlung durch, sofern dies als geboten erscheint. 3 Über unerledigte Einsprachen befinden diejenigen Behörden, deren Zu ständigkeit durch Einsprachepunkte berührt wird. Baubewilligungs- und Ein spracheentscheide sind je Behörde in einem einzigen Entscheid zusammen zu fassen. 4 Die Gemeindebaubehörde kann unbegründete Einsprachen mit Zustim mung des Koordinationsorgans ohne Durchführung von Schriftenwechsel und Einigungsverhandlung abweisen. Art. 59 Sammeleinsprachen 1 Auf Sammeleinsprachen und wortgleiche Einzeleinsprachen treten die zu ständigen Behörden nur ein, wenn nach Fristansetzung angegeben wird, wer die Einsprechendengruppe rechtsverbindlich zu vertreten befugt ist. Art. 60 Privatrechtliche Einsprachepunkte 1 Die Gemeindebaubehörde verweist im Rahmen ihres Baubewilligungsent scheids Einsprechende unter Ansetzung einer Frist von 14 Tagen ab Eröff nung des Entscheids zur Klageerhebung an das zuständige Zivilgericht, so fern Einsprachepunkte privatrechtlicher Natur vorliegen. 2 Während der vierzehntägigen Frist gemäss Abs. 1 und einem allfälligen Vermittlungsverfahren inklusive Frist zur Klageanhängigmachung darf mit dem Bau noch nicht begonnen werden. Das Zivilgericht kann im Weiteren den Baubeginn bis zur rechtskräftigen Erledigung der Klage untersagen. VI. Eröffnung der Entscheide durch den Baukoordinationsdienst (4.2.6.) Art. 61 1 Gemeinden, welche von der Möglichkeit der Entscheideröffnung durch den Baukoordinationsdienst (Art. 105 Abs. 2 Baugesetz) Gebrauch machen möchten, teilen dies dem Departement Bau und Umwelt jeweils per 31. Juli mit Wirkung für das folgende Kalenderjahr mit. 26 Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11 VII. Ordnungsfristen (4.2.7.) Art. 62 Erstinstanzliches Bewilligungsverfahren 1 Baugesuche und Bauermittlungsgesuche im Anwendungsbereich von Art. 100 Abs. 2 Baugesetz werden innert acht Wochen seit Eingang des vollstän digen Gesuchs mit Bau- bzw. Bauermittlungsentscheiden erledigt. Sofern ein Einspracheverfahren durchzuführen ist, beträgt diese Frist 14 Wochen. 2 Baugesuche und Bauermittlungsgesuche im Anwendungsbereich von Art. 100 Abs. 1 Baugesetz werden innert zwölf Wochen seit Eingang des voll ständigen Gesuchs mit Bau- bzw. Bauermittlungsentscheiden erledigt. So fern ein Einspracheverfahren durchzuführen ist, beträgt diese Frist 18 Wo chen. 3 Die maximale Behandlungsdauer für Bewilligungen der einzelnen kantona len Amtsstellen beträgt vier Wochen. Der Baukoordinationsdienst kann ein zelfallweise kürzere Fristen festsetzen. 4 Für die Behandlung von Vorhaben, welche eine Umweltverträglichkeitsprü fung oder die Mitwirkung von Bundesstellen erfordern, werden die Fristen im Einzelfall durch das Koordinationsorgan festgesetzt. Dasselbe gilt für beson ders umfangreiche Bauvorhaben. 5 Die formelle Sistierung des Baubewilligungsverfahrens unterbricht den Lauf dieser Fristen. Art. 63 Rekursverfahren 1 Rekurse im Anwendungsbereich des Baugesetzes werden innert sechs Monaten seit Eingang der rechtsgenüglichen Eingabe mit Entscheid erledigt. 2 Die formelle Sistierung des Rekursverfahrens unterbricht den Lauf dieser Frist. 27 721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung 5. Kapitel: Schlussbestimmungen (5.) Art. 64 Aufhebung bisherigen Rechts 1 Die Verordnung vom 25. Februar 1986 über Baubewilligungspflicht und verfahren sowie über das Bauen ausserhalb der Bauzonen (Bauverord nung)1), wird aufgehoben. Art. 65 Inkrafttreten 1 Der Regierungsrat bestimmt das Inkrafttreten.2) 1) bGS 721.11 (If. Nr. 206) 2) 1. Januar 2004 28